房地产评估方法市场法

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实际估价中,如何选用不同的综合估算方法也是一个难点, 它需要专业房地产估价人员有丰富的估价经验和较强的分 析影响因素重要性的判断力。
五、 市场法估价总结与应用实例
市场比较法估价总结
搜集交易实例
存入交易实例库
存入交易实例库
选取可比实例
待 估 房 地 产
比较
可比实例A 可比实例B 可比实例C
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
C.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅 度为2.04%
D. 可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅 度为2.04%
例2 比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正,其 中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分,估价对象的房 地产状况劣于标准房地产状况得97分,则房地产状况修正系数是多少 ?
时,具体比较、调整的内容及权重应有所不同。
四、比准价格的综合估算与求取
1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 修正、调整系数连乘形式: 待估房地产价格=可比实例房地产价格×交易时间修正系数×交易情况修正
系数×房地产状况修正系数 待估房地产价格=P×(100+T)/100×
100/(100 + S )×100/(100 + R ) 比较实例比交易对象的情况好的,需要将比较实例的价格下调时,取正号;
反之,需要将比较实例价格向上调整,则取负号。 修正、调整系数累加形式: 估价对象价格=可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十
房地产状况调整系数)
估价对象价格=P实例× (100+T)/100+S+R)
连乘形式和累加形式相比,连乘形式更加科学,应用更广泛。
2、比准价格的综合估算方法
。 (2) 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产,
如寺院、园林等。
3、市场比较法估价操作步骤
第一阶段:市场调查----本方法的评估基础问题 寻找近期成交的与估价对象具有类似特性的房地产交易 实例,选取可比实例。
第二阶段:修正差异 根据对影响房地产市场价格形成的因素分析,对确定 为比较实例的价格进行调整,以修正其与待估房地产 存在的差异,通过具体比较的评估过程得出估价结果 。
----替代原理
由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的 效用需求,当同一市场上出现两种或两种以上效用 相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买 者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用 不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这样, 通过市场供求和竞争机制的作用,效用均等的商品 之间将产生替代效应,最终使得市场上具在同等效 用的商品获得相同的市场价格。因此,估价对象的 市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易 实例来决定。也就上说,可能利用与估价对象同类 型的具有替代性的交易实例的价格,来推测估价对 象可能实现的市场价格。
可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格
例:某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格
的2%和3%。某宗房地产交易,买方付给卖方90万元,应交纳的税费
均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格是? [解] 卖方实际得到的价格=90万元
正常成交价格-应由卖方负担的税费 =卖方实际得到的价格 正常成交价格-正常成交价格×2%=90 正常成交价格=90÷(1-2%)=91.84万元
房地产状况调整的内容(1)区位修正:主要包括交通状 况、繁华程度、公共设施完备程度、临街状况、楼层、 朝向等。
(2)权益修正:土地使用权年限、城市规划限制条件等 (3)实物状况修正:土地—面积大小、形状、基础设施完
备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况 建筑物 ---新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面 布置、工程质量等 修正比率的方法主要是指以待估房地产的状况为基础,将 比较实例的状况逐项与基准作比较并打上对比分。
交易日期调整的方法:
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为:
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价 格。
可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格
பைடு நூலகம்
或者
可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100=在估价时
点时的价格
修正系数=1+T%或(100+T)/100
类似房地产:包括区位、权益和实物三个方面 应相同或相近
地段相近(或类似地区):在同一街区(同一 供需圈)或土地利用类型相同或相似
权益相同:同为所有权或使用权
结构相似:同是高层并且都是砼结构,在大类 结构相同的情况下,最好还要小类相同,如同 为砖木一等。
用途相同:同是住宅或写字楼或商场
理论依据
房地产状况调整的思路和方法
房地产状况调整的思路是:首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响 的房地产状况各方面的因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方 面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的 状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状 况进行逐项比较,找出它们之间的差异所造成的价格差异程度;最后 根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。
时间不宜超过2年。
三、可比实例成交价格的处理
1、建立价格比较修正的基础
统一货币单位 统一付款方式 统一采用单价 统一面积内涵 统一面积单位
2、房地产交易情况修正
交易情况修正的含义: 可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是 不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是 客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格 是不正常的,则应将其调整为正常的,如此才 能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交 价格进行的调整,称为交易情况修正。
