保利上海大场项目营销报告(同策)
同策上海南汇莱茵达美墅别墅项目营销策划报告116PPT
本案板块（惠南）
周康板块
（唐镇、碧云）
取
浦 东
板块 特征
新增供应量：20734
新增供应量：13254
新增供应量：13766
去化量：16供44求0 比介于周康去及化量唐：镇95、69碧云板块之去间化量：13144
的
供求比：1.26
供求比：1.39
供求比：1.05
三
大
代表
南瑞别墅
康桥半岛
俐马花园
别
项目
富成家园
莘闵别墅区
闵行莘庄工业 园区、松江工业 区
交通拥堵段
➢莘闵别墅区与本板块相比，处于工业区以及交通不便两大弱势，导致了目前该板块虽然 处于价格的较低点，但是板块未来的成长性较差，不具有作为价值洼地的投资价值。
同策上海南汇莱茵达美墅别墅项目营 销策划报告116PPT
区域发展评估 高点对比——赵巷板块
绿宝园
张江名流豪庭
墅
板 块
主要 客层
南汇客户占30%以上， 浦东客户占到60%，南
浦东客户占到70%，
浦东客户占到25%对外区域客汇源客户的仅吸占纳10%性逐渐增强其他市区客户30%
进
行
1500w
对
目前
比
价位
300w
2008年1月至10月 数据来源: Research & Development Dept. of Tospur
区域现状认知 交通
市中心
A20 A15
轨
道
交
通
11 A2
号
线
本案
野生动物园站
沪
南
A1
南
A30
六
浦东
公
同策_上海冠龙酒店项目营销策划报告_130P
同策上海保利顾村的项目定位的的策划的报告80P
颁布日期
要点内容
《上海市土地资源节约集约利用“十一五”规划》—— 2019-08-08 居住用地方面，城镇居住用地将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的
70%，并确保套型建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。
2019-08-13 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国发〔2019〕24号 ——正式拉开重建与强化住房保障体系工作的大幕
策动中国地产资料免费提供商！
保利顾村项目定位策划方案
三级商品房市场现状
三级市场不景气，购房者持币观望
自07年10月份起，二手房市场表现为：
入市房源大增； 看房者锐减； 部分地区二手房价格明显低于周边同档次在售一
手房； 成交量下跌。到11月份不少中介公司门店的成交
划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
2019-12-20
市委九届三次全会：加快完善房地产市场体系——明确明年工作，要加快完善住房保障体系和房地产市场体系，继续扩大廉租住 房制度受益面，加大经济适用住房建设力度，加快推进成片二级旧里以下旧房改造，切实解决中低收入家庭的居住困难。
12509
12410
20000
15155
10672
7214
备注
一号公告地王
九号公告地王 创下上海郊区地价之最。该地块受70
政策限制，无法做成低密度产品
进入07年，开发商不断高价拿地。 土地报价进入“密封”报价时代，原本抑制高价地块产生的
政策一定程度上反而促成了优质地块的高价位。 催生“地王”的重要因素：优质住宅地块太少、开发商对后
上海保利广场商业项目定位及产品塑造汇报-44PPT
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
创意产业LOFT
创意产业是智能型产业，是以创意、技巧及才华创造财富和就业能力的 知识密集型行业，
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
•购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％， 亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。
•07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。
区域市场简析
•以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，
与浦西同类项目持平，空置率低于10％。
•
5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.10.2 020.10. 2006:1 1:4906: 11:49October 20, 2020
•
