基准地价更新技术要点解读解析

2013年度山东省城镇基准地价

更新技术要点解读

闫弘文山东师范大学

一、城镇基准地价更新的总体要求

设计思想

（一）科学性

严格遵循三个规程：

（1）《城镇土地分等定级规程》；

（2）《城镇土地估价规程》；

（3）《城市地价动态监测技术规范》。（二）规范性

（1）引用的标准；

（2）数学基础；

（3）数据格式；

（4）成果表达。

（三）前瞻性

（1）国家要求；

（2）宏观政策；

（3）规划导向。

（四）衔接性

三大方面的衔接：

（1）现行基准地价成果；

（2）地价监测成果；

（3）其他相关成果。

（五）可操作性

（1）土地级别能够反映城镇内部土地质量空间分异规律，且界限清晰，易于判别；

（2）基准地价结果符合能够反映级差收益，且修正体系完整，便于操作。

（一）全面评价现行基准地价的实施情况，分析现行成果与区域发展变化的适应性，有针对性地制定基准地价更新工作方案和技术方案。

解读：基准地价实施情况评价首次纳入2013年度山东省城镇基准地价更新工作内容，基准地价实施情况评价为后评价的范畴，目前的后评价主要包括土地利用总体规划实施情况评价、土地整治规划实施情况评价、土地整治项目实施情况重估等。

（二）更新成果应与城镇地籍调查、土地利用总体规划、城市规划相衔接，充分利用原有资料，使城镇基准地价成果具有连续性。

解读：

（1）城镇地籍调查成果主要应用于建成区范围内工作底图的编制、土地级别边界的校核、基准地价内涵的确定（标准容积率的设定）、地价监测点的设置、土地交易样点的定位等；

（2）土地利用总体规划成果主要应用于评价区范围的确定；

（3）城市规划主要应用于评价区范围的确定、定级因素提取等；

（4）原有资料指现行基准地价成果、中间成果和基础资料汇编，可应用于城镇基准地价更新全过程。

（三）突出外业调查和资料搜集工作，分析更新周期内土地市场交易资料和房地产市场情况，保证样点数据的真实性、评估参数的合理性和各项取值的合规性。

解读：

（1）外业调查是城镇基准地价更新的基础环节，容易被忽视，土地市场和房地产市场公示制度的实施，为采用市场交易资料更新基准地价打下了坚实的基础；

（2）加强土地估价参数的研究，不仅是城镇基准地价更新工作的需要，也是城市地价动态监测和日常宗地评估业务工作的需要。国土资源部办公厅《关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23号）要求：“全部监测城市提交商品房构成调查表”。

（四）更新成果要体现更新前后土地级别和地价水平的对比分析，要根据当地实际编制有针对性的基准地价修正体系。

解读：

（1）强化更新前后土地级别和地价水平的对比分析，主要用于判别更新成果的衔接性、差异性和区域的协调性；

（2）当地实际指级别和均值区域的实际情况，目的是提高成果的可操作性。

（五）县级及以上城市应建立城镇基准地价更新数据库。

解读：城镇基准地价更新数据库建设首次纳入2013年度山东省城镇基准地价更新工作内容，）近期目标是确保基准地价更新成果的准确性、连续性以及完备性，远期目标是为城镇基准地价信息化建设打下基础。

目前已经完成的国家级土地信息数据库包括基于二次调查的土地利用变更数据库（农村土地调查、城镇地籍调查、基本农田调查）、土地利用总体规划数据库、城市地价动态监测数据库、开发区土地集约利用评价数据库等。

国土资源部办公厅《关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23号）工作要求中明确提出：“部将在今年完成105个城市基准地价成果电子化备案（上图上网）工作后，适时在全国开展，覆盖所有市县”。

二、现行城镇基准地价成果实施情况评价的技术要点

说明上轮城镇基准地价更新成果的公示情况、实施情况；具体分析城镇土地级别的适用性、城镇基准地价与社会经济发展的协调性、基准地价修正体系应用的可操作性、工业用地最低价标准实施效果；上轮城镇基准地价成果在指导宗地评估实践中遇到的问题及困难，并提出改进城镇基准地价成果的建议。

解读：

（1）城镇土地级别的适用性

主要分析评价区范围、土地级别数、级别边界、级别基准地价是否具有现势性；

（2）城镇基准地价与社会经济发展的协调性

主要分析地价变动与社会经济指标（三次产业增加值、城镇居民可支配收入、居民消费价格指数CPI等）变动的相关性；

（3）基准地价修正体系应用的可操作性

主要分析修正因素、调整幅度、修正结果的总体趋势；

（4）工业用地出让最低价标准实施效果

主要分析工业用地出让最低价标准实施以来工业用地出让地价与最低价标准的关系；

（5）问题与建议

重点提出2013年度城镇基准地价更新中需解决的主要问题，应符合实际。

三、城镇土地级别调整的技术要点

（一）现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。

解读：原则上现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。如果现行商住工土地级别边界高度重叠，且符合当地实际，可调整为综合定级的方法。

（二）设区市及功能区分异较明显的县（市），应采用分类定级的方法调整土地级别，其他县（市、区）及建制镇可采用综合定级法调整土地级别。

解读：功能区分异是否明显主要依据城市总体规划成果进行判别。

（三）采取全部更新方式的城镇，应严格遵循《城镇土地分等定级规程》要求对土地级别进行重新评定；采取局部更新方式的城镇，必须提供市场资料、土地收益资料、规划资料，说明局部土地级别调整的依据及更新方法。

解读：城镇基准地价更新方式选择，由当地土地行政主管部门对现行城镇基准地价更新成果进行验证后自行决定。工作步骤为：

（1）将近三年土地市场交易样点地价（统一地价内涵修正后）标注在现行城镇基准地价成果图上；

（2）在图上对处于同一地价区间的区域勾画地价等值线；

（3）分析地价等值线与现行城镇土地级别边界的吻合情况，并与现行基准地价比较，根据差异情况确定全部更新或局部更新；

（4）对于土地市场交易资料缺乏的区域可采用房地产市场交易资料进行分析。

四、城镇基准地价评估的技术要点

（一）基准地价内涵的界定

1、基准日

城镇基准地价更新的基准日为2013年1月1日。

2、土地使用年期

按各类用地出让土地使用权的法定最高年期设定。