成本逼近法如何评估地价

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数。因此，使用因土地开发引致土地价值增加这一概念 较好。根据 《 规程》规定， “ 土地增值按该区域土地因 改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条 件而发生的价值增加额计算” ，那么，所谓土地增值是 改变土地用途或进行了土地开发后的土地市场价格与现 用途或土地开发前土地市场价格的差额。这一差额依市 场价格而确定，它是土地成本价格蜕变成市场价格的唯 一途径，因此，它很难再用某一固定的增值率来体现， 它可能是正值、负值或零。如前面例子中的开发区土地 成本价格已高于市场价格，其土地增值就为负。
价格修正
价格修正包括两方面内容，一是个别因素修正。由 于前面所评估出来的价格是一种区域平均价格，还需要 根据待估宗地在区域的位置和宗地本身的个别条件进行 个别因素修正。二是年期修正。除因待估宗地为已出让 土地，要进行剩余年期修正外，其他情况则要视土地估 价师对土地增值的判断而定。当土地增值是以与待估宗 地使用年期相同的市场价格而判断时，年期修正已在土 地增值中体现，则不需要做年期修正；若是依无限年期 土地价值进行判断时，则要对评估结果进行年期修正， 以修正到待估宗地年期价格。 总之，成本逼近法是一种评估宗地市场价格的方 法。我们不能从纯成本角度来评估，而必须将成本与市 场结合起来。在实际操作中，正常市场也是一个动态概 念，不是纯理论上的假设，而是与目前我国公开交易的 土地市场相对应的。 ! （ 作者单位：中国土地勘测规划院地政中心）
中 国 土 地
税费依实际发生的客观税费确定；利息依土地正常 开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率计算； 利润是土地开发总投资的正常回报，总投资包括土地取 得费、土地开发费和各项税费，利润率则根据当地土地 开发行业的正常利ห้องสมุดไป่ตู้率而定，不依土地使用者所在行业 的行业利润率确定。
土地增值的确定
土地增值的含义比 “ 土地所有权收益”和 “ 土地出 让金”要广。一是成本逼近法不只用于政府出让土地价 格评估，还包括土地使用者转让土地的价格评估等；二 是土地增值在量上表现为不断依市场行情变化而变化， 能够真正体现成本逼近法所估的价格是市场价格，因此 可为正值，也可为负值和零，而 “ 土地所有权收益”和 “ 土地出让金”却是地方政府规定的一定时期内不变的 更正：本刊第 ! 期第 " 页左栏倒数第 # 行 “ 哪个签 字的哪个就进去”应为 “ 谁签字，出了问题谁负责” 。
成本逼近法只有结合市场才有效
成本参数要依客观水平确定
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地产市场
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而导致不合理的成本进行修正，以取得客观数据。 土地开发费是指该区域平均开发程度下需投入的各 项客观费用。所谓客观费用，是指土地开发和市政建设 等单位在其技术水平和管理水平正常、经济行为受市场 约束的前提下，进行区域道路建设、基础设施配套建设 和公用设施配套建设所耗费的正常投资额。我们不能把 一些不合理的、无效的投资或开支计入成本，也不能直 接将其运用先进科技和先进管理而超出一般水平的投资 额计入成本。由于大部分市场投资服务于多个区域或多 个宗地，很难具体确定某一投资仅服务于该宗地，因 此，在具体确定开发费用时，可先测算某一相对封闭区 域 （ 如开发区）的基础设施投资总量与总土地面积比 较，再根据待估宗地区域的具体情况 （ 主要指基础设施 投资对宗地及宗地区域的效用程度）作修正得出。或 者，还可以根据近几年城市基础设施的具体投资数额， 与其所服务的区域作比较，得出面上的开发费用标准， 再依宗地所在区域具体情况作修正。 宗地红线外的土地开发费主要有道路修建、基础设 施配套、公用设施配套和小区开发配套等费用。各项费 用是否计入，主要依据宗地价格的定义和宗地红线外的 实际开发程度。而宗地红线内的开发费用主要是将宗地 开发成便于直接利用的空地费用，一般有土地平整费 （ 有建筑物则含拆迁费）和小设施配套费用。若价格定 义只是宗地内土地平整，则红线内的开发费不含小设施 配套费，只是土地平整费 （ 有建筑物则含拆迁费） ；若 价格定义为宗地内外 “ 几通一平” ，则宗地红线内的小 设施配套要计入。
