江苏扬州京华城中城项目营销策划推广方案
扬州营销策划方案
扬州营销策划方案一、背景分析扬州是中国江苏省的一个历史文化名城，素有“九州扬州”之称，素以其独特的历史文化、美食和风景名胜而闻名于世。
扬州同时也是一个日益繁荣的经济中心，拥有稳定的经济基础和庞大的市场需求，因此扬州的营销策划方案非常重要。
扬州的特色主要体现在以下几个方面：1. 历史文化：扬州拥有丰富的历史文化资源，包括汉代的古城遗址、唐代的文艺复兴时期的文化遗迹等等。
这些历史文化资源给扬州带来了丰富的人文气息，吸引了大量的游客。
2. 美食：扬州精致的菜肴以及各种小吃在全国范围内享有盛誉，在各种美食评选中屡获殊荣。
扬州的美食文化是扬州旅游的重要组成部分，也是吸引外地游客的魅力所在。
3. 风景名胜：扬州有着许多著名的风景名胜，包括瘦西湖、个园、大明寺等等。
这些风景名胜不仅可以提供美丽的自然景观，还以其悠久的历史和文化背景吸引了大量的游客。
4. 经济发展：扬州作为江苏省的一个经济中心，具有较强的经济实力和市场需求。
扬州拥有许多企业、工厂和商店，提供了丰富的就业机会和消费场所。
基于以上背景，我们制定了以下扬州营销策划方案，以提高扬州的知名度和吸引更多的游客和客户。
二、目标市场为了制定合理的营销策划方案，我们需要明确我们的目标市场。
对扬州而言，我们的目标市场主要包括以下几类人群：1. 文化游客：对历史文化和风景名胜感兴趣的人群，他们愿意花费更多的时间和金钱去体验扬州的历史文化魅力。
2. 美食爱好者：喜欢尝试当地特色美食的人群，他们可以成为推广扬州美食的重要力量。
3. 商务旅行者：扬州的经济发展带动了商务旅行的需求，这类人群通常会在扬州逗留更长的时间，有更多的消费需求。
4. 娱乐消费者：喜欢购物、游玩、娱乐等形式的消费者，在扬州的商场、电影院、夜市等地消费。
基于以上目标市场的特点，我们制定了以下的营销策划方案。
三、营销策略1. 品牌推广品牌是一个地区的形象代表，因此我们需要通过品牌推广来提升扬州的知名度和美誉度。
【精品文档】京华城项目施工设计方案
楼盘概况“京华城中城”一期住宅占地面积192441m2，一期总建筑面积244061m2，是一个集商业、生活、娱乐、休闲、教育等功能配套为一体的大型综合开发项目。
建立扬州新城市中心，合作建设美丽新扬州。
亮点：创造结合生活需求及国际观光景点之最大亮点全生活广场。
中心：以Living Mall为主体建立扬州最重要的中心商贸中心。
引爆：区隔城市功能，建立城市经营的核心，引爆城市发展力度与其他城市差异性竞争。
带动第二产业招商及第三产业升级。
总设计师沈先生要把扬州京华城中城建设成为最适合中国人的居住的地方。
要将京华城中城建设成为集商业、生活、娱乐、旅游、休闲等功能为一体的生活城。
商业不动产和巨大的商业中心构成京华城的一个全生活广场。
全生活广场建设有星级酒店、智能写字楼、展示中心、酒店式公寓、旅游小吃区等；商业中心贯彻四大经营主轴（以育乐带动零售、进而融入其他功能，以娱乐推动教育，实体和虚拟网络相结合的服务功能和24小时365天全球无时差服务体制），通过五大中心（育乐、媒体、联合服务、购物、生命），实现六大目标（安全、便利、舒适、温暖、创新、育乐），不仅能使来往宾客和在住居民能有一个24小时全天候购物环境，还能在娱乐中得到服务、在娱乐中得到教育以及获得一个人生命中各个时段的任何需求。
整个京华城中城建成后将形成300万平方米的城中城，结合优越的地理条件及商业、人文、金融、服务、旅游为一体的完整功能，该项目将成为扬州市的城市中心，使扬州市民的生活全面提升并与国际接轨，让城市总体经济得以快速发展。
扬州京华城中城生活置业有限公司成立于2003年6月26日，是由扬城开发有限公司全额出资的集项目建、销、租、服务为一体的外商独资经营开发企业。
公司目前致力开发“扬州京华城中城”。
该项目位于扬州新城西区，是一个集商业、生活、娱乐、旅游、休闲、教育等功能配套为一体的大型开发项目。
整个京华城中城由房地产、商业不动产和零售中心三大部分组成，占地约2000余亩。
扬州京华城西侧项目分析(28页)
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扬州京华城西侧项目分析框架
项目维度分析
策划分析
产品分析
规划分析
技术分析
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PART 1. 策划分析