6、意志坚强的人能把世界放在手中像 泥块一 样任意 揉捏。 2020年 10月20 日星期 二上午 6时11 分49秒0 6:11:49 20.10.2 0
•缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 •现有建筑形成南向遮挡
•周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围
复合型项目是区域市场空白
•高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 •商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。
•虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案 例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。
五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩”
“滨江新天地”
“小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑， 其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的
上海保利香槟苑的项目提案的报告57PPT
机遇一——地段好，竞品少
海上海 宝地东花园
华谊星城
机遇二——完善的教育医疗
机遇三——便捷的出行交通
本案
眼下，我们应当有何目标？
目标一：一期产品引爆市场 目标二：保利品牌的良好市场口碑 目标三：后期产品利润最大化
目前，我们该怎么做？？
三步走战略
第一步：销售策略，运筹帷幄 第二步：业务计划，速度控制 第三步：现场执行，专业行销
第一持续期
一批房源扫尾工作， 二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装
时间：06年11月1日——12月10日
业务执行：1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 4、进行目标客户拜访； 5、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累；
第二强销期
继续在市场上创造良好的效应 时间：06年12月11日——07年1月15日
周边街道人口情况
街道名称 常住人口 外来人口
平凉路街道 103488
15191
大桥街道
114762
14762
江浦路街道
86699
13281
合计
304，949 43，234
推广平台
形象初步定位
推
广 平
售楼中心建设 原则：
台
先形象树立，
塑
示范样板开放
造
后业务操作。
物业管理介入
行销逻辑
预见市场
市场判断力
强调：规划／地段／品牌
策划原则
创新——品牌导入，开发品质新领域 形象——塑造品牌的基础 蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点 效率——速度制胜，以少制胜 效益——效益最大化
销控策略
推量控制、价格控制、时间控制三位一体
同策上海大发集团普陀区104地块前期营销定位报告103PPTXX
板块
数据
2004
2005
供应量
152076
154413
普陀武宁、长寿
去化量
191375
128861
供求比
0.79
1.20
➢从历年供求比值中可以看出，区域内的消化能力比较稳定，推量主导了去化量，供求比正常情况下比值在0.9-1.2之间（不考虑08年
的市场变化）。
供应量
418618
233364
闸北大宁、不夜城
CHANGE
NO1·板块崛起
区域规划
本案所处的石泉路街道是普陀区的重点旧城改造区域，定位高端，另外 还受到真如副中心和长寿综合服务带的双重辐射作用
普陀区地图
真如副中心
本案
石泉街道
内部改造--石泉路街道是普陀区的重点旧城改造区域 ，定位为上海北区新兴的高端大型居住板块 外部推动--西面真如副中心建设成为辐射长三角的开放性生产力 服务中心和服务上海西北地区的公共活动中心； 东面长寿综合服务带将建设具有国际水准的现代服务 业集聚区 ，两大区域直接辐射石泉街道。 总结----内部改造加上外部推动，居住环境的改善， 产品打造的升级，使得板块脱胎换骨。
邮政局 顾路中学
乐购 苏
河 州
✓主干道路：光新路、中山北路
✓商业配套：宜川购物中心、亚新生活广 场（长寿路，车程5分钟）
✓教育医疗配套：中山北路第一小学、顾 路中学、同济二附中、普陀人民医院、复 星大药房
✓休闲配套：管弄公园、新体育广场
