徐家汇商圈调研报告17页PPT
上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告(上)68页PPT
（上）
目录
PART 1 区域商业市场解读
04
PART 2 项目商业价值判断
30
PART 3 项目商业功能定位研究
46
PART 4 项目财务测算
85
PART 5 项目规划设计建议
117
PART 6 项目开发运营策略
125
附件
品牌推荐建议
134
一 市场研究
《定位报告逻辑图示》
根据上图数据显示，项目区域内消费者的出行方式中地铁交通占据绝对主力，从消费陪伴者分析图看，以上下班途中及工作 时间的日常消费比重最高，而以家人为核心的家庭式消费和以恋人为核心的约会式消费均占据一定的比例。以上下班和工作 时间为主的消费具有典型的年轻化消费的特征，通常消费金额低、频次高、类型多样。
20
继续在”田” 字区域扩容， 形成宜山路核 心消费圈。
光启城投入使用后，区域内零售餐饮、休闲娱乐商业面积将增加至12.5 万㎡ ，目前较弱的生活服务型商业将得到扩容。届时，商圈内居民、白 领等的生活消费将回归至本商圈，由此形成的商业氛围将对本项目产生 促进作用。
区域内商铺以小面积分割商铺为主，50-100㎡及以上中等规模商铺供应 较少。小商铺租金总额较低，受到商户青睐，出租率较高。
区域商业发展格局规划
大徐家汇商圈
规划范围及概况：占地约7平方公里，形 成“一圈三街多点”新格局，旨在创建世 界级城市副中心。 商圈以徐家汇六大商厦及轨交站相连接为 核心的百货业、商务办公区域和赖声川帐 篷剧场，衡山路休闲娱乐文化区域，天钥 桥路特色餐饮和商务办公区域，宜山路建 筑、装潢与家居文化区域，以及高安路、 湖南路、兴国路等地花园洋房构成的跨国 企业、国际组织地区总部的落户区域，漕 溪北路上海电影产业大厦及上海电影博物 馆、国际精品戏剧艺术中心。
上海徐家汇商圈调查报告
上海徐家汇商圈调查报告1. 简介上海徐家汇商圈位于上海市徐汇区，是上海市内最重要的商业区之一。
商圈地理位置优越，周边交通便利，拥有众多购物中心、商场和餐饮娱乐场所。
本报告将对徐家汇商圈进行调查和分析，以了解其发展状况和商业环境。
2. 商店类型徐家汇商圈包含各种类型的商店，涵盖服装、鞋包、美妆、家居用品等。
调查发现，国际知名品牌在商圈中占据重要地位，如Zara、H&M、UNIQLO等。
此外，一些本地品牌和小型独立店也相对较多。
商圈还提供多样化的购物选择，包括百货公司、超市、专卖店和市场等。
3. 消费群体在徐家汇商圈，消费群体广泛而多样化。
调查显示，年轻人占据主要消费群体，他们更加注重时尚、品质和个性化。
中产阶级和外国游客也是商圈的重要消费者。
他们在商圈中寻找高端品牌和奢侈品，有较高的购买力。
4. 消费模式随着互联网和智能手机的普及，商圈的消费模式也在逐渐改变。
调查发现，越来越多的消费者通过手机应用程序进行线上购物，然后在商圈内取货或直接到店体验商品。
移动支付也成为常见的付款方式，比如支付宝和微信支付。
5. 商业竞争商圈内的激烈竞争使商家面临一系列挑战。
调查显示，消费者对品牌和产品的选择力度越来越大，价格优惠和促销活动成为吸引顾客的关键。
商家需要不断创新，提供独特的产品和服务，以吸引更多的消费者。
6. 商圈发展趋势随着上海市消费水平的提高，徐家汇商圈有望进一步发展壮大。
调查发现，商圈内房地产开发项目的增加带来了更多商业机会。
商圈还在积极引进更多国际品牌和高端品牌，加强与旅游业的合作，提升消费体验。
7. 政府支持上海市政府高度重视徐家汇商圈的发展，并采取了多项政策措施来支持商圈的发展，包括减税政策、商业补贴等。
政府还加强了商业区的管理和监管，确保商业环境的稳定和安全。
8. 总结上海徐家汇商圈作为上海市内的重要商业区，拥有多元化的商店和消费者群体。
商圈的发展潜力巨大，但商家需要面对激烈的竞争和不断变化的消费模式。
商圈报告PPT课件
Part 4
四、心得、不足、收获、后期规划
心得
1、渠道不容易，且行且珍惜 2、吃的苦中苦，方为人上人 3、团队协作，共同进退，共同成长 4、市场每天都在变化
收获
