成本法逼近法相关计算公式
成本逼近法范例
☆成本逼近法范例所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益Ⅰ、土地取得费及有关税费①土地取得费土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。
根据对××市近年来征地费用标准分析结合估价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上附着物补偿费。
×××建设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算参照《河北省土地管理条例》第六章补偿和安置。
在实际征地过程中，据×××国土资源局提供并通过对近期征地情况的调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对象所在区域平均支付的征地补偿费用为13万元/亩（195元/平方米），本次估价确定土地取得费以195元/平方米计。
②相关税费A．土地管理费河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字（1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字[2001]37号、冀价经费字[2001]32号规定“土地管理费按征地费总额的1.5%-4%征收”。
据××市国土资源局提供，××市按征地费总额的4%征收。
则估价对象土地管理费（详见表3－2－1）B．耕地占用税根据河北省政府文件“关于发布《河北省耕地占用税实施办法》的通知”（冀政［1987］119号）规定，“1、以县为单位（以下同），人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米1.6元至8元；……”。
据××市国土资源局提供，××市区一般按7元/平方米标准征收耕地占用税。
成本逼近法土地技术报告
一成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法;其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数;上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c1+r3P1c=E a+E d+T×1+r1+r2式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期;根据目前地产市场状况,可以作如下基本假设：1E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；2E d：以现行有关部门征收标准为准；3T：指基本建设前期应交纳的相关税费；4利息：据惯例,先征地,后进行开发建设;假设宗地为委托拆迁,费用一次性投入;土地开发资金为分段投入；5利润：按投资利润率计算;按照上述假设,可以将成本逼近法公式变形为：P1c=E a+T1+r1n1+n2+E d1+r1n1/2+n2+E a+E d+T×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替;1.土地取得费E a根据成都市有关规定测算,该类土地取得费含税费单价为元/㎡见技表三;技表三土地取得费用及税费一览表域内道路网密度一般,故本次评估取其代征地为15%;则：土地取得费Ea单价为÷1-15%≈元/㎡;2.土地开发费Ed截至评估基准日,估价对象的实际开发程度为区域“六通”通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气,宗地内“五通一平”;估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用,可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算,简阳市工业用房的基础设施配套费为元/平方米,根据简阳市宗地内开发费用的一般规律,达到宗地场平费用为15元/平方米;3.投资利息达到估价对象宗地开发状况的开发周期为1年,利率取评估基准日中国人民银行规定的1年期贷款利率6%;本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入,则估价对象的土地投资利息为：+×1+%1-1+ 15×1+%1/2-1≈元/㎡;5.投资利润土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产;根据等量资金应获得相应收益的愿望,土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献;故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致;据统计,类似工业用地的投资利润率约为8%;则估价对象的开发利润为：+＋15×8%≈元/㎡;6.土地成本价格+80＋165++≈元/㎡;7.土地增值收益参考川府发200123号文四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知等四川省的相关规定,估价对象的收益部分按评估价格的20％计算,本次估价设土地价格为V,则土地增值收益为;8.地价修正：在成本逼近法中,由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据,较少考虑估价对象的个别性、特殊性,故需进行相关个别因素的修正;1使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年,估价对象的剩余使用年限为年,故需进行年期修正;据城镇土地估价规程,使用年期修正系数公式为：Y=1/1一1/1十r nK—使用年期修正系数；r—土地还原利率； n—估价对象使用年限;还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定;综合工业企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率,本次估价的宗地还原利率取为6%;则土地使用年期修正系数为：K＝1/1一1/1十6%＝2个别区位修正系数：本次估价依据各估价对象形状、地形等个别因素确定个别区位修正系数;技表五个别因素修正一览表V＝土地成本价格×使用年限修正系数×个别区位修正系数+土地增值收益V＝××+V＝327元/㎡;成本逼近法测算的地价为327元/㎡;该地价为估价对象作为作价出资的仓储用地,在无使用权异议且无他项权利限制状态下,开发程度达到宗地外“六通”,宗地内“场平”,容积率为、剩余使用年限为年,在二〇一四年三月十日的土地使用权评估单价;。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
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成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。
㈠评估基本公式：P＝Ea ＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：P—待估宗地价格Ea—土地取得费Ed—土地开发费T—税费R1—利息R2—利润R3—土地增值VE—土地成本价格㈡估价过程：1.土地取得费及相关税费a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
）c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。
土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2015年1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。
2.土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。
属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。
