一场繁华的预谋(深圳后海片区分析)

环境优势
F1世 界摩 托艇 国际 锦标 赛赛 场
滨海长廊
深圳湾体育中心
滨海长廊
滨海长廊带中规划6大主题公园
A.内湖溢流坝 B.弯月山谷、 C.日出露天剧场、 D.湿地公园、 E.垂钓栈桥、 F.婚庆公园等
组成部分
深圳湾湿地生态走廊 南山城市中心和滨水娱乐公园区 西部口岸红树林生态走廊 深圳湾大桥和海湾风景公园 蛇口港与海上世界 共五大部分组成，总体建设将于2010年完 成。
配套设施规划一览表
数量 规划增加 1 1 1 2 2 1 1 1 1 1 4 1 1 现状保留 02-02，02-10，04-01，07-04，08-02， 09-06，09-08，09-11，10-07 05-08，09-10 10-08 01-09，08-01 02-07，08-09，10-07 08-04 01-08， 02-10，03-03，07-02，07-14， 08-09，08-10，09-06， 10-07 08-04 08-03 06-08，07-13， 10-07 01-05 02-10，03-03，07-04，08-09，08-10， 09-08，10-06，10-07 01-08，03-03，04-15，08-09 02-04，04-17，07-10，09-11 04-22，05-06 03-01,08-15（10-03） 01-04 02-10，09-08 01-02 07-04 09-08 所在地块 规划增加 06-13 04-19 10-05 05-01，08-04 06-13，10-10 08-04 10-10 10-10 08-04 10-07 05-05，08-04，09-13， 10-11 10-11 05-05
【三湘海尚】
后海湾之繁华
2009年，后海成为了全深圳房价涨幅最高的地方，涨幅高达50%，从卓越维 港1.8万/㎡起步，到2009年海尚2.7万/每㎡起步，到如今？ 后海湾项目房价比对表
楼盘 三湘海尚 开盘时间 09.9.5 建筑类别 多层，高层 当前价格 48000元/㎡ 户型 140㎡2房，148㎡3房，175-228 ㎡4房，236-306㎡顶层复式及 280㎡别墅。 北区主力户型为130-170㎡三房 四房，207-306㎡四至五房及顶 层复式；南区主力户型为40-89 ㎡一至三房。 叠墅面积为200多平，高层全部 为复式单位，主力户型在80130㎡的两房和三房。 主力户型为156-233㎡的四房和 五房。 89㎡两房，140-165㎡的大户型， 256-300㎡的海际别墅。 涨幅 20%
交通形态
后海湾填海区主要干道形成闭路循环,四通八达。
四纵
后海滨路、沙 河西路、科苑 大道、中心路 （规划中）
三横
滨海大道、东滨 路、望海路
东进
创业路、登良路、工业 八路、工业七路、招商 路
三横
四纵
东进
地铁规划
2号线（蛇口客运港—世界之窗—新秀村）：全长35.8公里，29站28区间。 蛇口－世界之窗段：2008年完成投资12亿元。 2010年12月建成。 世界之窗—新秀段：2008年完成投资7亿元。 2011年6月建成。
他们在预谋些什么？
这场预谋发生在哪里？
繁华？
先来看看以下数据
6.
深圳首个6星级会所项目在这里
10 . 2010年10盘同发在这里
1100. 2009年单季度销售1100套房 子的项目在这里
10万. 别墅价格10万/㎡全城最高的
项目在这里
20亿.
