南京写字楼市场总体分析状况(doc 55页)_New

南京写字楼市场总体分析状况(doc 55页)
南京瞻园铭楼项目市场调研报告
第一章南京市的区域特征和城市概况
第一节自然地理概况
南京市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。

南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。

南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。

万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。

1. 1城市性质
南京是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。

南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。

南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。

南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。

南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。

五”和更长的一点时间的努力，把南京建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市。

到2010年，基本实现现代化。

(一)以“富民强市，率先基本实现现代化”为基本目标，以结构调整为主线，
以改革开放和科技进步为动力，把南京做强做大做优做美。

到2005年，城市综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列。

人民生活达到更加宽裕的小康水平，5年内，力争实现郊县国内生产总值和财政收入在2000年基础上翻一翻。

三次产业结构实现“二、三、一”型向“三、二、一”型的战略转变。

(二)进一步加快城市化和城市现代化进程，2010年基本实现现代化。

成为我
国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心。

历史文化名城的国际性影响进一步扩大。

(三)以加入世贸组织为契机，加快南京经济国际化步伐，以建设国际化大都市
的长远奋斗目标，促进和加快城市建设步伐。

本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达城市行列。

1. 5城市发展目标
未来南京城市发展目标是：
（一）充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市（二）富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城
（三）人居环境优良的城市——人与自然和谐共生的城市
1. 6 城市环境景观特色
南京所处的地理位置和自然环境，悠久的历史文化，长期的城市建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色的景
观环境。

（一）山与水
南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气势中，引入弯曲绕的秦淮河，以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。

（二）城与林
都城布局与自然山水结合，以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化城林的空间特色。

（三）路与树
由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。

第二章南京总体房地产市场分析
南京房地产市场以地理位置来划分可分为五大版块——城北、城南、河西、江北、江宁版块。

第一节南京城北板块发展综述
2.1.1城北板块简介
城北位于南京城的北部，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江环绕。

整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越。

城北下关区内主要包括中山桥、车站、热河南路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全的小区。

而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥。

整个城北辖区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京长途汽车站以及最大的内河港口—南京港，横贯东西的建宁路—龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和安徽等地：而沿建宁路向北，过南京长江大桥可以顺利进入苏北地区，是南京乃至华东地区重要的交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。

辖区内有南京市重点小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学以及重点中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。

而南京大学第二附属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基本的医疗设施给人们的身体健康带来了保障。

各大银行，例如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等更加为居民的生活提供了方便。

区域内的超市随处可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等国内外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些都已经成为人们生活中不可缺少的部分。

区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,具有较大的旅游开发价值。

境内有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有
生趣。

2.1.2城北房地产板块介绍
城北的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多，由于邻近南京西站及下关码头，该地区公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市。

同时，一些较大型的批发市场，如果菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超过6000元/m2，至于铁路线以北地区地域广阔，但交通目前相对不便。

不过，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥。

其附近的楼盘也具有一定的升值潜力。

一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块的境遇与城中、城南等热点板块绝然不同。

目前城北板块的楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超过了6000元/ m2。

目前城北的购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上尚未走出地域限制。

城北板块中南区的楼盘多集中在热河南路及大桥南路附近，周边便利的公共交通及大型超市布列左右，对解决第一居住问题的购房者有一定的吸引力。

老城环境整治扩大了城北板块的发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场的重塑对楼盘的环境影响巨大。

2.1.3 城北板块区域市场分析
城北房地产市场主要包括：下关片区以及红山片区在内的两个片区。

下关片区
下关区位于南京城西北部，西临长江黄水道，东倚明代古城墙，具有长江南京段最为开阔、直观的一段江面和最主要的生活岸线，是“六朝古城"
主城区之一，濒临12公里长江黄金水道，素有金陵北大门之称。

总面积约
31.38平方公里，人口37万，辖区6个街道办事处、一个社区居委会、一
个村民委员会。

去年全年完成国内生产值6.63亿元，增长13.5%；实现财政收入4.08亿元，增长22.2%；地方财政收入1.91亿元，增长16.3%；完成固定资产投资8.8亿元，是一个南京建设融古都特色与现代文明于一体的现代化滨江城市的窗口性区域。

境内从大桥南路高架桥到中央门立交桥近3公里的建宁路地段，已经聚集了百货、服装、汽车、五金、化工、家具、装饰等15个初具规模的专业市场，一个特色独具的南京“第三商圈”在这里迅速崛起。

