2019年昆明房地产市场调研及项目可行性报告_53p_案例研究分析

西市区：昆明的传统工业区， 发展较为落后，但随着房地 产规划式开发的进程，西市 区的两个板块西山区板块和 高新板块都有大量新项目浮 出
西市 区
北市区
中心区
东市区
南市区
东市区：东市区随着大量工 业园区的开发以及随着昆明 行政中心迁移带动各大星级 酒店及5A写字楼、高级商业 的聚集，逐渐成为昆明城市 新中心。
三环的“圈层”效应
城市的环路犹如一个圈子，形成很 明显的分界，产生强烈的“圈内”和 “圈外”的感觉。 “一环内”和“三 环外”，天壤之别。
昆明楼市一环板块的价值已经体现 ，主要为旧城改造、城中村改造。二 环板块的价值正在朝着以前一环的价 值靠拢。
而三环板块的重要价值之一在于， 内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富 民等郊县，形成圈层效应。
金计提标准也相应调整。
《北京市商品房预售资金监督
北京市住建委昨日发文宣布，北京市住建委昨日发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见
05
管理办法》（征求意见稿）
2019-04-20
稿），拟在建设过程中，为开发商提取预付款增加2次，同时资金监管不再涉及经济适用房项目。
23日，从昆明市住房公积金管理中心了解到，根据建设部、财政部、中国人民银行建金管〔2019〕5号文
2 PART
昆明城市概况/城市功能片区
二环路内 形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功 能集中区域
北市区—发展引导区 昆明北部城市教育、文化、 商务的副中心和城市向北 的对外交通枢纽，烟草、 光机电产业以及中高级住 宅区集中的区域
西市区--发展优化区 形成以传统工业结构优化、 高新技术产业、旅游度假、 生活居住功能为主综合功 能地区
海口新城
晋宁新城 南北向发展主轴
云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明
将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖——滇池、四片— —安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆 明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文 景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、 可持续发展的高原湖滨特色生态城市。
政策要点
政策评析
这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调
准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日中国央
行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调
01
《下调存款类金融机构人民 币存款准备金率0.5个百分点 》——2019年05月12日 中国
人民银行
中国人民银行决定，从2019年5月18日起 ，下调存款类金融机构人民币存款准备金
定，将对今年昆明市住房公积金缴存工资 分二、三线城市上调公积金贷款额度，且上调幅度在15%至
02
《昆明市住房公积金缴存管 理实施细则》
基数上、下限进行调整。今年起，单位职 25%之间的消息，还是让对数字斤斤计较的刚需群体大为欢呼
工缴存住房公积金的工资基数上限为
。
10410元缴存工资基数下限分别为：一类
们提取公积金和公积金贷款的需求
2 PART
昆明二手别墅、商业、非住宅房产交易税费大幅提升
个人所得税
2019年以前 按照成交价的 1%来征收
个税缴纳标准为成交价全额的1%或差额的20%， 即不满5年的非住宅个税按成交价全额的1%征收， 满5年的非住宅按有原始发票的（契税发票、不动产 说明书等一系列）的按照成交价与原房价差额的 20% 征收。
规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明 -玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝
为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级 城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级 结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。
中心区新增190平方公里 核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区, 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展
2019年6月昆明房地产市场调研小结
一、昆明楼市概况 二、房产政策解读 三、本土营销案例 四、经典项目借鉴 五、项目发展方向构想
一、昆明楼市概况
1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读
1 PART 城市规划
昆明城市总体规划（2019-2020）
嵩明
主 东西向发展主轴 城
安宁
空港经济区 宜良
区位 房价（2019年“451”格局） 房价（2019年“67915”格局）
三环外区 ——
域
二环至三 环区域 奔“四，3000元-4000元/平 （二环外） 方米
一环至二 4000元-5000元/平方米 环区域
一环内 6500元-10000元/平方米
逼近6000元 /平方米 7000-10000元/平方米 9000-13000元/平方米
二、房产政策解读
1、国家宏观政策 2、昆明本土政策
1 PART
国家宏观政策
抑制投资投机
落实保障性住房
国八条限购政策
宏观调控
完善首套房优惠政策
差别化信贷政策
保证住房刚性需求
1 PART
国家宏观政策
二、房产政策解读
1、国家宏观政策 2、昆明本土政策
2 PART 昆明2019最新房产政策
序号 01
仪表、旅游服务为主要产业的工业城。 规划人口60万人，用地60平方公里。
北城——即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形
成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划人口220万人，用地220平方公里。
空港经济区——
航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、 西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。
昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二 环所分的三个区间形成的。
昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成 为价格标杆，重塑2019年“67915”格局，仅仅 用了五年。
15000-20000元/平方米
2 PART 昆明楼市板块分布解读
3北片区（五华区） 别墅9000-22000元/平米 住宅6600-12000元/平米
市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的 昆明商业由单中心向多中心转变，并形
社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，
成多个组团式的区域商业中心，商业区
依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来
轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。 域化发展初步成型。
