智能化物业管理综合信息平台

智能化物业管理综合信息平台——万科物业EBA设备远程监控系统

一、引言

物业管理（Property Management）在20世纪80年代从香港引入我国内地。经过三十多年的发展，市场日趋规范、成熟。据《2013-2017年国际物业管理行业发展经验分析报告》统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。其中，为大家所熟知的著名的物业管理企业有：万科物业、长城物业、陆家嘴物业、华侨城物业、均豪物业等。

面对激烈的市场竞争环境，作为服务性行业，物业管理企业在规范管理、提高服务质量的同时，也必须考虑降低其运营成本。随着其基础技术网络通信及传感技术等日益发展成熟，物联网技术在物业管理领域也逐渐得到体现。

二、物联网

互联网（Internet）技术发展至今，已经为人类的生活和工作带来了极大的便利，也在逐步改变着人类的生活模式。

将与人类关系密切的“物”融入互联网，从而通过网络系统实现人与物、物与物的交互，是网络通信技术发展至今人们自然产生的愿望。因此，物联网（the Internet Of Things，或简写为IOT）概念也就应运而生。

网络通信系统只是信息交互的途径，而获取与“物”相关的信息是物联网的另一个基础技术，即：感知层技术，其中包括传感技术等。如：烟雾传感器可以告诉人们可能发生的火灾，车载GPS可以告诉人们该车辆目前所处的位置。

将传感器等采集到的数据经过网络系统传输至后台，再由后台软件系统进行分析处理，并根据分析处理结果将信息或控制通过网络系统发送至相应对象（人或物）。由此，即实现了上述人与物、物与物的交互。

以上即物联网的三个技术层面：感知（数据采集）、网络（数据传输）、应用（数据处理）。

三、智能化物业管理综合信息平台

“智能化物业管理综合信息平台”旨在应用先进的物联网技术提高物业管理的服务质量、工作效率，同时降低物业管理企业运营的人力及

能耗成本。

各种与物业管理密切相关的消防、安防、楼控等系统在楼宇自控系统中已得到广泛的应用。综合信息平台即将消防、安防、楼控系统以及其它系统（如：设备管理、能源管理、水电气表数据采集、人员管理等系统）集成一体，按物管业务需求将信息汇集到物管企业的以城市为单位的区域中心以及物管企业的集团中心进行后台处理，实现智能化的物业管理。

图2.综合信息平台物联网三层结构

图3. 综合信息平台网络结构

消防、安防、楼控在一个物管项目（住宅小区或写字楼等）中通常是分别独立的系统，综合信息平台将所有设备运行及管理信息汇集于中心服务器，通过后台应用软件按物管需求实现跨子系统的联动，实现子系统间以及设备间的互通，达到更为智能化的管理。

集中的设备管理系统，可对分散于各项目的被管理设备实行远程实时监控，发现设备故障即可通过手机短信等手段将维修需求及时通知维修人员，如此可达到减少维护人员从而降低人力成本的目的。传统物管，每个项目通常安排几个水电工常驻项目现场；而在综合信息平台支持

下，信息系统自动检测设备状态，无需安排人力进行现场巡查，水电工等设备维护人员可由区域中心集中管理，根据系统产生的维修要求临时派往故障点，从而实现维护人员的共享。能耗采集及能效分析系统是物管企业确定降低运营能耗方案的重要依据。

四、万科物业EBA设备远程监控系统

作为国内物业管理的龙头企业，万科物业迄今已接管各类物业管理项目270380余个，其中38个在管项目荣获由国家建设部颁发的“国家优秀示范小区（大厦）”荣誉称号，管理项目遍及全国58个大中城市。

随着万科地产开发项目数量不断增加,各类机电、智能化设备的数量呈倍数递增，各物业公司规模不断扩大，物业管理面对用工成本不断升高，设备维护保养部门项目离散管理、投入产出比不断降低和物价不断上升的情况下，必须提升设备经济运行管理、预防性管理能力，提升内部运作效率。在保证现场品质前提下，除加强人员管理外，必须应用科学的技术管理手段，设备维护保养才能达到质的飞越。基于以上原因，于2012年11月7日，万科自主研发的“物业设备远程监控管理系统”成功获得国家专利，这是中国物业行业中诞生的第一个国家专利！

> 物业设备远程监控管理系统（简称EBA）能对小区的各公共区域、设备房及设备房内的各个设备进行远程遥测、可以远程显示各设备

的基本参数，比如：温度、电压、电流、压力、电度、照度设备运行状态、水位高度等参数；实时监视系统和设备的运行状态，记录和处理相关数据，检测和自动派回工单，从而实现自动填写设备运行表等质量记录，减少人员到现场巡查的频次，从而实现减少运行人员或无人值守，提高小区设备运行的可靠性及安全性；实现定时自动巡检，及时发现设备问题，确保设备安全运行。通过数据收集分析，逐步形成预防数据和预测使用寿命；远程控制、远程调试工作站/终端的一些设备，比如：变频控制的复位、断路器的复位、分闸、合闸、水泵启动停止等。实现远程集中监控全国所有物业项目设备的运行情况和实现集团内全国所有设备集约化管理的目的。还可以对设备运行历史数据进行分析，给设备预防性设备维护保养提供数据基础。手动自动派单系统给技术员绩效考核提供依据。系统还具有设备档案模块、天气预警模块、设备维修知识库模块、设备图像联动控制模块、能源管理模块、智能照明管理；中央空调控制、智能照明、移动应用、二维码应用、远程技术指导和集中调度系统等延伸的管理功能。

> 万科EBA系统已在万科物业管理的深圳、、、东莞等36个项目落地应用，除在住宅成熟应用外，在综合体、写字楼等也有应用。利用建造成本低和后期设备维护、物业管理成本低的优势，最终将实现通过集团主数据中心，结合调度中心、城市地图、计划任务管理等系统，为建设一个全国性智慧物业管理和智慧社区打下坚实的基础。

五、结束语

当前，物业管理密切相关的消防、安防、楼控等通常是孤立的系统。应用先进的软硬件技术可以实现子系统之间、设备之间，以及人与系统、设备之间的互通，从而构建出一个更加智能化的物业管理信息平台。作为物业管理企业，面对日益激烈的市场竞争环境，须考虑应用先进的IT 技术，在提高其服务质量的同时降低运营成本。

随着住宅小区智能化程度的进步，以及住户对物业管理水平要求的提升，类似“万科EBA设备远程监控管理系统”这样的应用将迎来更大的发展空间！