2012年第一季度上海写字楼市场分析

看各个区域，虹口受惠于东方海港国际大厦良好的租
闸北
约情势，使得该区成为上海本季度空臵率下降幅度最
静安
1,009,191 6.79
9.11
2.97
111,286
3.66
6.60
1.54
708,475
3.85
10.50
3.82
大区域，环比下滑 15 个百分点。同一时间里，黄浦
长宁
706,454
3.45
7.07
表一
经济指标
指标 地区生产总值
时期 单位
同比增长
数值
(%)
2011 亿人民币 19,196 8.2
上海市全年房地产开发投资 2,170 亿元（344 亿美元）， 同比增长 9.6%；其中，写字楼开发投资额同比增长
规模以上工业总产
值
2011
亿人民币
31,987
6.4
3.0%，住宅增长 13.7%，商业营业用房则下降 3.5% （表一）。
8.70
2.18
尽管节日前后上海租赁市场较为平淡，但上海当前的 低空臵率继续抬高上海全市范围内的平均租金水平， 环比增长 2.18％。在浦东目前稀缺的空臵面积和未
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图二
DTZ 写字楼指数 (2005 年至 2016 年预测)
来两年内有限的新增供应，特别是小陆家嘴地区，本 季度浦东的国际超甲级写字楼租金继续拉高到每天每
www.dtz.com
2012 年第 1 季度，全市甲级写字楼的成交租金为每天每平方米 8.70 元 （1.38 美元）。本季度全市甲级写字楼空臵率达到 5.95%，环比上涨 1.04 个 百分点，同比下跌 3.47 个百分点。
本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升了 0.39%， 为每天每平方米 56.18 元（8.92 美元）；整体平均入住率小幅度下降，环比 减少 0.85 个百分点，为 94.79%。
受惠于整体宏观经济层面的激励，本季度上海整体工 业物业市场发展良好。研发办公楼租金比上一季度增 长 5.15%，且空臵率维持在 17.04%。仓库吸纳量继 续保持坚定，空臵率比上季度微浮下调 0.1%。由于 青浦工业园区净吸纳量的增加，厂房空臵率环比下降 3 个百分点（图五）。
整体工业的租金也恢复上升势头，平均租金达到自 1998 年以来的最高水平。研发办公楼和厂房的租金增 长最快，分别达到人民币每月每平方米 96.06 元 （15.24 美元）和每月每平方米 31.75 元（5.03 美 元）。仓库租金环比上涨 1.68%至每月每平方米 38.01 元（6.03 美元）（图六）。
从租金方面来看，上海高端商铺的租金没有太大的变 化，租金达每天每平方米 56.18 元（8.92 美元），微 涨 0.39 个百分点（图四）。这无疑和龙年长假后的消 费低迷有关，加之高通胀和经济预期下调，预计各大 商场的营业额的增长压力不小。
随着各个新商场的开业，入住率应该会受到一定的影 响，而租金方面则会有一定的促进作用。预计今年全 年的租金涨幅会保持在 5%至 8%左右，市中心的入住 率会保持高位，郊区则会相对低一些。
3.39
区作为上海最成熟的 CBD 区域以及长宁区受益于虹
桥交通枢纽旁的“虹桥商务区项目”的开发结合长宁
徐汇
557,306
3.98
8.92
3.02
相对便宜的租金继续吸引着企业的入住，两区的空房
普陀
66,000
90.00 4.00
-
率则分别环比下降 0.40 和 0.23 个百分点（表二）。
总计
5,096,058 5.95
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
表四
部分商铺未来供应
商圈 南京西路 南京西路 淮海中路 南京东路
部分项目 越洋广场 1788 国际中心 环贸广场 雅居乐国际广场
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
预测上市时间 Q2 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q2 2012
尽管前进的道路仍然充满挑战，但从工业租金走势来 看，这显然是一个令人鼓舞的第一季度。展望未来， 中国政府将继续鼓励产业整合和升级，加大改革力度， 重点培育一批现代化高端工业产业集群，这对于高标 准工业物业来说无疑是利好的政策。对于未来上海工 业物业的前景，我们仍然保持乐观。
市场活动 美利肯亚太区总部签约漕河泾开发区“中环华泾” 临港开发区引进知名物流企业太古冷链物流（上海）
表三
高端商铺市场数据
商圈
总存量 新增供应 租金(人民币/ (平方米) (平方米) 平方米/天)
陆家嘴 607,378 -
42.7
南京东路 395,628 -
57
淮海中路 375,292 -
48.4
南京西路 285,895 -
81.5
徐家汇 265,356 20,359 68.46
总计
1,929,552 20,359 56.18
第一季度工业地产整体租金恢复上升势头，环比上涨 7.5%，全市工业整体租 金达每月每平方米 50.59 元（8.03 美元）。空臵率相比上季度出现微调，下 降了 1.03 个百分点。
3 月份，上海高档公寓平均成交价格为 57,125 元（9,067 美元），相比 12 月 份下跌了 3.91%。别墅交易价格则比上一季度下降了 0.34%，为每平方米 52,793 元（8,379 美元）。在租赁市场上，本季度酒店服务式公寓的租金环 比上季度上涨了 1.01%，为每月每平方米 272.4 元（43.2 美元）。
120 100
80 60
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012F 2013F 2014F 2015F 2016F
甲级写字楼租金 甲级写字楼售价
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图三
新增供应、吸纳量和空臵率 (2005 年至 2013 年预测)
建筑面积，千平方米
图一
DTZ 写字楼指数 (2005 年至 2016 年预测)
指数 (2005年第一季 = 100) 180
160
140
120
100
80ห้องสมุดไป่ตู้
60
甲级写字楼租金
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
甲级写字楼售价
1
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012F 2013F 2014F 2015F 2016F
