南京市房地产市场调研报告

计量单位 亿元 亿元 亿元
亿元 亿元 亿元 亿元
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
本月止累计 82.31 63.97 11.54
比去年同期±％ 67 75 36.7
52.69 7.26 5.64 16.72
60.6 25.1 84.9 119.6
1099.21
28.8
857.7
20%，而需求率为
18.4%;4000-5000 元 / 平方米的住宅供应率为 40%，需求率为 27.4%;3000-4000 元 / 平方米供
应率为 40%,需求率为 54.2%。
附注 1：南京市—— 2002GDP ：1295 亿元， 人均 GDP 为 22908 元；2003 人均 GDP 约为 3000 美元；面积 6421 平方千米， 人口 544 万。市人民政府驻玄武区， 邮政编码 210008。区号 025。 玄武区 面积 70 平方千米，人口 39 万。邮政编码 210018。 白下区 面积 25 平方千米，人口 32 万。邮政编码 210002。 秦淮区 面积 23 平方千米，人口 23 万。邮政编码 210001。 建邺区 面积 18 平方千米，人口 24 万。邮政编码 210004。 鼓楼区 面积 24 平方千米，人口 52 万。邮政编码 210009。 下关区 面积 30 平方千米，人口 28 万。邮政编码 210011。 浦口区 面积 平方千米，人口 万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码 211800。 六合区 面积 平方千米，人口 万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码 211500。 栖霞区 面积 302 平方千米，人口 34 万。邮政编码 210046。 雨花台区 面积 148 平方千米，人口 21 万。邮政编码 210012。 江宁区 面积 1602 平方千米，人口 74 万。区人民政府驻东山镇，邮政编码 211100。
板块市场、 项
目本身及目标客户群的详细分析， 认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡
阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡） ，在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟
市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
一、 总体供求状况呈现卖方市场特征
1、 土地供应状况
□新的土地批租政策 —— 拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。
住宅多以多层为主，价格在 2000 元以下。
宁 南 板 块：
主要地处雨花台区， 宁南新区由于有 “仁恒” 等品牌发展商实力开发， 又有环境优美的
自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等） ，成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄” 、
“翠竹园” 等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素）
江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。 但与市中心相比却是相对滞后， 道路、 交通等 基础设施还显得不够便利， 生活配套方面也较单一， 虽有高尔夫练习场、 高标准俱乐部等高 档消费娱乐设施。但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。
江宁新区是离宁南板块最近的一个区域， 也是构成竞争威胁最大的一个板块。 江宁的撤 县建区进一步带动了房地产开发与建设， 房地产市场更是百花齐放。 目前， 江宁大致可划分 为四大板块：将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为 主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平 位于江宁几大板块之首（多层均价 2900 元左右，别墅均价 4000 元以上）；其次是开发区百 家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达 2500-2600 元）；大学城板块依靠文化教育优势， 也是以多层公寓为主 （均价 2400-2500 元）； 东山板块是江宁老城区， 生活配套、 商业配套等最为成熟， 70%为多层 （整体均价 2200-2300 元）。
项目建成投产。 工业集中度有新的提高， 优质资源进一步向开发区集中。 第三产业继续保持
快速增长势头。 商贸流通加速扩张， 成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动， 旅游倍增
计划成效显著， 房地产市场进一步活跃。 全市第三产业实现增加值 620 亿元， 增长 13．2％。
附注 3： 虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温 的说法，尚不可确认。
□待开发土地大多集中在城市新区。 南京中心城区内空间十分狭小， 可提供的土地资源
有限。 这种现象的原因很多， 其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；
公共设施建
设需要土地； 原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，
因此 城
区外扩已经是大势所趋 。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。
，促使该地
区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区
域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、
自然景观优势。而随着城市化
的不断发展， 河西、 亚东、 江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将
进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
竣工面积（万 / ㎡）
230.78 275.67 207.87 270.46 314.33 297.55 309.09 352.00
销售面积（万 / ㎡）
75.69 91.08 141.47 153.04 149.27 189.88 248.00 333.50
2、 住宅供求状况
供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。
1998 年以来
商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是
2000 年，市场供求增幅加大，呈供
求两旺的局面。 （造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购
买力的释放）
表一： 南京市历年商品住宅供求情况
二．南京市房地产市场板块划分及其属性
河 西 板 块：
河西 河西地区作为南京新开发区域， 其房地产开发呈现出最为活跃的因素。 以三汊河、 江东北路、 江东南路南北中轴线为中心， 涌现了几十家房地产开发商涌入， 使河西楼盘在很 短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高， 同时， 河西借助于地铁一号线、 奥体中心 等的建设，又一次为房地产发展注入活力。
2001
2002
竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
其中个人购买面积（万㎡）
反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目，
