解构万达城市综合体

招商要点：利用沃尔玛作为商业号召力， 同时与时代华纳等机构结为 战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。 享受政策：作为国内较为成熟的商业地产开发商， 各地的政府都表现 出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。 案例：长春、长沙、南昌、青岛、南京
万达广场第二代产品
项目开发
物业经营
万达广场定位
快速复制 近三年内做30个购物中心。 快速复制意味着标准化，也就是不能太有特色。 两个70% 每个万达广场里 70% 的商家适合从哈尔滨到南宁 70% 的消费人 群。所以提出两个 70% 的概念，在招商和业态组合中必须保证里面 70% 的商家到哪一个城市都能够受这 70% 人口的欢迎，这样才能保证快速复制。 中端定位 “两个70%”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最 低端的一部分，只能定位于比较大众化的中端。 做不了最高端，也与万达广场的业态组合有关，天津万达广场最 初在沃尔玛一楼开设万达时尚广场，卖高档时尚产品，这一策略被事实证 明是失败的，失败原因之一就是这种业态组合是无效的组合。万达时尚广 场在支持不到半年后就倒闭。相反，宏牛鞋都主打大众产品，与沃尔玛的 消费人群有比较高的相关性。
锋一转。当年随着长春万达沃 尔玛购物广场开工，预示着万 达向商业地产领域进军的号角 正式吹响，也预示着一个企业 领跑中国商业地产的时代开始 了 。大连万达商业地产股份 有限公司成立于2002年9月， 2009年12月整体变更为股份有 限公司，注册资本36亿元人民 币，是大连万达集团旗下商业 地产投资及运营的唯一业务平 台。公司的主营业务为商业地 产投资及运营管理，核心产品 是以“万达广场”命名的万达 城市综合体。 长春万达沃尔玛购物广场
浅析万达城市综合体
目
录
万达集团简介
接 触 万 达
万达集团组织架构
万达广场定位
万达广场项目分布 万达广场项目选址
万达广场近期经营情况
万达三代演变
撞 击 万 达
业态组合价值分析
万达广场的特色
万达广场的不足 本土的万达
万达集团简介
在中国的商业地产发展历史上，有一 个企业之名在市场中特别响亮：万达。在它 22年的发展过程当中，已经俨然成为一部中 国式房企发展教科书。从1988年万达集团开 始介入房地产开发到1992年万达集团成立， 至2001年，万达集团在中国就已场第一代产品(2002—2003)
选址：核心商圈的黄金商业地段。
建筑、业态：单体商业楼，地下一层，地上四层；业态分层布局，地 下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 规模：占地面积1.2-2万平方米，建面5 万平方米左右。 商户：万达独特的“订单式商业” 为其吸引了国际知名的商业企业 进驻经营， 如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的 消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
利润率情况 万达的土地成本较低，城市综合体项目的定价较高，第三代万 达广场项目的净投资回报率高于 15% 的行业标准。 在持有型物业的回报率上，据万达自身对外宣称，如果全部出 租，商业广场项目的投资回报率在 15% 左右，商业地产回报率在 8%10% 左右。万达多出 5% 的部分，应来自于万达的商业模式和成本控 制能力。 万达的地价水平比较低；购物中心项目提供给“订单地产” 商 户的为毛坯房，建筑成本相对较低；同时，万达项目的非核心商业销 售比例较高，通过销售平衡投资额之后，投资回报率提升。
北京CBD
宁波
万达广场近期经营情况
租金收入情况 2007 年万达集团的营业收入 200 多亿元； 2008 年约为 220 亿左右； 2009 年实现 300亿元的销售，净利润超过 45亿元。 租金收入占集团总收入的比例在 5%左右，租金综合收缴率达到 99.3%，物管费收缴率达到 98.3%。 在万达商业项目的租户构成中，低租金的战略伙伴占整体购物 中心面积的70%，“订单地产”的稳定租金收入占据总租金收入的约 40%-50%左右。
万达广场项目选址
从借“心”到造“心” 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2005年之后的第 三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 “万达广场已经发展了三代。 2005年之前是一、二代产品， 2005年之后是三代产品。一、二 代万达广场还要更多的依靠于城市 ‘眼珠子’地带，借助商圈的力量 来发展。但发展到第三代，万达广 场已经能够依靠自己的商业模式， 独立创造出城市新中心、新的商 圈。”——万达集团董事长王健林 对万达的三代商业地产产品做出简 单而明晰的描述。
但在房地产发展道路上，2001年万达的开发路径还一直是集中在住 宅地产上，赫赫有名的万达星海人家、万达长春明珠、大连明珠、江南明 珠、万达星城、万达河滨印象等一系列上乘之作，都是那一时代的杰作。 假设万达迄今为止仍然延续着住宅开发路线，今日可能同样可以与像万科 这样的王牌企业齐名。
但在2001年底，万达忽然笔
上海五角场
万达选址的变化原因：
1 ） 中心城市的核心商圈万达已基本 布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ） 城市核心商圈土地十分稀缺，竞 争激烈及高额的土地成本，而城市副 中心及新区土地成本较低； 3 ） 城市副中心及新区规划起点高， 城市配套好，适合营造高品质的项目； 4 ） 中国城市的一个重要特征是中高 收入群体向副中心或新区转移，从而 为商业项目实现较好的消费基础； 5 ） 城市副中心及新区的土地一般规 模较大， 可以开发多种产品，降低开 发险； 6 ） 城市副中心及新区的开发项目投 入成本较低，升值潜力较大； 7 ） 在城市副中心及新区开发大型综 合体，可以获得政府较好的政策优惠。
