2019-第四章房地产开发融资(xiugaihou )-文档资料
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第四篇房地产开发项目的融资
有一定的灵活性。
Hale Waihona Puke 方面可能会分散公司的控制权，另一
（3）增强信用。股票筹资可为利用 更多的债务筹资提供支持。
方面会降低普通股的每股净收益，甚 至会影响公司的市值和发展潜力。
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4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.1.2房地产开发资本金的筹集
房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金： 注册资本金的筹集 ❖资本公积金、盈余公积金转增为资本金 经过股东大会同意未分配利润转增为资本金 发行股票筹集资金 其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段 性股权式融资等。
4
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.2房地产开发项目融资组织形式 4.2.3向金融机构贷款 4.2.4商品房预售（定金及预收款） 4.2.5发行债券融资 4.2.6房地产融资创新
5
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成 4.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集
〔2009〕27号）
20
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.2房地产开发项目融资组织形式 4.2.2.1既有项目法人融资 4.2.2.2新设项目法人融资
21
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.2房地产开发项目融资组织形式 4.2.2.1既有项目法人融资
又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的公 司出面筹集资金，投资于新项目。
6
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成
资本金
❖资本公积金 盈余公积金 未分配利润
按财务制度规定， 归房地产企业支配的 各种自有资金。
房地产企业融资课件
案例二
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
《房地产融资》课件
《房地产融资》PPT课件
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
房地产开发资金的筹集课件
❖资本公积金 盈余公积金
积累资金。
• 法定（盈余）公积金：企业按税后利润10%提 取，累计额达到公司注册资本50%以上的，可
未分配利润
以不再提取。 • 任意（盈余）公积金：股份有限公司提取法定
其他自有（筹）资金公积金、支付优先股股利后，按公司章程或股
东会议决议，可提取任意盈余公积金。
• 盈余公积金可用于补亏、扩大生产经营、转增
入股的合作开发模式
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.2 自有资金 4.2.2.1房地产开发企业自有资金的组成
优点
缺点
（1）永久性。股本没有固定的 （1）筹资成本较高。 高于债券
股 票
到期日，无须偿还本金，是公司 筹资成本。
的永久性资本。
普通股＞优先股＞债券
（2）财务灵活性。普通股筹资， （2）限制条件多。
4.2.2自有资金 4.2.2.2房地产开发项目资本金的筹集
•项目资本金：项目总投资中 由投资者认缴的出资额，对 投资项目来说是非债务性资 金。
•房地产开发项目资本金：在 房地产开发项目（工程建设） 总投资中，由房地产开发企 业按规定专户储存，专项用 于该房地产开发项目的自有 货币资金。
1996年：《国务院关于固定资产投资项 目试行资本金制度的通知》
资本金，也可用于分配股利。
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.2 自有资金 4.2.2.1房地产开发企业自有（自筹）资金的组成
资本金
❖资本公积金 盈余公积金
• 一般企业：税后利润 - 弥补以前年度 亏损 - 提取法定盈余公积金 - 提取任
未分配利润
意盈余公积金 - 向投资者分配利润
• 股份有限公司：税后利润 - 弥补以前
房地产开发融资课件
REITs的挑战
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
02
管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
02
管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
房地产项目开发投资与融资
收益将资金、土地、设备、物质、 技术等生产要素投入社会再生产过 程的经济活动和经济行为。投资行 为是社会经济发展的基本推动力。
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
三、房地产项目投资环境要素
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
三、房地产项目投资环境要素
房地产融资管理课件
融资规模风险
融资规模过大或过小都可 能带来风险，应合理确定 融资规模。
融资结构风险
融资结构不合理可能导致 资金链断裂等问题，需要 优化融资结构。
房地产融资风险防范与控制
制定风险应对策略
针对不同的风险类型，制 定相应的风险应对策略， 包括风险规避、风险降低、 风险转移等。
完善内部控制
通过建立健全内部控制体 系，规范业务流程，提高 风险管理水平。
案例五：某房地产企业的融资风险管理案例
总结词
该案例讲述了某房地产企业如何识别、评估和控制融资风险，确保企业稳健发 展。
详细描述
该企业在融资过程中，注重风险识别和评估工作。
THANKS.