✓生活配套：乐购光新店、建行、工行、 上海银行、邮政局
✓总结：周边配套十分齐全，应有尽有
燕宁苑 逸流公寓
乐活居 上青佳园
开盘时间
08-05-10
保利营销策划
保利营销策划篇一：保利世贸营销策划书保利世贸营销策划书目录一、本项目总体状况二、本地块商业价值评价三、项目开发总体思路四、项目商业功能定位五、项目营销swot分析六、营销核心策略七、客户定位八、价格定位及包租回报率的确定九、付款方式十、销售进度计划十一、销售促销手段及活动十二、广告推广及费用预算十三、开盘前期准备工作一、本项目总体状况保利世贸e座写字楼的概况项目位于广州市海珠区新港东路1000号，琶洲地铁站南面，地铁站c、d出口，紧邻广交会三期展馆；总占地面积：118613 m2，总建筑面积：56万m2（三期占地12600平方米，写字楼建筑面积：48727平方，公寓建筑面积：47338平方米），地上建筑面积约39万m2。
三期规划为一栋公寓和一栋写字楼，编号分别为d栋公寓和e栋写字楼。
两栋楼之间的东西间距25米，e栋和二期写字楼的间距为65米。
e栋写字楼位于保利世界贸易中心东南角，东北角为保利世贸一期博览馆，北临吉盛伟邦和保利世贸二期办公楼，西侧计划建设一个五星级洲际酒店，南临黄埔涌及万亩果林。
东临电信母局办公楼。
保利世贸e座写字楼建筑面积：48727平方米，总共45层,包括1-3层社区公共建设配套；4-45层可售写字楼区域（其中15层、30层为避难层）；商业建筑面积：顶层约750㎡会所，地下负一层有商业配套，具体面积业态未定。
容积率为；绿化率为30%；实用率为74%。
北面新港东路、琶洲会展中心、珠江，南侧为黄埔涌、难肺万亩果林、大学城，东侧中洲中心、香格里拉大酒店、保利国际广场、保利琶洲湾项目，西侧琶洲会展3期、威斯丁酒店。
保利世贸e座写字楼秉承保利世贸中心一贯的简约大气建筑风格，超甲级品质写字楼，顶层设商务会所，给予使用者高端商务享受。
同时。
全面的提升。
保利世贸e座正位于琶洲核心，地铁八号线琶洲站直达，优越区位无可复制。
另外，保利备受瞩目的琶洲村项目已经开动工。
项目总占地75万平方米，总建筑面积185万平方米，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体，与保利世界贸易中心综合体相辅相成，将成交保利在琶洲会展经济圈的宏伟格局。
上海保利天鹅语营销案例销售篇
ห้องสมุดไป่ตู้
销售策略——推案节奏——广告配合
保利天鹅语一改“单枪匹马” 的传统传统策略，而以产品系列亮相媒体视野， 营销效果可圈可点
9
销售策略——案场管理
项目案场管理井然有序，案场各功能区排布清晰，给销售员和置业者提供良好的 洽谈环境
展示中心入口
现场售楼处
项目展示区
室内洽谈区
看房样板段
室内洽谈区
10
销售策略——案场管理
多个项目集中展示，稍显紊乱性 介于项目此次是以“保利城市交响”系列产品作为主要标志，故展示 中心集结了多个项目的沙盘和楼书资料，稍显紊乱。另外，项目展示 中心和样板房之间距离相对较远，需牺牲样板段这一重要的展示区域。 多路销售团队共存，现场竞争激烈 保利天鹅语采用“主力+二三级销售”的组合拳，从实际情况来看， 主力销售团队积极程度有待提高，二三级销售联动团队虽在人数上有 优势，但专业程度有所欠佳。
50
49 48
47
即将开售：另有洪 德路1380弄1-3、512、15-23、25-33、 35-43、45-46号，7 栋联排别墅，主力户 型为200-250平凡米 联排，销售报价为 31000-34500元/平 方米，预计将于 2013年第一季度正 式推向市场。
洪德路1380弄1-3、 5-12、15-23、25-33、 35-43、45-46号
成交价格
数据截至2012.12.18
成交分析： 项目在蓄客2个月之后正式开盘，开盘当 月成交表现突出。项目团队采取“主力销 售团队+二三级销售联动”的销售策略，在 2012年10月达到成交量峰值，并一举夺下 当月嘉定新城板块商品住宅成交金额、面 积、套数三料冠军！
成交分析： 项目首期销售报价15000元/平方米，强 销期间推出82-88折扣优惠，实际成交价格 14462-14973元/平方米，月度环比呈现小 幅攀升。项目采取高开低走的传统“报价+ 营销”的组合拳，成功实现开盘当天销售状 况空前。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
花园营销策略汇报
块名声在外，极易推广。
对客源将形成争夺。
项目基础分析 核心战略目标
未来城市中心 豪宅标准造就
地段价值 产品价值
• 核心目标一：项目价值，打造绍兴豪宅标杆 • 核心目标二：利润价值，追求利润最大化 • 核心目标三：品牌价值，建立项目品牌及企业品牌