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PART 1.策划分析
1
用地区位成熟，配套 齐全，周边有大量居 住人口，具备开发中 高端物业的条件。 本 案
西区 行政区 京华商业 区
居民生活区
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PART 1.策划分析
（1）销售型商业必须解决的问题
a.销售与经营的协调问题，尽量避免出现虚拟产权铺，无法避免时，应控制在一定区域内。 b.定位不宜过高，销售型商业的培育期较长，不能期待小业主从项目整体利益考虑来招商。 c. 全业态问题，考虑到销售门槛和利润，销售商业注定无法全业态覆盖，是否能突出某些主题业态， 从而形成特色？ d. 复式销售问题：优势是降低了高楼层销售风险，劣势是抬高了销售门槛，客流不能充分共享。建议 充分测算分析，达到销售、经营价值最大化。 e. 经济性问题，得房率，合理总价和单价，单套面积，匹配的租金水平等。 f. 持有物业抵押贷款，租金冲抵贷款利息。
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PART 4.技术分析
9
建筑外立面
共建区域（商业、花园办公）：高层建筑以隐框玻璃幕墙为主，各色玻璃錯格，配合大面 积铝板的裙房建筑以及活泼的建筑形态，体现了高品质的城市新区形象。 住宅区域（生活配套）：高层住宅以米色、咖啡色为主，底部采用石材干挂，上部为涂料 与装饰金属铝板幕墙的形式，整体风格现代大气。
会所
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PART 4.技术分析
8
公共服务配套用房
按200㎡/千人居住人口配套的体育休闲设施，在总图上并未标明。 居住用地物业管理用房——总图上未标明，建议设置在北侧小区入口附近生活配套用房内。 居住地块小区配套商业服务设施——总图上并未标明。 10KV开闭所——总图上并未标明。 雨水收集利用设施和雨水蓄调池——总图上并未标明。
扬州扬子万象都汇推广思路提案(68页)PPT课件
核心地位
区域优势： 位于二城核心板块区域，人流、物流、信息流、资金流稠密。 成熟市场： 扬州商城是长三角知名的大型建筑家具市场，市场成交额达 20亿元，日均 人流量达10000多人，带动了附近写字楼、饭店、宾馆等服务行业； 城市规划： 扬州十二五规划，扬州大格局，东联西进南拓 。
1 19万平方米京华城全 生活广场 2 融合进4A景区的地标 性建筑
1 位于扬州汽车西站 2 20多万平方米现代的 城市综合体
1：综合体分属不同区位地段， 均处于核心位置
2：综合体的体量中，商务写字 楼成分较低，并不凸显其地位
3：综合体推广中不以商务为驱 动，写字楼所占推广费用比重均 低于其他业态，
1 润扬路与江阳西路交 汇处
2 24万平方米涵盖七大 业态的商业群
3
4：综合体首推住宅和商铺，写 字楼在推盘节奏中处于置后境地 。
写字楼竞争项目
类别
同属商圈 江阳路延 至东区段
楼盘名称 星座商务
诉求点
扬城独有 高档甲级 写字楼
运河广场
文昌中路 的高端商 务综合体
推广口号
科技生态人文 的写字楼
支持点
分析（三）：
除产品优势外， 我们还占据了综合体优势、CBD大环境带来的地段、交通、配套 等优势以及商业物业与住宅相比良好的投资升值优势。
二、目标客群分析
自用
投资
100平米以内 创业型企业
100—300平米 300—1000平米 1000平米以上
成长性企业
成熟型企业
领导型企业
客群特征
• 他们拥有创业的激情和追求更高理想的动力——创业型企业
商圈资源： 周边及综合体本身提供的金融服务、购物中心、酒店集群、交通枢纽、休闲娱乐 等各种资源，形成核聚变；
XXXX年金地集团扬州西区项目整合营销策划
2012.6.28 河南《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》新政夭折。
2012.8.15 国土部：下调住房土地供应量。
2012.8.24 住建部：个别地区房地产放松限购被责令整改。
2012.9.29 企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
地块情况 地块四面临路，内部和北侧均有河道景观，地块方正平整，但南向相对狭窄
北至沿山河路，双向4车道 西至新盛路，双向2车道