控制股权比例：合理规划股权比例，确保企业控制权稳定。
房地产股权融资的策略与技巧
• 建立良好的治理结构：完善企业的治理结构，提高企业经 营管理效率。
房地产股权融资的策略与技巧
技巧 制定合理的股息政策：制定合理的股息政策，平衡股东利益和企业发展需求。
加强信息披露：加强信息披露，提高企业透明度，吸引更多投资者参与。
民间融资
民间融资是指非正规渠道筹集 的资金，如民间借贷、地下钱 庄等。
房地产融资的意义与风险
房地产融资意义
筹集资金是房地产企业实现投资和发 展的关键，同时也可以提高个人住房 的购买能力。
房地产融资风险
由于房地产市场的不确定性和金融市 场的波动性，房地产融资也存在着一 定的风险，如市场风险、信用风险、 流动性风险等。
房地产债务融资的策略与技巧
• 管理债务风险：建立完善的债务管理机制，及时掌握债务状况， 防范财务风险。
房地产债务融资的策略与技巧
技巧
利用财务杠杆：合理利用财务杠杆， 可以提高企业的盈利能力。
房地产项目融资ppt课件
定义与特点定义特点实现项目启动应对市场风险提升企业竞争力030201融资的重要性向银行申请贷款，以项目资产和预期银行贷款根据项目需求、企业实力、市场环境等因素综合考虑，选择最合适的融资选择依据通过出售公司股份或增发新股的方式，引入新的投资者，共同承担项目风险，分享项目收益。
股权融资债券融资借助信托公司的平台，设计信托产品，向社会募集资金，以项目的未来收益信托融资0201030405融资方式及选择市场规模与增长不同投资者对项目类型、投资回报和风险控制等方面有不同的需求。
投资者越来越注重项目的可持续性、环保和社会责任等方面。
银行、信托、基金等金融机构是房地产项目融资的主要投资者。
投资者类型及需求国家对房地产市场的调控政策对房地产项目融资市场有重要影响。
土地、税收、金融等相关政策法规的调整将直接影响房地产项目的融资成本和难度。
未来，政策法规将继续向规范化、透明化方向发展，为房地产项目融资市场提供更加稳定的政策环境。
政策法规影响因素融资策略制定确定融资需求分析市场环境制定融资方案融资渠道拓展01020304银行贷款信托融资股权融资夹层融资降低融资成本提高资金使用效率加强风险管理建立良好的信用记录融资成本优化项目风险评估分析房地产市场趋势，评估项目在市场波动中的风险。
对项目财务状况进行深入分析，识别潜在的财务风险。
评估项目在建设过程中的风险，如施工延误、成本超支等。
分析政策变化对项目的影响，预测潜在的政策风险。
市场风险评估财务风险评估建设风险评估政策风险评估风险防范措施市场风险防范财务风险防范建设风险防范政策风险防范设定风险预警指标，及时发现并应对潜在风险。
建立风险预警机制制定风险应对计划建立风险管理团队加强风险沟通和报告针对可能出现的风险，制定详细的应对计划和措施。
组建专业的风险管理团队，负责风险的识别、评估和应对。
定期向项目相关方报告风险状况，加强风险沟通和协作。
风险应对机制成功案例分享案例一成功因素融资策略融资策略案例二成功因素某旅游地产项目融资失败案例一失败案例剖析市场定位不准确、资金链紧张、政策调控影响失败原因重视市场调研、合理规划资金运作、关注政策动向教训产业定位不清晰、招商困难、融资结构单一失败原因某工业地产项目融资失败案例二明确产业定位、加强招商力度、拓展融资渠道教训010204经验教训总结重视项目可行性研究，确保投资决策科学合理；关注市场动态和政策变化，及时调整融资策略；建立多元化融资渠道，降低单一融资方式带来的风险；加强项目运营管理，提升项目盈利能力，为融资提供有力支持。
房地产项目融资讲课文档
模式二：母公司已支付土地款，信托资金用于项目在取得土地证后的建设开发
备注：两种模式均在四证前介入，模式一比模式二介入时间更早，可用于土地款支付
本页图片参照中行信托产品介绍
第十七页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——信托 房地产股权信托与银行贷款比较
•优势
股权信托资金可用于支付土地款，可缓解开发商资金压力 银行贷款资金不可用于土地款支付
集合资金信托计划管理办法》（中国银监督会令2007年第3号）
第十二页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——信托
关于信托的法律文件：
在祖国，信托可是受法律约束的，这就是著名的“一法两规” ，即《信托法》 、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理办法》。