市场研究——城市环境分析
市场研究 绍兴宏观经济与环境
同策将在服务天御花园项目的过程中配置足够 的人员，与开发商一道，
统一思想，精耕市场，卖好，卖快，卖贵。
4
【永成·天御花园】营销策略汇报
针对贵司天御花园项目，我司专案小组多次对 本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走 访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。
提报三个板块
第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位； 第二部分：产品建议、推案策略、推广策略； 第三部分：天御花园项目专属团队与服务内容。
宏观政策：落实国家新政，回避限购政策，细则内容偏向形式化，对房地产影响微弱；
宏观经济
——GDP 10年1973.41（亿元），同比增长：11.50%
保持良好的发展态势
——经济结构
房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎
——人均支配
09年可支配收入突破2.6万元，达到26874员
改善型消费增多
——投资环境
杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，客户重复 购买意愿达30%。
2009年同策在全国着手建立五星级销售服务案场， 在人员设置、策划配合、接待服务、流程监督等 做到全程标杆。 更重要的是，我们认为我们可以在本案服务中 做到人员快速进场，最快进行客户储备， 用最短的时间做到可以开盘状态。
3
作为一家专业代理公司，我们始终坚持 团队制胜、渠道制胜、服务制胜、效率制胜四大原则。
(2020)保利叶上海成功开盘营销分析
保利叶上海成功开盘营销分析保利叶上海成功开盘营销分析一、推案基本情况推盘时间：11月22日开盘联排别墅面积段套数占比供应面积204-276 93 ——22250小计93 43%3栋18层公寓56（一房）36 16.67% 1693575-88（二房）180 83.33%小计216 57%合计309 100% ——推案次序：整体由东向西逐步推进，滚动开发，别墅和公寓销售同步进行。
二、开盘价格分析1、价目表-以3号楼价格为例⏹ 高区元/㎡，17层为最高价，18层和16层等价。
⏹中区元/㎡,6层为新价格基准点，由于有景观视野差异，与5层价差近1000元⏹低区元/㎡，3层为价格基准点，所有端头户型均有采用可封闭入户花园户型，附加值较高2、开盘促销⏹ 公寓客户办理VIP 卡，签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价3万元的优惠 。
⏹别墅客户办理VIP 卡，签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价5万元的优惠 。
另：开盘前办卡并打入订金客户获赠捷安特自行车一辆。
D1户型88平方米D2户型78平方米三、销售情况 公寓销售情况：⏹ 开盘当天大定套数126套，大定率为46%左右。
从销售户型分布上来看，低区和端头带入户花园的户型销售情况良好。
而中间套和50平方米1房销售情况不佳。
别墅销售情况：四、客户分析 ⏹ 50-55%宝山本地客户，多数在当地已有1套住宅，对产品品质认可度较高；⏹ 30%左右的市区客户，以大北区客户为主，对顾村公园规划及产品有较高认可； ⏹ 15%-20%外地客户（含新上海人），工作及生活与宝山嘉定有一定关联，对项目造城规划认可。
五、开盘流程 认购流程： 1) 开盘当天只有持有VIP 卡的客户才能购买保利叶上海房源，并采取先到先得的原则2)只有开盘当天，公寓客户签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价三万元•增加产品赠送面积，变相拉低产品价格水平。
同策上海南汇莱茵达美墅别墅项目营销策划报告
未来大势预测：
市场可能持续低迷
惠南板块受到大势 影响较大 目前成交处于冰点
本案所面临问题：
打破市场冰点 形成成交热点， 进而塑造品牌力
必须塑造 强势产品 力，
成为区域 市场中的 领先者！
内部本体条件 地块认知
目前周边环境较差，农民房气氛浓郁。 项目地块不规整，呈凸字型，各产品线
南汇野生动物园板块
中低端别墅板块
35000m2、容积率0.48
中小体量别墅项目
莱茵达 品牌
？
中低端别墅板块内，小体量别墅社区 如何成为开启“企业品牌”的金钥匙？
开发目标与核心问题 目标下的策略 营销•实践
中低端别墅区的观念必须改变！ 有哪些大规划下的机遇可以顺势而为？
策略1
