物业管理行业经营分析报告

物业管理行业经营分析报告

2020年6月

物业管理行业未来的竞争格局，究竟是龙头不断抢占市场份额，还是市场集中度保持基本稳定？龙头公司不断占据新市场份额，究竟是依靠内生规模增长，还是外部并购？企

业如何解决规模经济和非标服务管理难题？

▍难以达标的规模经济和不专业的增值服务

非标服务，难以快速达到规模门槛

物业管理行业的基础服务部分标准化程度低，过快扩张面积往往导致服务品质下降。

并购扩张也需要品牌整合，轻资产行业并购的难度不小。

但增值服务和科技赋能又必须有一定的规模。如果没有一定的规模，尤其是单位区域的密度，则很多增值服务（比如二手房中介）无法有效开展，科技系统的固定投入也无法

分摊到更多的用户上去，达到规模经济。当然，增值服务的规模门槛因事而异，对于广告

的规模经济密度，不等于对房屋中介服务的增值服务密度。

图1：2019 年社区增值服务占总收入比例图2：万科物业二手业务覆盖48+城市，1000+住宅项目

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

资料来源：各公司公告，市场部资料来源：万科物业

换言之，一边是企业构筑科技门槛，发展增值服务需要一定的规模；另一边则是，企业达到一定规模所需要的时间很长，且其间存在品牌声誉风险。

行业智能化系统重复开发建设现象明显

在科技投入方面，智能化设备投入最为重要。智能化设备投入，能够使得物业服务企业在保持一定服务品质的情况下，优化人员配置，应对人工成本上涨，实现单盘模型的跑

通和盈利模式的持续。

可是现实状况也不令人满意。数据应用系统遍地开花，增值服务App 竞相上线，但作为个体而言每个物业管理公司的用户数量都仍然有限，重复开发，重复运营对行业来说是

一种浪费。一方面，是中小公司没有足够的资金来维持稳定的科技应用团队规模，无法有

效实现产品迭代。另一方面，则是智能化系统重复开发，单个系统所适用的规模则不够大。

图 3：万科物业的智能化产品：黑猫三号智能通行系统 图 4：千丁互联的集成解决方案

资料来源：万睿科技官网

资料来源：千丁互联官网，市场部

表 1：不同企业科技投入的优劣势 投入方式 优势

劣势

适应企业 很难集成升级，客户体验很 难提升

采购

成本低，只有采购成本

规模小

能够将智能化产品集成到物业服务各个 规模大，追求客户满意 度和客户粘性，能够承 担科技投入。

环节，技术能够持迭代，持续提升客户体 成本高，需要建立和培养科 验，增加业主生活便利度和舒适度，增强 技团队

业主满意度和服务粘性。

自我研发

资料来源：市场部

社区增值服务面临多样性和专业化巨大矛盾

居民对社区增值服务的需求是一个整体，企业只有在多个不同的赛道开展社区增值服 务，才能最大限度提升社区私域流量的价值。也只有高度多元的增值服务体系，才能提高 业主满意度。

在实践过程中，几乎所有大物业管理公司的社区增值服务，都是多领域的。

表 2：各物业管理企业业主增值服务开展情况 单位：百万元 公司

业务类型 具体内容

2019 年收入

865.2 同比 107.4% 207.8%

整体 全周期小区生活服务

家政服务

274.6

拎包入住服务 小区传媒服务 增值创新服务 房地产经纪服务 园区空间服务 整体

碧 园 务

桂 服 93.8

218.0%

485.3 171.1 219.0

68.1% 52.4% 雅 活 务

生 服 物业维修、家政服务、小区团购、综合咨询服务等。推行小雅系列居 家服务，打造乐享生鲜、乐享果园、乐享酒庄、乐享粮仓四大新零售 子品牌

生活及综合服务 小区资源服务

会所经营服务、物业租赁服务、小区广告、停车场管理服务、小区资

108.4%

公司 业务类型 具体内容

2019 年收入 同比

产的经营及二手房中介服务

家装宅配服务 整体

拎包入住，毛坯房精装修一站式服务及存量项目房屋翻新 幸福生活服务商

95.2 33.3% 46.0% 1,912.8 标准序列产品（包括大米、季节性水果、生鲜食品；节日性产品；绿 园区产品和服务

居家生活服务 541.5 116.2 123.9% 37.7% 橙生鲜（生鲜店+前置仓+小区闪送）

绿 城 四季生活到家服务平台，包括高端养护、家政清洁、空调维修及养护、 拎包入住 服务

园区空间服务 物业资产管理服务 文化教育服务 整体 广告招商及运营

203.7 859.6 191.7 1,154.3

192.5 119.3 182.7

65.4 -10.9% 19.5% 436.3% 85.2%

绿城置换、一手房及尾盘代销、车位业务 早教品牌奇妙园，MAG

美居 精装加载、房屋焕新及智能家居 小区零售

产地直供、集中采购、前置仓储提供产品

保 利 车场管理 物业

小区媒体 立体化的媒体营运价值链

小区空间管理 场地出租、快递服务、充电服务、共享服务、回收服务

136.7 供家庭保洁、家政维修、主题教育、租售经纪等多元化小区便民生活 服务，及垃圾清运等物业专项服务

小区便民及其他 457.7 整体

176.1

23.3 267.7%

136.8%

新悦荟－公共资源管理 新橙居－广泛装修 经营及管理经业主授权公共区域，如出租广告区域 室内装饰及装修以及家具、家电等购买协助

新 悦 务

城 服 79.8 新橙社－APP 经营业务 在线购物、家用电器保洁及维护以及旅游信息、家政服务等 12.1 橙享家－资产管理 整体

停车位销售；二手房租售中介；商铺招商运营

60.9 483.2

263.1 69.7 143.5% 191.0% 108.7% 133.4% 56.7% 家居生活服务 房屋装修、上门维修、团体购买、拎包入住及水电费收集 租赁及管理停车位所得费用 永 生 升 活 停车位管理及租赁服务 物业经纪服务 服务

公寓及停车位的代理销售服务 101.9 48.6

公用区域增值服务

租赁及管理公用区域之服务收入

资料来源：各公司公告，市场部

但这就产生了一个专业性不足的问题。物业管理公司能既擅长零售又精通二手中介代 理，既开展家装业务又运营媒体吗？从商业常识来看，横跨这么多领域是难以足够专业化 的。即便和专业化的合作伙伴合作愉快，物业公司也必须承担增值服务品控和售后的一些 责任。

表 3：保利物业美居业务发展路径 时间 内容

2018 年 1 月 2018 年 7 月 2018 年 10 月 业务萌芽，保利时代天悦项目精装加载项目试点成功，销售额破千万。 战略商定，成立精装加载专业公司势在必行，拟定公司名称保利和加。

成都创智锦城精装公寓开展精装加载运营业务，销售额逾 200 万元，转化率近 40%。 武汉保利新武昌、佛山保利诺丁山项目和加样板间与地产工地开放日同步开放。2018 年 实现营收超 5800 万元。

2018 年 12 月

2019 年

深度挖掘客户需求，精准定制，围绕精装加载、房屋焕新及智能家居三大服务范围，旨在 提供从设计、安装、交付到维保的全屋配套解决方案。实现收入 1.92 亿元，占小区增值 服务总收入的约 16.7%。

资料来源：保利和加微信公众号，保利物业公告，市场部