我国地价管理不足及对策研究

１ 地 价 管 理 的 重 要 意 义
改 革 开 放 以 来 ， 国 的 经 济 社 会 有 了 飞 速 发 展 ， 地 产 我 房 业 也 兴 盛 起 来 。作 为 人 类 生 存 、 展 基 本 载 体 的 土 地 ， 社 发 在 会经济 发展 中充 分 发挥 了其 作 为 资源 、 资产 的双 重 特 性 。 随着 地价的逐渐 攀 升 ， 地 收 益 在 一些 地 方 财政 收入 中 占 土 据 了半 壁 江 山 ， 为 城 市 建 设 的 重 要 经 济 来 源 ， 时 它 还 对 成 同 招商 引资等具有 较大影 响 。而 较 高 的地价 也 引来 了人 们 的 争论 ， 多 人将 高 房 价 归 罪 于 高地 价 。在 此背 景 下 ， 理 、 很 合 完善 的地价管理 体 系 对 推进 土 地 有 偿使 用 、 化 配 置 土地 优 资 源 、 理 分 配 土 地 收 益 、 现 土 地 资 产 价 值 、 证 国 有 土 合 实 保 地 收 益 不 流 失 、 范 房 地 产 市 场 、 护 土 地 所 有 者 和 使 用 者 规 保 的合 法 权 益 等 方 面 发 挥 有 着 极 其 重 要 的 作 用 。
税收 等财政 收入 的增 加值 ， 么 降低 地 价 就 是 合理 的 。我 那 国城 市 土 地 价 格 管 理 ， 当 区 分 政 府 作 为 土 地 资 源 管 理 者 应 和土地 资产所 有者 的 双 重 身分 ， 确认 识 政 府 地价 管 理 目 明 标 的双重性 。一方 面 ， 土地 资源 管 理者 身 份 ， 价 高不是 以 地 其 追 求 的 最 大 目标 ， 因为 高 地 价 会 增 加 成 本 ， 响 当 地 产 品 影 的 竞 争 力 ， 低 投 资 吸 引 力 ； 一 方 面 ， 土 地 资 产 所 有 者 降 另 以 和 管 理 者 身 份 ， 求 高 地 价 ， 而 使 其 资 产 增 值 。 我 国 政 府 追 从 把土地资源管理者和土地资产所有 者两个职能集于一身 ， 地价 管 理 与 土地 资 产 经 营客 观 上存 在 着 矛 盾 。 （ ） 地 价 格 内 涵 缺 乏 科 学 性 和 严 密 性 。 和 严 密 性 一 ３土 方 面 ， 价 的 内 容 不 明 确 。 我 国 土 地 市 场 上 存 在 的 土 地 权 地 利 形 式 种 类 繁 多 ， 国有 企 业 改 制 中 所 包 含 的 土 地 权 利 就 如 有 出让 土 地 使 用 权 、 租 土 地 使 用 权 、 价 人 股 土 地 使 用 承 作 权 、 权经 营土地使 用权 和划拨 土 地使 用 权 等形式 ， 集体 授 而 土地 也存在集 体十地所 有权 、 体 土 地建 设 用地使 用 权 、 集 集 体土 地联营人 股使 用 权 等 等 ， 应 这些 不 同权 利 土地 价格 对 的 内容 也都有 所差别 。另一 方 面 ， 价 构 成规 定 的差 异性 。 地 这 主要 体 现 在 地 价 构 成 内 容 的 差 异 性 ， 有 些 地 方 规 定 地 如 价 由 十 地 使 用 权 出 让 金 （ 土 地 使 用 费 ） 市 政 配 套 设 施 费 或 、