新盛花苑 万科地块
东至站南路，双向4车道 南至同泰路，双向2车道
西侧新盛花苑（安置小区） 南侧万科金域华府（未售）
北侧清澈景观河道 地块平整，内部河道需整治
经济指标
项目名称
小结
1、扬州城市历史源远流长，现在依然是长三角重点节点城市，具有重要的 战略地位； 2、扬州宏观经济发展快速，具备良好的投资环境，同时居民可支配收入日 益提高，置业能力也持续上涨； 3、扬州城市规划东联西优南拓，重点发展方向是东西两翼，西区已经打下 了坚实的基础，后期将进一步优化，发展前期巨大。
PART2 地块篇
多地调整公积金政策刺激刚需 武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用 本地公积金还贷，二手房贷款最高由40万元提至60万元。截止日前，全国已经有超过20个城市上调了公 积金额度。
2012年热点政策解读
金融政策：下半年以来，行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况。
现状：长三角重要节点城市
•GDP千亿俱乐部成员 •百万级人口中等规模城市 •2006年联合国最佳人居环境奖 •2009年“中国和谐管理城市” •首批中国历史文化名城，优秀旅游城市 •国家园林城市、生态示范市 •民营企业成为产业集群龙头
“扬州京华城中城”户外广告推广
竞争对手广告策略及效果
南京金鹰国际购物中 心
主要采用户外广告、电视广告和网络 广告等多种形式进行推广。其中，户 外广告包括大型LED显示屏、灯箱广 告等，主要分布在城市主干道和机场 高速路口等重要区域，具有较强的视 觉冲击力；电视广告和网络广告则覆 盖了广泛的受众群体，具有一定的品 牌宣传效果。
南京新百购物中心
旅游景点周边
在扬州市的旅游景点周边选择合适的地点设置户外广告，吸引游 客关注。
广告投放时间安排
周末和节假日
在周末和节假日，人们的出行 频率和活动范围增加，选择这 段时间投放广告能够获得更高
的曝光率。
重要商业活动期间
在扬州市举办的重要商业活动 期间，如展览、论坛等，选择 投放户外广告能够更好地与商 业活动相结合，提高广告的影
力和参与度。
定位调整
02
根据受众行为特征和需求，调整广告的定位策略，提高广告的
精准度和覆盖范围。
媒介组合
03
根据不同媒介的特点和效果，进行合理的媒介组合，提高广告
的曝光率和点击率。
07
项目总结与展望
项目实施总结
实施过程
本项目在实施过程中，我们首先进行了全面的市场调研，确定了目标受众和广告宣传策略。接着，我 们设计并制作了各种户外广告素材，包括大型广告牌、LED显示屏等。最后，我们通过各种渠道将这 些广告投放到目标区域。
“扬州京华城中城 ”户外广告推广
2023-11-05
目 录
• 项目背景与目标 • 目标受众分析 • 竞争对手分析 • 广告创意设计 • 广告投放策略 • 广告效果评估与调整 • 项目总结与展望
01
项目背景与目标
项目背景介绍
扬州京华城中城是一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性城市 中心，是扬州市重点发展的项目之一。
扬州某商业地产项目策划方案
扬州某商业地产工程筹划方案目录上篇——工程面临的市场状况一、XX广场合在地商业开展状况 (3)二、扬州市商业地产市场状况 (7)三、XX广场有关情况 (12)下篇——营销推广思路一、核心是信心 (15)二、关键是推广 (18)三、底子是发卖 (22)四、撑持是物业 (29)上篇工程面临的市场状况认识市场的意义：一切筹划的根底是市场，脱离当地市场的筹划是空中楼阁，在房地产筹划业摸爬滚打多年的我们深谙此道。
为把握扬州市商业地产的状况，我们数下扬州进行专门调研。
一、 XX广场合在地商业开展状况导读：该局部将就以下问题进行答复1、XX广场合在地商业竞争态势怎样？2、XX广场面临的与其直接竞争的商场有哪些？它们的经营状况如何1、扬州市商业开展的态势自隋朝开大运河以来，扬州就是江南的重镇之一。
自古以来商业一直十分的畅旺畅旺，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的开展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。