《信托法》：
2001年4月28日颁布，明确“信托”合法地位
项目母公司
投资者
②资金委托
⑨收益分配
银行
信托公司
关联方
国土局
模式一
模式一：信托资金可用于支付土地款
⑥出让土地 ⑤支付土地款
项目公司
本页图片参照中行信托产品介绍
第十六页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——信托
房地产股权信托的两种模式
投资者
项目母公司
②资金委托
⑦收益分配
银行
信托公司
关联方
模式二
项目公司
• 参加银团贷款并按银团 协议中确定的承贷份额 向借款人提供贷款
第二十页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款
银团贷款会产生哪些费用？
安排费 承诺费 代理费 中介费
内容：牵头行牵头筹组银团收取的费用
收费标准：银团贷款总额一定比例一次性支付
房地产企业融资课件
• 房地产公司上市公司中
– 首次公开发行股票并上市企业 – 通过买壳上市的企业几乎各占一半
4
房地产业资本市场发展历程回顾
• 1994年以前
– 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点
• 从1994年下半年开始
– 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列 政策
• 1995年中国证监会明令
– 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假 村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以 上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批
18
我国房地产企业融资环境
• 2010年8月起 • 监管部门要求
– 两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的 资产负债表内
• 也就掐断了这一戏法存在的根源
19
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年以来
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
6
房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
7
房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
– 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发 资产置换方式借壳上市
8
房地产业资本市场发展历程回顾
• 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行 业：
– 不仅房地产类上市公司为数众多 – 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多
• 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业 中
– 首次公开发行股票并上市企业 – 通过买壳上市的企业几乎各占一半
4
房地产业资本市场发展历程回顾
• 1994年以前
– 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点
• 从1994年下半年开始
– 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列 政策
• 1995年中国证监会明令
– 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假 村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以 上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批
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我国房地产企业融资环境
• 2010年8月起 • 监管部门要求
– 两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的 资产负债表内