区域价值 • 重界定
区域现状认知 位置
外围市场分析 全市别墅市场
国家统计局公布的“国 房景气指数”在2007 年11月达到高点后一 路下滑，今年10月份 跌至99.68，意味着房 地产行业步入不景气区
间。
上海08年联排别墅销售情况
800
20000
600
15000
400
10000
200
5000
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
野生动物园站
南
公
A1
南
A30
六
浦东
公
国际机场
路
路
A30 A2
临港新城
20分钟生活圈： 浦东国际机场 30分钟生活圈： 陆家嘴CBD、临港新城
坐拥三大核心交通优势
交通要道：市区与临港新城链接的 主动脉。 临近机场：到机场的便捷性，是对 高端商务人士的较大吸引力。 轨道优势：轨道交通11号线，野生 动物园站，快速链接市中心。
2020{营销策略}保利上海松江保利十二橡树别墅项目营销推广策略策源
2020{营销策略}保利上海松江保利十二橡树别墅项目营销推广策略策源
项目环境分析
一、项目基本情况
本项目位于松江区洞泾镇，砖莘公路以北，张泾路以东，距离人民广场车程在50分钟左右，相对较远。
距离莘闵别墅区和佘山车程都在10分钟左右，距离洞泾镇约2公里。
项目用地两面环绕天然河道，水质清澈，且水系自然的、带状流淌于项目的总体规划布局中，优化项目的产品特质。
（一）项目一期基础指标
总用地面积：161551㎡
总建筑面积：81996㎡
容积率指标：0.508
土地使用性质：居住
土地使用年限：70年
（二）项目建筑设计特点
项目采用北美式建筑风格，提倡“生活方式上的精致，建筑体态上的历久弥新”的设计理念。
通过在室内外空间营造贴近自然而舒适的生活环境，倡导无须奢华、铺张的精致生活，内敛而富有高尚品位的生活，强调对生活细节的周到和体贴。
设计师对单体室内空间的细。
某地产上海某地产城花新园营销策划报告策源
某地产上海某地产城花新园营销策划报告策源1. 研究背景1.1 市场概况某地产公司旗下的上海某地产城花新园项目位于上海市某区，是一座综合性的住宅项目。
该区域的房地产市场竞争激烈，各大开发商纷纷争相入驻。
在当前市场形势下，某地产公司希望通过有效的营销策略，提高项目的知名度和销售额。
1.2 竞争分析为了更好地制定营销策略，我们对当地的竞争对手进行了深入分析。
某地产城花新园的主要竞争对手包括：•竞争对手1：上海某房地产集团 A 公司A 公司是一家领先的房地产开发商，拥有多个在上海市区的住宅项目。
他们在市场上的知名度较高，并拥有庞大的销售团队和客户资源。
•竞争对手2：上海某房地产集团 B 公司B 公司是另一家知名的房地产开发商，他们在上海市区也拥有多个项目。
该公司以高品质的产品和服务而著称，吸引了大量购房者的关注。
•竞争对手3：上海某房地产开发有限公司该公司是一家新兴的房地产开发商，虽然知名度相对较低，但他们提供了一些独特的优惠政策和购房福利，吸引了某些购房者的关注。
通过对竞争对手的分析，我们可以了解到目标市场的需求和竞争环境，从而制定出适合的营销策略。
2. 目标市场分析某地产城花新园项目的目标市场主要包括以下几个方面：2.1 年龄层次根据市场调研结果显示，目标市场主要集中在25岁至40岁之间的年轻人群体。
这一年龄段的人群在购房需求上较为迫切，他们普遍具有一定的购买力，并且对于生活品质和居住环境有较高的要求。
2.2 职业分布在目标市场中，职业分布比较多元化。
包括白领、中小型企业主、科技行业从业者等不同职业群体。
这些群体普遍具有较高的收入水平和消费能力，对于舒适宜居的住宅需求较强。
2.3 车辆拥有情况目标市场中，大部分购房者拥有汽车，并且对停车位的需求较高。
因此，项目应充分考虑到停车位的规划和配套设施，提供便捷的停车服务。
3. 营销策略基于对市场背景和目标市场的分析，我们提出以下营销策略：3.1 品牌塑造•通过各种渠道推广公司品牌，提高品牌知名度；•在项目展示中心打造出现代、高档的氛围和装修风格，展示公司对品质的追求；•出版公司宣传手册、宣传片等宣传材料，向外界传递公司的理念和实力。
同策XXXX年上海保利大场项目营销报告精品文档92页
好一朵美丽的茉莉花
溢价原因： 品牌溢价
高品质感现场展示 面积控制
象屿鼎城-高附加值 全送 送一半
92㎡2房 赠送面积后为2+1房
使用面积达112㎡ 得房率达121%
122㎡3房 赠送面积后为3+1房
使用面积达144㎡ 得房率达118%
高附加值是象屿鼎城溢价的主要原因
象屿鼎城-现场呈现 现场包装极致体现ARTDECO独特风格，高贵、精致
名品城室内装修以全套进口德系、日系品牌为主， 包括全屋地暖，标准在5000-6000元/㎡， 外立面采用全石材，品质感极强
