中农土地资源管理土地管理学之世界土地管理学之农村土地管理课件

二、集体建设用地流转 （一）背景 • 为何关注集体土地流转？
高速工业化、城市化提前用完规划用地 指标（industrial clusters） • 法律禁止集体土地向“外”流转 • “非法”参与土地资源的配置
• 对于农村集体经济组织的非农业用地（即建设 用地）能不能流转，现行国家法律、法规缺乏 明确规定。土地行政主管部门一度推行“转权 让利”政策，规定集体建设 用地必须转为国有 以后，才能进入二级市场流转。
• 集体建设用地使用权使用年限，可以参照《中华人民共和国城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行，但最高年限不得超 过同类同等国有土 地使用权出让的最高年限。集体建设用地使用 权可以依照使用合同的约定流转，原土地使用者应与新使用者签 订土地流转合同，原土地使用合同载明的权利、义务随 之转移， 土地使用年限为原土地使用年限减去原土地使用者已使用年限后 的剩余年限。
第15章 农村土地管理
一、土地制度框架
• 所有权：集体所有。三级所有、队为基础(六十条) 相邻关系（用水、排水、通行、通风、采光、日照 、 环境保护、安全）
• 使用权：农地（土地承包经营权 ） 非农地：建设用地（建设用地使用权）、宅基
地（宅基使用权）
荒地
• 地役权 • 担保物权（抵押权）
• 朱秋霞,论现行农村土地制度的准国家所有制特征及改革的必要性
• 农村集体经济组织不得代替农户签订流转合同，流转 双方不得单方面变更、中止流转合同。
（3）流转资金的管理。
• 任何组织和个人不得以任何理由截留、扣缴农户承包 地流转收益。
• 对流转期限超过3年的土地流转价格的确定，应当考虑 价格变化因素和承包方的土地改造投入因素，分年段 确定补偿标准。
• 专业生产项目和“四荒’’资源流转所得资金，实行 村有乡管，由乡镇农村集体资产管理机构代管，资金 的使用由农村集体经济组织决定，主要用于农村集体 经济组织生产性项目和公益事业，任何单位和个人不 得平调、挪用，更不准平分到户。
（2）流转合同的管理。
• 流转双方必须签订书面合同(协议)。流转合同(协议)应 依法明确双方的权利、义务和违约责任。流转合同(协 议)书由省人民政府农村工作主管部门统一印制。签订 土地流转合同(协议)后，应到农村土地承包合同管理部 门办理登记手续；需要公证的，还应到公证机关依法 办理公证手续。
• 涉及森林、林木和林地使用权流转的，应到县级以上 人民政府林业主管部门办理林权变更和登记手续。
二、农业用地
1、背景
• 我国农村土地承包责任制从70年代末开始出现 并推广实行。根据20年的改革实践，中共中央 十一届三中全会提出要抓紧制定确保农村土 地 承包关系长期稳定的法律、法规，赋予农民长 期而有保障的土地使用权（1998年10月14日 《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题 的决 定》）。
2、流转的要求
• 除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益 事业用地之外的集体建设用地，可以实行有偿 使用，有偿使用收益归拥有土地所有权 的农民 集体经济组织使用。
• 集体建设用地使用权在同等条件下，应当优先 确定给本集体经济组织内部成员，确定给本集 体经济组织以外的单位或个人的，应当经过集
体经济组织村民会议多数村民代表同意（三分 之二以上成员或者三分之二以上）。
2、农村土地承包经营权流转
• 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采 取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关 法律和国家政策规定的方式流转
• 县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营 管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责 本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合 同管理的指导。
• 《农村土地承包法 》，2002-08-29
3、流转的管理 （1）对流转行为的管理。 • 任何组织和个人不得妨碍或者强迫农民进行土地流转。 • 承包农户需要以转让、出租、互换、入股等形式流转
土地，应事先向集体经济组织提出申请，经同意后， 方可流转。
• 专业生产项目和“四荒”资源的承包、租赁和拍卖， 对象是本集体经济组织以外的单位或个人，必须经村 民会议三分之二以上的成员或三分之二以上村民代表 同意，并到乡和乡以上人民政府及相关部门办理审批 手续。
叶剑平 等，2006
（三）管理
1、流转的原则 • 一是严格土地用途管制原则。集体建设用地的流转不得进行商品
住宅的开发。严禁以流转为名，将集体所有的农用地和未利用地 变为建设用地。 • 二是协商自愿原则。集体土地所有者、土地使用者和新的用地使 用者，必须坚持协商自愿。 • 三是公开、公平、公正的原则。流转的程序、办法，必须向群众 公开，接受社会的监督。 • 四是正确处理收益分配关系原则。流转的收益要按照“谁所有、 谁使用、谁受益”的要求，在坚决保护农民合法权益的提前下兼 顾有关各方利益，公正进行流转收益分配。 • 五是市场准入原则。流转必须经县以上人民政府土地主管部门同 意才能入市。
3、流转合同的签订
• 集体建设用地使用权确定给单位和个人使用，依法应当由县级以 上人民政府批准，由所有者与使用者签订书面合同。
• 合同应当 载明土地所有者、使用者、位置、面积、用途、使用年 限、使用条件、土地收益标准及支付方式，双方权利义务、期限 界满时土地使用权及地上建筑物的处理办法、 违约责任等内容。
①产权和制度因素。更清晰的产权和更完善的制 度有利于土地市场的发展。
②农户家庭因素。农户家庭人 口越多，非农人口 越多，农民受教育程度越高，越有利于农地市 场的发展。
③经济因素。宏观经济发展水平、人均收入水平 以及市场微观区位等，都对土地市场有影 响。
④市场结构因素。农村土地的行政性和过渡性配 置方式与市场化配置之间存在着替代和互补关 系。
• 后来政策导向发生变化（大约是在1995年以 后），不再强调必须转为国有，但也没有明确 应该怎么办。目前全 国多数地方仍沿袭“转权”
模式，少数地方另辟蹊径，探索保留集体土地 所有权，允许土地使用权流转的新模式。
（二）流转市场结构与形式
流转形式
流转过程中的买方
(三)影响农地流转市场发展的主要 因素
• 耕地的承包期为三十年。
• 草地的承包期为三十年至五十年。（圐 圙）
• 林地的承包期为三十年至七十年；特殊 林木的林地承包期，经国务院林业行政 主管部门批准可以延长。
• 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通 过招标、拍卖、公开协商等方式实行承 包经营，也可以将土地承包经营权折股 分给本集体经济组织成员后，再实行承 包经营或者股份合作经营。