• 也就掐断了这一戏法存在的根源
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2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年以来
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
6
房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
– 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发 资产置换方式借壳上市
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行 业：
– 不仅房地产类上市公司为数众多 – 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多
• 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业 中
房地产开发公司融资20页PPT
房地产抵押贷款融资
• 房地产抵押贷款融资，项目抵押，债权股权质押，要求抵押充足
18883322220
• 没有任何前期费用 我们只做一手项目；对接法人，谢绝中间人
• 必须股权清晰，抵押充足，项目抵押，股权质押，资金专款专用（监 管）
房地产、政府平台项目，PPP，BOT，BT融资，实业类项目、高新项目、 工程项目投融资，基础建设、矿产开发项目、水资源开发项目、旅游环 保项目、资产重组与兼并项目、机器设备改造与升级项目等等实体项目。 （发展中期，已有前期投入的项目）
Ⅳ 步骤四：信审
1.资料审核：信审人员结合客户借款申请表在30分钟内对借款资料进行审 核以确保资料的完整性、真实性。 2.面谈/电话审核：借款资料无异议的情况下，信审人员约见客户面谈或 者电话审核了解借款人的借款用途，还款来源及个人资产等相关信息，1 小时内将审核信息交由权证人员，权证人员根据审核信息进行实地调查。 3. 实地调查：权证人员2-4小时完成实地调查，通过实地调查进一步了解 借款人的抵押物 状况、个人资质及企业经营情况，并即时将信息综合反 馈给信审人员，由信审人员填写风控审核表上报给风控经理作最终批复。
房地产开发公司融资
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
房地产开发贷款 房地产开发项目贷款 房地产项目融资 房地产项目贷款
7房地产开发项目的融资
• （1）房地产开发企业的资信评价。 • （2）对房地产开发项目的审查 • （3）商业银行效益与风险的评估
7.3 房地产开发项目融资方式评价
• 各方面的具体指标可用如下表来表示：
号
指标名称
内容及计算公式
项目建设情况评估
项目建设的必要性评估
主要调查项目的基本情况包括位置、用途、主要建设指标、项目所在 地的开发环境、政策和发展状况、经济意义，确定项目建设的 必要性。
• 在国外，以产业基金形式投资房地产是很普遍的， 但在我国由于法律和市场的原因，房地产产业性质 的基金还处在起步阶段。但从国外的房地产金融经 验来看，“自有资金＋房地产产业基金”的融资方 式，在我国是比较有发展前景的。
▪ 3）自有资金＋信托
• 自从央行出台了货币信贷调控的政策后，对传统的 “自有资金＋银行信贷”的融资方式，提高了门槛， 开发商开始考虑“自有资金＋信托计划”的融资方 式，该种融资方式的融资成本在8％～15％左右， 比银行的融资成本要高，但抵押﹑担保方式比银行 灵活。
❖7.1.3房地产开发项目融资的基本要求与决策 内容
7.1 房地产开发项目融资的基本概念
▪ 1）房地产开发项目融资的基本要求
• （1）确定合理的融资规模 • （2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降
低融资成本 • （3）统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房
地产开发资金的使用效益 • （4）按规定建立资本金制度 • （5）优化房地产开发的资金结构
项目品质
项目自身的产品品质，包括规划和设计风格、容积率、小区环境，房 型设计等是否合理，新材料、新技术、新设计、新理念的应用 以及这些应用所带来的效益和风险
市场评估
市场定位
