《房产测量规范》ppt课件

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9）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积 计算。
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10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上 的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面 积计算。
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地下室
半地下室
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地下室、半地下室相应出入口
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共有面积按相关面积比例分摊的计算公式：
δSi = K.Si K = ΣΔSi
Σsi 式中：
K-为面积的分摊系数
Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2； δSi-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2； ΔSi-为应分摊的共有建筑面积，m2； ΣΔSi-为应分摊的共有面积总和，m2； ΣSi-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。
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大厅1
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大厅2
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回廊
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4）楼梯间、电 梯（观光梯）井、 提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋 自然层计算面积。
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观光梯
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5）房屋天面上，属 永久性建筑，层高在 2.20m以上的楼梯间、水 箱间、电梯机房及斜面 结构屋顶高度在2.20m以 上的部位,按其外围水平 投影面积计算。
插层有效建筑面积： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积： C2：11.38X6.86=78.0668 总建筑面积：
78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位：长度m，面积m2。
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房屋共有建筑面积的分摊计算
同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同 占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现 共有面积的分摊计算。
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2.实地量距法
（1）规则图形：根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形： 将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。
（2）国标《房产测量规范》对房产面积的精度限差要求分为三级：
一级：±(0.02
)
二级：±(0.04
)
三级：±(0.08
)
注：s为房产面积，㎡。
s 0.000s6
《房产测量规范》讲座
——房地产面积测算——
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房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
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一、房地产测绘概述
1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性
S-所量算的面积，㎡； M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于5c㎡。图 上量距应量至0.2㎜。
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五、房地产面积计算举例
1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果 已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑 面积。
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2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的 仪器和工具。
3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以 平方米为单位， 最后结果凑整至0.01平方米。
4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距 离。
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2.房屋建筑面积测算的有关规定
（1）计算全部建筑面积的范围
1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房 屋按各层建筑面积的总和计算。
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骑楼
6）骑楼、 过街楼的 底层用作 道路街巷 通行的部 分。
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过街楼
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路面作为顶盖建造的房屋
7）利用引桥、高 架路、高架桥等路 面作为顶盖建造的 房屋。
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来自百度文库
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活动房屋等
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
(3)本层共有建筑面积：指为本层功能服务的共有建筑面积 （如楼梯间、公共走廊等）。
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2.住宅楼共有建筑面积的分摊
住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据本幢 楼房的各项共有建筑面积和除以各套内建筑面 积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊 所得的共有建筑面积。
i—界址点序号，按顺时针方向顺编。
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(2) 面 积 中 误 差 按 下 式 计 算 。
ms mj 式中：
1
8
n i1
Di21,i1
m—s 面积中误差，㎡；
mD—ij1,相i1—应多等边级形界中址对点角规线定长的度点，位m中。差m；
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界址点坐标计算面积举例
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三、共有建筑面积的分摊方法
1.应分摊的共有建筑面积一般可 分为三大类
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(1) 幢 共 有 建 筑 面 积 ： 指 为 整 幢 大 楼 服 务 的 共 有 建 筑 面 积 （如变电房、水泵房等）。
(2)功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功能服 务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间，专用设 备房等）。
5）其他按规定不计入用地的面积。
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四、面积测算的方法与精度要求
1.坐标解析法
（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。
S1 2nXi(Yi1Yi1)或 S1 2nYi(Xi1Xi1)
i1
i1
式中：S—面积，㎡；
Xi—界址点的纵坐标，m；
Yi—界址点的横坐标，m；
n—界址点个数；
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计算：
A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.62 40
一、共有面积的分摊原则
1.产权各方有合法权属分割文件或协议的， 按文件或协议规定执行。
2.无产权分割文件或协议的，按相关面积比 例进行计算分摊。
某套(单元)的分摊面积等于面积分摊系数乘 以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分 摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建筑面积 总和。
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6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
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挑楼
全封闭的阳台
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7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面 积计算。
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屋间有8）与房屋相连的有柱走廊，两房 上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平 投影面积计算。
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三、用地面积测算
1.有关名称及术语的含义
（1）用地面积：指产权主使用土地 的范围，包括房屋占地面积、庭园等其 他用途的土地面积。
（2）共用地面积：指两个以上产权 主共同占有使用的不能分割的土地面积。
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2.用地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算，包 括房屋占地面积、其他用途的土地面积， 各项地类面积的测算。
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2）突出房屋墙面的 构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、 勒脚、台阶、无柱雨篷 等。
3）房屋之间无上盖 的架空通廊。
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无柱雨篷
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天面上的花园
4）房屋的天面、 挑台、天面上的花园、 泳池。
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平台
5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安 置箱、罐的平台。
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单层房屋
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2)房屋内的夹层、插层、 技术层及其梯间、电梯
间等其高度在2.20m以上 部分计算建筑面积。
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夹层
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3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面 积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在2.20m以上的，按其水平 投影面积计算。
s 0.002s s 0.006s
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以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房 地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
3.图解法
图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。 图上面积测算均应独立进行两次。
两次量算面积较差不得超过下式规定：
△S=±0.0003M
式中：△S-两次量算面积S较差, ㎡；
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二、房产面积测算
1.房产面积测算的一般规定
（1）房产面积测算的内容 1）房屋的建筑面积 2）房屋的使用面积 3）房屋的产权面积 4）房屋的共有建筑面积
（2）面积测算的要求
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1） 各类面积测算的边长必须独立测算两 次，其较差应在规定的限差内，取中数作最 后结果。
3.下列土地不计入丘用地面积
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不计入丘内用地面积范围
1）无明确使用 权 属的冷巷、 巷道 或间距地。
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间距地
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2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。
4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划 部门核定需要作市政建设的用地。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的， 按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
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15）有伸缩
缝的房屋，若其 与室内相通的， 伸缩缝计算建筑 面积。
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（2）计算一半建筑面积的范围
1）与房屋相连有上 盖无柱的走廊、檐廊， 按其围护结构外围水平 投影面积的一半计算。
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室外楼梯
4）无顶盖的室外楼梯按 各层水平投影面积的一半计 算。
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架空通廊
5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面 积的一半计算。
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（3）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。
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无围护结构的无柱走廊
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独立柱、 单排柱
2）独立柱、单排柱 的门廊、车棚、货棚等 属永久性建筑的，按其 上盖的水平投影面积的 一半计算。
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3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护 结构水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台1
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未封闭的阳台2
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未封闭挑廊
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二、共有建筑面积的分摊内容
共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属单 元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面积由 权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面积。
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1.应分摊的共有建筑面积
(1)应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道井、 垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水 箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公共用房等。
单位:长度m,面积m2。
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2.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所示尺 寸，计算插层的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积，建筑
基地面积及总建筑面积。
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计算：
X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16
X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37
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门廊、
11）有柱或有围护结构的门 廊、门斗，按其柱或围护结构的
门斗
外围水平投影面积计算。
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有 柱 门 廊
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门斗
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玻璃幕墙
12）玻璃幕墙等作 为房屋外墙的，按其外 围水平投影面积计算。
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车棚、货棚等
13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影 面积计算。
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(2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积的 一半应列入共有建筑面积进行分摊。
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2.不应分摊的共有建筑面积
不应分摊的共有建筑面积包括： (1)作为人防工程的地下室、避难室（层）； (2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层； (3)大楼内的机动、非机动车库； (4)为建筑造型而建，但无实用功能的建筑 面积； (5)不应分摊的共有建筑面积，若使用到其 他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面积比 例参与分摊。