最新禁养区养殖场搬迁怎么补偿,有哪些赔偿项目

最新禁养区养殖场搬迁怎么补偿，有哪些赔偿项目

作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验

养殖场搬迁，禁养受损应予补偿

国务院法制办公室官方网站全文公布《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》，征求社会各界意见。据了解，该条例的出台是国内首部针对畜禽养殖污染防治方面的法规，畜禽养殖污染防治拟不简单采用工业污染治理的制度和措施。

《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》共六章三十六条，分别从立法目的、政府职责、监管体制、禁养区、限养区、养猪场建设要求、配套环保设施、排污要求以及拆迁补偿等各个方面做了详细规定。

为加强对特殊区域的环境保护，条例第10条、第11条规定，在饮用水水源保护区、风景名胜区等区域禁止建设畜禽养殖场、养殖小区。地方政府可以根据实际需要，划定本地区的畜禽养殖品种、规模、总量等限制养殖区域。

为尽量降低养殖成本，促进养殖业健康发展，条例第12条规定，新改扩建畜禽养殖场、养殖小区要依法进行环评，环评文件要包括废弃物综合利用方案和措施，同时授权环保部商农业部确定需要进行环评的养殖场、养殖小区的范围和规模。

针对养殖场比较关心的拆迁补偿问题，条例第25条规定，因畜牧业发展规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域、限制养殖区域，或者因畜禽散养密集区域整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由地方人民政府予以补偿。

畜禽养殖污染防治设计了有别于工业污染治理模式，着重体现“以奖促治”的管理思路：条例第26条、第27条、第28条分别规定了对污染治理设施的资金支持；生产、运输、销售、使用畜禽养殖废弃物有机肥产品，购置、使用废弃物收集、处理、利用设备的税收优惠政策；利用畜禽养殖废弃物生产有机肥、发电、制取沼气的价格优惠政策等。条例第30条规定，对于标准化养殖场、养殖小区支出的建设项目环评收费，由各级地方政府给予补助。条例第31条规定，养殖场、养殖小区在达标排放的基础上，自愿进一步消减排污量的，由县、乡政府给予奖励，并优先列入畜禽养殖发展相关资金扶持范围。

养殖场拆迁补偿标准

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

1、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

2、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地

的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

3、依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

黑龙江三家养殖场拆迁维权案例

【案例简介】

这三家养殖场因为业务关系彼此比较熟悉，而且都面临拆迁，所以共同委托我所（北京吴少博律师事务所）进行代理。我结合三家养殖场拆迁的具体状况，谈一下养殖场拆迁可以借鉴的经验。

这三家养殖场的主体状况和面临的现实情况有以下相似点：

第一，这三家养殖场取得土地使用权的方式有两种：第一种是通过竞拍的方式从银行取得了土地使用权；第二种是和村委会签订了土地使用权购买协议，但是没有办理正规完整的土地使用权转让手续。在八九十年代的农村，这种土地使用权取得方式很普遍，从历史渊源来说，当事人取得的土地使用权是有合法性的。

在养殖行业的实际情况中，养殖场虽按照农业养殖的实际用途取得了土地使用权，但是经过经营发展，土地的用途可能不仅限于农业养殖，还进行了冷库、超市、饭店等的建设，可这些都不能磨灭土地使用权的合法性。在此次案件中，其中一家养殖场就遇到了这样的情况，其建场之初是按照农业生产养殖用地进行批建的，但是在实际生产的过程中有一部分土地上建成了冷库，但是是刚刚建成，还没有投入到实际使用。当地征收办以改变土地使用用途为由，要求吊销养殖场的土地使用权证，要求其卖掉养殖的动物、变卖孵化设备等。征收办的这种行为是完全违法的，相当于是从根本上否定了当事人合法取得的土地使用权。

第二，养殖场拆迁过程中面临的压力是有规律可循的。因为养殖场带有一定的污染性，所以政府一般会以环保的名义进行施压。比如此次案例中，其中一家养殖场和当地居民区靠的比较近，当地政府部门于是采取措施，以没有使用环保设施、没有对排放物排泄物进行处理的名义要求关停养殖场，并采取了断水断电挖路的手段，破坏了养殖场的正常经营。可是根据我国环保法和相关行政法规，在使用行政强制措施关停企业之前，需要给企业改正补救的法定权利，但对方并没有做到这个法定程序，这也给我们的反击提供了机会。值得注意的是，因为养殖行业是免税行业，拆迁方不能以核查纳税的方式进行试压。

第三，三家养殖场面临的拆迁项目都是涉及公共利益的，比如市政规划的调整、修路修桥、市政设施的扩建等。

【办案过程】

根据对方所暴露的违法之处，我们一一回击，给对方施加了足够的压力。比如把吊销土地使用权相关的行政决定及时向哈尔滨人民政府申请行政复议，并且在一个多月之后得到了哈尔

滨人民政府的支持，判决其做出的吊销土地使用权证的行为是违法的；针对其他两个行政补偿决定，我们也向上级政府进行行政复议，但是没有得到上级政府的支持，我们及时向法院提起了诉讼，法院撤销了复议决定和相应补偿决定，我们的合法权益最终得到了法律的保护；针对对方断水断电断路的行为，我们及时投诉到了相关部门，如果相关部门不予以回复的话，我们要求其承担相应的民事赔偿责任；针对环保局下达的行政处罚命令，我们也及时请求了法律的审查，理由是处罚的标准没有说明，而且没有允许当事人首先作出补救改进这一法定程序。

当把对方在这次拆迁中所有的行政行为均纳入到法律审查的范围时，会产生很多有利的影响：第一，行政行为的落实会相应得到延缓；第二，双方接触机会增加，客观上给双方提供了更多的谈判机会，第三方主体增多，双方谈判调解的机会也多了；第三，给对方造成压力，增加谈判的筹码，尤其是上级政府或者法院支持我方诉求的话，更是让我方把握住了主动权，但即使我方掌握了主动权以后，也不能漫天要价。如果迫使对方继续采取行政措施的话，后续维权的成本会更大，而且这也不符合公平合理的态度。

最后，经过当事人和我所的共同努力，拆迁方愿意坐下来和我们进行平等的谈判，当事人都得到了满意的补偿。

企业被征收能获得的补偿项目介绍

1.土地、企业的房屋价值补偿

房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

2.装修附属物补偿

关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

3.停产停业损失补偿

停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时