地库成本控制要点分析

2、车库与建筑的关系
（1）车库与建筑的平面关系： A独立地库； B大底盘地库； C混合式地库。 具体采用何种形式，要结合规划结构，场地的具体情况， 综合的考虑地库的形式
混合地库
A独立式地库
如何判断独立地库的标准
当建筑外轮廓边与地库外轮廓边的距离在如下范围情况下: 3m ≤（建筑间距-16.7xn）/2 ≤8.35 n=1、2、3‥‥
（3）车位排布方式对地库总面积的影响 • 通常车位排布的布局
• 单项经济性原理进行的车位布局模式
•两种车位排布方式单车位面积差 28.63-25=3.63平米 •两种车位排布方式单车位价格差值
3.63x2000=7260元
•合理的车位排布方式可以有效的提高停车效率
以达到节约车库面积的目的
二、地下停车库成本控制的指标
地库（不含主楼地下室）造价约占总建筑成本的14~16%；
控制地库成本，首先要控制地库总面积，其次是结构成本。
2、影响地库总面积几个方面的因素
（1）政府的规划意见书
•车位配比
•地上地下车位比例要求
（2）营销定位的因素: 营销定位一旦明确，成本大头就已经确定（户型，赠 送车位，赠送空间等—成本也控制在营销手中，所以成本 控制是需要根据营销定位来确定。） 大户型面积段比小户型面积段地库总面积要小。 以一个10万平米的楼盘为例：（一户一个车位） A户型定位--平均面积段为120平米； B户型定位--平均面积段为90平米； 地上地下车位配比（2：8） A户型车位数=100000/120=833车位 B户型车位数=100000/90=1111车位 两种定位面积段地下车位数量的差值： （1111-833）x0.8=223车位 两种面积段地库面积差值： 223x33=7359平米 两种面积段地库土建成本的差值： 7359x1900=1398万元
5.3m 5.3m 5.9m 6.3m
注：高端或再改产品配套地下车库，表中数值，车道柱距按6.6m,横向车距增加0.2m，表中蓝色数值可参考。
本节层高表与柱网尺寸表数值均为相关对应。采用其他柱网或层高，表 中数据没有参考价值。须谨慎对待。
七、地库各种楼盖形式的选择
基于不同柱网的地库的楼盖主要有如下几种形式： 1、长向单次梁梁楼盖 2、十字交梁楼盖 3、无梁楼盖 4、纯主梁大板楼盖 每种楼盖各有其自身的特点。 经计算比较如下表
大底盘设置沉降后浇带的示例
沉降后浇带的做法
底板沉降后浇带的厚度：0.300m； 底板沉降后浇带的宽度：3.000m； 沉降后浇带的钢筋：用于变形协调，构造性加强; 为满足构造，沉降后浇带 300厚，3米宽，设计人员看不见，但成本巨大。
可以断开但没有断开的大底盘成本增量
地库底板+顶板土建成本占总成本：90%； 地库挡墙+立柱土建成本占总成本：10%（仅侧墙，成本更低）； 增加的顶板+底板成本，相当于4倍多的双侧墙成本； 所以车位排布不合理大底盘，成本增加巨大。
增加的顶板；
增加的底板
3、混合式车库的特点
有以上两者地库共有的特点
混合地库
五、半地库和全埋式地库的选择
1、非人防地库均采用半地库：
(1）各地地库不计容的上限要求： 苏州地区—地下室结构顶板高出室外基准标高≤1.5米，不 计容； 南京地区—地下室结构顶板高出室外基准标高≤1.2米，不 计容。 无锡地区—地下室结构顶板高出室外基准标高≤1.2米，不 计容。
n=1、2、3‥‥
在这个范围内，地库如果断开，存在如下问题：
1）主体建筑层数在18wk.baidu.com以下，荷载较小；
2）建筑与地库间存在施工间距问题； 3）建筑与地库先后施工的基坑支护问题； 4）断开后存在的双墙问题； 主要综合考虑施工方面的因素， 综合评判，地库与建筑 主体连上较为合理。
大底盘地库 （建筑间距-16.7xn）/2 ≤3 n=1、2、3‥‥
2 地库柱网尺寸确定
地下汽车库类型 车道柱距 垂直车位 横向柱距 平行于车位 纵向柱距
有梁楼盖 普通地下停车库 无梁楼盖
6.1m
8.0m
5.3m
6.1m
5.4m
5.3m
有梁楼盖 半地下停车库 无梁楼盖 地下机械停车库 （两层车位） 有梁楼盖 无梁楼盖
6.1m 6.1m 6.1m 6.1
8.0m 5.4m 8.0m 8.0m