1、了解鹰潭市等地市场行情，为后期市场拓展奠定基础 2、熟悉出差前期、中期、后期要走的流程工作 3、见识了完全不一样性质的江西市场，增长了市场经验
不足
1、市场切入不够深入，很少接触到一房东 2、对竞品的分析不够全面，实际租金与销售准确度还有待提高 3、谈判能力需要提升
商圈报告 *
谢谢指导！
商圈报告
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商圈报告
Part 1
Part 2
二、出差任务
1、主要任务 2、深入终端
Part 3
Part 4
竞品信息
商圈报告 *
Part 1
Part 2
Part 3
Part 4
1、主要任务
1 熟悉市场
熟悉街道商圈位置 了解该地区经济、水平
2 商圈行情
商圈各地段店租水平 获取转让店铺信息以及寻找潜在意向店铺
3 竞品信息
Part 2
Part 3
Part 4
四、心得、不足、收获、后期规划
收获
1、对走访区域的市场有了基本了解 2、找到了一些意向店铺及后期可跟 进的店铺 3、切入陌生市场的能力得到锻炼
4、交心到得了一些朋友，不为后足续市场跟
进铺垫
2
心得
1、目前鹰潭、上饶、景德镇地区的市场我司布点比较空白 2、繁华地区的租金和转让费高昂，品牌竞争激烈 3、初步走完有几家意向店铺，但时间仓促，分析不够全面， 还要继续深入分析和回访
商圈调查(21世纪房产)PPT精品文档23页
新经纪人商圈调查的安排
第1天新经纪人熟悉商圈的范围，绘制商圈调查图。 标明相关的街道、街道边建筑物、车站等信息。 第2—第4天,新经纪人根据商圈内的街道划分完成竞争 者调查分析表，社区楼盘调查表，商圈配套设施统计 表等三张表格，并在商圈调查图上反映。 第5天,将商圈调查的结果加以整理归档。
课程回顾
价辖 格区 及内 指房 数屋
竞 争 店 资 料
社 区 位建 图筑 物 布
配 套 设 施 资 料
绘制简图，撰写报告
商圈调查的方式与途径
Hale Waihona Puke 1. 实地观测 2. 报刊网络 3. 访谈方式 4. 问卷方式
商圈调查前的准备
店长的准备工作:
1. 对所管辖商圈，了解其范围、主要街道及主要 社区,并绘制简图； 2. 根据参与调查的经纪人数的不同，将辖区划分 为若干片区； 3. 为经纪人准备好纸张，地图，铅笔； 4. 对经纪人每天的调查量作出安排； 5. 针对社区的情况，有需要的时候，设计出调查 问卷。
店 客 收营 业
面 户 费业 务
面 来 标额 品
积源 准
种
竞争者分析（表格）
社区楼盘调查
• 社区内房屋套数 • 房屋产权状况 • 楼盘外围状况 • 该区域房屋价格
• 社区的发展规划 • 社区人口 • 小区物业
经纪人商圈调查表
社 区 楼 盘 调 查 表
商圈内重要商店分布统计表
经纪人商圈调查图
我们为什么要进行商圈调查？ 进行商圈调查的流程？ 商圈调查的内容？ 调查反馈是如何进行的？
商圈调查的目标
1、 了解地区居民的人口特性、社会经济的变量 及生活形态等。
2、 确定区域内楼盘名称、位置、结构。 3、 了解商圈内配套设施状况。 4、 分析商圈内同性质的竞争家数。 5、 找出商圈内的障碍。 6、 其它因素。
城市商业中心区域的主要交通问题—徐家汇商业区交通调查报告 (1)
城市商业中心区域的主要交通问题——————徐家汇商业区交通调查报告自1992年以来，徐家汇商业圈一直是上海的标志性示范性区域，零售商业，餐饮娱乐业在短短不到十年的时间获得了飞速发展，成为了上海西南新兴的商业明珠。
徐家汇地区交通便利，为徐家汇商业圈带来巨大的客流。
徐家汇地区对外是连接江浙地区的门户，对内是连接长宁、闵行、卢湾等城区的交通枢纽。
徐家汇地面交通发达，广场中心主要是7条重要交通干线的起点，共有公交线路50余条；徐家汇站是地铁一号最大的站点之一，地铁商城的地下通道四通八达，太平洋、东方、港汇等三家主要百货商厦与地铁直接相连，空中通道将主要商业街连接起来，肇家浜路天桥将天钥桥路与六百、汇金连接，六百的二楼、四楼又分别与太平洋、汇金相连，太平洋又与华山路名品街相连，再加上地铁出口，足不出户就可以到达主要百货商厦，因此购物受天气因素的影响较小。