扬州商业正在形成“点、线〞明晰的布局形态特征，即“一点〞——城市中心区域文昌阁商圈，短期内这一商圈的主体地位还不成能摆荡，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产物小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的“十字〞交叉线状客流、会展、本城区配套效劳中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业工程等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区那么宜形成以旅游景点、旅游产物市场、旅游配套效劳为优势资源的休闲旅游效劳业带状中心。
2、扬州市主要商场情况A：万家福商场万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地域首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年发卖额达1.8亿元。
扬州万豪西花苑项目营销推广方案
项目营销推广初步建议案
项目分析篇
（一）宏观分析
二季度，银行存款提高6.74个百分点。购房贷款需求有所下降。自1999年以来， 房价与收入比超过6的家庭占比一路攀升，使得近三年中居民购房意愿下降12.87个百分 点。对房价的观望度大幅提高，对房价下跌的预期加重，投资客大量退出市场，楼市购 买力处于理性回归阶段。房地产业贷款需求与投放景气缺口由2007年一季度的1.78个 百分点增至当前10.95个百分点。个人购房贷款投放景气指数55.95%，比一季度和去年 同期下降6.91和16.18个百分点，为2004年以来最低水平，个人购房贷款需求和投放景 气度呈双下降趋势。
2、通过情感诉求与参与度及吸引力强的活动强化项目对客 群的吸引力。
3、案场进一步整合强化，适量布置营造氛围。 4、多重营销手法如，案场销售、广场营销、企业拜访团购 营销等组合应用，多点开花。
5、对案场外围环境进行改造，城市指引系统多点应用。
整合推广篇
一、整合推广
（一）推广思路
现有的推广主题“中国风 世界潮”在市场上已有一定的影响，但却未能全面透 彻地概括出项目特色。在项目接下来的推广中建议对项目卖点进行更进一步的升华， 使之具有更强的支撑力、吸引力、穿透力，更便于传播，对项目形象和价值进一步 拔升。整个推广过程中围绕“现代新中式文化府邸”和“西区特色景观尚品社区” 两条主线全面展开：
目前扬州楼市供给充足，随着东区与北区的突起及其价格优势明显，西区楼市面临 的压力显露无疑。京华城中城、西郡188花园、新能源和美第等众多项目形成市场围攻 之势，而市场观望的加大，造成僧多粥少的局面，如何在烽火连天的战场上突围，并赢 得这场战役的胜利，产品力、策划力、执行力将是我们要加强的重点与难点。
京华城中城品牌战略总纲领
京华城中城品牌定位及规划前言第一章京华城中城企业品牌战略规划企业核心价值体系的确立企业品牌形象/企业核心价值/企业文化内涵企业品牌战略规划战略目标/战略思想/战略构架/推广策略第二章京华城中城产品品牌战略规划战略意义/战略目标/推广策略/阶段的划分/推广步骤及策略组合第三章京华城中城品牌推广策略公关活动/客户俱乐部/《禧福会》企业内刊/品牌战略合作方案前言房地产飞速发展的今天，全国各大房地产开发企业相继制定和推出了全国范围内的品牌战略体系，实施以项目品牌带动企业品牌，以企业品牌引领项目品牌的全国性地产开发战略。
这一具有划时代意义的创举，表明房地产市场已由原来的产品竞争过渡到品牌竞争阶段。
消费者对开发商品牌的日益重视，和房地产产品本身能在短时间内被迅速克隆甚至超越的透明特性，表明在今后的房地产市场竞争中，只有品牌才是房地产开发企业参与竞争和永续发展的最佳利器！京华城中城，作为扬州最大的商住综合体项目，以其产品的复合性和先进性在扬州乃至江苏、华东地区都将引为旗帜！如何以最快的速度把握目前有利的市场契机，系统整合企业优势资源，建立和完善企业品牌战略体系，将企业和产品品牌推向市场，打造成扬州、江苏乃至全国独具特色的知名地产品牌企业，成为企业后续项目成功经营的关键所在，更成为近期阶段性销售的助推器。
因为，在急剧变革的市场环境中，只有通过科学、系统的品牌推广方式，不断的寻求创新，才能使企业安全遨游并永立潮头，最终实现企业与项目的成功经营。