高效率柱网模式示意图： •进深方向的柱距：5.3; •进深方向外墙与外边柱的净距：5.6m •纵向车道宽度宜控制在：5.5m，保证纵向车道两端头可以停两 个车位;残疾人车位 做到6.6m
低效率的柱网模式： 通常设计院布置的模式
地下室单车位平均面积参考值
地 下 车 库 组 成 平均停车面积 备注
地库设计控制要点
设计研发中心
2013-9
主要内容
一、影响地库成本的主要因素； 二、地下停车库成本控制的指标； 三、地库模数与建筑关系； 四、各种地库的特点； 五、半地库和全埋式地库的选择；
六、地库层高及柱网的确定；
七、地库各种楼盖形式的选择； 八、结论
一、影响地库成本几个方面的因素
1、简述
地库为非计容可售面积； 地库虽可销售，但去化速度慢，成本回收时间长； 卖不出去的地库车位成为沉没成本；
结构层高 = 建筑层高 +100mm( 底板面层，坡度 有梁楼盖 地下机械停车库 （两层车位） 无梁楼盖 4.0m 4.4m 1%)；水、电、风管线齐全的情况；
说明：高端或再改产品配套地下汽车库，表中数值增加0.2m，蓝色数值表示可参考。 人房层高根据所需梁高相应增加，一般增加增加100mm~200mm。
(2）半地库的优势：
建筑角度 •增加场地的竖向变化，对小区的品质有一定的提升； •半地库可以开采光侧窗，引入自然光线，同时把室外景观引入地库，改善 地库内部品质； 节约成本角度 •尤其对地下水位高的城市，可以降低抗浮水位的压力， •减少底板配筋；
•可以利用自平衡原理减少抗拔桩；
•可以减少地库四周挡墙的面积； •可以减少土方开挖量
3．地下室面积应扣除赠送业主的面积、规划要求的自行车位或摩托车位面积。
2 控制地库结构含钢量
详《红豆置业限额设计要求》2013版附件1
三、车库模数与建筑关系
1、车库合理的进深模数 （1）合理的进深模数：以下数字均指柱距。 6.1+2x5.3=8.1x2=16.7 （2）车库的进深尺寸的选取：16.7 x n n=1、2、3、4…
八、结论
1、控制地库成本，首先控制地库总面积； 2、控制地库成本，严格控制单车位指标； 3、根据规划结构，仔细研究建筑与地库的关系， 合理选择地库形式； 4、非人防地库，尽量采用半地库；
5、根据地库的形式，合理确认地库的层高；
6、准确选择楼盖形式，最好是无梁楼盖，
2、大底盘车库的特点
（1）可以从地库直接入户， 客户感受较好； （2）特定情况下可部分节约结构成本 （减少双墙）； （3）无法采用无梁楼盖体系； （3）图纸调整时，调整工作量巨大 （图纸调整时，主体与地库的连带影响巨大）； （4）施工图报审时不可以分批报建 （地上地下连在一起，报审时间长）； （5）不可以分批拿施工证，地下部分必须一起施工 （不利于销售所需形象进度的提前）； （6）总包前期资金投入大——投入大，资金占用时间长 ； （7）不利于综合管网的设计及施工。
混合式地库 (建筑间距-16.7xn)/2 ≤3 n=1、2、3‥‥ 间距小于3m，可考虑连接上，采用大底盘
四、各种地库的特点
1、独立式（分离式）车库的特点
（1）可以节约结构成本（沉降变形差、
构造、嵌固端楼板加厚等）； （2）可以采用无梁楼盖体系，降低成本； （3）可以提高施工图出图的速度； （4）可以减少设计调整工作量 （图纸调整时，建筑与地库的连带影响小； （5）施工图报审时可以分批报建 （先报主体，后报地库）； （ 6 ）可以分批拿施工证（先拿报主体，后拿地库） ，先施工 主体至销售的形象进度； （7）可以减少总包前期资金投入 （地库可以后期施工——考虑资金的时间价值）； （8）对综合管网的设计及施工提供很好的空间
1 控制单车位面积
理想化地库车位布局:中间往两边分 单车位面积极限值：22-23m2
合理的柱网尺寸 （1）经济型的柱网尺寸：7.800~8.100； （2）车道宽度：5.500；车位尺寸：2.400x5.300； （3）车道两边柱距：6.100； 注：8.1柱距，保证车库空间舒适度及车进出停车位便利性
当1/3≤a<1/2时，表中数值减小1平方米/辆； 当1/4≤a<1/3时，表中数值减小2平方米/辆； 当a<1/4时，表中数值减小3平方米/辆. • 人防区面积占整个地下车库面积的比例b； 当1/4≤b<1/3时，表中数值增加2平方米/辆； 当1/3≤b<1/2时，表中数值增加3平方米/辆；
当b≥1/2时，表中数值增加4平方米/辆.
