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公司的业绩概况
(结合国际和国家经济形势、行业状况、企业最 近三年的经济发展形势)
营业收入409.92 488.81 507.14 72.8 净利润 72.8 31.3 净利润46.40 63.30 总股本 总资产
简称 万科A 金地 招商地产
(亿股)
110 44.7
主营收 (亿元) 入(亿元) 507.1 195.9
2008 2009 2010 2011
坚持稳健的发展策略，良好的资金状况有助于公司在 各种市场情况下确保经营安全。所以预测营业收入净 利率在可实现范围之内。 房地产政策紧缩，预测期总资产周转率 23.52%~31.14%高于2010年，合理。
2011 年5 月9 日本次A 股股票期权激励计划股 权期权授予登记完成。A 股股票期权激励计划 作为以权益结算的股份支付安排，因此2011年 股东权益会有所增加，而营业收入也有所增加 ，权益乘数预测值1.05略高于2010年的1.04，因 此也较为合理。
负债融资
企业自行筹划安 排
应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款
2011年自发性商业融资预测值
单位：万元
应付账款
预收帐款 应付职工薪酬 应交税费
其他应付款
1873546.1
7000000
160000
173477.97
Biblioteka Baidu
1201368.94
自行筹划部分=3157015.75-12823915.52=15980931.27
取流动负债比率四年均值0.743，短期借款/ 流动负债总额四年均值3.07%，预测期短期 借款额为36.45亿元。
非流动负债
在公司经营规模扩大的背景下，杠杆比率有小幅提 升。2011 年受政策影响公司销售增速可能下降，而 现有经营规模使公司面临较大资本支出，在股权融 资无法实现的背景下，公司的实际负债水平可能继 续上升 万科08-10年负债情况统计 单位：万元 年度 2008年 2009年 2010年 非流动负债 1586430.83 3414176.25 3140056.06 即使按照2010年的非流动负债水平，也可达到314 亿
万科财务规划 与预测
小组成员：赵芮 沈昊宇 朱威威
摘要
以什么为对象
运用了什么方法 进行了怎样的分析
得出了什么结论
发现的问题及建议
公司经营业绩与增长目标
1.1公司的业绩概况
1.2经营规划对营业收入增长的影响
（是否预测到了可能风险并且采取了措施）
1.3融资能力对营业收入增长的约束
（融资能力的限制制约了资产的增长，而资 产的增长的限制有制约了营业收入增长率）
4. 融资能力对营业收入增长的影响
股权融资 能力
外部融资 需求量 315.70亿
营业收入 增长率
债务融资 能力
预期是否 合理
股权融资能力分析
06-10年，完成两次股权融资 06年，非公开发行A股，42亿 07年，公开发行A股，100亿 09年，112亿元的增发方案
∙一般来说，对于预期收益较高，能够承担较高的融资 成本，而且经营风险较大，要求融资的风险较低的企 业倾向于选择股票融资方式 ∙房地产市场调控措施之一，中国证券监督管理委员会 10年暂停审批中资房地产开发商的所有融资计划。 ∙没有新的股权融资计划提出，万科在2011 年不会进行 股权融资
1、初步预测 2、分解预测
（营业收入净利率、总 资产周转率、权益乘数）
3、权衡
融资结构的分解预测与权衡
权益融资 债务融资
•1.各类资产投资计划 •2、股利分配与利润留 存
•3、融资需求
公司贯彻“不囤地、不捂盘”的快速周 转策略，进一步提升运营效率。现有项 目 预 计 开 工 免 检 1329 万 平 方 米 ， 比 2010 年增加 6%；另一方面，公司也将 适当加快竣工进度，尽快实现收入确认 ，以应对预收账款规模不断增加的情况 。预计2011年项目竣工面积729万平方 米，比2010年增加65%。
根据近三年万科年报信息来看，万科多次提 出股权融资计划，这也反应了万科公司确实存在 比较大的资金需求。但是近些年，房地产企业在 资本市场的融资受到限制，要经过证监会和国土 资源部的批准，因此在目前市场环境下，地产企 业的股票融资难度较大。但即使如此，如果万科 融资遇阻，对公司资金链影响也并不是很大。万 科公司将积极开拓其他融资渠道，包括信托融资 ，境外融资，银行借款等，从而满足较大的资金 需求。
债务融资能力分析
万科公司资金周转状况良好，且没有坏账记录， 企业形象维持很好，信用级较高，较容易获得短 期融资。
房地产公司的规模膨胀迅速，仅靠短期融资能力 很难支撑进一步发展。 还需依靠利率较高的长期负债进行融资对经营进 行支撑。
短期借款
万科2007-2010年短期借款占流动负债比 例
2007 短期借款/流 动负债总额 2.27% 2008 7.13% 2009 1.75% 2010 1.14%
方法：平均值预测法 具体预测值： 净利润：937535.91万元 股利分红：100222.59万元 利润留存：937535.91100222.59=837313.32万元 留存收益=盈余公积+未分配利润 = 1058770.63+1595467.35=2654237.98万 元
公司自身业务 带来的商业性 融资
此外，公司拟与华润集团有限公司及其关联公司 展开合作，金额不超过人民币44.2亿元。
因此，通过债务融资可以满足万科2011外部融资 需求。可以实现预期营业收入增长率
5.营业收入增长与融资能力的权衡与协调
ROE及其分解预测
营 业 收 入 净 利 总资产周转率 权益乘数 净资产收益率 率 11.32% 34.38% 1.103958 12.65% 13.15% 17.43% 13.97%～ 19.53%. 35.52% 23.52% 23.52%~31.14 % 1.066572 1.042227 1.05 14.26% 16.47% 14.46%~16.50%
2156.4 728.2
17.2
598.2
137.8
24.8
预期净资产收益 率及其影响因素 分 析
2.1 营业收入增长预测
1、预测营业收入
（1）回归法
（2）产品结构分析法预测
（房地产、物业管理、其他业务） 2、预测营业收入增长率与可持续增长率 的比较
（实际增长率不超过可持续增长率的 4~6倍）
ROE预测及决定因素的权衡