离徐家汇不出2公里的高架轻轨、内环线等交通干线，也对当地交通提供了巨大便利。
徐家汇不仅有地下、地面、空中的立体化便捷交通，而且各主要百货商店围绕商圈中心呈环状，比商业设施临街而建的直线型商业街更加便捷。
居住、工作、游憩和交通是城市的四大基本功能，各自具有相对独立的空间。
交通是其中一个特殊的空间，它既存在于其他功能空间内部，又使各种功能紧密联系。
为了适应优美住宅、工作商务和文化娱乐设施等空间拓展的需要，最佳选择就是宜人畅达的交通空间。
宜人畅达的交通空间，是各种交通设施发挥最佳规模效应的有机组合。
交通空间是各种交通设施组合在一起，作出合理的部署，紧密相连和功能互补的有形空间，发挥设施的整体效益；同时，又是合理安排各种交通流在空间和时间资源上的分配，以网络运行高效为原则均衡分布交通流向及时空分布，合理分配各种交通方式对有形空间的占用。
其主要特征包括交通的通畅性、易达性、捷运性和宜人性。
对徐家汇而言通畅是城市交通的基本要求。
然而，交通拥堵是世界各大城市的通病，上海近几年也受到巨大压力，不时出现堵车现象。
徐家汇社区项目分析资料
• 解答：包含。
•
问题二十：若本次预申请为独立或联合，正式出让时申请人可否申请 联合或增加联合竞买人？
• 解答：不可以。
• 问题二十一：预申请保函是否有银行限制？
• 解答：只接受境内内资银行或境内外资银行出具的保函。
• 问题二十二：60%的自持物业10年后可否分割销售？
2021/2/5
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• 解答：可按登记单元销售。
2021/2/5
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• 解答：请按《告客户书》的相关规定办理。
• 问题五：因中央审批外资申请需时，或未能按时成功折换成人民 币以满足注册资本要求，及运用统一资金缴付地价。可否以按时 存入所需外币为基准，待审批完成后实时折换成人民币以满足要 求？
• 解答：注册资本要通过商务部备案后，才能结汇成人民币，用以 支付地价。结汇汇率以结汇当天时间为准。
• 问题六：明白联合申请者可提供不同银行担保之保函，但总保额 需达人民币5亿之要求。如单一申请人，可否透过多于一间银行 办理数份保函，但总保额仍维持满足所需人民币5亿之要求？
2021/2/5
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• 解答：可以。
• 问题七：如以多家中、外资法人联合申请的，是否接受只由部分 申请人提供总保额达人民币5亿要求之保函，不需由每一申请人 均提供保函（例如只由外资申请人提供保函，保函金额包含内资 申请人所占比例）？
•
问题十八：文件中提及预申请结果公告发布后三个工作日内可申请不再参与 后续交易活动，请问具体申请方法及有关流程？
2021/2/5
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• 解答：申请不再参与后续交易活动的申请方法及有关流程，请关注8月 8日发布的预申请结果公告。
• 问 中题？十九：地下经营性商业12万平方米是否已包含在此次出让总地价
商圈调查报告20页PPT
预估固定费用 预估变动成本
预估净利
30000/元 5000/元
86元 700人左右
ห้องสมุดไป่ตู้3500元
30312
138487
40897.05
未来发展情况分析
❖ 消费者对消费要求的日益提高，使得书店必 须向着专业化迈进，通过提供专业的产品和 服务，区分市场。我们拥有严密的管理制度 和专业，独占鳌头！
步行 1000 1600 1300 1500 1400 2000 1200
消费特征分析
❖ 我们的主目标是青少年，所以我们会和各学 校、教育机构建立良好的长期合作关系，学 生的课本和参考书都是一个较大的市场，另 外我们可以完善我们的售后服务，刺激顾客 需求。另外二楼的茶吧，我们针对的是白领 上班一族，繁重的工作需要有安静舒适的环 境去调节，或者需要一片商务讨论专区，尽 情直抒胸臆。且都有一定的购买能力。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