同时“第三商圈”内平均每天约32万人次的人流量几乎与新街口、湖南路相当。

区别于新街口的大商场和中高档商务区、湖南路的小型精品店，“第三商圈”则形成了大众化的经济实惠型市场特色，同时也为城北的房地产经济带来了无限商机。

在经济日益发展起来的形式之下，下关的房地产市场日日更新也是必然之势。

目前下关区内的房地产开发量是整个城北区域内开发量最大的一个片区，从2000年以来，很多楼盘象雨后春笋般拔地而起，四平苑、佳乐福新寓、方圆绿茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、绿城花园等都是耳熟能详的小区，百合果园、桃源府、亚都锦园、金源·太古城、好风如水、星河翠庭、田园美居、欣芝园、汇林绿洲等使得下关的房地产市场越来越热闹起来。

而世贸集团倾巨资在宝善地块打造的世茂滨江新城将成为下关地区的标志性区域！
红山片区
红山片区位于城北区域的东北向，包括红山路、和燕路以及幕府东路、迈皋桥周边的范围，辖区内总面积约20平方公里，常驻人口15万左右。

随着城北经济日新月异的发展，红山片区也跟着创新的步伐，力求在城北的经济发展领域中占有一席之地。

这些举动都是人们有目共睹的，一是成立招商服务中心。

二是密切与省、市各涉外部门的联系。

三是构建完善信息系统。

四是在市以上涉外对口部门高薪聘请有能力的人才。

使得本区域的经济实力向着一个前所未有的前景发展下去。

经济上去了，人们的衣食住行也理所当然的也上了一个新的台阶。

因此区域内的房地产市场也跟着红火起来，房价跟着节节攀升，已经上涨到了5000元/ m2。

一座座高楼也快速立起，弘燕名居、红山韵致居住、文锦雅苑、墨香山庄、阳光嘉园、阳光雅居、燕语华庭等数不胜数，标志着区域里房地产市场的一个新纪元。

2.1.4城北优劣势分析
优势分析
根据现有价格统计，城北目前的房价已上升到了5000元/ m2，这跟本区域的经济迅速增长是不可分割的。

随着南京建设城北的大举动措施下，城北的房地产市场也将跟上一个新的高度。

而现政府着力打造城北这个“第三商圈”，区域内的房价有可能再上一个台阶。

未来城北打造繁荣后，这将能够把城北目前的总体客户群从本地逐渐拉伸到各个区域，使得越来越多的人走向城北。

城北目前的物价比其他区域较为便宜，而且购物也极其方便。

有家乐福、易初莲花、时代、好又多、金润发、新一佳等大型超市，有金桥、玉桥大市场，南京商厦大型购物商场以及蔬菜、水果、水产批发中心，可谓是一应俱全。

城北的交通非常便利。

由于是老城区的缘故，辖区内交通设施较为完善。

有长途汽车客运站、南京火车站、还有中山码头。

公交线路也四通八达，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W 等多路公交车连接各个要道。

城北境内有着优美的风景名胜。

美丽的长江、狮子山、阅江楼、绣球公园、幕燕风景区、渡江纪念碑、红山森林动物园、小桃园等都吸引了大量的人们前来。

而城北又属于南京市的老城区域，各项配套设施齐全，可谓是应有尽有，为居民的生活提供了无限的方便。

劣势分析
虽然城北现在各项经济不断发展起来了，但是本区域仍然是南京六城区中发展最为落后的区域，还有着很多不完善的地方。

近年引进了家乐福、易初莲花大型超市，才使该区的购物环境有所改善。

城北区域内的文教明显落后于其它区域，学区不好，只有第十二中学是较知名的学校。

文化底蕴不足，不像其他区有为数众多的大学、知名的中学和小学。

致使居民的素质不是很高，也导致他们的口碑不好。

城北目前的经济不发达，还跟不上其他区域，因此居民的收入普遍偏低。

南京火车站以及较多的沿江码头、长途汽车站、农贸产品市场的集中于此，外来人口很多，使得该区的治安状况存在较大的隐患，给该区的综合治理带来一定的难度，而且导致卫生状况也较差。

城北距离南京中心区域较远，文化娱乐等场所和设施也不多，实力强大的公司很少在此驻扎。

2.1.5城北区域前景展望
随着世茂集团在南京的大施拳脚，城北滨江隧道的建成，该片区将打造
成为未来南京的“外滩”，成为南京市一流的高尚住宅区。

而我们要抓住的是两个重点的方面，一是加快中心地区开发建设，打造南京城北第三商圈；二是加快宝善地区和静海寺、天妃官开发建设，建设最佳人居环境、旅游休闲景区。

由此看来城北的房地产发展前景是无可限量的。

从经济角度看打造第三商圈的意义。

建设建宁路市场一条街，着力打造中央门--建宁路第三商圈，使之成为城北的CBD，有利于快速提升建宁路市场信息建设的规模、档次和水平，提高知名度，形成品牌市场群；有利于为可持续发展提供重要保证和更加广阔的经济发展空间，实现经济发展与城市建设互动，营造城北加快发展的新优势，实现跨越式发展新动力；有利于培育新的经济增长点，为实现区域经济翻番目标提供有力支持。

