房地产项目前期策划案例PPT(共 83张)
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城市规划 确定东拓西进南控北跨的整体规划后，政府在各区规划建设16个城市综 合体，西客站便是其中的引擎之一，获得大量政策资金支持。
拆迁改造：伴随城市综合体的打造， 拆迁也在紧张的进行中，大量的拆迁户，会 选择购买品质更高的商品房。
外来人口：目前，济南暂住人口数量超过180万。济南降低了外来人口落户门槛： 本地居住两年，并缴纳一年以上养老保险，即可获得济南户口。这增强了对周 边地区的吸引力，刚性需求和潜在需求均增大，随着西客站，滨河新区等地区 的建设会吸引更多的外来人口形成持续的市场需求。
• 价格预测：今年将去化大量优质房源，土地市场虽然火爆，但建设的滞 后期，将会刺激明年的房价小幅升高，这波土地供应后，房价将会平稳 运行。
3、成本预测
• 楼面地价：6号地住宅：1470 7号地商服：2147元
二、项目研究
宏观环境
未来发展趋势
项目价值分析
提炼项目卖点
竞争性分析
差异化竞争
潜在客户群研究
寡头分析
第二名：西城投资 西城投资企业性质是城市运营商，属于一级 半政府，工作重点：城市配套，政府性工程 。
• 济南市场：11年末，济南市场异常低迷，但春节之后，慢慢回暖，消费者需 求与信心回归。政府城市规划：东拓西进，南控北跨
• 区域市场：西客站片区成为购房者的热土，绿地国际花都等盘的销售业绩可 窥一斑，受西客站通车等影响，西部开始崛起。槐荫区重点项目：十艺节； 张庄机场搬迁，西客站，107个重点项目 1500亿
东部新区：东部新区是以高新技术产业为主导的现代化新城区，规划城市综合 体4个，分别是奥体文博中心区、唐冶新区中心、汉峪总部经济区以及高 新外包会展区，围绕战略性新兴产业和现代服务业发展。
滨河新区：
西客站板块分析
片区定位：“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”
片区总体布局：“一站、两轴、三心、多组团”。“一站”是指西客 站；“两轴”是东西向的城市发展景观轴和腊山河生态景观轴，前 者将建成250米宽的具有交通功能的带状公园，后者则在拓宽至90 米宽的河道上打造迷人水景；“三心”是指商务中心、文化中心、 会展中心；“多组团”是指建设多个居住组团，规划居住人口35万 。
锁定目标客群
1、宏观环境分析
经济环境
宏观政策 多地公积金微调，利息，存款准备金降低 经济形式：全球经济持续低迷，中国经济增速明显下降，通胀问题基本
解决，住建部已开始酝酿经济刺激政策。
城市经济 09年济南GDP3350亿 全国第二十一名，人均GDP8860美元，12年将突 破一万，进入城市告诉发展阶段
2、项目价值分析
区 位
·产业分布： 西客站片区将形成以总部经济、金融、会展业为主导，以 商贸
价 休闲服务业为辅助，以房地产业为基础的新区。
值 ·街区价值
分
本项目由G006商业金融用地和G007居住用地组成，属郊区新城
析 建设中的一部分。
·自然：
生态环境优良；
项目西南侧紧邻一小公园。
项 ·交通资源：
目
靠近京沪高铁济南西站；
资
公交路线：
源 分 析
东临齐州路，南靠青岛路，西依齐鲁大道，北挨聊城路，其中 青岛路将与济南主干道北园大街相连。 ·外部配套资源：
3、竞争性分析
1.存量房竞争
选取同区位 同地段 同价格（单价总价）同类型的知名楼盘作为样本
结论：
主要客群均为刚需 主力户型集中在50——140，一二三室 近距离内主要竞争楼盘是外海中央花园，对刚需中的中高端客群吸引
房地产市场环境
一二三级市场结构以及规模
行业成熟度：除去万科，国内几大开发商均涉足济南市场，恒大，绿地，中海， 保利，产品丰富度也很高。
热点板块图
。
滨河新区
腊山区 党家庄
旧城区
东部 燕山
热点板块分析
西部新区：以高铁西客站、大学科技园为重点的城市标志性地区，打造高铁枢 纽和济南文化中心。
滨河新区：是城市北部的功能拓展区和新的城市发展带、景观旅游带、生活休 闲带，规划城市综合体4个，分别是滨河新区核心区、王舍人新东站地区 、华山片区以及泺口地区，成为“一城三区”中北部新区的城市副中心。
