地产公司目标成本科目讲解

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建安费用
分业态： 序号 0 3 3.1 3.2 3.4 成本项目 总土地、开发、建安费用 建安费用 前期工程 产品类型—高层 地下室 主楼
3.5
3.2 3.6 3.7 3.8
住宅室内精装修
产品类型—地下车库 地下室 公共配套设施 园林景观工程 市政配套设施 关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工
产品 类型
利润贡献额 （签约口径）
P=E-B*C-I-J 万元 1,067 1,106 1,512 11,919
销售净 利率
Q=P/E % 12.23% 13.03% 16.03% 11.96%
超高层 高层 别墅 项目小 计
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建安费用
由利润率测算表倒推可售成本分摊表： 序号 成本项目 本期目标成本 可售业态可售单方指标（元/M2） 分摊标 总额 准说明 高层 商业 116,486 109,370 2,634 41,260 166 7,984 1,159 1,889 5,199
只计保温层和附加的工艺层，不包括基层和立面的装饰覆盖层。不包括屋 面构造中的保温层。
不包括装饰面层的基层。基层列入建筑工程。 不包括楼梯栏杆和扶手，可以包括底层住宅单位的栏杆。 大堂面积过小，且装饰档次较低的，可以不设此科目，相关费用计入“公 共部位装饰工程”科目。 指电梯厅、公共走道等部位。无电梯的建筑，其楼梯间的装饰由主包单位 施工，列入建筑工程科目。有电梯的建筑，电梯厅与消防楼梯间用防火门 相隔的，则电梯厅的装饰属于本科目，而消防楼梯间的装饰列入建筑工程； 电梯厅与楼梯间直接相连没有分隔的，则电梯厅和楼梯间的装饰同属于本 科目。（可以包括电梯轿箱装饰，也可以将此部分列入电梯工程）。 按主楼建筑面积分摊。 包括非中央空调的冷凝水管。 仅列入塔楼，不再拆分至其他部位。 仅列入塔楼，不再拆分至其他部位。 包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。 非中央空调的冷凝水管，列入给排水工程科目。
土地费用
一级科目 土地费用 1.1 1.2 土地出让金 土地契税及印花税 二级科目
1.3
1.4 1.5 1.6
过户手续费
土地登记发证费 地上地下设施、苗木迁移费 其它土地费用
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开发费用
一级科目 开发费用 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 前期费用 勘察设计费 报建费 基础设施配套费 非经营性公建配套费 工程咨询服务费 后期费用 其它开发费用 二级科目
3.4.14
大堂装饰工程
3.4.15
Baidu Nhomakorabea
公共部位装饰工程
3.4.16 3.4.17 3.4.18 3.4.19 3.4.20 3.4.21
白蚁防治工程 给排水工程 直饮水工程 中水系统工程 电气工程 通风、空调工程
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建安费用
3.3地上部分：
3.4.22 3.4.23 燃气工程 采暖工程 如果小区燃气管网造价比重不大，可以不再拆分出来，列入塔楼的燃气工 程科目，且不再拆分至裙楼相应科目。 如果小区采暖管网造价比重不大，可以不再拆分出来，列入塔楼的采暖工 程科目，且不再拆分至裙楼相应科目。 包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统。与设备动力有关的线缆和控制装 置，列入电气工程科目。公共部位的防排烟系统列入电气工程。包括消防 检测费用。 包括可视对讲系统、闭路电视、电子巡更、周界报警等。 包括裙楼部分和室外管线设备。 包括裙楼部分和室外管线设备。 包括裙楼部分和室外管线设备。 以楼层数量分摊造价。 区别于小区照明系统工程。 例如信报箱、太阳能工程、防雷检测服务等。
目标成本科目介绍
以科目定义来编制目标成本 以目标成本来指导招标工作
以定标结果来验证目标成本
集团成本管理中心
集团房地产开发项目成本科目表 序 一级科目 号 二级科目 三级科目 四级科目 说明
一级科目只有四大项：
土地费用、开发费用、建安费用、营建费用