商圈调查报告
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
台州文化书店
商圈调查报告内容
学校：宁波职业技术学院 课程：连锁企业门店管理
徐家汇商圈分析调查报告
徐家汇商圈分析调查报告一、徐家汇商圈介绍徐家汇名字的来源于晚明科学家徐光启，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，所以命名为“徐家汇”。
徐家汇位于上海市区西南部，从上世纪90年代开始进入飞速发展的阶段，徐家汇商圈是上海的城市副中心和市级商业中心。
徐家汇商圈规划占地总面积120—125万平方米，其核心区域为24万平方米，北自广元路，南达中山南路，东自天钥桥路，西至宜山路。
按照规划，商圈是集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米。
面对新的时代和任务，徐家汇正向国际一流现代化商业、商务中心和国际“购物天堂”发展，营造新的综合优势。
政协相关部门对徐家汇商圈的发展非常重视，开始构筑“大徐家汇商圈”，推进徐家汇商圈更好的发展。
二、徐家汇商圈发展的优势和机遇1．先发优势凭借着便利的交通、成熟的市政配套、悠久的历史文化和旺盛的人气，徐家汇在人们的心目中是个既有历史感又有现代感的地方，加之成熟的商业氛围，成了上海的尖沙嘴。
商圈率先成为上海市最成功的城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心，造就了每日人流80万、年零售额50亿元和徐家汇品牌三大先发优势，为商圈发展提供了坚实的基础。
2．综合资源优势徐家汇集聚了丰富的历史文化、教育、旅游、体育文化、建筑文化、IT产业和生物医药科技等综合资源。
其品位之高雅，内涵之深厚，是上海其他城市副中心所无法比拟的，为商圈提供了长久的发展潜力。
3．世博会带来的机遇上海筹办2010年世博会，政府投入250亿元人民币的基础设施建设及大量BOT模式的运用，将产生乘数效应。
徐汇如能主动接轨、积极参与，将对商圈发展产生积极助推作用：一是可把更多的业务和投资引入商圈；二是吸引国际组织和跨国企业的地区总部入驻商圈；三是利用优势，大力发展教育产业，构筑商圈的教育产业高地。
4．交通带来的优势徐家汇是一个交通枢纽，公交线路有公交线路43、15、42、72、44、50、56、732、93等，约60多条公交路线。
市场商圈调研报告ppt
市场商圈调研报告ppt市场商圈调研报告PPT一、调研目的通过对市场商圈的实地调研，了解其商业区域布局、商业模式及潜在市场需求，为公司制定进驻商圈的发展战略提供决策依据。
二、调研方法1. 实地考察：选择市场商圈中具有代表性的商业区域进行实地考察，包括商场、商铺、餐饮场所等。
2. 面访调查：对商业区域内的商户和消费者进行面访，了解其经营状况、消费习惯等。
3. 数据收集：收集市场商圈的相关数据，包括人口密度、消费水平、竞争对手等。
三、调研结果1. 商业区域布局：市场商圈呈现出多元化的发展趋势，其中以商场、超市和餐饮场所最为集中，而服装、家居等细分市场比较分散。
2. 商业模式：市场商圈的商业模式主要以出租和销售为主，商户租赁商业空间进行经营，同时也有部分商户选择直接销售。
3. 潜在市场需求：市场商圈中的消费者需求主要包括日常生活用品、娱乐休闲、美食餐饮等，其中，餐饮场所是市场需求最旺盛的领域之一。
四、发展策略1. 强化商业区域布局规划：通过选择适宜的商业区域进行发展，进一步提升商圈的吸引力和竞争力。
2. 创新商业模式：结合市场需求和消费者习惯，探索适合商圈发展的商业模式，如引入线上线下融合的零售模式等。
3. 提升服务质量：加强商圈内商户的培训和管理，提升服务质量，提供更好的消费体验，增加消费者忠诚度。
4. 加强品牌营销：通过营销活动、促销策略等手段，提升品牌影响力，吸引更多潜在消费者。
五、总结通过市场商圈的调研，我们了解到商业区域呈现出多元化的发展趋势，商业模式以出租和销售为主，潜在市场需求以日常生活用品、娱乐休闲、美食餐饮为主。