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地产市场
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! 周建春
成本逼近法如何评估地价
新修订后的 《 城镇土地估价规程》 （ 以下简称 《 规 程》 ） 作 为 国 家 标 准 于 !""! 年 # 月 $ 日 实 施 ， 本 人 根 据 《 规程》对成本逼近法的规定，结合评估实际，谈谈如 何运用成本逼近法评估土地价格。 永远是最重要的，也是第一位的。作为一个好的估价 师，在运用任何方法评估土地价格之前，所要做的第一 件主要工作就是市场调查。从一般市场情况讲，当地经 济发展状况与活力、城市与区域的功能定位、整个不动 产市场与相关要素市场的景气状况与供求情况等需要调 查和掌握；从特殊市场情况讲，与待估宗地用地性质相 同或相近的分类专业土地市场或房地产市场行情、一级 经济学理论认为，土地是自然物，不是劳动产品， 其价格不像一般商品由社会平均生产成本加社会平均利 润决定，而是由土地在人们经济活动中所作的贡献决 定。土地是一种特殊商品，土地市场的供求关系最终决 定了土地的贡献程度，即地租和地价的高低。土地开发 成本不是土地价格的决定因素，它作为土地投资者核算 自己的经济行为是否为市场所认可，是可行的。依 《 规 程》规定，成本逼近法是根据土地的各项客观成本和因 对土地的开发引致的增值而判断土地的市场价值，我们 之所以能用土地开发成本去 “ 逼近”土地市场价格，其 理论前提是土地投资者的土地开发行为是理性的，成本 投入是客观有效并为市场所认可的。因此，用成本逼近 法评估土地价格，其成本和增值只有得到市场认可才成 立，否则，其评估结果就不是市场价格，只是一个财务 管理中的成本核算值。 这在现实中有很多例证。如有的地区为了吸引投 资，或搞形象工程，基础设施建设追求高标准、高档 次 ， 每 亩 土 地 的 实 际 投 资 已 达 到 %" 万 元 &’" 万 元 ， 但 土 地出让价格却只在 $" 万元左右，或更低。笔者今年在上 海城郊某开发区调研时也发现，该开发区的征地总成本 其中征地 “ 三费”补偿约 ( 万元， 已达到每亩 %$ 万余元 （ 地上房屋动迁费约 # 万元，政府税费约 $) 万元） ， “ 三通 一 平 ” 开 发 费 和 土 地 出 让 金 约 每 亩 # 万 元 &* 万 元 ， 但 其 工业用地出让价格只能达到每亩 $! 万元左右，高了就卖 不出去。在这两种情况下，运用成本逼近法若只考虑土 地的实际开发成本，其评估结果就会远远高于正常的市 场价格。 因此，在土地价格评估过程中，对土地市场的分析 依成本逼近法评估公式，其成本项目主要有土地取 得费、土地开发费、各项税费、利息和利润五大项。确 定这五项成本的基本原则是不依实际发生核算，而是依 该区域正常市场条件下客观水平确定。 土地取得费是指土地使用者为取得土地使用权而支 付的各项客观费用。对征用农村集体土地而言，它就是 征地补偿费；对取得城镇国有土地而言，它就是拆迁安 置费；对从市场购入而言，它就是土地购买价格。在确 定征地补偿费 （ 土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费 和安置补助费）时，征用该宗地的实际发生费用只是作 为判断该区域正常的征地补偿水平的一个依据，而不是 全部；区域的正常的补偿标准和当事双方所认可的正常 的补偿费用才是客观的费用。同时，在取得征地补偿费 资料时，不能只看征地补偿标准或货币补偿额，还要看 在此之外是否还存在其他形式的补偿，如在国有土地中 无偿留出一块土地供被征地农民使用，为被征地居民修 路等实物性补偿，以及合同下的私下补偿协议等。在确 定城镇拆迁安置费用时，也不能直接依该宗地的实际拆 迁费用确定，而必须参考该区域或同类地区正常的单位 拆迁成本，就拆迁安置工作中某些不符合市场规则因素 市场土地供应计划、二级市场土地供求状况、政府管理 政策与银行金融政策对这一市场的影响等，需要进行特 别认真的调查。一个好的估价师首先是一个好的市场分 析专家，一份好的评估报告首先是一份好的市场分析报 告，而不仅仅是按地价评估公式计算价格。