高标准装修和极强品质感是名品城溢价的次要原因
智富名品城
定位语： 拥百万时尚城邦，享一城品质生活
溢价原因：
巨型综合体 轨交上盖
高标准装修
品质呈现
华润中央公园-高标准装修
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奢华样板房 意式考究立面
保利茉莉公馆
围板
入口
内部道路
路边绿化
富有感染力和视觉冲击力的现场展示拉开了茉莉公馆和区域竞品的品质感差距， 对溢价起到了极大的帮助
卓越的现场展示和保利的品牌是茉莉公馆溢价的主要原因
保利茉莉公馆
面积段的良好控制 帮助茉莉公馆成功溢价
面积段的良好控制是茉莉公馆溢价的次要原因
保利茉莉公馆 广告语：
同济项目中90㎡以下两房占51%，95-124三房占44%
同济大场项目
115㎡3房2厅2卫 主卧套间 南北通透
3功能间朝南
136㎡3+1房2厅2卫 主卧带书房套间
南向14.1米超大面宽
同济项目整体户型设计良好
各热点项目自身推广定位语-小结
主打刚需：锦秋御尚、华公馆 主打中环：中环一号、梧桐城邦、华公馆、圣都汇、经纬城市绿洲 主打社区规模：智富名品城、经纬城市绿洲
上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]
![上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/05b28de0aeaad1f346933f75.png)
平方米 80000 70000
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05 06-06 06-07 06-08 06-09 06-10 成交 成交均价
供应套数
416 273
供应面积
41263 32950
户均供应面积
99 121
环球翡翠湾 未来域
两个项目在产品上明显不同，环球翡翠湾明显定位为：紧凑户型。
这两个项目在销售业绩上的差距则直接反映了何种产品具备竞争中的优势
两个项目开盘首月的去化率 项目名称 环球翡翠湾 未来域 销售去化率 95.6% 76.5%
建筑面积 （万M2） 32 25 17 16.2 15 12.73 11.7 10.7 10 7 容积率 1.29 1.5 1.5 1.5 1.4 1.9 1.97 1.5 1.5 1 绿化率 50% 60% 50% 50% 66% 40% 40% 56% 65% 45% 产品类型 多层、花园洋房 小高层 小高层 联体别墅，小高层 多层，小高层，高层 小高层 小高层 小高层 小高层 多层，小高层
7
区域公寓市场供求研究 Regional Market Supply & Demand Research
2005年5月-2006年10月三林公寓供求对比
万平方米 180000.00 160000.00
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
4.00 5.00
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同济大场项目
面积 136 115-124 95-102 76-87 合计
功能性 3+1房2厅2卫
3房2厅2卫 3房2厅1卫 2房2厅1卫
-
套数 26 78 178 300 582
占比 4.5% 13.4% 30.6% 51.5% 100%
90㎡以下两房占51% 95-124㎡三房占44%
同济项目中90㎡以下两房占51%，95-124三房占44%
2. 限购收紧：上海停止补缴社保及 个税形式购房过户，进一步收紧 限购政策
政策面松紧结合，预计三季度市场走势平稳，但库存压力依然存在
周边板块竞争态势
本案位置
南翔15000
顾村18000
张庙21500
大场20000
彭浦
西中环20000
大华
周边板块
外环
顾村
张庙
彭浦
大华
竞争项目 保利叶语（排除竞争）、檀乡湾
保利大场项目营销报告
同策咨询 2012.06
报告目录
PART.1 市场分析 PART.2 营销定位 PART.3 导客策略 PART.4 营销推广
市场部分
宏观市场走势
2011年至今上海公寓市场走势
6月政策
1. 银根放松：央行降息0.25%，预 计下半年金融政策进入降息通道， 还将有1-2次降息
供求失衡，存量巨大
锦秋御尚
七号线
祁连山路
锦 秋 御 尚
项目名称
锦秋御尚（锦秋花园第十七期）
体量
8万㎡
与本案距离
300米
建筑类型
多层
主力面积段
90-93㎡
装修标准
1500元/㎡
成交价格
17455元/㎡
成交套数
41套
开盘时间
5.19
主要特点 锦秋花园从98年销售至今，社区已完全成熟