可行性研究
项目研究
产品方案
市场定位、客户定位、市场定位
Hale Waihona Puke Baidu
价格定位开发周期销售周期
经济分析
结构指南
推广方案
一、可行性研究
• 市场分析 • 市场预测 • 成本预测
1、市场分析
• 宏观市场：11年政府宏观调控打击了投资，投机也误伤了刚需，12年刚需力 量爆发，支撑起了市场； 1996年前建的房子，户型，景观都已严重落后，改善型住房需求大。政策方面 ，国家在控制房价后，还是要依靠房地产拉动国民经济
西客站板块图
板块定位
西客站承接了高铁带来的京津冀经济 圈和长三角经济圈产业转移的众多资 源，是环处渤海经济圈的龙头位置， 再考虑到这里形成的政策洼地，西客 站必将借势而上，形成齐鲁门户，指 日可待。可济南“一城三区”的城市 规划，必然不会让西客站一枝独秀。 会面临来自其他区的强势压力，西客 站板块内部诸开发商区政府要连横合 纵。
力大 远距离内，阳光100竞争力强，主要优势是区位优势和成熟配套 绿地泉景园主要特点是价格优势，价格低
2.潜在供应量竞争——举例
主要采集了西客站片区大宗成交土地
结论：根据土地成交时间，这些楼盘属同期竞 争者，体量巨大。
西客站寡头分析
第一大佬：绿地集团 2011年布局济南，五盘联发，耀动泉城。
绿地新里卢浮公馆—60万平米海派艺术社区 绿地普利中心—300米超高层 绿地国际花都—160万国际生态大盘 绿地滨河国际城—700万平米济南第一大盘 2012年 绿地缤纷城 40万平 以及4月份在西客站片区所拿7块地， 共计面积：200亩，建面：60万平 分析：绿地是济南最吸引眼球的开发商，其品牌效应巨大，市场号召 力强劲。
• 结论：形势严峻，机会偏多
2、市场预测
• 需求预测：十二五规划提到每年将有1400万城市化人口；旧城改造与保 值增值需求；济南，和全国情况基本一致，在旧城改造方面需求更大； 贷款利率降低，公积金门槛降低 需求增长
• 供给预测：6163套公租房年底竣工并配租，“市场为主，保障为辅”; 土地市场：继一月和二月的零成交，34（5）月成交井喷，共住宅：237万 商服：39万平米。这四个月的成交量已超过去年半年成交量。
拆迁改造：伴随城市综合体的打造， 拆迁也在紧张的进行中，大量的拆迁户，会 选择购买品质更高的商品房。
外来人口：目前，济南暂住人口数量超过180万。济南降低了外来人口落户门槛： 本地居住两年，并缴纳一年以上养老保险，即可获得济南户口。这增强了对周 边地区的吸引力，刚性需求和潜在需求均增大，随着西客站，滨河新区等地区 的建设会吸引更多的外来人口形成持续的市场需求。
• 价格预测：今年将去化大量优质房源，土地市场虽然火爆，但建设的滞 后期，将会刺激明年的房价小幅升高，这波土地供应后，房价将会平稳 运行。
3、成本预测
• 楼面地价：6号地住宅：1470 7号地商服：2147元
二、项目研究
宏观环境
未来发展趋势
项目价值分析
提炼项目卖点
竞争性分析
差异化竞争
潜在客户群研究
寡头分析
第二名：西城投资 西城投资企业性质是城市运营商，属于一级 半政府，工作重点：城市配套，政府性工程 。
• 济南市场：11年末，济南市场异常低迷，但春节之后，慢慢回暖，消费者需 求与信心回归。政府城市规划：东拓西进，南控北跨
• 区域市场：西客站片区成为购房者的热土，绿地国际花都等盘的销售业绩可 窥一斑，受西客站通车等影响，西部开始崛起。槐荫区重点项目：十艺节； 张庄机场搬迁，西客站，107个重点项目 1500亿
东部新区：东部新区是以高新技术产业为主导的现代化新城区，规划城市综合 体4个，分别是奥体文博中心区、唐冶新区中心、汉峪总部经济区以及高 新外包会展区，围绕战略性新兴产业和现代服务业发展。
滨河新区：
西客站板块分析
片区定位：“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”
片区总体布局：“一站、两轴、三心、多组团”。“一站”是指西客 站；“两轴”是东西向的城市发展景观轴和腊山河生态景观轴，前 者将建成250米宽的具有交通功能的带状公园，后者则在拓宽至90 米宽的河道上打造迷人水景；“三心”是指商务中心、文化中心、 会展中心；“多组团”是指建设多个居住组团，规划居住人口35万 。