项目是否有明确的市场定位，是否面向明确的细分市场及这种走位的 合理性
7.3 房地产开发项目融资方式评价
• 各方面的具体指标可用如下表来表示：
号
指标名称
内容及计算公式
项目建设情况评估
项目建设的必要性评估
主要调查项目的基本情况包括位置、用途、主要建设指标、项目所在 地的开发环境、政策和发展状况、经济意义，确定项目建设的 必要性。
• 在国外，以产业基金形式投资房地产是很普遍的， 但在我国由于法律和市场的原因，房地产产业性质 的基金还处在起步阶段。但从国外的房地产金融经 验来看，“自有资金＋房地产产业基金”的融资方 式，在我国是比较有发展前景的。
▪ 3）自有资金＋信托
• 自从央行出台了货币信贷调控的政策后，对传统的 “自有资金＋银行信贷”的融资方式，提高了门槛， 开发商开始考虑“自有资金＋信托计划”的融资方 式，该种融资方式的融资成本在8％～15％左右， 比银行的融资成本要高，但抵押﹑担保方式比银行 灵活。
❖7.1.3房地产开发项目融资的基本要求与决策 内容
7.1 房地产开发项目融资的基本概念
▪ 1）房地产开发项目融资的基本要求
• （1）确定合理的融资规模 • （2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降
低融资成本 • （3）统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房
地产开发资金的使用效益 • （4）按规定建立资本金制度 • （5）优化房地产开发的资金结构
项目品质
项目自身的产品品质，包括规划和设计风格、容积率、小区环境，房 型设计等是否合理，新材料、新技术、新设计、新理念的应用 以及这些应用所带来的效益和风险
市场评估
市场定位
项目是否有明确的市场定位，是否面向明确的细分市场及这种走位的 合理性
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房地产公司首次公开发行股票，其招股说明 书有特别规定
特别规定
发行人应针对自身情况披露风险因素 项目中存在“停工”、“烂尾”等情况应作特别风
险提示 应作出可行的对策措施 应专节披露公司资质证书、人员情况、新技术等 应专节披露公司主要经营策略及市场推广模式 应专节披露公司经营管理体制和内控制度 应专节披露公司主要项目运行情况、资金筹集情况、
②直接购买 ４、资产注入或资产置换 ５、项目招股 ６、完成资金募集
海外上市融资的难处：
１、估价方式存在差异 ２、国内政策变动 ３、地域性差异及产品异质化差异 ４、体系发展程度差异
（五）债券融资
房地产企业债券最早出现于1992年，由于 后来企业债券到期无法偿还的事件，国家严 厉限制企业发行债券，尤其是限制高风险的 房地产企业发行债券。而由于企业债券门槛 过高，难度过大，房地产企业也往往将其作 为最后考虑范畴。
形式：
①预售商品房：指房地产开发商将正在建设中 的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定 金的行为。
②楼宇按揭
购房者支付一定首付款后，向银行申请住房 抵押贷款，银行代为支付购房余款后，购房 者将房产交给银行作抵押，直至还清余款后 方可获得该房屋的所有权。
（三）银行贷款
目前，主要为土地储备贷款、房地产开发 贷款和销售环节的住房按揭贷款
在我国，房地产开发对银行贷款的依赖程 度过高，进而导致金融风险过度集中。为规 避金融风险，国家出台一系列宏观调控政策。
121文件——限制开发商申请贷款
“四证一金”：土地证、规划证、开工证、 销售证和30％自有资金
《商业银行房地产贷款风险管理指 引》——限制个人申请住房贷款
规定：还贷收入比≤50％ 还债收入比≤55％
二、房地产企业上市的作用
１、扩大融资途径，提升竞争力 ２、提高信息透明度，规范经营管理 ３、减少金融风险，降低资产负债率
三、房地产企业的上市程序
１、由企业向证监会提出申请，并准备好 相关文件和材料
包括：公司章程、发起人姓名、经营计划 书、招股说明书、验资证明、代收股款 银行名称等
招股说明书
招股说明书：股份有限公司发行股票时就发 行中的有关事项向公众作出披露，并向非特 定投资者提出购买或销售其股票的要约邀请 性文件。
买壳上市与借壳上市的异同：
相同点： ①都是上市公司对壳资源进行重新分配利用 ②都是为了实现间接上市
不同点： 买壳上市须先取得一家上市公司的控股权 借壳上市已拥有对上市公司的控制权（母子 关系）
买壳上市的基本步骤：
