【年度报告】宝山月浦项目报告

（年度报告）宝山月浦项目

报告

宝山月浦项目方案

市场、建议

前言

方案针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。

方案将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。以下为方案整体思路：

三、环境、生活机能及成熟度阐述

环境

➢项目处于宝山区，总体环境较差。

➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。

➢周边地块处于开发状态，道路系统正于改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。

生活机能

➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。

➢未来项目将和壹大型商业广场隔路相望。

➢目前项目周边小交通环境壹般，受到整体改造、改建的局限。

➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。

➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建和扩建将极大改善出入的便捷度。

➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。

成熟度

➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。

➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。

四、项目特点

内部➢地块区域地段优势较强

➢地块量体较瘩，具备较强可塑性

➢产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够

外部➢整体商服设施良好，生活机能较为成熟

➢整体生活环境适度，生活品质壹般

➢未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷

➢轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性

➢周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览

综观宝山市场

（元/M2）

宝山市场分区情况

➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来见，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。

➢从宝山中部及南部区域来见：

宝山南部区域：5000元/M 2 宝山中南部区域：3800元/M 2 宝山中北部区域：4000、5000元/M 2

宝山市场分布特点

➢ 由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。

➢

按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。

宝山市场格局支撑

➢ 综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。 ➢

其发展格局和南部区域的依托市中心发展格局不同。

宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。

由上述分析可得出

叁、上海四大产业区房产市场剖析

壹、产业结构及分布

上海四大产业区房产市场分析

注：★为本项目所于区域

二、各区域时间轴及空间轴对比

1、产品比较分析

小结

➢早期各区域产品基本均以多层为市场主流。

➢嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。

➢多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。

➢市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影

响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场

分额加大。

➢未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。针对本项目

➢鉴于本项目所于宝山中部偏北区域的位置来见，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。

➢从整体市场来见，未来项目的定位方向应偏重于小高层和多层结合的多元化产品，于降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。

2、价格比较分析

小结

➢四大产业园区房产市场均保持增长势头。

➢闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，于其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，

附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。

➢本项目所于宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，于壹定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。

➢鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应且未充分体现，因此，预计区域价格将仍

有较强劲的上升势头。

针对本项目

3、客源比较分析

小结

➢由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。

➢随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。

➢宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。

针对本项目

➢经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。

➢宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。

➢项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。

➢宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单壹的劣势将明显显现。

➢未来区域产品去化将有相当压力。

三、比较分析总结及范围框定

于价格上

本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存于较大空间，项目价格塑造力较强。

于产品上

本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。

于客源上

目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有壹定风险。

项目价格定位范围

4000元/M2——4500元/M2

项目价格缩小定位

一、市场供需情况