为了进一步提升商圈的市场竞争力，我们将制定相应的发展策略，包括强化商业区域布局规划、创新商业模式、提升服务质量和加强品牌营销等。
希望能够通过市场商圈的发展，为公司的业务增长提供新动力。
上海徐家汇公园实习报告 ppt课件
• 它成为联系衡
• 山路和肇嘉浜路的视觉通廊。三条道路交于地块的中心，将整个地块联系起 来。
• 整个公园的交通道路体现了立体化原则，地上、地面、地下都得到了应用
PPT课件
3
雨水井
雨水井，其侧面有孔与排水管道相连，底部有向下延伸的渗水管，可将雨水 向地下补充并使多余的雨水经排水管道排走，减缓地面沉降及防止暴雨时路面 被淹泡，井中尚有篮筐，可拦截污物防止堵塞排水管道，并便于清理
徐家汇公园
• 7.27万平方米。徐家汇公园的设计以生态理论为指导，以 绿为主，特别突出与原有徐家汇繁华商业圈以及衡山路殖 民地时期的花园别墅风格的融合。
• 以茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物构成绿地的要素， 绿化配置按照适地适树的原则。引进了一些特色绿化景观， 有挺拔茂密的竹林，四季常青的松林，有展示热带风情的 海枣和椰子，也有季相明显的栾树林，沿湖还有芬芳的桃 李和摇摆的垂柳，绿化品种丰富，搭配合理。同时通过保 留建筑、雕塑小品、平静的湖面、贯穿东西大半个园区的 景观天桥以及保留并重新修缮的大工业时代留下的烟囱等 景观将绿地连接为完整的城市绿色景观 。
场、坡道、甚至楼顶等任何需要硬化的地方，具有广阔的市场空间。
二、压花地坪特点 1、路面散水性好，高防滑性能，色彩鲜艳施工迅速，可一夜之间完工。铺设效率高，这意味着低工时
成本，尤其适用中的安全路面施工。 2、减少因施工引起的交通延误，特别配制的改性聚氨酯粘合剂保证了持续施工新开放公路所需的时间
大大减少。 3、减少工作场地面积，一条单行路的面积就可以施工、低成本。在欧洲大概比其它解决方案的省一半 费用，降低噪音。用骨料做成的精细结构有传导音频的效果，在水泥路面上使用可以将噪音降3、4分贝。 4、 减少溅水、 减少刹车距离：优良的防滑性能可减少40%的刹车距离。此外，重型卡车在转弯处刹车
上海地区商圈商场研究分析调查[优质ppt]
![上海地区商圈商场研究分析调查[优质ppt]](https://img.taocdn.com/s3/m/eb73166981c758f5f71f672c.png)
9 5
7
2 3
6
8
1
10
4
地铁 黄浦江
市级商圈 环线
※各商圈详细情况请参见附页
编
区域
号
面积 (平方米)
1
591,600 上海CBD地区的成熟商圈，由百货商场、购物中心
及大量国际品牌的沿街商铺构成
2
556,500 上海最著名的面向大众的零售一条街.
3
529,000 曾经是成熟的办公区域，现已发展成为由高档购物中
心组成的，汇集大量奢侈品牌的高档消费场所
4
531,600 得益于1995年上海一号线地铁的贯通，徐家汇环岛
区吸引了众多国际零售商的青睐，逐渐发展为成熟商
圈
5
180,000 上世纪二十年代发展的传统商业区，然而今年来的发
展及改造并不尽如人意
6
620,000 浦东地区主要的消费中心，并有大量办公楼
7 -0-
5.0% 5.5%
7.7%
2006年上海城市居民家庭人均消费支出为14,762，比2000年人均增长36.8%，由于生活水平的提高,人们的消费越来越趋于 多样化，原来占较大比重的食品和衣着的支出比例明显缩小,尤其是食品所占比从2000的46.8% 跌至2006年的35.6% ，但从 总量上来讲还是不断增加的。
556,500
未来商业供应量(平方米)
158,000
街铺平均租金(元/平方米/天) 购物中心平均租金(元/平方米/ 天)
48-73 1F: 42-86; 2F: 20-34; 3F: 14-24
南京东路主要商业项目
1.新世界 2.第一百货 (西楼) 3.东方商厦 4.世茂百联 5.永安百货 6.来福士 7.宏伊国际广场 8.华联商厦 9.353广场Fra bibliotek1238
商圈调研(待区域修改)
