市场比较法与收益法区别论文

浅析市场比较法与收益法的区别【摘要】房地产估计过程中，运用市场比较法和收益法进行估价存在差异,从估价方法本身的运用和市场影响两方面找出产生差异的原因,同时给出市场比较法和收益法的运用难点和建议。

【关键词】房地产估价；市场比较法；收益法

房地产估价的发展历程不长，随着我国经济的迅猛发展, 作为我国支柱产业之一的房地产业面临着价格形成理论、过程及影响因素、估价方法及其测算、价值标准等多方面的挑战。房地产价值评估过程中常用的两种基本方法为市场比较法和收益法。在估价实务当中，两种方法求得的结果往往存在一定差异。

对两种方法进行分析，找出两种估价方法差异的市场原因，并进行具体分析比较，阐述这两种估价方法应如何正确灵活地结合运用，并通过对这两种基本估价方法的分析研究得出几点建议。

1 市场比较法与收益法的现有理论比较

1.1 市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。其理论依据是房地产价格形成的替代原理。

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，其适用条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的

交易。

1.2 收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值，以预期原理为基础。

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

2 市场比较法与收益法在评估过程中的应用比较

选取一居民住房作为评估对象，用两种方法分别进行评估。

2.1 运用市场比较法进行评估

运用市场法估价需要将可比实例将交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，需要将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点时的价格，需要将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。

从中选取若干宗可比实例，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正后，求取估价对象的比准价格。

2.1.1 选取可比实例：选取六若干宗可比实例，并列出它们的具体情况包括区域因素和个别因素，见表1。

2.1.2 交易情况修正：若为正常交易，无须修正，修正系数均为100/100。

2.1.3 交易日期修正

2.1.4 区域因素和个别因素修正：以评估对象的各个因素条件为基础（区域），确定其相应指数为100，将实例各因素分别与之进行比较。

2.1.5 比准价格计算

2.2 运用收益法进行评估

假设所选对象其区域的租金收益较为稳定，其年净收益每年固定不变。选用收益法公式为：v=a/r[1-1/(1+r)n]。

式中：v-收益价格（元/㎡）；a-年净收益（元/㎡）； r-资本化率（%）；n-收益期（年）。

2.2.1 参数的确定：为了获取估价对象的月租金收入，选取五宗可比实例，列出它们的具体情况包括区域因素和个别因素。以评估对象的各个因素条件为基础，确定其相应指数为100，将实例各因素分别与之进行比较，量化出相应指数。

2.2.2 年有效毛收入测算: 年有效毛收入＝月租金×12个月

2.2.3 年营运费用测算

2.2.4 年净收益测算: 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用

2.2.5 资本化率的确定

2.2.6 收益价格的测算

3 两种估价方法估价结果差异的原因分析

3.1 市场比较法和收益法在方法运用中所产生的差异原因

3.1.1 影响市场法估价结果因素

（1）估价人员的理论知识和实践经验。

（2）利害关系人之间的交易。

（3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解及有特别动机或偏好的交易。

（4）急于出售或急于购买的交易。

（5）特殊交易方式的交易。

（6）交易税费非正常负担的交易。

（7）相邻房地产的合并交易。

（8）受债权债务关系影响的交易。

3.1.2 影响收益法估价结果因素

用收益法评估住宅，往往出现收益法价格低于市场价格，其主要原因是：

（1）住宅使用市场中购房自用者占主导地位，其数量多于住房投资者，使得住宅交易价格容易被炒作和攀升从而远离价值，近几年的住宅市场表现的非常突出。

（2）购房自用者居住使用中的安全感、稳定感和有产者虚荣感等居住效用无法量化为货币价值。

（3）购房自用者资金的目标收益率低于房地产投资者资金的目标收益率，也低于住房贷款利率，因此，虽然租赁居住成本低于购房居住成本，但仍然愿意购房自住。

（4）在目前的住宅投资市场中，长期的投资主体主要是一般的居民，而租赁市场中的主体主要是外来的务工者和短期内没有能力购房者。

3.2 房地产市场价格存在的问题所导致的差异原因

近年来，房地产市场自身存在的问题，导致房地产市场价格远

远高于其实际价格，这也是使用市场法估价的结果远高于收益法估价的结果的重要原因。其中主要包括的问题有：部分城市房价增长过快；市场供给偏紧；价格结构矛盾突出；市场秩序有待进一步完善；信息系统建设有待进一步完善；住房保障体系滞后等。由于市场法估价的可比实例是从市场中来，估算的结果更符合市场的价格规律，因此估算结果要远高于收益法估算的结果。

4 对市场比较法和收益法在运用中的建议

4.1 市场法的运用难点及建议

4.1.1 难点：应用市场法估价中首先需要解决的问题是可比实例的选择。可比实例选择的恰当与否, 将直接影响估价精度, 应特别慎重。第二个问题是对可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。修正系数的误差性将直接影响到估价结果的准确性。因此, 选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性, 成为该方法的难点。

4.1.2 建议：制定一套房地产估价的定量的方法或系统，将大

大减少估价人员的工作量和误差。另外,对于具有一个评估时点并

且有一定时效期的房地产的价值评估而言, 市场法评估结果更接

近评估时点的公允价值, 因此当遇到相同或类似房地产时, 房地

产的价值评估首选市场法, 然后再考虑该房地产未来收益能否可

靠预测和计量。