商业购物中心案例分析
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城市综合体案例分析
2010-7
2021/3/11
1
什么是城市综合体?
• 定义:“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会 议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相 互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
wenku.baidu.com
2021/3/11
L2
L3 L4
所占比 例
备注
1
百货公司
2
11
1%
2
女士时装
44
8 17 19
23%
3
男士时装
36
8 13 15
18%
4
童装玩具
1
1
1%
5
皮革制品/皮鞋/手袋
33
6
运动用品
4
4 7 22
17%
4
2%
7
护理/美容
7
8
书本/音乐/电子用品
6
421
4%
321
3%
9 艺术品/家居布置/礼品
9
10
珠宝/钟表/饰物
• 5、出租空间呈现“两高”特色:层高高(5.6米至6.8米不等)、实用率高(达60%), 方正实用;
• 6、88部电扶梯与直梯纵横交错,购物非常方便; 店铺的可视性与通达性强;
• 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐;巨大的中庭直接通到建筑的顶部,可以采到足够 的自然光;
• 8、体现自然化、人性化,无障碍设计给残疾人购物提供了方便;女性洗手间配置高出
Lane Crawford
AMC Pacific Place Lane Crawford Park Court
2021/3/11
Hong Kong Seibu
8
楼层分布-1
JW Marriott Garden Court Great Foodhall
2021/3/11
9
业态分布与比例
序号
类别
店铺数量 LG L1
2021/3/11
4
1、香港太古广场
• 概况:1990年建成,连接全部地铁站,包括香港和九龙地铁线的重要接驳点, 面积超过五百万平方尺,是全球最大的市区商业及零售商场之一
• 流线特点:物业四周串联着放射状的过街人行天桥,将不同功能、用途的物 业贯穿起来,形成人流、物流、钱流的共享互通,共同把所处的商圈做大做 旺;太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方 便 等等;一直保留有三米宽的走廊,没有次走廊,基本难觅二、三线铺位的 “经营死角”
2
• 现代城市综合体
– 所有建筑均为新建,综合体量5万平米以上 – 聘请知名建筑设计师:建筑造型、流线、广场等 – 开发商持有或出售,其中商业部分多为出售,但后期的趋势是持有 – 开发商创造一个模式并成功后,会在多处进行复制 – 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香
港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等
• 2、整个购物中心只有一条主动线,无次要通道,所有店面分布在动线两边,避免了商 场死角的出现;
• 3、平面动线设计流畅,在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流;立体动线设计减 少了楼层之间的租金差距;
• 4、内外部交通合理,卸货区安排在店面的后部,通过货梯直接进入店面的货物区,真 正做到人车分流、人货分流;
• 历史街区
– 多数建筑为历史建筑,综合体量一般在5万平米以下,少数体量较大 – 建筑整修为主,外立面要求严格,内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位,物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
2021/3/11
3
• 1、香港太古广场 • 2、深圳华润万象城 • 3、北京华贸中心 • 4、北京三里屯village • 5、上海新天地 • 6、成都宽窄巷子 • 7、北京前门大街
2021/3/11
5
2021/3/11
6
楼层分布3-4
Island Shangri-la Pacific Place Apartment HSBC
One pacific place
JW Marriott
Conrad Hong Kong
Two pacific place
2021/3/11
7
楼层分布1-2
25
324
5%
5 7 13
13%
11
娱乐
12
食肆
13
银行/服务
1
1
16
43
11
1%
21
8%
6%
餐饮10家,其它6家 银行7家,干洗1家,其他3家
合计 所占比例
195
4 45 51 77 1
100% 食肆除餐饮外、银行、服务等17
2% 23% 26% 39% 1%
家未计入
2021/3/11
返1回0
2、深圳华润万象城
业态分布:购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成,由时尚服装、珠宝首饰、古 董摆设、影音器材、名牌手表,以至各国美食佳肴(整个太古广场项目由购 物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等) 总体定位:一个购物饮食商场,一个娱乐及消闲理想之选,除有音响设备先 进的电影院欣赏中外猛片外,广场更会定期举行各式表演节目及推广活动, 如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满 时代气息及多元化的大型购物广场
国家标准的两倍。
2021/3/11
11
万象城是华润中心的一个区域
华润大厦——国际5A级甲级写字楼
“万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场
5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
餐饮
主力
店
商铺
2021/3银/行11
13
• 2、1-3层主力店:Réel时尚生活百货(2万平米)
首次进入中国内地的百货公司,深圳百货真正 市场细分,开创了个性化女性消费环境。它的 购物环境、商品组合和服务极具个性化
• 概况:
• 建筑面积:18.8万平米;商业定位:完整及协同的体验,包括购物、休闲、餐饮及娱乐; 开发理念:全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合;商业形态:4家主力 店+店中店
• 商业规划设计:
• 1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计,完全站在购物的角度进行规划和 设计,给予其设计规划的较大自由空间;
2021/3/11
12
• 业态组合:主力店40%,国际品牌3%,餐饮15%,娱乐20%,精品店22%
• 业态分布: • 1、负一层主力店:华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式,走时尚路线, 推特色商品, 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市,避免商品组 合与竞争 对手同质化;
2010-7
2021/3/11
1
什么是城市综合体?