3.土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。
利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]4.土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。
成本逼近法 土地技术报告
(一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r3)P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替。
1.土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。
技表三土地取得费用及税费一览表价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%。
则：土地取得费(Ea)单价为116.76÷(1-15%)≈137.36（元/㎡）。
2.土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
成本逼近法
成本逼近法1 、成本逼近法的基本原理及计算公式成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
它把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用作为“基本成本”，运用经济学等量资金获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现需要，加上土地增值收益，并进行使用年期的修正，从而求得土地价格。
成本逼近法的基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益2 、价格计算（1）、土地取得费及税费①土地补偿费根据苗竹箐乡实际征地费用调查，旱地、菜地、水田等用地的平均补偿费用在15-45元/平方米之间，取土地补偿费为22元/平方米较为符合苗竹箐乡前哨村的实际情况。
委估宗地在估价期日为耕地，其土地补偿费用一般在于旱地和水田之间，故取15-45元/平方米的中限即22元/平方米作为土地补偿费较符合实际。
②税费根据云南省的规定，昆明市征地税费执行的项目及标准如下：A、土地管理费：根据云计价格[2003]46号征地补偿费的2.8%计算，即22元/平方米×2.8％＝0.616元/平方米B、耕地开垦费：根据云南省土地管理条例第14条规定，按0.84元/平方米计算即12.6元/平方米。
C、耕地占用税：根据云南省耕地占用税实施办法规定，按0.4元/平方米计算即6元/平方米。
A+B+C＝0.616+12.6+6＝19.216元/平方米。
则土地取得费与税费合计为22+19.216＝41.216元/平方米，。
（2）、土地开发费经查苗竹箐乡前哨村通路的平均“一通一平”（即通路即场地平整）土地开发费为16.00元/平方米。
（3）、利息根据评估宗地的规模及土地利用状况等条件，调查苗竹箐乡前哨村相类似的土地开发周期一般为24个月，以中国人民银行公布的一年期贷款利率5.31%作为资金利息率，计复利。
成本估价法又称成本逼近法
成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
成本估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。
购房者运用这一方法，可以“挤出”卖方不合理的利润，达到降低房价的目的。
成本估价法的基本公式一、新建房地产的成本估价法公式新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用（或征地安置补偿费）+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润1：土地使用权出让金—土地使用权出让金有内销与外销之分。
内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整；外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。
2：动拆迁费用—包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。
动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。
例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。
黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。
3：征地费用—征地费用是指征用农地的费用。
征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。
征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。
上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。
4：市政配套增容费—对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容（指水、煤气、电话等用量扩大或新增）费和贴费（电贴费）发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。
土地估价师考试成本逼近法考点
土地估价师考试成本逼近法考点所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于成本逼近法的知识，欢迎阅读。
考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。
后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。
考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。
考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。
考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。
耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。
第六章成本逼近法
第六章成本逼近法例题分析1．成本逼近法的基本公式为：土地价格一土地取得费+土地开发费+利息+利润十土地增值收益。
( )答案：×解析：成本逼近法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益。
2．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
( )答案：×解析：采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。
3．若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。
( )答案：×解析：土地取得费的利息应当是整个开发周期，计息期为一年，10×(1+10%)1；开发费用均匀投入，以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半，10×(1+10%)0.5，答案为×。
练习题一、判断题1．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
( )2．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
( )3．成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。
( )4．成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。
( )5．土地取得费按该地块被征用前3年平均产值的6～10倍计算。