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开发费用
易与建安费用混淆的科目： 2.2.1 2.3.3.4 2.3.6.5 2.4 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.5 基础设施配套费 工程保险费 建设监理费 造价咨询费 试验检测费 地质勘察费 新型墙体材料保证金 燃气设计
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3.4.2
3.4.3
非桩基础 沉降观测服务
3.4.4
3.4.5
3.4.6 3.4.7 3.4.8 3.4.9 3.4.10
建筑工程
防水工程 防火门工程 入户门工程 其他门工程 外立面门窗工程
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建安费用
3.3地上部分：
3.4.11 3.4.12 3.4.13 保温工程 外立面装饰工程 栏杆工程
3.1.4
场地土方工程
3.1.5
临时设施
3.1.6 3.1.7
临时道路 临时围墙
3.1.8
其它前期工程
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建安费用
3.2地下部分：
3.2.1 地基处理 因岩土软弱或空洞，必须加固或挤密以满足承载力要求所采取措施而发生的费用， 包括换填。属于地下室科目的部分，通过计算最底层地下室面积扣除地上建筑水 平投影面积之后，与地上建筑水平投影面积之比例进行分摊。 包括桩基础的检测费用。不包括桩承台施工费用；截桩费用如果包含在主包工程 合同中，则不再拆分。服务于地下室的桩，列入此科目；服务于地上主楼的桩 （即地上主楼水平投影面积覆盖的桩位）列入地上主楼“桩基础科目”。 包括为便于土方施工而采取的降水工作费用。不包括基坑与地下室外墙之间缝隙 的回填工作，此部分费用计入地下室建筑工程。如果基坑土方工程合同中包括了 “场地土方工程”内容，应拆分出不同科目。 包括基坑方案的评审费用和独立的第三方基坑监测费用。支护工程与基坑无关的、 比如为山体边坡支护的，应列入相应的支护工程服务对象的成本科目中去。（举 例：山体边坡支护是为修建永久性道路服务的，应列入道路工程） 包括承台施工（含土方）或筏板、砼结构、砌体、抹灰、金属（比如楼梯扶手）、 电梯厅装饰、所有功能管理用房的装饰。包括地下室顶板的造价。截桩费用因为 总额不大，如果列入了桩基础工程合同，则不再拆分至地下室科目。电梯厅装饰 如果列入了专门的装饰工程合同（比如与上盖建筑公共部位装饰合并为一个合同 时），则应将此部分拆分出来。 包括供应和安装。如果当地政策规定，人防工程以项目总建筑面积收取建设单位 固定标准的费用，则此笔费用也列入此科目，而不列入“开发费用”科目。
建安费用
先看利润率测算表：
可售单方 开发成本
B=B1+B2+ B3 元/m2 5,763 5,472 11,344 销售情况 销售面 积 C m2 10,000 10,000 5,000 销售均 价 D=E*1000 0/C 元/m2 7,831 7,664 17,200 销售签约 金额 E 万元 8,727 8,490 9,437 99,632 费用小计 I 万元 856 823 780 税金小计 J 万元 1,283 1,501 2,494
建安费用
3.1前期费用：
3.1.1 3.1.2 3.1.3 临时供水 临时排水 临时供电 临时供水管线的报装、接驳费用，包括道路局部开挖和恢复。自行抽取地下水所发生的费 用属于本科目。 临时排水管线的埋设、接驳，临时排水沟的修建，以及向市政管理部门交纳的排放费用。 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设等费用。为本工程临时租赁的发电 机组，其费用属于本科目。主包工程合同中如含有施工单位提供的发电机组，则不需要再 拆分出来。 为调整场地标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，区 别于“地下室工程”中的“基坑土方工程”。对于坡地工程产生的大面积土方平衡工作， 只要不涉及地下室工程的土方，即属于本科目。土方工程合同包括地下室工程土方的，应 拆分出不同的科目。 初次建造、购置的为业主工程管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。利用现 有建筑物进行装饰作为办公场所的，装饰费用属于本科目。