房地产资产证券化系列购房尾款ABS

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房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS

2017-03-23

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导读????2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。房地产行业ABS 产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS ）正式出炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS 产品。购房尾款ABS 目?录

????1.????2.????3.????4.????1.????2.????3.????4.????5.三、与房地产企业相关的应收账款类ABS 模式拓展

一、购房尾款ABS 概述

1定义

????????购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银

行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。

购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。

2发行购房尾款ABS的意义

2.1减轻回款压力

只

6个

发行主体所有公司制法人不限，符合国家政策的融资主体均可，包

括国民所有制企业、事业单位及其他融资

主体

融资主体发行人原始权益人

信用基础公司信用资产信用/资产信用、主体信用

法律关系债权债务基础资产真实出售、风险（破产）隔离

产品类型单层设计结构化设计：内、外增信措施

信息披露披露发行人财务信息一般原始权益人，不披露财务信息；特殊

原始权益人，披露财务信息

除上述基础区别外，上海证券交易所关于《试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》最新规定房地产企业发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标，首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别。无主体评级的房地产企业未来发债将受到影响，在有主体评级的企业中，分类监管考核实施“基础+综合”指标两个门槛。短时间内，基础条件较差的企业将更加难以发债，而目前未有明确限制房地产企业发行资产支持证券的监管限制，产品发行通道依然畅通。

2.3优化财务状况，改变商业模式

构。同时3

3.1

3.2

4

4.1.

商业按在办理按揭贷款中常见的法律风险有：

1.首付贷问题

????????购房人在正常购买商品房中申请商业按揭贷款或住房公积金贷款时，需要满足首付比例、自有资金来源，贷款担保等一系列要求。如果购房人不能满足首付比例要求则无法办理按揭贷款。

为了促成交易，快速去化，在楼市低迷的时期，房地产企业联合金融机构为购房者提供首付贷。但首付比例及首付资金真实性是个人住房贷款中用来审核申请人偿债能力的重要指标，如果没有实际购房能力的个人通过申请首付贷来补充自有资金的不足，从银行套取购房贷款，购房者除了要承担个人住房贷款的还款压力同时也要承担首付贷款的本息偿付压力，将会使购房者的违约风险加大。

同时，提供首付贷产品的公司涉及范围不仅包括房地产企业自营小贷公司、地产中介自营小贷公司，还包括P2P平台或众筹平台等风险性较高的行业及通道，由此更加大购房人后续还款压力。虽然银行的按揭贷款已经一次性支付给开发商，但银行并不是基础交易即商品房买卖合同的当事人，购房人才是与房地产企业签署商品房买卖合同并承担支付购房尾款付款义务的债务人。但需注意，一旦购房人无法按时履行按揭贷款的本息偿付义务，将导致银行或住房公积金中心解除按揭贷款合同。另外，首付贷产品自诞生以来就一直被业内人士担心是否涉嫌骗贷，而根据最新银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，使用首付贷资金申请个人住房贷款的行为易会被银行直接认定为骗贷行为，银行将拒绝发放贷款。购房人、房地产企业、银行会面临涉诉风险。

上述情况一旦发生，将影响购房人与房地产企业的商品房买卖合同的正常履行，终将影响基础资产

2.

中，

改。

4.2

1.

一

术,

售制度有关问题的通知》也规定,“各地要完善商品住房买卖合同示范文本,积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。”基于上述要求,房地产企业与购房人签订购房合同后将办理网签备案手续,备案程序并非购房合同生效的要件,对应收账款债权法律关系的设立并无影响，但实践操作中却可以避免一房二卖情况的发生,因此通常要求入池资产的相关商品房买卖合同均已办理网签备

案手续。

2.退房问题

房地产企业在商品房销售过程中由于过度承诺问题，后续建设过程中设计更改等问题容易引发购房人要求房地产开发企业承担相应的违约责任，进而引发退房纠纷。尤其对以分期付款方式产生的购房尾款影响尤为重大。因此一旦有此类情况发生，该基础资产应被及时剔除至基础资产池之外，并要求房地产企业及时补充合格资产入池。

二、购房尾款ABS的法律实务操作

1基础资产的入池标准及赎回

1.1定义

????????《汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划说明书》中对购房尾款ABS的基础资产的定义为“基础资产清单所列的由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的、原始权益人依据购房合同自基准日（含该日）起对购房人享有的应收账款和其他权利。为避免歧义，基础资产应包括初始基础资产及新增基础资产。”

?需要

以实1.2

（1

（2

（3

（4）原始权益人（房地产企业）合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权；

（5）基础资产可以进行合法有效的转让，且无需取得委托人或其他第三方的同意；

（6）购房人在商品房买卖合同中不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；

（7）基础资产不涉及诉讼、仲裁、执行、破产程序或被强制执行司法程序。

1.3不合格资产的赎回