深圳史上第五个全年销售 额超过20个亿的项目在这里
一场繁华的预谋
心得汇报 郭潇文深圳19天
这是一场预谋
一场关于繁华共享的预谋
其幕后推手不止一位
参与这场预谋的 有以下这些人
房地产开发商 深圳市国土局 深圳市政工程队 赛艇选手及观光客
深圳市规划委员会 深圳市市场管理局 建筑工地的工人 餐饮店老板
置业者
中原的各位同仁
And so on……
和房价有关系吗？
滨海长廊带动豪宅效应
后海湾将作为未来的置业区域热点，片区 形象及区域价值将得到全面提升。
滨海长廊促使滨海 高尚核心住宅区形成
蔚蓝海岸
新天湾畔 三湘海尚
滨海长廊成为卖点
招商海月 曦湾华府 宝能太古城
天骄华庭 后海花半里 卓越维港
皇庭港湾 鸿威海怡湾 后海公馆
澳城 半岛城邦
F1世 界摩 托艇 国际 锦标 赛赛 场
后海主力客户来自福田和南山 5% 福田客户 南山客户 香港客户 外国客户 30% 其他
改善居住
稀缺价值 投资价值
15%
30%
客户职业私企老板最多
后海湾之繁华
举例:君汇客户详析 35-45岁 A 经济实力 B 自住型 C 投资型 D
职业生涯高峰 成家立业 改善居住
套总价620650万 首付200万 房贷20年月 均30000 年收入>100 万
详说后海湾
片区 用地性质 二类居住用地 居住用地 三类居住用地 配套设施用地 行政办公用地 西 区 政府/团体/社区用地 文化娱乐用地 72.67 面积（公顷） 35.10 32.36 5.21 0.36 7.59 0.80 54.41 比例（%） 26.28 24.23 3.90 0.27 5.68 0.60
教育科研设计用地
社会福利+医疗用地 道路用地 广场用地 公共绿地 口岸设施用地 道路用地 社会停车库用地 交通设施用地 公共绿地 生产防护绿地 军事用地 发展备用地
5.97
0.46 27.81 0.41 25.06 110.60 19.85 1.46 1.18 28.14 14.59 0.73 0.80
2号线(蛇口线)工程进度计划
1、2010年6月30日：全线安装装修工程完工，站级联调工作结束。 2、2010年9月：全线总联调工作完成。 3、2010年11月30日：全线运营演练和筹备工作完成。 4、2010年12月28日：2号线初期工程开通试运营。
蛇口线(2号线)：代表色:橙色
配套设施
序号 设施类型 设施名称 幼儿园 1 教育设施 小学 中学 医院及防疫站 社区健康服务中心 文化站（兼居住区级文 化中心） 3 文化娱乐设施 居住小区级文化室 影剧院 综合体育活动中心及游 泳池 社区体育活动场地 街道办事处 5 行政管理与社 区服务设施 社区居委会 社区警务室 肉菜市场 6 商业设施 社会停车场（库） 人行天桥 7 交通设施 地铁出入口 公交场站 邮政支局 邮政所 电信目标局 有线电视分中心 环卫工人作息站 再生资源回收点 垃圾收集站 总量 10 3 1 2 4 1 9 1 1 5 1 8 6 4 3 2 1 1 1 3 1 1 4 2 2
月租金7500 计，空置率5 年，年支出 8%，纯收益< 8万
二手转卖
后海湾之繁华
思考：繁华从何处来？
后海湾之繁华 由皇庭港湾的15米水景幕墙而来？
后海湾之繁华 由能够开得起这种车的人身上而来？
后海湾之繁华
还是由三湘海尚的德 国家庭垃圾处理系统 而来？
答案不急着得出 先先看以下名字
宝能太古城营销总监宋凯 鸿威海怡湾营销副总监王英伟 荔海春城花园销售部经理欧清 荔海春城花园开发部经理李明
40亿. 深圳史上最智能豪宅全年销售
40个亿的项目在这里
这里 就是深圳后海湾
详说后海湾
地理认知 周边情况 分区规划
后海湾之繁华
数据回顾 房价对比 客户分析 总结思考
1.环境优势 2.交通形态 3.配套设施 4.政策导向
后海湾之预谋
区域价值 开发现状 口岸价值 SWOT分析
详说后海湾
1、地理认知
后海湾填海区位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨 海大道以南和深圳湾围合而成，总面积537.06公顷。
大后海区域：包含东填海区、蛇口码头区、西部口岸区、南山商业文化 区。
除了法定图则中的区域，还包 括了蛇口东填海区、蛇口码头 区、西部口岸区，以及正在建
设的南山商业文化区，共同构
F1摩托艇锦标赛大大聚集了后海湾的人气与名气，关注度来自海内外。 同时，后海湾定位也因此升级为国内外顶级赛事以及滨海休闲旅游区。
F1赛事的国际影响力