场 动 态 监 测 制 度 的 通 知 》 国土 资 发 ［ ０ ３ ４ ９号 ） 《 于 当 （ － ０ ］２ ２ 、关 前 进 一 步 从 严 土 地 管 理 的 紧 急 通 知 》 国 土 资 电发 ［ ０ ６ １ （ ２０］ ７ 号） 一系列 规范性 文件 ， 些 文 件从 土 地取 得 、 地供 应 、 等 这 土 土 地 转 让 、 地 资 产 处 置 、 地 价 格 评 估 、 地 价 格 监 控 与 土 土 土 更新 ， 以及 土地 市 场调 控 等 环 节 制定 了一 系 列地 价 管 理 的 规 章 制 度 ， 初 步 形 成 了制 度 体 系 。 这 些 制 度 的 建 立 ， 加 并 为 强 土 地 资 产 管 理 、 范 土 地 市 场 发 展 发 挥 了 重 要 作 用 ， 得 规 取
了 良好 的社会经 济效益 。
２ ２ 地 价 管 理 政 策 综 述 ． 所 谓 地 价 政 策 是 政 府 制 订 的 有 关 影 响 地 价 高 低 、 价 地 走 势 方 面 的 政 策 的 总 称 。 我 国 目前 已 有 的 地 价 管 理 政 策 主 要 包 括 出 让 地 价 政 策 、 让 地 价 政 策 、 告 地 价 政 策 等 。我 转 公 国 已 经 出 台 的 出让 地 价 政 策 至 少 包 括 ： 计 划 供 应 土 地 、 按 抑 制 协 议 出 让 土 地 中 的 低 地 价 等 ， 这 两 个 方 面 到 目前 为 止 但 收效 甚 微 。 转 让 地 价 政 策 分 为 两 方 面 ： 是 防 止 过 低 的 地 一 价出现 ， 是抑 制地 价过高 地 上涨 。公 告地 价制 度 方面 ， 二 根 据《 市房地产 管理 法》要定期 公 布基准地 价和标定 地价 。 城 ，
和 土 地 开 发 费 二 三 者 构 成 ， 有 些 地 方 却 没 有 将 三 者 区 分 而 出 来 ， 统 的 称 为 地 价 ； 有 地 方 规 定 的 地 价 中 除 了 以 上 三 笼 也
项 外 还 包 括 土 地 管 理 费 、 地 占用 税 等 费 用 。 即使 地 价 规 耕 定 的 内 容 相 同 ， 具 体 的 组 成 也 有 差 异 ， 土 地 的 开 发 程 其 如 度 、 积 率 的 状 况 等 都 可 能 不 同 。在 这 些 方 面 ， 出 台 明确 容 应 的标 准规范 ， 以法 定形式严 格要 求各方 遵照 实行 。 并 （ ） 准 地 价 更 新 不 及 时 ， 定 地 价 不 普 及 。 由 于 经 济 ４基 标 发 展 速 度 迅 速 ， 价 变 化 较 快 ， 基 准 地 价 评 估 工 作 周 期 长 地 而 等 等 原 因 ， 国 的基 准 地 价 现 势 性 较 差 。 此 外 ， 定 地 价 在 我 标 ３ 地 价管 理 中存在 的不足 及 对 策 我 国大 部 分 城 镇 并 没 有 得 到 普 及 。 这 样 政 府 在 地 价 管 理 中 （ ） 我 国 目前 的 地 价 体 系 中 ， 较 成 熟 的 只 有 作 为 国 １在 比 缺 少 直 接 的地 价 标 准 。这 不 仅 要 求 政 府 加 大 对 基 准 地 价 、 有 土 地 使 用 权 出 让 标 准 的 一 种 基 准 地 价 。 而 涉 及 到 划 拨 土 标 定 地 价 评 估 工 作 的 资 金 投 人 ， 要 求 不 断 改 进 相 关 评 估 还 地 、 体 土 地 时 则 只 谈 补 偿 ， 行 有 针 对 性 的 评 估 很 少 。 在 集 进 技 术流程 ， 短工作周期 。 缩 划 拨 土 地 收 回 补 偿 方 面 ， 偿 费 的 确 定 多 数 考 虑 了 收 回 再 补 出让 后 的 用 途 ， 果 收 回 后 搞 公 益 事 业 ， 地 没 有 增 值 ， 如 土 补