１、买壳方的优质项目或资金准备 ２、聘请财务顾问 ３、选择空壳目标 买壳方式：①股权转让
土地资源情况、资产评估情况等
２、制作认股书，并分别与证券承销 商、银行签订协议
３、发布招股说明书
在国外，即房地产投资基金 在国内，弥补银行贷款受限的状况，以对房
地产企业发放贷款或参股房地产企业直接获 得相关收益等方式为房地产企业融资。
房地产投资基金与房地产信托的 主要区别：
１、收益来源不同 ２、流通性不同 ３、投资回报率不同 ４、产品周期不同
第二节 房地产企业上市融资
一、房地产企业上市的必要性 １、行业特性 ２、传统融资渠道狭窄 ３、资源整合的需要
买壳上市：指非上市公司在证券市场上通过买入一 个已经上市的公司的控股比例的股份，掌握该公司 控股权后，通过资产重组，把自己公司的资产与业 务注入壳公司，从而达到无须经过上市发行新股申 请就直接上市的目的。
借壳上市：指上市公司的控股股东利用子公司的上 市地位将尚未上市的其他业务和资产注入上市子公 司中，以达到上市的目的。
房地产投资基金：指通过发行基金份额筹集 基金，为基金份额持有人的利益进行投资， 以可产生长期收入的房地产项目为投资目标， 以房地产租金及其他相关经营收入为主要收 入来源的一种产业基金。
美国最为发达 我国尚在建设中
（八）房地产信托融资
指房地产企业通过信托投资公司设立信托 从社会上募集资金，用于与房地产开发建设 运营等相关的活动。
自有资金是基础 作用：
①提高房地产企业开发项目、承载风险的 能力
②为提供贷款的金融机构获得一定程度的 安全保障
（二）预收购房定金或购房款
指房地产开发企业按照某种合同 规定预收购房机构或个人的购房定 金或购房款，以达到尽快回笼资金 和分散风险目的的行为。
基础：房地产的保值增值性 房地产业需求旺盛
但是，有实力背景、经营稳定、管理规范 的大型房地产企业仍可通过发行债券进行融 资。
（六）海外融资
指境外房地产投资基金和风险投资基金以 及大量个人资金通过直接购买房产、设立外 资房地产投资公司或参股境内房地产开发企 业等方式，投资中国境内房地产。
现状： ①数目越来越多 ②资金量越来越大
（七）房地产投资基金融资
（四）上市融资
可分为国内上市融资和海外上市融资 国内上市融资：我国居民储蓄水平较高，资
金充沛，因此可通过发行股票集中社会闲散 资金。 海外上市融资：国内房地产企业到海外上市 发（Initial Public Offerings，首次公开发 行），是指企业透过证券交易所首次公开向投资者 增发股票,以期募集用于企业发展资金的过程。
第四章 房地产开发融资
教学要求
掌握房地产开发融资的基本工具 掌握房地产企业上市融资及债券融资的基本
原理及基本运作方式 掌握房地产外资融资、信托融资及投资基金
融资的基本原理及基本运作方式 掌握房地产项目融资的基本运作方式
第一节 房地产融资概述
一、房地产融资概念及原因 房地产融资：为房地产项目筹集资金的过程。 原因：
房地产业的特殊性（资金密集型行业）
二、房地产融资途径
内部融资：房地产开发企业利用企业现有的 自有资金来进行项目开发。
包括：自有资金、预收购房定金或购房款 外部融资：房地产开发企业利用企业外部资
金来进行项目开发。 包括：银行贷款、上市融资、债券融资、海外
融资、投资基金融资、房地产信托融资等
（一）自有资金
特别规定
发行人应针对自身情况披露风险因素 项目中存在“停工”、“烂尾”等情况应作特别风
险提示 应作出可行的对策措施 应专节披露公司资质证书、人员情况、新技术等 应专节披露公司主要经营策略及市场推广模式 应专节披露公司经营管理体制和内控制度 应专节披露公司主要项目运行情况、资金筹集情况、
②直接购买 ４、资产注入或资产置换 ５、项目招股 ６、完成资金募集
海外上市融资的难处：
１、估价方式存在差异 ２、国内政策变动 ３、地域性差异及产品异质化差异 ４、体系发展程度差异
（五）债券融资
房地产企业债券最早出现于1992年，由于 后来企业债券到期无法偿还的事件，国家严 厉限制企业发行债券，尤其是限制高风险的 房地产企业发行债券。而由于企业债券门槛 过高，难度过大，房地产企业也往往将其作 为最后考虑范畴。
形式：
①预售商品房：指房地产开发商将正在建设中 的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定 金的行为。
②楼宇按揭
购房者支付一定首付款后，向银行申请住房 抵押贷款，银行代为支付购房余款后，购房 者将房产交给银行作抵押，直至还清余款后 方可获得该房屋的所有权。
（三）银行贷款
