《房产测量规范》ppt课件

单位:长度m,面积m2。
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2.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所示尺 寸，计算插层的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积，建筑
基地面积及总建筑面积。
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计算：
X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16
X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37
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6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
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挑楼
全封闭的阳台
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7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面 积计算。
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屋间有8）与房屋相连的有柱走廊，两房 上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平 投影面积计算。
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《房产测量规范》讲座
——房地产面积测算——
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房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
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一、房地产测绘概述
1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性
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共有面积按相关面积比例分摊的计算公式：
δSi = K.Si K = ΣΔSi
Σsi 式中：
K-为面积的分摊系数
Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2； δSi-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2； ΔSi-为应分摊的共有建筑面积，m2； ΣΔSi-为应分摊的共有面积总和，m2； ΣSi-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。
5）其他按规定不计入用地的面积。
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四、面积测算的方法与精度要求
1.坐标解析法
（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。
S1 2nXi(Yi1Yi1)或 S1 2nYi(Xi1Xi1)
i1
i1
式中：S—面积，㎡；
Xi—界址点的纵坐标，m；
Yi—界址点的横坐标，m；
n—界址点个数；
i—界址点序号，按顺时针方向顺编。
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(2) 面 积 中 误 差 按 下 式 计 算 。
ms mj 式中：
1
8
n i1
Di21,i1
m—s 面积中误差，㎡；
mD—ij1,相i1—应多等边级形界中址对点角规线定长的度点，位m中。差m；
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界址点坐标计算面积举例
3.下列土地不计入丘用地面积
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不计入丘内用地面积范围
1）无明确使用 权 属的冷巷、 巷道 或间距地。
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间距地
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2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。
4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划 部门核定需要作市政建设的用地。
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大厅1
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大厅2
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回廊
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4）楼梯间、电 梯（观光梯）井、 提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋 自然层计算面积。
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观光梯
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5）房屋天面上，属 永久性建筑，层高在 2.20m以上的楼梯间、水 箱间、电梯机房及斜面 结构屋顶高度在2.20m以 上的部位,按其外围水平 投影面积计算。
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骑楼
6）骑楼、 过街楼的 底层用作 道路街巷 通行的部 分。
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过街楼
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路面作为顶盖建造的房屋
7）利用引桥、高 架路、高架桥等路 面作为顶盖建造的 房屋。
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活动房屋等
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的， 按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
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15）有伸缩
缝的房屋，若其 与室内相通的， 伸缩缝计算建筑 面积。
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（2）计算一半建筑面积的范围
1）与房屋相连有上 盖无柱的走廊、檐廊， 按其围护结构外围水平 投影面积的一半计算。
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(2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积的 一半应列入共有建筑面积进行分摊。
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2.不应分摊的共有建筑面积
不应分摊的共有建筑面积包括： (1)作为人防工程的地下室、避难室（层）； (2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层； (3)大楼内的机动、非机动车库； (4)为建筑造型而建，但无实用功能的建筑 面积； (5)不应分摊的共有建筑面积，若使用到其 他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面积比 例参与分摊。
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门廊、
11）有柱或有围护结构的门 廊、门斗，按其柱或围护结构的
门斗
外围水平投影面积计算。
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有 柱 门 廊
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门斗
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玻璃幕墙
12）玻璃幕墙等作 为房屋外墙的，按其外 围水平投影面积计算。
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车棚、货棚等
13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影 面积计算。
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计算：
A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.62 40
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2.实地量距法
（1）规则图形：根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形： 将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。
（2）国标《房产测量规范》对房产面积的精度限差要求分为三级：
一级：±(0.02
)
二级：±(0.04
)
三级：±(0.08
)
注：s为房产面积，㎡。
s 0.000s6
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2）突出房屋墙面的 构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、 勒脚、台阶、无柱雨篷 等。
3）房屋之间无上盖 的架空通廊。
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无柱雨篷
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天面上的花园
4）房屋的天面、 挑台、天面上的花园、 泳池。
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平台
5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安 置箱、罐的平台。
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无围护结构的无柱走廊
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独立柱、 单排柱
2）独立柱、单排柱 的门廊、车棚、货棚等 属永久性建筑的，按其 上盖的水平投影面积的 一半计算。
2020/围护 结构水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台1
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未封闭的阳台2
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未封闭挑廊
S-所量算的面积，㎡； M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于5c㎡。图 上量距应量至0.2㎜。
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五、房地产面积计算举例
1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果 已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑 面积。
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二、共有建筑面积的分摊内容
共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属单 元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面积由 权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面积。
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1.应分摊的共有建筑面积
(1)应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道井、 垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水 箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公共用房等。
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室外楼梯
4）无顶盖的室外楼梯按 各层水平投影面积的一半计 算。
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架空通廊
5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面 积的一半计算。
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（3）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。
2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的 仪器和工具。