棚户区改造与城中村改造拆迁补偿分析

棚户区改造与城中村改造拆迁补偿分析

作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权

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拆迁一词，在城市化快速发展的今天，频繁的出现在媒体的报道之中，其中措辞也莫衷一是，有的人通过拆迁一夜暴富，有的人因为拆迁伤痕累累，也有的人选择做钉子户抗争到底。归根结底在于拆迁本身是一项复杂的工程，涉及问题广泛而且大多属于可人为操作的范围内，法律上只规定了拆迁和补偿的程序，而没有规定具体的赔偿数额，因此拆迁补偿就成了拆迁已以及棚户区、城中村改造中的重要矛盾。

在拆迁的过程中，很多当事人都弄不明白棚户区和城中村的概念上的差别，往往是单方面的被拆迁方认定为棚户区进行改造，导致只能获得很少的拆迁补偿。

什么是棚户区改造？棚户区改造补偿标准是什么？

首先我们要讲的是棚户区的概念，拆迁中的棚户区一般是指城市里结构简陋、建筑拥挤的简易房屋聚集区，其土地性质为国有土地，居民户籍是城市居民户口。棚户区存在众多问题，简单的建筑结构和拥挤的建筑密度导致棚户区防火、防震能力极低，人口密度高、卫生条件差也很容易导致疾病的传播。所以国家为了提高这一部分居民的

生活质量，预防相关的危害推出棚户区改造项目，消灭城市里的“贫民窟”。

因为棚户区本身的土地性质是国有土地，而且自身建筑密集，改造难度大，所以棚户区改造项目里拆迁补偿是相对较少的，虽然没有全国统一的补偿标准，但是一般地方住建局等主管部门出台的补偿方式主要分为房屋置换和现金补偿两种，较为常见的置换比例是旧新1:1.5，现金补偿也相对低于市价。而且，在棚户区改造项目中，并不是说当事人的房子有多少面积就按这个面积来置换，一般是按照某年土地分配额来确定有效面积，或者是依地方的实际政策来定。

综合来看，棚户区改造项目是能够有效的改造棚户区居民的生活环境和质量的，但是就居民个人而言补偿较少，指望一夜暴富更是痴心妄想。

什么是城中村改造？

拆迁意义上的城中村是由于城市的发展而逐渐被纳入城市管理体制内，或是被城市包围而形成的，区别与棚户区的显著特点是土地使用权性质为集体土地，居民户籍是农村户口。城中村改造项目的目的是为了合理利用土地资源，科学规划用地，统一建设，减少违章建筑的危害，净化市容市貌。

城中村与棚户区的区别

不同于棚户区的脏乱差，城中村普遍上生活品质更高，很多地方的城中村居民另有城市商品房住宅，自建房屋（未取得规划许可，很多属于违章建筑）用于出租等，有着可观的收入，所以很多人对于拆

迁并不像棚户区居民一样持积极态度。城中村的建筑大多建设在自家的宅基地上，有着完整的土地使用权和部分房屋产权，因此在城中村改造项目中，村民往往能够得到较多的补偿。

城中村改造补偿项目包括：

一、宅基地置换。依各地政策不同，有产权置换、货币补偿以及二者结合三种补偿方式。

二、拆迁安置费用补偿。选择回迁安置的村民，在回迁之前的这段时间里的生活、居住成本，有权利要求获得补偿。按照2011年的标准来看，临时安置费用按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米计算，计算两次，者是2011年的标准，选择生活水平更高了，各地应该有适当的上调。

三、房屋及附属物、装修损失赔偿。这个法律上没有具体的数额规定，一般由评估机构评估房屋造价及其他损失，可争取和操作的空间是最大的。

四、停产停业损失补偿。这部分补偿主要是针对区域内企业、个体工商户在拆迁期间因为无法生产经营产生的损失的赔偿。

五、拆迁奖励及其他补偿。这部分补偿主要是拆迁方用来鼓励村民及早签订协议搬迁而提供的，不同项目数额不一。

城中村改造中存在的问题就对策

由于拆迁方与村民在拆迁补偿等问题尚立场的天然对立，导致在城中村改造的过程中存在诸多问题，北京栩锐律师事务所对此加以总结：

一、城中村由于特殊的历史原因，存在大量没有登记在册没有取得建设施工许可的“违章建筑”，这些建筑在拆迁方的补偿标准里很多是没有补偿的，而在村民看来却是自己合法拥有的住宅，应该获得拆迁补偿，这是城中村改造工作中的一个非常突出的矛盾。北京栩锐律师事务所认为，对于这部分建筑，不能粗暴的以“一刀切”的方式全部认定为违章建筑，而应该充分考虑历史原因，考虑到房屋是否建设于现行的《城乡规划法》生效以前，考虑到村民的家庭居住需求来进行补偿。

二、拆迁补偿过低。很多村民在城中村里的房屋是能够满足自身的居住需求的，部分村民则出租自建房屋用于盈利，拆迁方给出的补偿方案与村民预期差距过大，也是双方矛盾形成的原因之一。在这里拆迁方应该充分考虑本地居住水平和生活水平来制定科学合理的补偿方案。

三、拆迁过渡时间长、安置落户进度慢、保障措施落实不到位。由于城中村改造项目都是先拆后建，但是从拆迁开始到村民回迁落户需要很长的时间，在这个过程中村民生活保障、子女教育等问题都需要拆迁方及时兑现双方签订的协议。其次，安置小区的建设及配套措施的质量不过关，致村民生活水平下降等情况也是常见的城中村改造纠纷。

棚户区改造和城中村改造赔偿差异巨大，遇到拆迁时应该明确项目性质。

我们在分析完棚户区改造赔偿和城中村改造赔偿之后可以看出，二者在补偿标准补偿项目上都存在着巨大的差异，拆迁方也同样明白这个道理，所以在实际的拆迁项目里，拆迁方为了节约拆迁成本，很乐意将城中村改造项目当做棚户区改造来赔偿，或者是利用大家普遍比较缺乏相关的政策认识和法律知识的情况下，在城中村改造项目里忽悠村民，以政府改造棚户区为由要求村民签订标准很低的补偿协议，这点需要大家多加留意。

拆迁中争取补偿的一些建议

大家在遇到拆迁项目时，对拆迁方给出的补偿方案不满意，要维护自己的合法权益一般采取的方法无外乎三种。

一是做钉子户，扛到底。为什么首先说钉子户问题，因为结合栩锐律师事务所多年办案经验来看，钉子户能拿到满意的补偿吗？答案是能，但是少之又少。为什么这么说呢，因为晚点签协议可以多拿点补偿是没错，但是一旦变成最后一批或者是拆迁方失去耐心的时候，钉子户往往面临的将不在是谈判而是暴力拆除，这也是很多时候我们在媒体报道里看到的拆迁血案，真正扛住了拿到巨额补偿的只有不到百分之一的幸运儿，即使这样也是付出了巨大的代价。

二是上访，向上级主管部门反应。这种维权方式先不说效果不明显，耗时长久，而且是深受拆迁方顾忌的行为，经常会面临暴力阻访、人身限制等情况。

三是聘请专业律师维权。律师维权的优势在于其具有专业的法律