一路之隔的锦秋御尚5.19开盘，生活氛围浓厚的多层
同济大场项目
115㎡3房2厅2卫 主卧套间 南北通透
3功能间朝南
136㎡3+1房2厅2卫 主卧带书房套间
南向14.1米超大面宽
同济项目整体户型设计良好
各热点项目自身推广定位语-大场
锦秋御尚：小户型、低总价，超值婚房，一步到位的美好生活 推广重点：总价
中环一号：中环城市圈高尚居住地 推广重点：地段、社区品质
精装产品成交价格仅17500
锦秋御尚
装饰用材
外墙
面砖
阳台地面
冠珠牌瓷砖
厅、卧室地面 杨子牌实木复合地板
墙面
园龙牌墙纸
空调
松下
厨卫墙面
亚细亚牌瓷砖
水槽龙头
法恩莎
灶具
方太
洁具
TOTO
小五金
TOTO
浴霸
奥普
开关面板
西门子
以上均为国产
装修用材一般，全部为国产品牌，追求性价比
锦秋御尚
户型 一房 二房 二房
智富名品城 27400元/㎡
圣都汇 20300元/㎡
华公馆 20300元/㎡
中环
大华
本案受周边项目价格干扰严重
保利叶语 18000元/㎡
中环国际公寓 21500元/㎡
经纬城市绿洲 17000元/㎡
锦秋御尚 18500元/㎡
中环一号 20000元/㎡
梧桐城邦 21000元/㎡
主要竞争区域成交结构
目前上海北区除名品公馆外，缺乏高端定位的项目
主要竞争区域成交结构
50-60㎡
100110
110120
120130
130140
140150
150160
160170
170180
180190
190200
200210
210219
220229
230239
240249
250259
260269
270279
280289
与本案 直线距离
2.7km 300m 2.2km 2.1km 4.3km 4.7km 2.5km 5.8km 5.8km 5.0km 5.2km
剩余体量 6万㎡ 8万㎡ 6万㎡ 3万㎡ 17万㎡ 5万㎡ 25万㎡ 5万㎡ 8万㎡ 14万㎡ 8万㎡
105万㎡
未来区域竞争量达105万㎡
2011年 供应量为38.6万㎡ 去化量为30.9万㎡
梧桐城邦：中环房，傲然墅质境界 推广重点：地段、总价、户型
经纬城市绿洲：中环旁，百万级城市社区 推广重点：地段、社区规模
各热点项目自身推广定位语-西中环
圣都汇：中环之旁，鼎耀巨筑 推广重点：地段、品质
智富名品城：拥百万时尚城邦，享一城品质生活 推广重点：综合体、社区规模、品质
华公馆：谁打动了刚需客的心？双轨交汇，中环水岸， 华美生活从此相伴
面积 58㎡ 79㎡ 93㎡
推出套数 42套 30套 216套
开盘去化套数 18套 14套 9套
去化率 43% 46% 4%
占比最高的93㎡户型去化率仅4%，小面积户型由于绝 对数量少，去化率近半
同济大场项目
祁连山路
七号线
项目名称 体量
与本案距离 建筑类型 装修标准
楼板价 地块取得时间
同济大场项目 6万㎡ 2.7km 小高层 毛坯
290299
300309
310319
320329
330- 340以 339 上
总计
占比
中环国际公寓 -
南翔
中央公园、翡丽湾、威廉公馆、新城公馆
中环
西中环
智富名品城、祥和星宇、圣都汇、华公馆
大场
梧桐城邦、中环一号、锦秋御尚、经纬城市 同济大场地块、紫宝大场地块、聚丰园三期
大场板块没有脱离周边市场，其价格受到西中环等板块影响
竞品分布
路劲翡丽湾 14800元/㎡
绿地崴廉公馆 16500元/㎡
推广重点：轨交、地段、刚需
各热点项目自身推广定位语-小结
主打刚需：锦秋御尚、华公馆 主打中环：中环一号、梧桐城邦、华公馆、圣都汇、经纬城市绿洲 主打社区规模：智富名品城、经纬城市绿洲
在当前项目推广定位中，仅名品公馆定位高端
市场结论：
✓竞争区域主力价格区间为19000-20000元/㎡ ✓未来竞争量105万㎡，为2011年度去化量的3倍 ✓热点项目具有一定的竞争力
12127元/㎡ 2011年6月
同济项目位于环镇北路，预计于10月份入市
同济大场项目
整体规划图
立面效果图
同济项目为纯小高层社区，共9栋建筑，ARTDECO风格 立面
同济大场项目
住宅小区 聚丰园三期
厂房
上大附中 环镇北路
动迁 房
同济 项目
大场 医院
文海路 住宅小区
自然村
环镇北路
厂房
环镇北路
同济项目周围动迁房及医院对品质影响较大，但环镇北 路城市界面良好
主力放量均价为1.9-2.0万，主要项目为中环一号， 2.5万以上均价主要成交项目为智富名品城
未来竞争量
项目 同济大场项目
锦秋御尚 聚丰园三期 紫宝大场地块 中环一号 梧桐城邦 经纬城市绿洲
圣都汇 华公馆 智富名品城 祥和星宇花园
均价 未上市 17455 未上市 未开工 19816 19975 17819 22116 19990 27042 19067