第一章京一、企业核心价值体系的确立品牌战略规划的职责与内容就是制定以品牌核心价值为中心的品牌识别系统，然后以品牌识别系统统帅和整合企业的一切价值活动，即展现在消费者面前的营销传播活动！因此，我们在制定和实施品牌战略的同时，首先必须确立企业的核心价值体系，企业核心价值体系主要包括三个方面，即企业品牌形象、企业核心价值及企业文化内涵。
1、企业品牌形象企业品牌形象即展示在消费者面前的企业独特的、个性化的，具有一定的前瞻性和专业性的形象，是企业的整体形象和第一印象，企业形象的成功与否，决定了人们是否有兴趣对企业进行进一步的了解和认知。
年江苏扬州某项目全程广告策划方案书
年江苏扬州某项目全程广告策划方案书嘿，亲爱的甲方，我来啦！作为一名有着十年方案写作经验的大师，今天就要给你带来一份让人眼前一亮的广告策划方案书。
咱们这就开始吧，准备好了吗？一、项目背景咱们这个项目位于美丽的江苏扬州，这里历史悠久，文化底蕴深厚。
项目本身定位高端，旨在打造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的城市综合体。
为了让这个项目在市场上独树一帜，咱们得好好策划一番。
二、目标定位1.提升项目知名度，让更多人知道这个城市综合体；2.塑造项目高端形象，吸引目标消费群体；3.提高项目入驻率，带动周边产业发展。
三、策略方针1.突出项目特色，打造个性化广告语；2.利用线上线下渠道，全方位宣传推广；3.联合当地政府、企业、媒体，共同打造品牌形象。
四、具体执行方案1.创意设计（1）广告语：扬州繁华新地标，时尚生活新起点；（2）LOGO设计：结合扬州文化元素，如瘦西湖、五亭桥等，设计独特LOGO；（3）宣传物料：海报、宣传册、户外广告牌等，均采用统一风格，展现项目高端形象。
2.线上推广（1）社交媒体：利用微博、、抖音等平台，发布项目动态、活动信息，增加粉丝互动；（2）搜索引擎：投放关键词广告，提高项目在搜索引擎中的排名；（3）网络直播：邀请网红直播项目开盘仪式、活动等，吸引粉丝关注。
3.线下推广（1）活动策划：举办开盘仪式、品牌发布会、主题活动等，邀请媒体、政府、企业、消费者参与；（2）户外广告：在项目周边投放户外广告，提高项目知名度；（3）地推活动：组织地推团队，深入社区、商圈，派发宣传单页，收集意向客户信息。
4.合作共赢（1）与当地政府合作，争取政策支持；（2）与知名品牌合作，提高项目品质；（3）与媒体合作，扩大项目宣传范围。
五、效果评估1.关注度：通过数据分析，评估项目在社交媒体、搜索引擎等渠道的曝光度；2.转化率：统计线上线下推广活动带来的客户数量；3.品牌形象：调查消费者对项目的认知和评价。
这份广告策划方案书，旨在为江苏扬州这个项目打造一个独具特色的品牌形象，提高市场知名度，吸引目标消费群体。
扬州尚城商业步行街策划执行报告
售价
一楼均价2.6万元/平方米，二楼均价1.4万元/平方米，三楼均价9000元/平方米
返祖
虽然多数已售出，但整体经营状况不善，一楼整在经营中的不足2/3，二、三楼更少，据销售 人员反映，将进行重新规划，确定返租形式等
典型商业项目一览——凯运天地、壹位广场
凯运天地
壹位广场
位置 凯运天地位于文昌东路106号；壹位广场位于运河西路与古运河交汇处
典型商业项目一览——万家福商城
位置 营业面积 楼层 年营业额 经营档次 经营费用 经营状况
汶河北路9号 1.8万平方米 地上6层，地下1层 约1.8亿元 中高档，以服饰为主 场费用3000元，不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，扣点数为24-25%左右 有较高的知名度，经营状况较好，但布局较乱，空间较小
其他的商圈有以广润发和京华城为标志的西部新商圈；以汽车西站、 扬州商城、新世纪大酒店、万都五金机电城为中心的汽车站商圈；以 曲江小商品市场、副食品城、金盛国际家居城为主的东部新商圈；以 五亭龙玩具城、江阳商贸城及沃尔玛购物广场为支撑的北郊新商圈。
现状分析
目前扬州商业地产的销售情况都比较好，专业市场如曲江小商品城、 红星美凯龙、金盛国际家居等经营均十分良好，甚至一铺难求。但综 合类商业除文昌阁商圈外其他经营均不理想，主要原因为开发商在出 售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态，如宋 城名都、望月路步行街等虽然销售较好，但整体运营状况欠佳；
返祖
采用两年返租的形式，每年的返租额为10%
典型商业项目一览——金水桥商业街
位置
兴城西路南侧、润阳路东侧
概况
其眼界商铺面积约6000平方米。计划打造300米的风情街