商圈调研的意义
• 举例
我们会经常问客户，他曾经看过什么房子、想定过什么房子？如果你能足够清楚的说出他 的房子、分析他看过的楼盘、并给他对比出他没看过的楼盘，基于你对产品的了解，客户 的信心就会骤然倍增！
• 有效议价，让销售更有信心
1、有效议价：如果你对区域足够的了解，能够帮助我们的房东足够准确的分析他房子的价 格构成的话，你就会拥有足够的理由来和他沟通让他降价，而且也不会那么容易伤害关系。 2、让销售更有信心：不了解就无法找到房子的利益点！你的销售技能（话术）就是根源于 对产品的熟悉。我们说“因为专业，所以自信”对房子的信息，来自于经纪人对产品的解 读和欣赏，“没有嫁不出去的女人，也没有卖不出去的房子”我们应该对房子拥有坚定不 移的信心，有信心，它才有可能变成对客户的选择。 4
12
社区调研要完成的事情
配套设施的了解 该社区有无会所，怎么收费 物业公司是哪的，这个物业的优点是什么 物业费、供暖费（自供暖还是集中供暖）、水、电、燃气、停车费多少钱，去哪交 社区的保安是哪个公司？一共有多少个保安，安全状况怎么样 周边的银行有什么、幼儿园、小学、中学、大学（所有学校的入校要求有什么，如果学区房要突出该小区 的卖点） 有什么大型购物中心、特色餐厅 交通状况的了解 小区周边有什么地铁站？站名是什么？离小区有多远？ 小区周边有什么公交站？站名是什么？各站都经过哪？能到哪？ 带看的最佳路线是什么？ 金融投资价值的了解 该小区不同户型的租金价格是多少？ 能不能注册办公？ 不同户型的投资回报率是多少?
商圈调研的内容
为什么同样是钢筋水泥建的房子， 房子的价格每平米会差异几千上影响房子价值的最核心 因素三个：地段、地段、地段。由于 房地产饿不可移动性，导致很多是属 于先天的条件，不可复制。每个区域 都有它独特的特点，每个区域一定会 有它的卖点，要么现在很好，要么将 来很好。房地产有个很大的因素就是 随着周边环境的变化价值一直在变。 •区域地理位置：离市中心距离、政 府的规划 •区域特点：学区、CBD、使馆区 •区域人文环境：经商、政府、白领 •区域的发展史：过去、现在、将来
上海商业街市场研究报告
上海商业街市场研究报告徐家汇商圈的异军突起无疑是轨道交通效应的最好体现。
由于徐家汇商业中心建设较早，商业业态规划、商品结构、市场定位等用现代化国际化的标准来衡量存在较大差距。
尤其是商业新业态不新，再发展余地不大，以传统百货业为主，因此商品结构层次空间较小，高档消费能级未形成局面。
随着近年来社区商业的迅速发展和各种大型超市、大卖场的建成，居民的日常生活消费品以及中低档的耐用消费品正悄悄地从徐家汇中心分流。
据了解，徐家汇商圈是目前经济增长最快的商圈，年社会消费品零售总额高达70多亿元，45万平方米营业面积规模也是傲踞上海商圈榜首。
而在1992年东方商厦开业以前，上海营业面积上万的大商场几乎都集中在南京东路。
据介绍，递铁工程和第一轮旧区改造带来的城市形态布局变化，直接导致了上海消费格局的重新分配，沿地铁一号线动迁的人口让徐家汇成为又一个城市中心。
东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、新路达广场、美罗城等商业设施让徐家汇商圈崛起，周边环绕着衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级专业特色街，形成了强烈的辐射效应。
地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高架、沪闵高架交汇于此，构成了便捷的立体交通网络。
“上海商圈的发展趋势是由线到圈，将会有更多类似徐家汇的新商圈在上海形成。
”上海财经大学工商管理学院副院长晁刚令的观点印证了目前的商圈建设。
静安寺南京西路、淮海中路、人民广场南京东路、五角场、中山公园、浦东张杨路在未来的3到5年内各自的商业面积都将超过50万甚至100万平方米，即使七宝、莘庄、虹桥天山路等区级商圈的规模也都将超过40万平方米，对徐家汇商圈的冲击非常大。
