第5房地产评估

（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发
费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润
利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。
6 东朝向 阳光充足,仅此而已 3 0 7 北朝向凉爽的夏日与阴冷的冬季 1 0 8 西朝向夏日午后的暴晒成为人们的噩梦
第三节 房地产评估的成本法
一、基本思路及基本公式
评估值＝重新购建价格－损耗
因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解 房地产的价格构成。 二、适用范围
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时， 其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于 其载体——土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土
地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（三）房地产市场的特征
1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓
（供给弹性小于需求弹性）
二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项
1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产土 或 价地 重 格重 新 ＝新 开取 发 建 得 购 价 筑 价 建 物价 重新 旧有房地产的括 贬土 值地 （的 包损耗的 和损 建耗 筑） 物
▪ 旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
*注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出
让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩， 开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元 /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开 发 费 的 40% ， 目 前 市 场 上 地 产 开 发 的 投 资 报 酬 率 为 10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的 价格。
练习
1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级 市场相对应的价格包括（ ）。 A．基准地价 B．标定地价 C．土地使用权出让底价 D．土地使用权的转让价格 E．抵押价格
2．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确
的是（ ）。
A．楼面地价一定大于土地单价
B．楼面地价一定小于土地单价
▪ 土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
▪ 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
▪ 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
（二）我国土地使用权价格体系
第5房地产评估
第二篇 资产评估实务
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性
（一）土地特性
房地产的特性
1、土地的自然特性
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产
市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格。
C．楼面地价可以等于土地单价
D．楼面地价可以小于土地单价
容积率
E．楼面地价可以大于土地单价
3．土地的价格（ ）。 A．是地租的资本化 B．是由土地的生产成本决定的 C．具有个别性 D．是土地权益价格 E．是由土地的效用决定的
4.有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房， 建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方 米，则楼面地价为( )元／平方米。 A. 1000 B. 1500 C. 2100 D. 2800
（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润
（2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素
人口、家庭
2、经济因素 3、政策因素
土地制度、城市规划
（二）区域因素
1、商业繁华度
2、道路通达度
3、交通便捷度
4、设施完善度
5、环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
面积、构造、设计、质量、楼层、朝向
排序 朝向 优缺点 分值 1 南朝向带阳台要风得风,要雨得雨。房间中的极品 1 0 0 2 南朝向 冷热适度,众望所归 9 0
如3 果东朝总向楼带层阳为台N温，暖而那惬么意最,容佳易置让业人接楼受层7为0（N÷2+1） 层4 ，西朝大向约带相阳当台于同1上16层5小高层住宅中的6楼，18层高层 住5 宅北朝中向的带1阳0台楼凉，爽以有及余6,热层量多不层足住4 宅5 中的4楼
投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]
＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
（二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费 七通一平
2、公共配套设施建设费
（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 ▪ 注意：
2、估算建筑物的损耗 有形损耗（使用理化因素） 无形损耗（社会经济因素）
（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年
（2）间接法
指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建 筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以 此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常 经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准 造价，再乘以待估建筑物的总面积。
（二）估算损耗
1、估算土地的损耗 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限
（1）数量的有限性（不可再生性）
（2）位置的不可移动性
（3）效用的持久性→价格具上升趋势
（4）效用的差异性（不可替代性）
房地产市场 的特性