3、房地产交易日期调整
交易日期调整含义—时间差异修正
将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格,如此才 能将其作为估价对象的价格。对比较实例的交易日期进行修正,其 实是要对房地产的销售价格予以调整,以反映随着时间变化房地产 市场价格行情的涨跌情况。
修正系数=估价时点的价格指数/交易日期的价格指数(一般用物价指 数,最适宜采用房地产价格指数)
造成成交价格偏差的因素:
交易行为中的个别情况不易实现完全的公平竞争的市场,容 易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种:
(1)有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易, 如亲朋好友;
(2)急于出售或急于购买的交易; (3)有特别动机或偏好的房地产交易; (4)交易双方信息不对称; (5)特殊方式的交易:拍卖、招标、哄抬或抛售等; (6) 交易税费非正常负担的交易; 正常成交额-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的房款 正常成交额+应由买方负担的税费=买方实际付出的房款 (7) 相邻房地产的合并交易; (8) 受债权债务关系影响的交易; (9)其他特殊的交易情形,如政府面向特殊住房消费主体售
具体包括以下步骤:
(1) 收集交易实例 (2) 选取比准实例 (3) 建立价格比较修正的基础 (4) 交易情况修正 (5) 交易日期修正 (6) 房地产状况修正 (7) 综合求取比准价格
二、可比实例的搜集与选取
1、搜集交易实例
运用市场法的基础和前提条件 搜集交易实例通常渠道有: (1)上网查询各地房地产交易网站案例; (2) 征得各区土地、房产管理部门配合,上门采集资料; (3) 取得物业管理部门配合,核实不可售公房等交易底稿; (4) 走访工商行政主管部门,查阅非居住用房的合法性; (5) 通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格。 (6) 通过深入现场,直接调查交易当事人了解多方面信息; (7) 市场调查,到房产公司、售楼处、房展会了解情况。 (8) 查阅各种报刊有关房地产交易的消息; (9) 同行之间互相提供信息资料;
2、市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下3个条件: (1)有足够的交易实例,能满足比较、分析的需要
。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例
不少于3个最终可以选定为比较实例。 (2) 比较实例与估价对象具有替代性。 (3) 资料要可靠。 不适应用于: (1) 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区
(10)其他途径。
2、选择比较实例房地产
(1)类似房地产:地区相同、用途相同、结构相同、权 利性质相同(出让方式)。
(2)可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 (3)交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争
、信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。 (4)交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长
房地产估价方法——市场法
李兵 王敏 夏寒光
一、市场比较法基本原理 二、可比实例的搜集与选取 三、可比实例成交价格的处理 四、比准价格的综合估算与求取 五、市场法估价总结与应用实例
一、市场法的基本原理
1 、市场比较法及其理论依据 市场比较法:又称市场法、交易实例比较法 、买卖实例比较法、市场资料比较法等。 指将估价对象与估价时点的近期有过交易 的类似房地产加以比较,对这些类似房地 产的成交价格做适当的修正,以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。
出的解困房、廉价房等。
交易情况修正的方法
交易情况修正的方法,主要有百分率法和差额法。 ①采用百分率法进行 交易情况修正的一般公式为: 可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格
假设比准实例成交价格比市场价格高低的百分率为±s% ,则有 交易情况修正系数=1/(1±s%); ②采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:
平均数法
①. 简单算术平均数法
②. 加权算术平均数法
中位数法
众数法
3、比准价格综合估算方法的选用判断
对于同一个案例,使用不同的综合估算方法,其结果通常是 不同的。即是说,采用平均数法、中位数法或者众数法, 对估价结果的影响是不同的。即使采用平均数法,具体是 采用简单算术平均数法,还是加权算术平均数法,以及加 权算术平均数法中采用不同的权重,其最终估价结果也是 不同的。
房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。 定基指数是以某一时点为基期建立的。环比指数通常基期不固定,通
常以上个统计时点为基期。基期价格指数通常定义为1,具体案例 如下:
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4、 房地产状况调整
房地产状况调整的含义
房地产状况是影响房地产价格的一个重要因素,因此,如 可比实例房地产与估价对象房地产本身有差异,则在进 行了交易情况和交易日期修正后,还应房地产状况的修 正。进行房地产状况调整,是将可比实例在其房地产状 况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格。
[解] 房地产状况修正系数: 100/102 × 97/100= 0.95
房地产状况调整应注意的问题
(1) 可比实例的房地产状况,无论是区位状况、权益状况还 是实物状况,都应是成交价格所对应或反映的房地产状况, 而不是在估价时点或其他时候的状况。
(2) 由于不同使用性质的房地产,影响其价格的区位和实物 因素不同,即使某些因素相同,但其对价格的影响程度也不 一定相同。因此,在进行区位状况和实物状况的比较、调整
修正比率=
100
× (100 + R2)
(100 + R1)
100
例1:在采用直接比较法进行房地产状况修正中,判定某可比实例的房地
产状况修正系数为0.98,其依据是(D )
A.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅 度为2%
B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅 度为2%
市场比较法应用举例 参见p86
比准价格A 比准价格B 比准价格C
最 终 比 准 价 格 综合
谢谢观赏!!!
修正方法:
1)直接比较修正
----以估价对象的房地产状况为基准(为100),将可比实例的房地 产状况与它逐项比较打分,然后将所得的分数转化为修正价格的比率 。
修正比率=100/(100 + R)或1/(1+R%)
2)间接比较修正
----先将可比实例状况修正为一个标准的房地产状况,以此标准的房 地产状况为基准,估价对象的房地产状况与之比较得到修正价格的比 率。
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