专业人士指出，徐家汇将面临上世纪90年代初上海第一、第二商圈南京东路和淮海中路曾面临过同样的阵痛：由于市中心大量人口继续迁移；就像徐家汇当初截流老商圈的人流一样，曾经为徐家汇商圈带来大量客流的腹地———七宝、莘庄、虹桥等地区由于各自的商圈在未来的三五年将逐步发展成熟，这些商圈将反过来截流大量徐家汇商圈的客源。
调研培训讲稿(共16张PPT)
商食业品网 店点（（菜百场货、店超、市商、场便、利）店）的经7、营物品业种管、理规：模
物业收费标准：
次外，还有二个重要的地方值得关注——熟食店和盒房饭型店，一般面熟积食店越多户数的地区，比说例明此区域总的价双职工家庭较多，而熟食店越多的区域
，代表外来人口比较聚集。
8、面积配比
产品分析是整个市调内容中最重要的一个环节，内容包括社区规划、配套 建设、建材装修和房型配比等。其中房型配比是重中之重，根据以往调研经验 来看，不同的楼盘项目虽然提供的楼书中获得房型资料的途径可能不同，但这 一部分往往是调研中最难获取的信息之一，通常解决这个问题的方法主要有二 种，一种是统计法，另一种是外立面判别法（图例解释），如果实在没有资料 可参阅，只有安排到现场看房一途。
２、公交线路
4、外观立面：□涂料 □面砖 □石材 其他：
房型分析：包括主力房型和非主力房型在设计和使用公功能上的优劣势；
高尚住宅区，如古北地区、徐家汇等5、；建材配备：
中心商务区，如南京西路、淮海路地区； 整个价格分析中的行情分析是建立在6、调装研修者品对质相：关区域市场比装较修标熟准：悉的基础上得出的，这一点相对而言需要一定时间的积累；
去化分析：主力去化房型和去化原因。
去化分析是结合主力房型和销售率情况得出的结论，一般区域客户 的消费特征决定了主力房型的去化结果。相对而言，二房和三房是当前 住宅项目中的主力需求房型，不同区域之间可能会有所差异，特别是在 一些差异性产品上，诸如小户型、高档豪宅、别墅项目等，必须注意其 中主力房型和主力面积的变化。
４、销售情况：了解整个案场的销售状况和客户来源
➢销售分析：包括卖场特色、样板房特点、销售人员的专业程度等， 其中 样板房要有装修标准和装修价格，主要建材的产地和品牌；
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商圈介绍 BUSINESS CIRCLE INTRODUCTION
徐家汇商圈介绍：商圈历史
1992
1994
2019
005
商圈介绍 BUSINESS CIRCLE INTRODUCTION
徐家汇商圈介绍：内部环境
商业物业
百货商场——东方商厦，太平洋百货，汇金百货，第六百货，中兴百货 商厦、汇联商厦； Shopping mall——美罗城、港汇广场。 专业市场——太平洋数码广场、百脑汇、宜家。 地铁商铺——徐家汇地铁商城分上下两层，占地8000平方米左右，约 有200多家商铺，有迷你南京路之称。
中高档 高档 中低
娱乐、休闲、文化消费为主、设有快餐店、书店、电影院、健身 俱乐部、KTV等。地下还有小吃中心和游戏机房等娱乐场所
来徐家汇以娱乐为消费目的 的人群
商场外墙漂亮的银色球体是标志
占地5000平方米的“潮流街”儿童用品城和女鞋城，500平方米 的超市，4000平方米的名店运动城，200多间专卖店，5000平方 白领一族 米美食广场乙级永乐影院
六百 ——
——
6F 休闲餐饮、美丽健康
运动服饰、休闲服饰、户外用 品、运动用品、按摩器械
家用电器、童装童鞋、数 码商品
餐饮、数码电器、电影院、 美容、儿童乐园
其他 商场内包房优雅的古典音乐
中档
引入港台成熟的大众流行与时尚品牌
主要针对时尚青春的青年男 以潮流引导者的形象出现，播放的
女
是欢快的动感音乐
中档
六百以国产名牌尤其是上海本地品牌为主
年龄偏大及较传统的人群
老牌商家是这个商场吸引客源的重 要因素
中高档 以中外合资的品牌为主打
中年白领
门前广场是徐家汇商家秀场，聚集 人气。商场内播放港台的流行曲
商圈特征 BUSINESS CIRCLE CHARACTERISTIC
010
商圈特征 BUSINESS CIRCLE CHARACTERISTIC
徐家汇商圈特征：错位经营
尽管徐家汇商家众多，但却不杂乱，从定位上说，各有侧重；