经营类型 餐饮、休闲等
扬州市住宅项目7-8月营销执行方案
扬州市住宅项目7-8月营销执行方案目录1竞争楼盘对比分析 (3)1.项目三大核心卖点分析 (7)1.1.位置稀缺 (7)1.2.环境稀缺 (7)1.3.产品稀缺 (7)2.客户购买因素分析 (8)3.营销策略建议 (8)3.1.营销问题点 (8)3.3.1.客观因素 (8)3.3.2.可控因素 (8)3.2.四大应对策略 (10)3.3.3.售楼处现场包装 (11)3.3.4.现场包装 (16)3.3.5.物业管理 (19)3.3.推广方案建议 (19)3.4.主题活动促销（活动方案待确认后细化） (20)3.商铺推售 (23)4.需开发商配合相关事宜 (25)5.费用预算 (22)[ 市场篇 ]1竞争楼盘对比分析（XXX实景）（莱茵北苑实景）（扬州天下实景）市场结论：➢ 目前，受宏观经济环境的影响，房地产市场成交量明显下降；➢ 本项目在价格及产品上未存在较大优势，尤其在与扬州天下花园洋房相比，本项目的性价比相应缩水； ➢ 对比三个项目实景来看，莱茵苑无论从景观规划、植物选曲、后期维护上，均优于其它两项目，XXX 实景后期养护较差；➢ 通过可类比项目的综合分析可以看出，如何在深入传播项目卖点的同时，提升项目品质，成为下阶段房源销售的保障；[ 策略篇 ]1.项目三大核心卖点分析1.1.位置稀缺➢项目位处扬州市主城核心区域，各配套齐备；➢紧邻竹西小学、梅岭小学、扬大附中三大名校；➢区域及地段，竞争性楼盘均处于尾盘销售期内，且短期内不会有可类比性楼盘出现；1.2.环境稀缺➢南临漕河，北靠老虎山，西望瘦西湖，小区整体外部景观环境优越；1.3.产品稀缺➢目前项目剩余多层、及复式户型，具备一定竞争优势；➢项目户型面积及设计，具备一定均好性；2.客户购买因素分析➢地段因素：由于生活习惯的限定，该部分购买客群区域购房情节较重；➢圈层居住：考虑临近亲友及子女居住，因此一部分客户选择购买本项目；➢工作临近：购买本项目的，一部分为在周边工作较为固定的人群；➢学区因素：为考虑到子女上学，一部分客户选择临近本项目；3.营销策略建议3.1.营销问题点3.3.1.客观因素➢市场环境：目前房地产市场央行持续的"组合拳"打击下，观望气氛浓厚，扬州市场成交量明显下降；➢天气环境：近期由于天气及气候的影响，天气持续上升，影响购房者前来购房，成交量也因此有一定下降；3.3.2.可控因素➢价格因素：项目价格目前已基本攀至顶点，与周边竞争项目相比不存在优势，同时，支持项目品牌价值有待进一步改善和挖掘；➢产品因素：小区正在施工的脏乱环境，景观缺少特色等因素，大大降低到访客户心理期望值；➢推广传播：项目核心卖点传播，有待进一步挖掘；3.2. 四大应对策略3.3.3.售楼处现场包装售楼处顶部围挡加长由于售楼处顶部将现有围挡视觉上有一定局限性，因此建议制作成拐角围挡，同时作夜间效果处理，作为现场指示的同时，突出现场销售氛围；➢售楼处门前增加花卉摆放2) 售楼处内部包装➢ 售楼处内部增设体验水吧天气逐渐转热，建议在售楼处进门右面，有专门服务人员负责提供冷饮、茶水的吧台，增加到访客户的亲切感和体验度；（以上仅为图片参考）➢ 业务员形象提升：建议售楼处销售人员统一更换工作服；（以上仅为图片参考）3) 看房通道包装建议看房通道由小区正门进入，同时，看房通道将进行包装；3.3.4.现场包装1)工地包装➢增加工地现场围墙画面；➢工地现场环境整治，处理脏乱差及施工人员生活晾晒物品随意挂晒情况整顿；➢小区临河岸一带景观围墙提前建设，在保证私密性的同时，能让业主观视到对面景观；2)小区内价值提升➢景观建议：a)树木、灌木、草坪三重立体式园林；b)在小区主入口处增加小品；c)裸露地面土地更换，种植新的植物；➢运动配套设施：将目前现有#楼前停车场，改为运动配套设置场地；3.3.5.物业管理➢小区物业管理人员形象提升；➢小区大门入口形象直接影响到来访者对小区的第一印象，因此建议将物业目前使用的木桌进行更换。
“扬州京华城中城”户外广告推广
“扬州京华城中城”户外广告推广扬州京华城中城——享受繁华生活的绝佳选择迎接春天的脚步，探索扬州美丽辖区的魅力，历经市场调研与客户需求分析，我们自豪地推介扬州的极致购物与休闲体验圣地——京华城中城。
一. 购物天堂扬州京华城中城汇聚了全球顶级奢侈品品牌和国际知名品牌，为您提供独特的购物体验。
无论是追求时尚潮流的年轻人，还是对品质和品味有挑剔要求的品牌爱好者，这里都能满足您的需求。