从自然环境看建设最佳居住区的意义。

静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区地理位置独天得厚，依山傍水又临江，交通便捷，自然环境十分优越，加快静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区开发建设，有利于快速改变城北中心地区城市面貌，优化区域环境，改善人民群众的生活居住条件；有利于提升城北建设整体水平，塑造南京滨江新形象；有利于迅速改变人员结构，提高城北地区人员整体素质；有利于较好整治和改变城市容貌，美化优化城市空间，展现城北现代特色，营造商业氛围；有利于展示古城历史文化遗存，再现城廓山环水绕，桃红柳绿梅艳，百姓安居乐业的美景。

着力推进上述地区开发建设的意义。

开发建设城北CBD，推进和精心打造中央门-建宁路第三商圈；建设静海寺-天妃宫、小桃园-姜家园、宝善小区和幕燕地区，创造最佳旅游、休闲、居住环境，有利于吸引更多外商来城北投资建设，提升城北经济总量，增强全区域经济综合实力；有利于带动和促进地区开发建设，进而促进商贸商务区建设和沿江开发改造；有利于提高
城市化现代化水平，提高人民群众的生活质量，全面推进全区域三个文明建设协调发展；有利于扩大社会就业和维护社会稳定。

宝善地区的开发建设，是塑造现代化滨江风貌的点晴之笔。

静海寺-天妃宫历史景区和小桃园历史景区建设，为推动全区旅游经济发展将注入新的活力。

随着政府加大整治城北的力度，这里的治安逐渐好起来，人们的素质也日益高起来，一股新的风潮正慢慢刮来，城北以崭新的面貌面对到来的人们，经济上来了，区域内人们的物质生活水平也上升了，这将为城北的房地产市场带来无限商机。

城北地区的房地产市场前景无可限量，随着目前城北区域的经济不断发展，各项生产也跟着进步，这里的房地产将向着一个新的高度进军。

虽然目前本区域在南京各项排名中略显劣势，但是跟着发展“第三商圈”的势头，一切都是崭新的开始，城北地区终将成为房地产市场中发展潜力最大的区域，终将发展成为最有势力的区域，在南京房地产市场中领导一个不可获缺的地位！
第二节城南板块发展综述
2.2.1城南区域概述
城南板块位于南京市主城区的南部，南至宁南新区，北抵健康路沿线，东至大明路，西接长虹路及周边地区，本区域行政区划主要由秦淮区和雨花区两个区属组成。

经济方面，该区域主要在近五年来，在秦淮区和雨花台区区委、区政府带领下，广大人民群众充分发挥区域优势，适时调整区域经济发展战略，使经济和各项社会事业保持了持续、快速、健康发展的良好势头。

早在两年前，两区
就已实现国内生产总值57.63亿元，完成财政收入10.19亿元。

资源方面，该区域土地肥沃，物产丰富，环境优美，风景秀丽，历史悠久，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。

交通方面，该区域交通畅通，水、陆、空交通发达，多条公交线路穿境而过，新修建多条双向八车道高等级公路通向市区各个区域，本区域距离禄口机场较近，秦淮河古河道亦环绕本地区而过。

犹值一提的是新开通的地铁一号线穿境而过，大大方便了该区域内居民的日常出行。

政策方面，该区域基础设施健全，投资环境十分优越。

改革开放以来，特别是在近年来，该区域在经济、文化尤其是房地产领域获得了巨大的发展。

辉煌的发展前景，吸引了众多的国内外客商前来投资创业。

收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城区属中等偏上档次，根据有关部门最近年调查显示，区域家庭年收入1-3万占被调查家庭的48%，3-5万占37.9%，二者约占85%，高收入购房家庭年收入在10-20万者占2.9%，20万以上者占 1.7%。

高收入者管理人员占相当比例，年龄偏年轻，且高学历，收入上升空间比较大。

2.2.2城南房地产市场概况及分析
➢城南房地产的发展状况
据不完全统计，截止2005年初，共有130家房地产公司在这块热土上开发了近630万平方米近230个楼盘。

近年来，城南以住宅为重点，着力加强基础设施建设；以旧城改造和新区开发为着力点，全面推进住
宅建设；随着生活配套的不断完善，交通线路逐渐增多，省市重点学区
的进入。