( )6．在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。
( )7．征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。
( )8．土地开发费用分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。
( )9．采用成本逼近法进行评估时，土地取得费和土地开发费应以实际取得和开发利用土地时实际投入来计算。
( )10．土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。
成本逼近法
某开发区土地总面积为2平方公里，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面和其他公共和基础设施占地1.5平方公里。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000平方米。据测算，该开发区每亩征地费平均为50000元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
根据上述各步的修正调整后，最终确定成本逼近法的评估结果。
需注意的是，这种方法算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。
开发区可出让土地比率＝（开发区总面积-不可出让的土地面积）/开发区土地总面积＝（5-1.5）/5×100％＝70％
可出让土地的平均单价＝436.69/70％＝623.84元/m2
（8）进行土地使用权年期修正
50年土地使用权价格＝623.84×〔1-1/（1+0.07）50〕＝602.66元/m2
（9）计算土地总价格
2.5成本逼近法虽有缺陷，但可作为投资者衡量投资收益、进行土地开发可行性分析的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
3.计算步骤
3.1计算土地取得费用
3.2计算土地开发费用
3.3税费的计算
3.4计算投资利息
3.5计算投资利润
3.6土地增值收益的确定
3.7计算、修正和确定估价结果
成本逼近法计算过程
工业1土地取得费及相关税费2土地开发费宗地外通上水通下水通电宗地内通上水通下水通电3利息开发期0.5-1年1计息期整个开发期2计息期一半4利润（1+2+3）的10%-15%5土地增值收益由于土地用途转换或容积率变化等原因所造成的土地增值土地成本价格1年期修正K=1-1/(1+r)^n n为土地剩余年期r还原率2区位修正（1）交通条件1-5%（2）宗地基础设施条件好，保障率高（3）宗地形状、地基承载力、地形、地势（4）产业集聚度（5）产业关联度（6）地理位置之和小于20%1土地补偿费1800027.00睢宁的当地标准2安置补助费1700025.503地面附着物补偿费1200018.00苏政发〔204青苗补偿费2000 3.00年4（睢政规[205农业重点开发资金 2.406耕地开垦费13.00《省政府办公厅转发省国土资源成本逼近法=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×区7耕地占用税20.00（江苏省人民2008年第108.90费用（元/平方米）费用（元/平方米）土地取得费土地开发费利息利润土地增值收益土地成本价格年期修正系数108.90115.0013.2835.5868.19340.950.9661土地开发项目通路通电供水排水20红线外30302010红线内202015通路通讯通暖通气通路通讯通暖通气1计息期整个开发期2计息期一半化等原因所造成的土地增值（1+2+3+4）*25%20-25%n为土地剩余年期7%2%3%、地形、地势2%0%0%3%10%数×区位修正系数苏政发〔2011〕40号规[2011]3号）规定《省政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征收标准意见的通知》（苏政办发〔2011〕120号），省人民政府令2008年第52号）场地平整使用年限还原率区位修正系数单价（元/平方米土地面积土地总价（万元）507% 1.10362400001449.258241544.3通讯合计10**11010580011〕120号），。
第07章成本逼近法
投资利润的计算公式： 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费） ×
投资回报率（投资利润率）
（六）土地增值收益的确定
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，还要使国家 土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。
（一）计算土地取得费 （二）计算土地开发费 （三）税费的计算 （四）计算投资利息 （五）计算投资利润 （六）土地增值收益的确定 （七）计算、修正和确定估价结果
（一）计算土地取得费
新建工业项目需通过征地或拆迁的手段获得土地。 征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定：
1. 征用耕地的补偿费 为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；
取得土地后 的开发费用
基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费
1. 基础设施配套费
“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。 “七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、
通路、通气、通热，平整地面。 作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，
不能立即上工业项目，作为基础设施配套费应以 “七通一平”为标准计算。
（三）应用时注意的问题
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地 取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能 是按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计 算。
2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一 般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况 制定征地费用的项目和标准，评估过程中应先根据规定 标准计算。
成本逼近法公式
成本逼近法公式成本逼近法的基本公式为：土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 相关税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
1. 土地取得费。
- 是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，如征地补偿、拆迁补偿等费用。
不同的土地取得方式（如征收集体土地、购买国有土地使用权等）其取得费的构成和计算方式有所不同。
- 例如，征收集体土地时，土地取得费可能包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
2. 土地开发费。
- 是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，如基础设施配套费（通水、通电、通路等费用）、场地平整费等。
- 土地开发费的计算可以根据实际发生的费用或者参照当地同类土地开发项目的平均费用水平确定。
3. 相关税费。
- 包括在土地取得和开发过程中需要缴纳的各种税费，如耕地占用税（涉及征收耕地时）、新菜地开发建设基金（涉及征收城市郊区菜地时）、契税等。
4. 利息。
- 以土地取得费、土地开发费等为基数，按照一定的利率和开发周期计算。
- 计算公式为：利息=（土地取得费+土地开发费+相关税费）×土地开发周期×利息率×1/2（假设土地开发费是均匀投入的情况下）5. 利润。