独特的店铺布局与悠闲的购物氛围，使您尽情挑选所爱，享受舒适购物的乐趣。
二. 美食盛宴扬州京华城中城为您呈现齐聚各地的美食佳肴。
从中餐到西餐，从快餐到小吃，从甜品到海鲜，这里数不清的餐厅与美食摊位，将满足您对美食的所有幻想和味蕾的挑战。
无论您是喜欢传统粤菜，还是偏好现代主义烹饪，扬州京华城中城都能提供独特的餐饮体验，为您带来异国风味的美食盛宴。
三. 休闲乐园扬州京华城中城拥有大片开放空间，完美适合户外活动。
无论是与家人朋友共享天伦之乐，还是与孩子们开展户外亲子游戏，这里都是您享受休闲和娱乐的理想之地。
绿树成荫的公园，宽敞的草坪和儿童游乐设施使您可以尽情放松身心，在忙碌的生活中找到片刻宁静。
四. 活动与文化扬州京华城中城秉承着“城中有城，盈彩绘尘”的理念，不仅为您提供购物和休闲空间，还定期举办各类活动与文化展览，为您带来丰富多彩的消遣娱乐。
艺术展览、音乐会、儿童活动等等，让您在尽情享受购物与美食的同时，也可以拓展您的视野，感受多样化的文化体验。
五. 便捷交通扬州京华城中城位于市中心，交通便利，轻松到达。
无论您是自驾前来，还是选择公共交通工具，都能轻松到达目的地。
精心布置的停车场和交通枢纽，确保您的出行便利。
扬州京华城中城，为您提供市区最繁华的购物中心、美食天地、休闲乐园和文化活动。
来到这里，您将感受到流光溢彩的时尚与现代化。
不论是日常的购物需求，还是夜晚的休闲放松，我们都将为您提供最好的服务和最愉悦的体验。
欢迎您来到扬州京华城中城，共同享受这个城市的魅力！续上文六. 高端品牌集中扬州京华城中城为扬州市区内高端品牌的聚集地。
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3、现代物流已经成为经济发展的新增长点，扬州火车站的开通为扬州物流行业 提供新载体，为经济发展提供新动力，这必将为扬州房产业和零售业带来新 的高端消费群。
我们将VI规划、广告、公共关系、媒介、顾客关系、互动等手段加以整 合，运用专业方法打造京华城中城品牌，建构起京华城中城品牌与目标消
费者有效的沟通， 从而实现终极目标——销售。
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活动背景
1、揚州市屬江蘇省省轄市，行政區面積6,638 km2，人口約450萬。新市區面 積973km2，常住人口約100萬。扬州又是亚洲最大的化纤和电线电缆生产 基地、中国纺织服装、汽车和花卉苗木生产基地、全国信息化模范城市和优 秀旅游城市、全国商品粮和高效农业示范基地，有着良好的宏观大背景；
政 府 支 持 、 宏 观 环 境
宣传契 入点
度亲 、和 升力 值、 空美 间誉
能企 力业 、实 企力 业、 精运 神作
政 市绩 发工 展程 史、 上形 的象 里工 程程 碑、
城
品牌 形象
领 先 业 界 、
永 续 发 展 、
迈 向 世 界 、
成 为 中 国 人 的 骄 傲 ！
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整体策略
（一）“声音大”(强大的媒体投入）
参与烟 州行”的一个参观站点
花三月
2、冠名烟花三月旅游节开幕仪式及宁启铁路扬州站 通车仪式
活动 3、参与扬州商机说明会
4、冠名梅花奖颁奖晚会，建议沈主席做颁奖嘉宾
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推广思路模型
宣传 方式
媒 体 宣 传
活 动 宣 传
目标 群体
消 费 者
投 资 者
政 府
终极 目标
购 房 消 费
招 商 引 资
2、通过事件营销，不断的制造各个宣传周期的活动亮点，增强整个社会特别是 潜在消费者对京华城中城的关注程度；
3、活动体现京华城中城的企业精神；
4、体现扬州京华城中城与政府的紧密配合度；
5、借势造势的媒体整合行销传播，力争扬州京华城中城开工一炮打响，协助该 品牌与受众群体进行良好的沟通。
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活动周期
2004年3月1日——5月17日
第一阶段：市场预热 3月1日——3月31日 对京华城中城概念提炼并炒作。
第二阶段：强势炒作 4月1日——4月15日 以活动为载体，“万人签名活动”、“飞天及暴走活动”将全社会的关注目光
吸引到京华城中城来，从尔为17日的开工奠基仪式充分造势！ 第三阶段：主题活动 4月16日——4月17日