商圈形成了以东方商厦、汇金百货、太平洋百货、汇联商厦、 港汇广场、美罗城、吉买盛八大商业物业为主体，1000多个零散 的商业点为辅的商业布局；
006
商圈介绍 BUSINESS CIRCLE INTRODUCTION
徐家汇商圈介绍：内部环境
写字楼
港汇广场、美罗大厦、江山大厦、飞洲国际广场、汇智大厦等多幢甲级 写字楼，另外还有十几幢乙级写字楼在列；
宾馆
徐家汇酒店众多，星级酒店、经济型酒店俱全，约有40家左右，主要 有光大会展中心国际酒店、青松城大酒店、莫泰168宛平南路店、汉庭连 锁酒店、鼎园公寓酒店、如家快捷酒店徐家汇店等等；
交通规划
未来11号线将经过徐家汇，与1号线和9号线形成3线换乘。其中1号线 有14个出口，将人流分散到各个商场及周边交通干道。
徐家汇商圈调研报告
02. 商圈特征
1
多样化
2
徐家汇商圈特征：多样化
徐家汇的多样性主要表现在商业业种繁多，经营业态各异； 业种多样主要表现在，服饰、鞋类、玩具、珠宝、数码产品、 家具、建材、餐饮、休闲娱乐各种产品和服务应有尽有； 业态多样性主要是指徐家汇商圈中的商业设施的经营业态各异， 包括百货商场、专业市场、特色商业街、shopping mall、卖场、 地铁商业街等等，零售商业的大部分业态都可以在这里找到。
错位经营的具体表现在经营档次、经营产品特色、目标客群以 及商场经营细节的方方面面。
商场名称 东方商厦 太平洋百货
六百 汇金百货
美罗城 港汇广场 汇联商厦
档次 高档
经营产品特色
目标客群
经营不少国际品牌，曾推出过万元的裤子，数千元的皮带，在引 进世界品牌方面做得比较好。品牌职业装是它的主打产品，而经 服务于成熟顾客 营品种丰富的各类男装，也是其特色之一。
7F 文化娱乐
童装童鞋、儿童玩具、妇婴用
品、家居用品、厨房用品、小 家电、数码通讯、文化用品、
玩具、婴童用品
工艺礼品、沙龙餐厅
港汇广场 ——
——
太平洋百货
童装、婴儿用品、婴童家具、孕 妇装及用品、玩具、童鞋、育婴 室、活动会馆
保健器材、手机相机、烹煮锅具、 卫浴芳香用品、贵宾厅、电器用 品、瓷器/茶具、家用寝具、电 脑/电话机、美容SPA馆/教室
上海市商圈分布
003
商圈规划范围
商圈介绍 BUSINESS CIRCLE INTRODUCTION
徐家汇商圈介绍：商圈范围
商圈范围
徐家汇位于上海市区西南部，从上世纪90年代开始进入飞速发展阶段，徐家汇商圈 是上海的城市副中心和市级商业中心。 徐家汇商圈规划占地总面积120-125万平方米，其核心区域为24万平方米，北至广元 路，南至中山南路，东至天钥桥路，西至宜山路。 按照规划，徐家汇商圈是集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多功能与一体， 总建筑面积达200万平方米。
徐家汇商圈调研报告
CONTENT
目录
01.
商圈介绍
1
02.
商圈特征
9
03.
商圈竞争力
13
徐家汇商圈调研报告
01. 商圈介绍
1
上海商圈
2
商圈范围
3
商圈历史
4
内部环境
5
交通分析
001
商圈介绍 BUSINESS CIRCLE INTRODUCTION
上海市商圈分布
本案
002
商圈介绍 BUSINESS CIRCLE INTRODUCTION
儿童乐园和亲子中心是特色以及 5000平方米的潮流街
中型百货，底楼的食品柜台和小吃铺
面向普通大众
底楼的食品在上海很有名气
011
商圈特征 BUSINESS CIRCLE CHARACTERISTIC
徐家汇商圈特征：业态空间
徐家汇商圈各大商场楼层业种分布
楼层
美罗城
汇金百货
8F 休闲餐饮
——
东方商厦 ——
住宅
徐家汇是高档住宅比较集中的版块，徐家汇花园、尊园、兆丰帝景苑、 东方曼哈顿、永新花苑是比较有代表性的楼盘。
007
商圈介绍 BUSINESS CIRCLE INTRODUCTION
徐家汇商圈介绍：交通分析
交通现状
徐家汇是一个交通枢纽，轨道交通有一号线和九号线，公交线路有43、 15、42、72、44、50、56、732、93路等，约60多条公交线路，主要的 交通要道包括肇嘉浜路、虹桥路、漕溪北路、华山路等，可以方便地通往 全市其他区域；