目前，主要为土地储备贷款、房地产开发 贷款和销售环节的住房按揭贷款
在我国，房地产开发对银行贷款的依赖程 度过高，进而导致金融风险过度集中。为规 避金融风险，国家出台一系列宏观调控政策。
121文件——限制开发商申请贷款
“四证一金”：土地证、规划证、开工证、 销售证和30％自有资金
《商业银行房地产贷款风险管理指 引》——限制个人申请住房贷款
规定：还贷收入比≤50％ 还债收入比≤55％
二、房地产企业上市的作用
１、扩大融资途径，提升竞争力 ２、提高信息透明度，规范经营管理 ３、减少金融风险，降低资产负债率
三、房地产企业的上市程序
１、由企业向证监会提出申请，并准备好 相关文件和材料
包括：公司章程、发起人姓名、经营计划 书、招股说明书、验资证明、代收股款 银行名称等
招股说明书
招股说明书：股份有限公司发行股票时就发 行中的有关事项向公众作出披露，并向非特 定投资者提出购买或销售其股票的要约邀请 性文件。
买壳上市与借壳上市的异同：
相同点： ①都是上市公司对壳资源进行重新分配利用 ②都是为了实现间接上市
不同点： 买壳上市须先取得一家上市公司的控股权 借壳上市已拥有对上市公司的控制权（母子 关系）
买壳上市的基本步骤：
１、买壳方的优质项目或资金准备 ２、聘请财务顾问 ３、选择空壳目标 买壳方式：①股权转让
土地资源情况、资产评估情况等
２、制作认股书，并分别与证券承销 商、银行签订协议
３、发布招股说明书
在国外，即房地产投资基金 在国内，弥补银行贷款受限的状况，以对房
地产企业发放贷款或参股房地产企业直接获 得相关收益等方式为房地产企业融资。
房地产投资基金与房地产信托的 主要区别：
１、收益来源不同 ２、流通性不同 ３、投资回报率不同 ４、产品周期不同
第二节 房地产企业上市融资
一、房地产企业上市的必要性 １、行业特性 ２、传统融资渠道狭窄 ３、资源整合的需要
买壳上市：指非上市公司在证券市场上通过买入一 个已经上市的公司的控股比例的股份，掌握该公司 控股权后，通过资产重组，把自己公司的资产与业 务注入壳公司，从而达到无须经过上市发行新股申 请就直接上市的目的。
借壳上市：指上市公司的控股股东利用子公司的上 市地位将尚未上市的其他业务和资产注入上市子公 司中，以达到上市的目的。
房地产投资基金：指通过发行基金份额筹集 基金，为基金份额持有人的利益进行投资， 以可产生长期收入的房地产项目为投资目标， 以房地产租金及其他相关经营收入为主要收 入来源的一种产业基金。
美国最为发达 我国尚在建设中
（八）房地产信托融资
指房地产企业通过信托投资公司设立信托 从社会上募集资金，用于与房地产开发建设 运营等相关的活动。
自有资金是基础 作用：
①提高房地产企业开发项目、承载风险的 能力
②为提供贷款的金融机构获得一定程度的 安全保障
（二）预收购房定金或购房款
指房地产开发企业按照某种合同 规定预收购房机构或个人的购房定 金或购房款，以达到尽快回笼资金 和分散风险目的的行为。
基础：房地产的保值增值性 房地产业需求旺盛
但是，有实力背景、经营稳定、管理规范 的大型房地产企业仍可通过发行债券进行融 资。
（六）海外融资
指境外房地产投资基金和风险投资基金以 及大量个人资金通过直接购买房产、设立外 资房地产投资公司或参股境内房地产开发企 业等方式，投资中国境内房地产。
现状： ①数目越来越多 ②资金量越来越大
（七）房地产投资基金融资
（四）上市融资
可分为国内上市融资和海外上市融资 国内上市融资：我国居民储蓄水平较高，资
金充沛，因此可通过发行股票集中社会闲散 资金。 海外上市融资：国内房地产企业到海外上市 发（Initial Public Offerings，首次公开发 行），是指企业透过证券交易所首次公开向投资者 增发股票,以期募集用于企业发展资金的过程。
第四章 房地产开发融资
教学要求
掌握房地产开发融资的基本工具 掌握房地产企业上市融资及债券融资的基本
原理及基本运作方式 掌握房地产外资融资、信托融资及投资基金
融资的基本原理及基本运作方式 掌握房地产项目融资的基本运作方式
第一节 房地产融资概述
一、房地产融资概念及原因 房地产融资：为房地产项目筹集资金的过程。 原因：
房地产业的特殊性（资金密集型行业）
二、房地产融资途径
内部融资：房地产开发企业利用企业现有的 自有资金来进行项目开发。
包括：自有资金、预收购房定金或购房款 外部融资：房地产开发企业利用企业外部资
金来进行项目开发。 包括：银行贷款、上市融资、债券融资、海外
融资、投资基金融资、房地产信托融资等
（一）自有资金