本科目不包括办公设备和电器。 为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、 道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。如有红线之外与市政道路接驳 的部分，亦属于本科目。主包工程合同中如含有临时道路项目，不需要拆分出来。 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。主包工程合同中如 含有临时围墙项目，不需要拆分出来。 包括项目开工前的场地看护费用以及形象规范费用等。
3.2.2
桩基础
3.2.3
基坑土方工程
3.2.4
基坑支护工程
3.2.5
建筑工程
3.2.6
人防门工程
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建安费用
3.2地下部分：
3.2.7 3.2.8 3.2.9 3.2.10 3.2.11 3.2.12 防水工程 防火门工程 普通门窗工程 地坪处理工程 交通标志工程 白蚁防治工程 给排水工程 只计防水层费用，防水层之基层和保护层费用计入建筑工程。防水工程列入主 包工程的，需要拆分出来。 包括钢质、木质、卷帘防火门。 功能管理用房所需的金属或木质门和窗。 指地下室地面在完成面之上再施加一层高强度砼或砂浆、或环氧树脂油漆，以 增强地面耐磨性能的工作。 由专业公司实施的交通标线、标牌、减速带、防撞杆等项目。如果室外道路交 通标线金额不大，则不再拆分至小区交通标志工程。 按地下室面积分摊。 不包括消防喷淋系统。设置于地下室的给排水管道和设备，如果是服务于上盖 建筑的，则应将此部分造价拆分至上盖建筑的相应科目。给水管道与室外小区 给水管网的划分以建筑物外墙（有地下室的，以地下室外墙为准）一米为界； 排水管道与室外小区排水工程划分以排水管道出建筑物室外第一个井为界，井 属于由小区排水工程范围。 包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。电气工程与变配 电工程的划分见变配电工程科目说明。 包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统、防排烟系统。与设备动力有关的线缆 和控制装置，列入电气工程科目。包括消防检测费用。 不包括小区管网工程。 包括岗亭。
3.2.13
3.2.14 3.2.15 3.2.16 3.2.17 3.2.18
电气工程 消防工程 采暖工程 停车场管理系统 其它工程
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建安费用
3.3地上部分：
3.4.1 地基处理 桩基础 因岩土软弱或空洞，必须加固或挤密以满足承载力要求所采取措施而发生的费用，包 括换填。属于主楼科目的部分，通过计算最底层地下室面积扣除地上建筑水平投影面 积之后，与地上建筑水平投影面积之比例进行分摊。 包括桩基础的检测费用。不包括桩承台施工费用；截桩费用如果包含在主包工程合同 中，则不再拆分。服务于地下室的桩，列入地下室相应科目；服务于地上主楼的桩 （即地上主楼水平投影面积覆盖的桩位）列入此科目。 包括独立柱基、条基、筏板等非桩形式的各种基础。以地下室底板作为筏板的，筏板 计入地下室工程，不再计入本科目；以独立筏板做基础的，标高－0.30m以下全部计 入本科目。采用其他非桩基础形式的，标高－0.30m以下全部计入本科目。在编制主 包合同工程量清单时，应注意将非桩的基础工程和上盖工程区分开来，并从主包工程 合同中拆分出此科目。包括非桩基础施工时产生的土方开挖及回填项目。 不包括防水、保温、外立面装饰。包括屋顶砼或钢质结构造型。下设裙楼的，最顶层 裙楼的顶板造价列入裙楼相应科目。包括外立面变形缝。 只计防水层费用，防水层之基层和保护层费用计入建筑工程。 楼层消防楼梯之防火门。入户门具有防火功能的，仍需列入入户门科目。 有入户花园的住宅单位，可以计两个入户门。 例如别墅类物业的车库门。 指铝门窗、塑钢门窗等工程，包括外立面的金属百叶。与外界相通的门，计入本科目。
建筑面积 可售面积 占地面积 3 建安费用 3.1前期工程 3.2地下车库 不可售业态建安成本 3.7公共配套设施 3.8园林环境工程 3.9市政配套设施
3,771 15 730 106 173 475
3,856 15 730 106 173 475
可售业态建安成本 3.2-3.6
24,863
2,272