土地使 用权规范 交易 的通 知 》 国 土资 发Leabharlann Baidu［ ｏ ｏ １ 号 ） 《 （ ｚ ｏ ３ １ 、 企 业改制 土地资产处 置 审批 意见 （ 试行 ） 和《 地估 价报 告备 》 土 案办法 （ 试行） （ 》 国土 资发 Ｅ ｏ １ ４ ｚ ｏ ］ ２号 ） 《 于建 立 土 地市 、关
现 代 商 贸 工 业
Ｎｏ １ ２ １ ． ９， ０ ０
Ｍｏ ｅｎＢ ｓ ｅｓ ｒｄ ｄ ｓ ｙ ｄ ｒ ｕｉ ｓ Ｔ ａｅＩ ｕｔ ｎ ｎ ｒ
２１ ０ ０年第 １ ９期
我 国地 价 管理 不 足 及 对 策 研 究
张 勇辉
（ 汉 大 学 资 源与 环 境 科 学 学 院 ， 北 武 汉 ４ ０ ７ ） 武 湖 ３ ０ ９
关 键 词 ： 价 管 理 ； 策 ； 义 地 对 意
中图分类 号 ：２ Ｆ
文献标 识码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （ ０ ０ １—０ ３０ １ ７ —１ ８ ２ １ ） ９０ ８ —１ 偿 费 将 难 以 确 定 。解 决 这 一 问 题 的 关 键 ， 于 承 认 原 划 拨 在
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一
地用 地单位 对 于其划 拨 土 地 拥有 民事 财 产权 利 ， 建立 相 应 的地 价 标 准 。无 论 收 回 后 怎 样 使 用 或 处 置 ， 与 原 用 地 单 都
位 无 关 拆 迁 补 偿 方 面 ， 目前 实 行 的 拆 迁 补 偿 是 按 建 筑 面 积 核 算 的 ，拆 一 补 一 ” 最 主 要 的 形 式 。 只 要 是 在 被 拆 迁 “ 是 人用 地范 围内 ， 要补偿 ， 就 造成 越 说要 拆 迁 ， 房 越多 ， 就 这 盖 拆 迁 成 本 越 高 的 问 题 ， 时 也 造 成 了 资 源 的 巨 大 浪 费 。 然 同 而 ， 果 在 拆 迁 补 偿 费 的 确 定 过 程 中 ， 被 拆 迁 入 合 法 占有 如 对 的土 地 进 行 评 估 ， 定 土 地 补 偿 费 ， 上 物 部 分 以 成 本 为 原 确 地 则进 行补偿 ， 就从根本 上遏 制了被拆 迁人 多盖房 的冲动 。 这 （ ） 府 地 价 管 理 的 目 标 具 有 双 重 性 。 如 果 土 地 低 价 ２政 出让 给 政 府 财 政 收 入 的 损 失 小 于 因 此 扩 大 招 商 引 资 带 来 的
摘
要 ： 着 经 济 的 发 展 ， 地 资 源越 来 越 稀 缺 ， 涉 及 的 利 益 关 系 正 突 显 出 来 。 因 此 ， 价 管 理 对 我 国 而 言 ， 着 重 随 土 其 地 有
要 的 意 义 ， 过 对 当前 地 价 管 理 的现 状 进 行 剖 析 ， 出 了 当前 我 国地 价 管 理 中 的 不 足 ， 提 出 了对 应 的 解 对 策 。 通 找 并
２ 我 国地价 管理 现 状
２ １ 管 理 体 系 ．
土地 价格管 理是 随着我 国土 地使 用制 度 改革 和土 地市
场 的建 设 应 运 而 生 的 。从 １ ８ ９ ６年 ３月 中共 中 央 和 国 务 院 批
准 成 立 国 家 土 地 管 理 局 到 同年 的 第 六 届 全 国 人 大 十 六 次 会 议 通 过 的《 中华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 》 施 以 来 ， 土 资 实 国 源 管 理 部 门 先 后 颁 布 实 施 了 《 于 建 立 土 地 有 形 市 场 促 进 关