(原创精品)万科养老地产发展模式研究含案例

健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93% — 7% 100%
文化娱乐设施
• 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功 能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
生活休闲配套
• 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、 玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
养老地 产案例：万科随园嘉树 嘚嘚
“租售并举”的盈利模式，实现养老地 产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性 嘚嘚
产品定位 用户画像 规模特征 功能分区
品牌
日间照料、短期托付
社区居家老人，80-90岁老人占70% 建筑面积800-3000m2，50张床位左右
多功能厅、餐厅、阅览室、午休区、公共浴 室、洗衣房；起居室、1~4人间
幸福家、智汇坊、橡树汇、随园之家
康复+养老的长者全托中心
60岁以上半护理、全护理及术后康复的老人 建筑面积5千-2万m2，100-300张床位
2020
万科养老地产发展研究 嘚嘚 Vanke Industrial Real Estate Research
二、养老地嘚嘚产典型案例 —— 万科
万科养老地 产发展概况 嘚嘚
“万科要做的是‘养老服务’，而不是地 产，用地 产的方式做养老服务是错上加错，
嘚嘚
嘚嘚
换个方式卖房子我们是不干的。老百姓需要的是养老服务，不是养老地 产。” 嘚嘚
……
增值 服务
• 太极社 • 温馨旅游季 • 茶艺坊 • 瑜伽社 • 烘焙坊 • 厨艺课堂 • 慢性病支持
……
养老地 产案例：万科随园嘉树 嘚嘚
万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
项目概况
项目区位
杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心 20公里
项目定位
集中式养老社区
占地面积
100亩
建筑面积
6.4万平方米，容积率1.0
土地性质
商业用地，40年产权（仅剩30年）
客户来源 入住户数
核心客户来自杭州市区，占到80%左右，剩余20% 来自长三角地区，以上海、宁波、温州等地客户居
多
643户
运营管理
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
开发模式 盈利模式
依托良渚文化村成熟配套，采用“大社区+养老组 团”的开发模式
截至2019年底，万科已在全国近70个城市开业180余个养老项目。
二、养老地嘚嘚产典型案例 —— 万科
养老地 产 嘚嘚
社区嵌入中心、城市全托中心、持续照护社区（CCRC）是万科三大产
持续照护社区
利用小区旧物业改造 以社区照料养老服务为主
一般位于市中心 提供康复护理+居家服务
2016.1
深化期
2016.8
2017.12
杭州随园嘉 与长春政 北京万科长 成都万科城 树项目首次 府签署健 阳半岛橡树 市花园橡树
亮相 康住宅合 汇长者服务 汇长者专顾 作协议 中心开业 中心开业
杭州万科 随园嘉树 项目开盘
青岛万科 怡园公寓 首发
上海万科 城市花园 智汇坊项 目落地
北京万科 幸福家 （窦店） 营业
长者照料中心、康复护理中心、健康管理中心、 颐享汇（健康养生、文娱、万颐学院） 怡园、榕悦、随园护理院
一般位于城市近郊 提供全生命周期照护
全生命周期照护 60岁以上的老人 建筑面积2万-20万m2 老年公寓、康复中心、颐养中心、休闲区
随园嘉树
二、养老地嘚嘚产典型案例 —— 万科
养老地 产 嘚嘚
万科养老建立了四大模块、86项内容的养老服务体系
• 一次性交付15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年
的服务费。
之后继续居住不再收取租金；
“不管怎样，养老这个业务未来是大业务，哪怕现在我们还没找到合适的商业模式， 但我们仍然会花很大精力去把这个业务研究透。”
—— 郁亮在万科2017年度股东大会上讲话
试水期
2011.9 2012
发展期
2013.10 2013.11
2014.5
加速期
2014.7 2014.10 2014.11
2015.6
销售/长租+月费
养老地 产案例：万科随园嘉树 嘚嘚
适老化居住产品和完善的配套设施，可共享良渚文化村的成熟资源，打造邻里式养老居家体验
产品情况
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
成都万科 幸福家智 者公寓展 示间开放
广州万科 城市花园 智汇坊试 营业
北京万科 与北控集 团共同合 作怡园光 熙长者公 寓项目
上海万科与上海 地 产集团、上
嘚嘚
海中医药大学合 作打造万科申养 望年荟项目
试水养老业务
进入一线城市
养老业务地位提升，成为万科转型城市服务运营商的重要支点 进军医养结合新领域
一次性收入
持续性收入
1. 使用权转让
• 出让30年使用权，无产权证，使用权通过签转让合同
月服务费
健 康 公 寓
转让，户型为75-110平，每平1.5-1.6万元，整套约 100-170万元； • 土地期满后房子归客户，房屋可转让。 2. 长期租赁
+• 无论是使用权出让还是 长期租赁，都需支付 2500-3100元/月不等
服务体系
健康管理
智慧小区
舒适生活
尊荣享受
基础 服务
增值 服务
• 健康计划 • 医疗优先 • 生理量测记录 • 阳光档案 • 药物安全建议 • 定期专家问诊 • 日常辅导
……
• 健康体检 • 康复活动 • 康复计划 • 个案辅导
基础 服务
• 无障碍环境 • 全区信息化 • 人体感应传感
器 • 温差探测器 • 紧急呼叫 • 紧急求助
……
基础 服务
• 每日问候 • 定期电器检查 • 入户打扫 • 家属联络 • 情绪安抚 • 服务转介绍 • 快递 • 节日活动实施
增值 服务
• 床上用品清洗 • 特别膳食服务 • 营养师配餐 • 精致餐点 • 私人秘书 • 出行陪伴 • 生活用品代购
……
基础 服务
• 舞林会 • 摄影社 • 书画课程 • 理财咨询 • 电影院 • 活动健身 • 住院探视