万达广场第三代产品
(2005—至今)
选址：城市副中心、城市开发区、CBD。 建筑、业态：大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、 超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。 规模：占地面积10-20万平 ，建面40—80 万平方米。 经营方式：核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商 业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发 补贴商业经营”模式。 案例：北京、上海、宁波、成都……
万达广场项目分布
万达广场主要分布在国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心 地段，第一、 二、 三代产品均选择省会或中心城市布局。 2003 年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区， 在当中发现这些地区受影响比较大。万达有意识的把发展重点转向了中 部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌。从 2008 年、2009 年的情 况看，万达对北京、上海等重点城市仍始终加大投资，同时对环渤海地 区的市场也比较关注。 截至2009年底，万达集团已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个 重点城市投资建设了47个万达广场，其中已开业27个万达广场，在建20 个；共建设26家五星级或超五星级酒店，正在运营8家五星级或超五星级 酒店；拥有400块电影银幕；11家连锁百货店 。
吉林江畔人家 该项目位于吉林市松花江畔的 昌邑区解放大路，总建筑面积约 31.3万平方米。
南京江南明珠 该项目位于南京市钟山风景区 南侧，是多层低密度大型社区， 总建筑面积约15.5万平方米。
南京万达华府 该项目位于南京市建邺区南湖 路与文体路之间,总建筑面积约 11.3万平方米。
南京紫金明珠 该项目位于南京市白下区，总 建筑面积约28.0万平方米。
万达住宅
北京大湖公馆 该项目位于北京市朝阳区亚奥核心 区域，紧邻北京奥运公园，由高档公 寓组成，总建筑面积约11.9万平方米。
大连万达华府 该项目位于大连市中心西岗区， 总建筑面积约53.4万平方米。
大连明珠 该项目位于大连市沙河口区星海湾 管理中心西南侧，紧邻亚洲最大的城 市广场——大连星海广场，总建筑面 积约25.8万平方米。
(2003—2004)
选址：核心商圈的黄金商业地段。 建筑、业态：单体组合式。百货、超市、建材、影院。 规模：占地面积5万平左右，建筑面积10—15 万平方米。 经营方式：若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
案例：沈阳、天津
设计缺陷： 一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割 裂，人流动线设计不合理。 二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等 别的业态。 三是零售类比例偏大，占总经营面积 80％以上。
主营业务：万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：
高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文 化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和 百货在未来长期发展定位上，愈加明确。 主营业务之一：万千百货
万千百货成立于2007年5月8日，是中国商业地产龙头企业----万达集 团旗下四大支柱产业之一，是万达集团“订单式商业地产”的核心组成部 分。 目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家门店，2010年将在全 国范围内开业16家店。此后，万千百货将以每年10到20家店的速度展， 计划到2012年，形成65家店的百货商场连锁网络，营业面积达200万平方 米，年销售额过150亿，真正实现全国连锁经营的中国最大的百货公司之 一。 万千百货在品牌方面有着丰富的资源，此前已开业的万千百货与资生 堂、伊丽莎白雅顿、Cerruti1881、百丽、周大福、六福、欧珀莱、欧莱雅、 绫致、耐克、阿迪等国际国内知名品牌均有着深入的合作。
截至2009
年万达集团总资产 1000亿元，年销售额 600 亿元，纳税近 50亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A 类重点大客户”， 全国只有不到 50 家各行业企业获得这个待遇。 已在全国开业 18个万达广场，7家五星级酒店，400块电影银幕，持 有的收租物业面积约 700万平方米。万达集团的目标是到2012年，年销售 收入超过 1000亿元，净利润超过 60亿元，商业地产开业 80个万达广场、 五星、六星级酒店超过 45家、文化产业拥有 1000块银幕、连锁百货超过 65家，持有的收租物业面积超过 1200万平方米，成为中国一流的企业集团。