- 是对土地开发投资的回报，通常按照一定的利润率，以土地取得费、土地开发费、相关税费之和为基数计算。
- 利润=(土地取得费 + 土地开发费+相关税费)×利润率。
6. 土地增值收益。
- 是由于土地用途改变、土地开发利用等带来的土地价值增加部分。
- 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润)×土地增值收益率。
在运用成本逼近法评估土地价格时，需要准确确定各项参数，并且要根据评估对象的实际情况进行合理调整。
同时，要注意该方法的适用范围和局限性，例如对于一些具有特殊用途或市场需求影响较大的土地，可能需要结合其他评估方法进行综合评估。
第四章成本逼近法
解题思路： 分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润 计算无限年期土地成本价格 计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让 金） 计算49年期土地价格
常见难点与问题
新增设用地有偿使用费不能计入成本！是国 家向市、县政府征收的，不是对用地者。 特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计 算，计息期为整个开发期。因为需在土地开 发前一次性支付
3.通过从市场取得
1.通过征用农村集体土地
土地取得费包括征地费用和相关税费。
征地费用包括：土地补偿费、劳动力安置补助费 以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜 地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其 他有关税费。
2.通过城市房屋拆迁取得
土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费
二、土地开发费
1. 构成及计算方法： 有三种即基础设施配套费、公
共事业建设配套费、小区开发配套费。
1 ）基础设施配套费 ：常常概括为“七通一平”、 “五通一平”、“三通一平”。 2）公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有 关，各地情况不一，视实际情况而定。
3）小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.
是否进行年期修正要具体分析：
(1) 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成 本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中 体现，不再另行修正；
(2) 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成 本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格 一道进行年期修正。 (3) 当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权 年期修正。
五、土地增值收益
土地增值按该区域土地因改变用途或进行 土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发 生的价值增加额。 成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.
土地评估方法-成本逼近法
土地评估方法-成本逼近法一、成本逼近法成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益(1)土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》(鲁政办发[2009]20号)，山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
(2)开发费土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
(3)税费,耕地占用税:根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发(2008)137号]规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计:21.5元/平方米,耕地开垦费:根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定:经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
取10倍标准补偿:1000元/亩*10=10000元/亩计:14.99元/平方米,征地管理费:按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[(1992)价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准:“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用(土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费)的2.8%计”。
60*2.8%=1.68元/平方米税费小计:(1)+(2)+(3)=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米(4)投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.81%计。
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成本法计算公式
1、房地产价格=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润+土地增值收益) ×其他因素修正系数×年期修正系数
2、土地取得费(土地成本)=征地补偿安置费+社会保障费+青苗补偿费+地上物补偿费（注：①征地补偿安置费，即土地补偿费和安置补助费之和；②土地取得费（土地成本）根据土地取得方式（三种：市场购买、集体土地征收和国有土地拆迁征收）的不同，构成和标准也不同，该公式是参照征收所在区域集体土地的重置成本来确定土地取得费的；③该项还包括其他相关费用，即）
3、土地开发费（建设成本）：根据各地公布的基础设施配套造价信息进行计算（注：估价对象为房地产时，该项为建设成本，包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等）
4、（土地取得）相关税费=耕地占用税+土地开垦费+土地管理费（注：此外还包括新菜地开发建设基金和政府规定的其他有关费用）
5、利息=（土地取得费+税费+宗地外土地开发费）×R+宗地内土地开发费×R×0.5(注：①R为贷款利息率；②设定土地开发期一般为一年，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入)
6、利润=(土地取得费+税费+土地开发费)×土地投资利润率
7、成本价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润
8、土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润)×
土地增值收益率（注：在一级土地市场上土地增值收益等于土地出让金，而在二级土地市场上，国家的土地所有权在经济上只能通过土地增值税等税费来得到体现，而不能完全由政府取得，即在二级市场上，土地增值收益并不完全等于土地出让金，增值收益剩下的绝大部分归于转让方。
）
9、其他因素修正后的单位地价=（成本价格+土地增值收益）×（1+其他因素修正系数）
10、其他因素修正系数：根据基准地价修正系数说明表和基准地价修正系数表相对照求得各地价影响因素修正系数，最终取得综合修正系数
11、年期修正后的单位地价=其他因素修正后的单位地价×年期修正系数
11、年期修正系数=[1-1/（1+r%）m](注：r为土地还原率)。