锁定目标客群
1、宏观环境分析
经济环境
宏观政策 多地公积金微调，利息，存款准备金降低 经济形式：全球经济持续低迷，中国经济增速明显下降，通胀问题基本
解决，住建部已开始酝酿经济刺激政策。
城市经济 09年济南GDP3350亿 全国第二十一名，人均GDP8860美元，12年将突 破一万，进入城市告诉发展阶段
2、项目价值分析
区 位
·产业分布： 西客站片区将形成以总部经济、金融、会展业为主导，以 商贸
价 休闲服务业为辅助，以房地产业为基础的新区。
值 ·街区价值
分
本项目由G006商业金融用地和G007居住用地组成，属郊区新城
析 建设中的一部分。
·自然：
生态环境优良；
项目西南侧紧邻一小公园。
项 ·交通资源：
目
靠近京沪高铁济南西站；
资
公交路线：
源 分 析
东临齐州路，南靠青岛路，西依齐鲁大道，北挨聊城路，其中 青岛路将与济南主干道北园大街相连。 ·外部配套资源：
3、竞争性分析
1.存量房竞争
选取同区位 同地段 同价格（单价总价）同类型的知名楼盘作为样本
结论：
主要客群均为刚需 主力户型集中在50——140，一二三室 近距离内主要竞争楼盘是外海中央花园，对刚需中的中高端客群吸引
房地产市场环境
一二三级市场结构以及规模
行业成熟度：除去万科，国内几大开发商均涉足济南市场，恒大，绿地，中海， 保利，产品丰富度也很高。
热点板块图
。
滨河新区
腊山区 党家庄
旧城区
东部 燕山
热点板块分析
西部新区：以高铁西客站、大学科技园为重点的城市标志性地区，打造高铁枢 纽和济南文化中心。
滨河新区：是城市北部的功能拓展区和新的城市发展带、景观旅游带、生活休 闲带，规划城市综合体4个，分别是滨河新区核心区、王舍人新东站地区 、华山片区以及泺口地区，成为“一城三区”中北部新区的城市副中心。
可行性研究
项目研究
产品方案
市场定位、客户定位、市场定位
Hale Waihona Puke Baidu
价格定位开发周期销售周期
经济分析
结构指南
推广方案
一、可行性研究
• 市场分析 • 市场预测 • 成本预测
1、市场分析
• 宏观市场：11年政府宏观调控打击了投资，投机也误伤了刚需，12年刚需力 量爆发，支撑起了市场； 1996年前建的房子，户型，景观都已严重落后，改善型住房需求大。政策方面 ，国家在控制房价后，还是要依靠房地产拉动国民经济
西客站板块图
板块定位
西客站承接了高铁带来的京津冀经济 圈和长三角经济圈产业转移的众多资 源，是环处渤海经济圈的龙头位置， 再考虑到这里形成的政策洼地，西客 站必将借势而上，形成齐鲁门户，指 日可待。可济南“一城三区”的城市 规划，必然不会让西客站一枝独秀。 会面临来自其他区的强势压力，西客 站板块内部诸开发商区政府要连横合 纵。
力大 远距离内，阳光100竞争力强，主要优势是区位优势和成熟配套 绿地泉景园主要特点是价格优势，价格低
2.潜在供应量竞争——举例
主要采集了西客站片区大宗成交土地
结论：根据土地成交时间，这些楼盘属同期竞 争者，体量巨大。
西客站寡头分析
第一大佬：绿地集团 2011年布局济南，五盘联发，耀动泉城。
绿地新里卢浮公馆—60万平米海派艺术社区 绿地普利中心—300米超高层 绿地国际花都—160万国际生态大盘 绿地滨河国际城—700万平米济南第一大盘 2012年 绿地缤纷城 40万平 以及4月份在西客站片区所拿7块地， 共计面积：200亩，建面：60万平 分析：绿地是济南最吸引眼球的开发商，其品牌效应巨大，市场号召 力强劲。
• 结论：形势严峻，机会偏多
2、市场预测
• 需求预测：十二五规划提到每年将有1400万城市化人口；旧城改造与保 值增值需求；济南，和全国情况基本一致，在旧城改造方面需求更大； 贷款利率降低，公积金门槛降低 需求增长
• 供给预测：6163套公租房年底竣工并配租，“市场为主，保障为辅”; 土地市场：继一月和二月的零成交，34（5）月成交井喷，共住宅：237万 商服：39万平米。这四个月的成交量已超过去年半年成交量。