区为950元/月，二类区为845元/月。据了
再看昆明今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限
解，此次住房公积金缴存基数上、下限调 整的执行期间为2019年1月1日至2019年12
月31日。
进行调整这件事。毋庸置疑，住房公积金制度是一项惠民政策 ，重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求，政策的 调整主要是基于这部分人群的实际购房困难，最大限度满足他
2019年1月1日至2019年12月31日。
根据2019年国家及地方政策出台的调控政策，未来中国房地产的调控手段可能从限购、 限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变，控制房价上 涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。
2 PART 昆明房地产重点政策解读
序号
标题
5 5呈贡新城板块：
别墅14000-22000元/平米 住宅5000-7000元/平米
7 其中晋宁新城也有少量楼盘 昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明 环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。 由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射 到3大新城以及安宁。
立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2019年4月10日起施行。
04
《金融企业准备金计提管理办 法》
2019-04-17
4月17日，财政部下发《金融企业准备金计提管理办法》，明确自今年7月1日起实施金融企业动态拨备管 理，将金融企业从净利润中提取的一般准备比例由此前的1%提高至1.5%，金融企业信贷资产的风险准备
西市 区
北市区
中心区
东市区
南市区
东市区—发展促进区 形成城市东部的铁路、公路对 外交通的枢纽，以现代工业、 主题公园及住宅建设为主，是 绿色生态屏障
南市区—发展限制区 形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等 各种功能集中的地区
2 PART
昆明楼盘板块分布/板块住宅及商业
北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北 城市经济和房地产的快速发展加快推动
1西片区（西山区）
3
别墅18000-40000元/平米
住宅7000-10000元/平米
44
1 2
6
6安宁板块 别墅14000-20000元/平米 住宅3000-6000元/平米
4东片区（盘龙区） 别墅20000-30000元/平米 住宅8000-10000元/平米
2南片区（官渡区） 别墅18000-20000元/平米 住宅7000-9000元/平米
草案起草，并于本年底前上交国务院法制办。这意味着住房保障终于即将有法可依。
4月9日下午，北京市西城区车公庄西路的世纪国建宾馆里，聚集了数位房地产专家，就住房公积金管理的 相关问题展开了讨论。意味着《住房公积金管理条例》的第二次修订，住建部已启动前期工作。《条例》 修订工作争取在2019年6月前完成，并上报国务院法制办。修订内容主要包括三个方面：一是住房公积金 的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管的制度化约束。其中，公积金贷款支持保
1 PART
城市规划——“一湖四片”+航空港规则
东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为
特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。 规划人口95万人，用地100平方公里。
南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万
人，用地80平方公里。
西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子
06
《昆明市住房公积金缴存管理Baidu Nhomakorabea实施细则》
2019-04-24
件精神及《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》的规定，将对今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、 下限进行调整。今年起，单位职工缴存住房公积金的工资基数上限为10410元；缴存工资基数下限分别为 ：一类区为950元/月，二类区为845元/月。据了解，此次住房公积金缴存基数上、下限调整的执行期间为
4月23日，从昆明市住房公积金管理中心 三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。在此背景下，中央相
了解到，根据建设部、财政部、中国人民 关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度
银行建金管〔2019〕5号文件精神及《昆 正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。因此，虽然在北
明市住房公积金缴存管理实施细则》的规 京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动，但此次部
未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城） 西城 + 一 航 空 港 ， 建 设 现代新昆明市区 。 总 规 划 用 地 面 积 490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新 城为大昆明市区启动区。
主城
空港 经济区
东城
南城
一、昆明楼市概况
1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读
中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。 随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发 展，中心区将始终引领昆明商业的发展
南市区：区域成熟较早，地块较大，包括 滇池板块，官南板块及东南板块，目前各 个板块都有多个商业项目在进行运作
2 PART 昆明楼市中的三环 “圈层效应”效应
障房建设的试点将继续扩大。
《关于办理申请人民法院强制
昨日，最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》
03
执行国有土地上房屋征收补偿 2019-04-10 ，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确
决定案件若干问题的规定》
02
标题 《关于印发国务院2019年立法
工作计划的通知》
《住房公积金管理条例》二次 修订
时间 2019-04-09
2019-04-10
内容
近日国务院下发了《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》，规定了三档总计190件相关法律规章 的起草、修改工作，《基本住房保障条例》位列第二档，权威人士透露，条例有望在今年10月前基本完成
率0.5个百分点。
存款准备金率。此次“降准”并不是为了挽救楼市泡沫，如果 政府现在还想挽救，要做的远远不止这些。
存款准备金率下调主要目的是缓解银行体系的流动性压
力，避免信贷收缩影响实体经济，流动性增加后，肯定会有部
分资金进入楼市。然而，此举对企业和个人信贷自然也是好消
息。
2019年4月，武汉、南昌、郑州、沈阳、山东滨州等二、