大大提高了城市建设和管理的层次与水平，全区城市面貌明显
改观，令城南这块古老名城焕发出勃勃生机。

从城南规划部门了解到，政府准备全力打造南京城南新天地具有独特的环境及高档名盘。

从2002年下半年至今，城南新区板块在南京的统
一规划下开始静悄悄地凸显出来。

她独特的气质和魅力，吸引着越来越
多的年轻白领及事业成功人士的关注。

从我们调查分析，城南板块的生活配套设施日益完善，重点学区逐渐进入，给新城南居住环境注入了新的血液，居住人文素质渐渐提高，
吸引了众多企业、医疗、电子界人士、教授及风雨穿梭的商界精英人士
的追宠。

➢城南地产板块分析
目前按区域位置划分，城南房地产业已形成三大主要板块：即大明路板块、安德门板块及宁南板块。

✧大明路板块：
大明路板块是城南起步较早的区域。

交通便利，生活配套齐全，大型生活居住区秦虹小区点缀其中，目前该地区是发展较为成熟的生活社区。

该地区目前新项目主要有：御水湾花园、上河明苑、良城美景、同创.九龙盛世园。

大明路亦成为城南升值最快的区域之一。

不可回避的一点是现有居民素质在某些方面限制了该地区的进一步突破。

从项目本身分析、供应体量以中低档项目为主。

从前段时间市场调研走访分析大明路板块开发房地产较早，怡馨花园、九龙新寓、秦虹小区等现已入住，大大增加了人气，省重点中学、市重点小学及幼儿院的进入,市政配套，交通线路都慢慢的日益完善，秦虹小区——大明路又是南京汽车行的一条街，综合以上表格、楼盘均价基本掌握在4800元/平米、销售火爆面积大都在三房两厅两卫、兼有大明路的便捷交通与秦
红路的成熟配套，是城东南的又一新兴居住中心。

随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽、光华路西延、宁芜铁路迁出城外等工程的开工，这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大大改善，人文历史景观突现，丰富多彩的现代化都市生活由此展开。

✧安德门板块
安德门板块紧邻安德门和中华门两个地铁出口，交通便捷，被称为城南地铁板块。

该地区目前聚集项目有：锦虹丽都、枫情国度尚圆、四季阳光、格林美地等。

从地理位置讲该地区紧邻河西，距离奥体中心约四公里路程，区域优势比较明显。

✧宁南板块
宁南地区总面积8.9平方公里，是离市中心最远的地区。

区内环境优美，拥有5.6万平方米的花神湖，得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。

宁南新区将建设成为高新技术产业研发区为主，高档住宅区、高级商贸区为辅的现代化城市新区。

近年来，在“加大力度发展宁南”措施的引导下，该区域交通生活配套等设施逐步完善。

整个园区的建设是在统一规划下实施的，与安德门、大明路两个区域相比，该板块最大优势是周边环境优美，5.6万平方米的“花神湖”被人们称为“南京第二个月牙湖畔”。

主要集中项目有，仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城、花神美境等，阅城国际等。

在南京人眼里，宁南就是休闲、度假的好去处，环境优美，5.6万平方米的“花神湖”及大面积的草坪绿地。

老人在湖边垂钓，小孩在草地上玩耍，让你的生活静悄悄融入到大自然中。

宁南目前汇集了众多楼盘。

现在交通线路有：19、84、60、86、101、102、802、804路等。

周边配套有：苏果超市、农业银行、省重点雨花中学，
市重点雨花实验小学等。

随着人们的生活不断提高，经济收入渐渐增加，宁南板块现已被南京人民所认可。

2.2.3 城南房地产市场板块系统分析
1.技术分析
(1)、价格分析：
从房地产以后的走势看，城南板块市政建设不断在更新，生活配套不断在完善，重点学区及交通线路日益的增加，以及地铁的开通，城南板块的升值空间较大，吸引了高等人士亲睐，给新城南明天又勾勒出一篇辉煌的发展蓝图。

(2)、独特卖点分析
城南新区是全市重点开发建设的五大城市新区之一，区内环境优美，得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。

市政基础设施建设取得重大突破。

政府部门充分认识到市政基础设施建设对推动经济发展、拉动城市建设的重要作用，自始至终把市政配套，基础的生活设施放在重要位置。

住宅建设大规模推进。

以改善居民居住条件为重点，切实加大旧城环境改造和新区开发力度。

从聚集人气。

引进重点学区，由：二十七中分校、夫子庙小学分校完成对路改造工程任务，建设城南汽车销售一条街发展策略。

(3)、城南地产SWOT综合分析
优势分析(S)
城南是严格意义上遵循“先规划、后开发”原则进行地产运作的板块。

政府15亿巨资打造,毗邻大型成熟社区、秦虹小区与南京汽车一条街—大明。