无论规模大小，价格高低一
般都卖得不错 ，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足
5%，只有全国
平均的四分之一。自 2000 年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，
。
江 北 板 块：
江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块 的房地产开发温度较低， 购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。 随着长江五座大桥 的建设， 交通的改进， 江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道； 目前江北版块的浦口区 少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅多以多层为主，均价 4000 元左右。
城 东 南 板 块：
城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，
城东南
地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。
城东南中山门外附近地区， 经过三年的发展， 各项配套设施已非常健全， 呈现相当繁荣
的人文景象。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在 4300 左右，小高层的均价在 5000 左右。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、
城内企业的外迁、 十大城市工
程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，
而城郊相对较迟缓， 因此，政府有意
识地利用调整级差地租的手段， 控制不同区域的土地供应， 从而达到有效地疏散城市人口和
平衡各区之间开发水平的目的。
溧水县 面积 1048 平方千米，人口 40 万。县人民政府驻在城镇，邮政编码 211200。 高淳县 面积 750 平方千米，人口 43 万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码 211300。
附注 2：国民经济快速增长 （摘之 2003 年 1 月份“南京市政府工作报告”）
去年，全市国内生产总值完成 1295 亿元，比上年增长 12． 5％，实现财政收入 265 亿
城 北 板 块：
城北片区与其余片区相比略显沉寂， 但今年以来， 随着幕府山地区环境的改善和景观的
开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术
开发区连成了一体， 从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，
原有因
人口环境、 卫生环境等因素而显品质不高的楼盘， 因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整
河西新城区西依长江， 总用地约为 54 平方公里， 其开发建设肇始于 20 世纪 80 年代末， 目前已有一定的居住和产业建设基础。
河西新城区是 2001 年南京城市总体规划调整的未来 5— 10 年南京市主城建设的重点。 河西新区这两年的发展， 有目共睹： 奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设
与完善、 商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，
房地产市场火
爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。 精品楼盘辈出， 如万科金色家园（二期均价已
达 6500 元以上）、月安花园（二期均价已达 3800 以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎
所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）
30.3
95.11
19
88.8
31.7
145.77
19.8
133.86
29.7
4、商品房屋销售额 # 住宅
5、土地开发面积
亿元
47.59
27.6
亿元
41.31
38.1
万平方米
125
81.7
400 350 300 250 200 150 100
50 0 1995
1996
1997
1998
1999
2000
体的烘托，也将显现出活力。
城北地区居住人口密度不高， 下关地区人员流动性强， 卫生状况还需改善。 沿江一带大 型工矿企业较多， 空气及水资源环境对居住有一定影响。 目前， 随着各部门及各企业对环保 的重视及措施到位，环境已进一步改善。
以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、 城北居民购房的主要地区之一。
这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。 2000 年底，南京商品房空置面积为 89.6 万平
方米， 2001 年即减少到 82 .6 万平方米，到 2002 年底，全市仅空置商品房 79.6 万平方米，
而目前，全市商品房空置面积仅为 23.3 万平方米。
3、 供求结构状况
从近两年的销售情况看， 5000 元 / 平方米以上的住宅供应率为
其中个人购买面积（万 / ㎡）
21.44 43.54 87.64 88.66 84.5 144.17 234.82 ----
表二： 南京市截止 6 月份房地产开发投资
指标名称 房地产开发投资额 # 商品房屋投资额
土地开发投资额 1、按工程用途分
住宅 办公楼 商业用房 其他 2、房屋建筑面积 施工面积 # 住宅 竣工面积 # 住宅 3、商品房屋销售面积 # 住宅
住宅以多层和小高层为主，多层均价在 3700 左右，小高层的均价在 4000 左右。
江 宁 板 块：
江宁 江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力 最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。
江宁房价从经济型到高档型均有， 从 2500 元至 3400 元不等。 江宁房地产目前已呈现出 大盘唱戏的状况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。
元，增长 26．7％。郊县经济发展明显加速。“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园
区建设和非农产业的发展取得新进展， 郊县国内生产总值完成 423 亿元，同比增长 18．8％。
工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。全年实现工业增加值
498 亿元，增长 11％。
工业总投入达到 241 亿元，增长 54． 3％。扬子石化 65 万吨乙烯改造工程等一批重大技改
南京市房地产总体状况分析
南京市房地产整体上市场供需两旺， 价格持续上涨， 卖方市场特征显著， 但同时也具有
结构性短缺市场的部分特征 ( 如 :80 — 90 平方的房型短缺 ) 。市场竞争层面也呈现板块化、品
牌化、 专业化， 这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层
面的竞争。 如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、
南京市房地产市场调研报告
——进入南京市场前期调研报告
目录： 一． 南京市房地产总体状况分析； 二． 南京市房地产市场板块划分及其属性； 三． 政府房地产发展政策； 四． 政府城市规划对房地产的影响； 五． 城市发展中交通发展的影响； 六． 南京市房地产企业竞争企业状况； 七． 江宁板块详细资料； 八． 民信将军路项目诸项信息； 九． 民信将军Βιβλιοθήκη Baidu项目 SWOT 分析及预见性建议；