4、4.17日为扬州京华城中城开工典礼之佳期，这一开工典礼活动的成功宣传与 举办有着跨时代的意义，意味着扬州文昌商业圈的一次裂变与提升，是扬州 历史上一次重大的建设格局的变迁。
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宣传定位
中国现代第一城
京华城中城
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宣传思路
1、通过对京华城中城造城概念、文化内涵、升值空间、主导未来四个层面的宣 传，打造出京华城中城—中国现代第一城这张王牌；
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广告说明
4、在扬州主流媒体提出“造城”和“LIVING MALL”核心 概念，并炒作。 3月6日-3月12日
5、媒体宣传结合江总书记的题词精神—把扬州建设成古代 文化与现代文明交相辉映的名城，而京华城中城就是现代 文明的最集中体现，即“中国现代第一城”。 3月6日-3月25
6、根据市场反馈信息，修改并完善下一阶段的宣传方案。 3月25日-3月31日
我们全方位整合媒体资源，从（高速公路、铁路、 公交车身、电梯等）户外广告、报纸平面广告、 （电视、广播）主流媒体、网络媒体（新浪、搜狐 等）与消费者的脑进行接触沟通，让目标消费者对 扬州京华城中城品牌形成深刻的记忆。
（二）“革新”
现代品牌不仅仅是品牌知名度与承诺，而是它给消费者所带来的不同体 验。关键是扬州京华城中城是什么？它能给消费者什么？你能得到什 么？……于是我们策划了多个极具亮点的活动（如飞天活动、暴走活动 等），让消费者与京华城中城互动起来，并提炼出“中国现代第一城”的 核心概念，与消费者进行意义深远的沟
1、 制作公交车车体广告，并在这一阶段完成投放工作； 3月1日-3月20 日
2、在扬州及周边城市高速公路、铁路路口制作及投放高 炮广告； 3月1日-3月20日
3、在火车站、汽车站、商务会所等商业人士频繁出入的 地方投放户外广告； 3月1日-3月20日
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第一部分 活动流程
第一部分——宣传预热
3月1日——3月31日
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宣传目的
1、 让受众充分理解“Living mall”与“造城” 两个核心概念。
2、让扬城人民认识到“造城”是在扬州第一 次出现的，引起扬州人民的自豪感，增强京 华城中城的亲和力。
3、递给目标群体一个信息：京华城中城是扬 州未来的市中心，这里有着巨大的升值空间。
新闻发布会，开工典礼。诠释京华城中城是我们未来事业生活的领航员，未来 身份的象征。 第四阶段：强化记忆 4月18日——5月17日
借助烟花三月旅游节活动，借势造势，彰显京华城中城与政府的紧密合作度， 赢取政府与民众的双重认同与支持。
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目标人群
➢ 政府 ➢ 扬州及周边城市的消费者 ➢ 海内外的投资商 ➢ 海内外的合作伙伴 ➢ 媒体记者
扬州京华城中城
4.17策划推广草案
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媒
体 宣
报纸、电视、网络、户外、电台
传
京华城
a、飞天活动—在历史的上空寻求突破 b、万人签名—京华明日的辉煌里有我今日的参与
活动宣 c、万人暴走—穿越历史长河，拥抱现代文明
传 d、和京华城中城一起成长
《我心中的京华城中城》儿童绘画大赛
1、进行政府公关，把京华城中城作为“中华客商扬
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第二部分 活动流程
第二部分——强势炒作 4月1日—4月15日
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宣传目的
1、通过大型飞天活动与万人暴走活动同时进行，进一 步展示京华城中城“超越古代文明 ，抵达现代颠峰”的 精神内涵。
2、进一步深华上一阶段提出的“Living mall”及 “造城”两个概念，促使扬州市民在心理上渴望这种居 住环境的早日出现。