房地产价值评估与案例分析
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• 估价时点原则 房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间
• 替代原则 要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
• 公平原则 要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格
房地产评估的程序
• 获取评估业务 • 受理评估委托及明确评估基本事项 • 拟定评估工作方案 • 搜集评估所需资料 • 实地查勘评估对象 • 选定评估方法测算 • 确定评估结果 • 审核评估报告 • 出具评估报告 • 评估资料归档
目录
• 房地产概述 • 房地产评估常用方法 • 商业银行房地产抵押贷款风险分析
房地产概述
• 房地产基本概念、特征及类型 • 房地产价格影响因素 • 房地产评估原则 • 房地产评估程序 • 房地产评估方法的选择 • 房地产评估报告格式 • 房地产权属证书
房地产的概念
• 房地产的整体概念
是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合 体
房地产的概念
• 实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以 及组合完成的功能三个方面
• 权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益
• 区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其 地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火 车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地 产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周 围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间 距离）
房地产评估方法的选择
与评估目的相适应 ➢ 房地产转让(市场比较法、收益法、成本法和假设开发法 ） ➢ 房地产租赁（市场比较法、收益法和成本法 ） ➢ 房地产抵押（公开市场价值，应说明未来市场变化风险和短期强
制处分等对抵押价值的影响 ） ➢ 房地产保险（成本法、市场比较法） ➢ 企业各种经济活动中涉及的房地产评估（权属是否转移、用途是
• 房屋权属证书 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权利证书》 • 土地权属证书 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》
和《土地权利他项证书》 • 房地产权证书
《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》
房地产评估常用方法
• 市场法 • 成本法 • 收益法 • 假设开发法 • 基准地价系数修正法
降水量、天然周期性灾害，建筑物本身）
• 环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生）
• 人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模） • 经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入） • 社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化） • 行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，
值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价 作业日期、估价报告应用的有效期等）
➢ 估价技术报告（个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最
佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等）
➢ 附件（图纸照片、产权证明复印件、估价人员和公司的资格证明等）
房地产权属证书
城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制）
• 国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状
况）
• 心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究
风水或吉祥号码）
• 其他因素ห้องสมุดไป่ตู้
房地产评估的原则
• 合法原则 合法产权、合法使用、合法处分
• 最高最佳使用原则 法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化
• 房地产存在形态
土地、建筑物、房地
房地产的特征
• 不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场） • 独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式） • 寿命长久（使用时间） • 供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处） • 价值量大（单位价值高、总体价值大） • 流动性差（房地产的变现速度） • 用途多样（房地产利用方式的优选） • 相互影响（邻近房地产的用途和开发利用） • 易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权） • 保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）
市场法
• 基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件 • 操作步骤 • 交易实例的搜集和可比实例的选取 • 价格调整 • 评估结果计算 • 需注意的问题 • 案例
基本原理
• 概念：
是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的 成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法
房地产的类型
• 按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊 用途、综合房地产等
• 按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等
• 按是否产生收益划分 收益性、非收益性
• 按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的
房地产价格影响因素
• 自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、
否改变） ➢ 职工住宅的评估应考虑国家的房改政策
与评估对象相适应（地理位置、用途等） 受可搜集数据和信息资料的制约 评估方法选择要统筹考虑
房地产估价报告格式
• 执行标准 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
• 估价报告的组成 ➢ 封面 ➢ 目录 ➢ 致委托人函（致函对象、正文、落款、日期等） ➢ 估价师声明（标准格式） ➢ 估价的假设和限制条件 ➢ 估价结果报告（委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价
• 土地
是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间
• 建筑物
是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫 生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物， 包括房屋和构筑物两大类
• 其他地上定着物
是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可 以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、 使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如 地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）
• 替代原则 要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
• 公平原则 要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格
房地产评估的程序
• 获取评估业务 • 受理评估委托及明确评估基本事项 • 拟定评估工作方案 • 搜集评估所需资料 • 实地查勘评估对象 • 选定评估方法测算 • 确定评估结果 • 审核评估报告 • 出具评估报告 • 评估资料归档
目录
• 房地产概述 • 房地产评估常用方法 • 商业银行房地产抵押贷款风险分析
房地产概述
• 房地产基本概念、特征及类型 • 房地产价格影响因素 • 房地产评估原则 • 房地产评估程序 • 房地产评估方法的选择 • 房地产评估报告格式 • 房地产权属证书
房地产的概念
• 房地产的整体概念
是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合 体
房地产的概念
• 实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以 及组合完成的功能三个方面
• 权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益
• 区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其 地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火 车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地 产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周 围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间 距离）
房地产评估方法的选择
与评估目的相适应 ➢ 房地产转让(市场比较法、收益法、成本法和假设开发法 ） ➢ 房地产租赁（市场比较法、收益法和成本法 ） ➢ 房地产抵押（公开市场价值，应说明未来市场变化风险和短期强
制处分等对抵押价值的影响 ） ➢ 房地产保险（成本法、市场比较法） ➢ 企业各种经济活动中涉及的房地产评估（权属是否转移、用途是
• 房屋权属证书 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权利证书》 • 土地权属证书 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》
和《土地权利他项证书》 • 房地产权证书
《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》
房地产评估常用方法
• 市场法 • 成本法 • 收益法 • 假设开发法 • 基准地价系数修正法
降水量、天然周期性灾害，建筑物本身）
• 环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生）
• 人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模） • 经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入） • 社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化） • 行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，
值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价 作业日期、估价报告应用的有效期等）
➢ 估价技术报告（个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最
佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等）
➢ 附件（图纸照片、产权证明复印件、估价人员和公司的资格证明等）
房地产权属证书
城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制）
• 国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状
况）
• 心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究
风水或吉祥号码）
• 其他因素ห้องสมุดไป่ตู้
房地产评估的原则
• 合法原则 合法产权、合法使用、合法处分
• 最高最佳使用原则 法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化
• 房地产存在形态
土地、建筑物、房地
房地产的特征
• 不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场） • 独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式） • 寿命长久（使用时间） • 供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处） • 价值量大（单位价值高、总体价值大） • 流动性差（房地产的变现速度） • 用途多样（房地产利用方式的优选） • 相互影响（邻近房地产的用途和开发利用） • 易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权） • 保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）
市场法
• 基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件 • 操作步骤 • 交易实例的搜集和可比实例的选取 • 价格调整 • 评估结果计算 • 需注意的问题 • 案例
基本原理
• 概念：
是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的 成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法
房地产的类型
• 按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊 用途、综合房地产等
• 按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等
• 按是否产生收益划分 收益性、非收益性
• 按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的
房地产价格影响因素
• 自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、
否改变） ➢ 职工住宅的评估应考虑国家的房改政策
与评估对象相适应（地理位置、用途等） 受可搜集数据和信息资料的制约 评估方法选择要统筹考虑
房地产估价报告格式
• 执行标准 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
• 估价报告的组成 ➢ 封面 ➢ 目录 ➢ 致委托人函（致函对象、正文、落款、日期等） ➢ 估价师声明（标准格式） ➢ 估价的假设和限制条件 ➢ 估价结果报告（委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价
• 土地
是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间
• 建筑物
是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫 生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物， 包括房屋和构筑物两大类
• 其他地上定着物
是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可 以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、 使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如 地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）