因为消费者的消费需求减弱，各个商家都开始抓紧时 间更新品牌，调整商场定位。K11 还在装修阶段，梅 龙镇广场结束了与大食代的租约，将地下一层迁改造 成更高端的美食广场，港汇广场将原本一楼的黄金铺 位入住了古琦(Gucci)，楼上的一些餐饮品牌也作出调 整，正大广场也开始对各层进行调整。本季度的上海 高端商铺整体平均入住率为 94.79%，环比下降 0.85 个百分点。
www.dtz.com
4
工业市场
据上海市统计局公布数据显示，二月上海工业活动在 持续了六个月的收缩之后出现反弹。采购经理指数比 一月份增加了 2.7 点至 50.4,预示了工业生产继新年后 出现回暖迹象。全市 1 至 2 月规模以上工业总产值同 比温和上扬 0.4%，达到人民币 4,695 亿元（745 亿美 元）。全市工业固定资产投资继续保持两位数增长， 上升至 121 亿元（19 亿美元）比去年同期增长 10.3% （表五）。
指数 (2005年第一季 = 100) 180
平方米 11.83 元人民币（1.88 美元）环比增长 7.55％ 160
（图二）。
140
展望未来，下一季度上海将有多达 6 个甲级写字楼入 市，总面积超过 298,000 平方米。随着一些楼盘已经 开始了它们的预租招商，上海下个季度的市场在供应 和需求层面都将见证显著的提升。同时，随着上海 2012 年第二季度净雇佣前景指数结束了连续三个季 度的下滑趋势，稳定在了+17％，我们预计写字楼下 个季度的租金增速约在 3 至 4％，而巨大的新增供应 将带动空臵率一定程度的上扬。
人均可支配收入 2011 人民币 36,230 13.8
2011 年全年居民消费物价指数为 105.2。一月到十二
实际利用外资
2011 亿美元
126.01 13.3
月居民消费物价指数累计较上年上涨了 5.2%（表一）。
房地产开发投资 2011 亿人民币 2,170 9.6
截止到 2011 年 12 月，本市外资实际到位金额 126 亿
租金季度 变化 (%) 0.78 0.24 0.80 0.01 0.39
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图四
DTZ 商铺租金指数 (2006 年第一季至 2012 年第一季)
指数(2006年第一季度 = 100)
125 120 115 110 105 100
95 90 85 80
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
经济概览
2011 年，上海全市地区生产总值 19,196 亿元（3,046 亿美元），比上年同期增长 8.2%。城市居民人均可支 配收入为 36,230 元（5,750 美元），同比增长 13.8% （表一）。
2011 年，本市规模以上工业总产值为 31,987 亿元 （5,077 亿美元），同比增长 6.4%（表一）。
Property Times 上海 2012 年第一季度
写字楼租金持续走高
2012 年 4 月 20 日
目录
市场概览
1
经济概览
2
写字楼市场
3
商铺市场
4
工业市场
5
住宅市场
6
投资市场
7
定义
8
联系方式
9
作者
Shaun Brodie 华东区研究部主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtz.com
联系方式
纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 david.yx.ji@dtz.com
Tony McGough 全球预测分析部主管 +44 (0)20 3296 2314 tony.mcgough@dtz.com
Hans Vrensen 全球研究部主管 +44 (2)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com
空臵率(%)
1,600
20
1,400 16
1,200
1,000
12
800
600
8
400 4
200
0
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012F 2013F
新增供应
吸纳量
空臵率
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
www.dtz.com
3
商铺市场
本季度因为徐家汇商圈增加了近 20,300 平方米的商业 面积，使得本季度的总存量增加至 1,909,193 平方米 （表三）。该项目是百联集团旗下的徐汇商业广场， 最早的徐汇商业广场是新路达百货，早在 2006 年就关 门改造，前后开过大卖场，饭店，食品商店，但是最 终都没有太多的人气。此次百联集团引进了 H&M， C&A，Gap，外婆家等人气商户，弥补了徐家汇此类 品牌的欠缺。预计在下一季度我们将看到更多的购物 中心面世，南京东路的雅居乐国际广场预计在 5 月开 幕，重新装修的香港新世界广场将变身为 K11 百货和 淮海路的环贸广场也会争取在二季度开门（表四）。 接下来的一年，将会有 337,271 平方米的商业面积入 市。
DTZ 工业租金指数 (2006 年第一季至 2012 年第一季)
美元，比去年同期上升 13.3%（表一）。
消费物价指数
2011 -
105.2 5.2
资料来源: 上海统计局
www.dtz.com
2
写字楼市场
受到龙年春节假期的影响，上海数个新楼相继推迟交 房时间至下个季度或三季度。至于本季度，上海写字 楼市场目睹了两个新增供应，品尊国际中心，普陀区 有史以来第一个甲级写字楼和虹口的城投控股大厦。 总结，上海本季度实际意义上可出租写字楼面积增加 66,000 平方米，总库存水平达到 5,096,058 平方米。
有限公司
表五
工业市场数据
总存量 (平方米)
空臵率 (%)
租金 (人民币/ 平方米/ 月)
研发办公楼
4,097,514 17.04 96.06
仓库
985,424
0.68
38.01
厂房
9,299,160 8.21
31.75
总计
14,382,098 8.82
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
50.59
图五
表二
甲级写字楼市场数据
区域
总存量 (平方米)
浦东
1,915,346
空臵率 (%)
5.55
租金(人民币/ 季度变化 平方米/天) (%)
8.62
1.94
尽管中国农历新年假期或多或少影响了本季度的成交
虹口
22,000
5.00
6.50
8.33
量，但上海写字楼租赁市场总体保持稳定，外资及内
黄浦
资公司一样活跃并未见成本控制的趋势（图三）。观