大型商业地产规划设计的DOC

大型商业地产规划设计的重点

建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。

一、大型商业物业的空间个性

现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。

做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法，千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔，在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段，每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。

SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。

二、大型商业物业的人情尺度

营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。

可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造出很好的购物环境，不能达到长久牵滞人流的效果。

以北京王府井大街为例，经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。

尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

三、内部空间的可视性

对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。

整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。如上

海的恒隆广场，中庭就做得很好。

四、室外广场的设计

对于大型的商厦而言，室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，商业物业的设计有必要提供这样一个表演的舞台。

五、交通组织

大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：

一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。

另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。这时可以通过大中庭，天窗的引导作用来进行处理，做到店铺的均好性。

六、整合设计达到最佳效果

作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。

有些项目，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。

七、考虑后续经营要求

商业物业开发的每个环节都要考虑到后续经营的特殊要求。以大型购物中心为例，它的选址需求已突破原单个商铺的选址要求。一般来说，要考核商圈及周边１公里范围内的人口密度。除了要求周边应有发达便利的公共交通，最好还要靠近高速公路、高架路和轨道交通系统。选址也须与城市发展规划相衔接，寻找新的人口导入区。

其次，建筑设计也是一个复合型工程，环境设计不可马虎，还要预留广告宣传位置。大规模的商业建筑或商业建筑群，层高一般不超过四层，楼面承重根据商场规模的不同，也要区别对待。

不同业态组合中因为营业时间不同，要做到区域可分可合。各种业态经营对水、电、煤、燃气、空调和各种升降梯及动力有不同的行业标准。一些特殊业态还有特殊需求，如餐饮的厨房的上下水、排油污等需求，如果在规划设计时通盘考虑欠妥，是很难在后期予以弥补的。

此外，在配套设施方面，随着私家车的发展，大型购物中心必须具备大型停车场，充分考虑人流、车流、货流三分离。对货物流量需求特别大的，还要设计送货及卸货的堆场、装卸平台和专用通道。在管理方面，消防安全、信息管理系统及商业所需的各种弱电系统等也都要给予足够的重视。

商业地产：规划决定最终成败

大家或许听了太多关于“……决定成败”的表述，对于此类表达不要说受众，连我自己都麻木了，但我还是想再次赘述一个观点：规划，将决定商业地产项目最终的成败。这也是本人从事商业地产相关工作近十年（做过营运管理、做过招商执行、做过推广策划、做过销售策划、做过商业规划……）的切身体会，其中有亲身经历的，亦有全国各地的走马到观花看到的、同业交流习得的、没事儿瞎琢磨的……本文亦算是个人专业小结。

“定位决定成败”，这是“大师风起云涌，点石成金的那些年”从业者的惯性思维的定势，一个好的idea/点子，似乎就能化腐朽为神奇……定位的神奇功效在消费品市场上也许更加灵验，因为一款消费品的生命周期也就1-3年而已。但对于商业地产项目而言，国土使用期40年，设计使用寿命则更长，如此长的时间维度内，科技、交通、社交、生活、工作、城市……会发生怎样的变化，又有哪位大师或专家能够预见，并给出一个在未来40年内都具持续生命力的定位呢？因此，商业地产项目的数十年的存在与运行周期，决定了定位策划给出的概念与方向只能是面向近期—3-5年的时间维度，而不可能解决未来几十年内将面临的变化。而实实在在将面临几十年的现实与市场的风雨洗礼的将是我们的建筑本体与室内外空间体系，因此建筑、空间、设备规划的前瞻性才是商业地产项目必须花最大精力去思考的关键。

商业地产项目的商业规划要点：

一、当然首先是选址。就选址来讲，我们肯定是面向未来的，现在状况不是关键，关键是我们项目建成开业后会面临的状况。不少于1条轨道交通，并临至少1条城市干道，且在是迎客面无大型建筑遮挡，这是发展大型商业体的底线市政交通条件了。

二、主出入口的确定。

1、可视性好，人流汇集且能停留的朝向，通常为面向城市干道或两条干道的交汇处。

2、出入口不宜太多，通常情况下每个方向最多1个出入口即可，过多的出入口将造成人流分散或过多交通面积浪费。

3、主出入口的尺度：8米净宽是底线值，两层挑空是必要的，主出入口的公共共享空间是必须的。

三、人流、物流、车流分离这是规划的必然要求。

1、大型商业体必须规划独立的物流通道，且物流通道必须隐藏于后场，避免与客流的交叉，如酒店的后台区；这样才能确保顾客视线所及之处所呈现的皆是美好。

2、人车分流，这个对于商业体来讲很容易做到。但开车前来的顾客又是需要重点关注的，因此关于行车流线的设计则至关重要。客货行车流线分离，自动扶梯（最好还是坡梯）直达车库层或车库与营业卖场同层