• 定义:“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会 议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相 互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
wenku.baidu.com
2021/3/11
L2
L3 L4
所占比 例
备注
1
百货公司
2
11
1%
2
女士时装
44
8 17 19
23%
3
男士时装
36
8 13 15
18%
4
童装玩具
1
1
1%
5
皮革制品/皮鞋/手袋
33
6
运动用品
4
4 7 22
17%
4
2%
7
护理/美容
7
8
书本/音乐/电子用品
6
421
4%
321
3%
9 艺术品/家居布置/礼品
9
10
珠宝/钟表/饰物
• 5、出租空间呈现“两高”特色:层高高(5.6米至6.8米不等)、实用率高(达60%), 方正实用;
• 6、88部电扶梯与直梯纵横交错,购物非常方便; 店铺的可视性与通达性强;
• 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐;巨大的中庭直接通到建筑的顶部,可以采到足够 的自然光;
• 8、体现自然化、人性化,无障碍设计给残疾人购物提供了方便;女性洗手间配置高出
Lane Crawford
AMC Pacific Place Lane Crawford Park Court
2021/3/11
Hong Kong Seibu
8
楼层分布-1
JW Marriott Garden Court Great Foodhall
2021/3/11
9
业态分布与比例
序号
类别
店铺数量 LG L1
2021/3/11
4
1、香港太古广场
• 概况:1990年建成,连接全部地铁站,包括香港和九龙地铁线的重要接驳点, 面积超过五百万平方尺,是全球最大的市区商业及零售商场之一
• 流线特点:物业四周串联着放射状的过街人行天桥,将不同功能、用途的物 业贯穿起来,形成人流、物流、钱流的共享互通,共同把所处的商圈做大做 旺;太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方 便 等等;一直保留有三米宽的走廊,没有次走廊,基本难觅二、三线铺位的 “经营死角”
2
• 现代城市综合体
– 所有建筑均为新建,综合体量5万平米以上 – 聘请知名建筑设计师:建筑造型、流线、广场等 – 开发商持有或出售,其中商业部分多为出售,但后期的趋势是持有 – 开发商创造一个模式并成功后,会在多处进行复制 – 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香
港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等
• 2、整个购物中心只有一条主动线,无次要通道,所有店面分布在动线两边,避免了商 场死角的出现;
• 3、平面动线设计流畅,在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流;立体动线设计减 少了楼层之间的租金差距;
• 4、内外部交通合理,卸货区安排在店面的后部,通过货梯直接进入店面的货物区,真 正做到人车分流、人货分流;
• 历史街区
– 多数建筑为历史建筑,综合体量一般在5万平米以下,少数体量较大 – 建筑整修为主,外立面要求严格,内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位,物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
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3
• 1、香港太古广场 • 2、深圳华润万象城 • 3、北京华贸中心 • 4、北京三里屯village • 5、上海新天地 • 6、成都宽窄巷子 • 7、北京前门大街
2021/3/11
5
2021/3/11
6
楼层分布3-4
Island Shangri-la Pacific Place Apartment HSBC
One pacific place
JW Marriott
Conrad Hong Kong
Two pacific place
2021/3/11
7
楼层分布1-2
25
324
5%
5 7 13
13%
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娱乐
12
食肆
13
银行/服务
1
1
16
43
11
1%
21
8%
6%
餐饮10家,其它6家 银行7家,干洗1家,其他3家
合计 所占比例
195
4 45 51 77 1
100% 食肆除餐饮外、银行、服务等17
2% 23% 26% 39% 1%
家未计入
2021/3/11
返1回0
2、深圳华润万象城
业态分布:购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成,由时尚服装、珠宝首饰、古 董摆设、影音器材、名牌手表,以至各国美食佳肴(整个太古广场项目由购 物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等) 总体定位:一个购物饮食商场,一个娱乐及消闲理想之选,除有音响设备先 进的电影院欣赏中外猛片外,广场更会定期举行各式表演节目及推广活动, 如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满 时代气息及多元化的大型购物广场
国家标准的两倍。
2021/3/11
11
万象城是华润中心的一个区域
华润大厦——国际5A级甲级写字楼
“万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场
5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
餐饮
主力
店
商铺
2021/3银/行11
13
• 2、1-3层主力店:Réel时尚生活百货(2万平米)
首次进入中国内地的百货公司,深圳百货真正 市场细分,开创了个性化女性消费环境。它的 购物环境、商品组合和服务极具个性化
• 概况:
• 建筑面积:18.8万平米;商业定位:完整及协同的体验,包括购物、休闲、餐饮及娱乐; 开发理念:全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合;商业形态:4家主力 店+店中店
• 商业规划设计:
• 1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计,完全站在购物的角度进行规划和 设计,给予其设计规划的较大自由空间;
2021/3/11
12
• 业态组合:主力店40%,国际品牌3%,餐饮15%,娱乐20%,精品店22%
• 业态分布: • 1、负一层主力店:华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式,走时尚路线, 推特色商品, 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市,避免商品组 合与竞争 对手同质化;