数据： •现场观看比赛观众：约100万
•电视观众：100亿人/年，10亿人/站
•家庭观众： 2亿家庭 •欧洲观众：500万/年, 每年10万递增 •媒体：电视：191个国家；平面媒体：2000多家 •观众定位：65%的观众是高收入、高职位人群
君汇新天
宝能太古城
三湘海尚
后海湾之繁华 1100. 2009年单季度销售1100套房子的项 目在这里
【宝能太古城】
销售中心
后海湾之繁华
10万. 别墅价格10万/㎡全城最高的项目在 这里
后海湾之繁华
20亿. 深圳史上第五个全年销售额超过20个 亿的项目在这里
【卓越维港】
后海湾之繁华
40亿. 深圳史上最智能豪宅全年销售40个亿的 项目在这里
成了人们心中的大后海区。
区域四至 西起：后海大道 南邻：东滨路 东至：沙河西路 北到：滨海大道
详说后海湾
2、周边情况
后海湾填海区与多个居住区、商业区、旅游区相连，起着承上启下的连接作用，使各 组团形成连续的、一体化的布局，互补共生、协调发展。
分类居住用地 行政教育等用地 商业服务业用地 公共绿地
详说后海湾
3、分区规划
南区
北区
蛇口东填海区
商业用地
城 市 功 能
后海分区图
东区
科 苑 路
西区
东区
西区
深圳湾口岸、 西部通道、 城墙公园
卓越维港、曦 湾、太古城、 三湘海尚、鸿 威海怡湾畔等
F1世界摩托艇 赛场、体育中 心、深圳歌剧 院、艺术馆等
天虹、华润、 中石油总部 等
详说后海湾
区域建筑面积一览表
项目 居住面积 办公面积 商业面积 公共配套设施面积 其他面积 合计 总面积（平方米） 1572270 57600 97570 85685 2180 1815305 西区面积（平方米） 冬区面积（平方米） 1572270 2300 87570 84505 0 1746645 0 55300 10000 1180 2180 68600
4.47
0.34 20.83 0.31 18.77 62.37 11.19 0.82 0.67 15.87 8.22 0.41 0.45
道路广场用地 绿地 合计 政府/团体/社区用地 道路广场用地 东 区 市政公用设施用地 绿地 特殊用地 水城和其他用地 合计
28.22 25.06 133.54 110.60 21.31 1.18 42.73 0.73 0.80 177.35
区域的交通网 络非常发达， 以三纵四横的 主干道、地铁 2号线、西部 通道等交通动 脉为主，区域 内的各规划路 为辅的交通网 络，真正畅通 无阻。
完善齐备
深圳湾体育中 心、深圳歌剧 院、现代艺术 馆、F1摩托艇 赛场，各级学 校、医疗卫生 、文娱体育、 商业MALL将 充分满足日常 生活的需求。
２００７年西部 通道顺利通车， ，１５公里滨海 长廊将于２０１ ０年竣工；加之 地铁２号线以及Байду номын сангаас城市规划展览馆 等公共配套设施 的建设，为后海 区域价值提供飙 升空间。
21.14 18.77 100.00 62.37 12.01 0.67 24.09 0.41 0.45 100.00
初步了解后海之后，见证繁华时刻到了
后海湾之繁华
我们来回顾一些数据
6.
豪华欧式
深圳首个6星级会所项目在这里
【皇庭港湾】
按摩石泳池
后海湾之繁华
10 . 2010年10盘同发在这里
曦湾 鸿威海怡湾
深圳中原二级市场资源中心技术发展中心总监田博
三湘海尚营销策划部部长王丹
三湘海尚营销策划部策划师李琴
2010年5月1日 这些人坐在同一个房间里 他们道出了真相……
——规划下的繁华共享
后海全新模式
后海湾预谋之
——区域价值
环境优势 景观共享
交通形态 交通发达
配套设施
政策导向 发展重心
以‚一湖三带 ‛——内湾湖、 滨海休闲带、带 状公园、城墙公 园为主，各景观 大道为辅，形成 片区独特的自然 与人工结合的滨 海生态环境，绿 色生活、绿色办 公。
宝能太 古城
09.9.26
高层
33000元/㎡
27%
曦湾
08.12.6
高层，叠墅
2000万/套
高层 24%
君汇新天
鸿威海 怡湾
09.11.5
09.12.29
高层
高层，洋房
36000元/㎡
32000元/㎡
6%
14%
后海湾之繁华
后海客户分析
后海主力购买客户的年纪都偏大，多为多次买房者，他们的工作范围不局限在南 山，其中50%、60%是深圳本地的成功人士，还有一部分是全国各地以及海内外、 国内外的专业人士和企业高管。 客户购买动机来源于片区升值空 间 5% 10% 15% 50% 升值空间 40%