（4）几组按单项经济性原理布置的车位排布
问题的柱网尺寸：沿车道边布置立柱 （ 1 ）车道柱距过小，空间尺度感受压抑，车沿车道行驶时 舒适度差； （2）汽车进出车位，存在较大难度。
高效率的柱网模式：
王字形的车库布局，
基于舒适度及停车便利性，按5.3X8.0布置 车位，车道柱距6.1m合适。 运用单向经济性原理进行平面布局，可以有效的 提高地库的停车效率，保证单车位指标最经济。
间距小于3m，可考虑连接上，采用大底盘
存在问题的大底盘连接： 连接部分，停车效率低，地库面积浪费多。
大底盘地库与建筑竖向关系图
C混合式地库 如何判断混合式地库的标准 1）能断开就断开——断开标准按 3m ≤（建筑间距-16.7xn）/2 ≤8.35 n=1、2、3‥‥； 2）不能断开考虑连上；但车位排布需满足从中间向两边分的原则； 3）大底盘上的建筑层数不大于18层较为适宜。
层高控制汇总表
地下汽车库类型 有梁楼盖 普通地下停车库 无梁楼盖 有梁楼盖 半地下停车库 无梁楼盖 2.8m 3.2m 3.2m 指采用自然排烟的半地下汽车库； 结构层高 = 建筑层高 +100mm( 底板面层，坡度 1%) 建筑层高控制值 备注 指水、电、风管线齐全的情况； 3.6m 结构层高 = 建筑层高 +100mm( 底板面层，坡度 1%)
•可以节约基坑支护
在符合地质条件，满足地库不计容的前提条件下，
应尽量抬高地库顶板标高。半地库不计容的城市应尽量
设置半地库。一般独立式地库可以考虑。
2、人防地库采用全埋式地库
人防考虑一定的覆土厚度，对核爆荷载起到一
定的折减作用，可以减少地库的成本。
六、地库层高（建筑层高）及柱网的要求
1 地库层高 全埋地库：全埋地库一般层高3.6米 3.6=2.2（净高）+0.2（喷淋）+0.4（风管）+0.8（梁高） 半地库（出场地标高，但不计容） 3.2=2.2（净高）+ 0.2（喷淋）+0.8（梁高） 注：如果自然通风面积＞5%的地库面积，可以不设置风管，那 么层高可以减少0.4米；具体情况还需根据各地消防要求明确。 无梁楼盖地库 3.2=2.2（净高）+0.2（喷淋）+0.4（风管）+0.4（板厚） 无梁楼盖半地库 2.8=2.2（净高）+ 0.2（喷淋）+0.4（梁高）
[LU1]
拟采用单道长向次梁，造价最优。但无梁楼盖亦可作 为备选项，特别是独立地库的情况下时可考虑采用，无梁楼 盖有以下优点：
无梁楼盖 特点 •楼盖成本较十字梁高； •人工成本较十字梁要低； •模板用量较十字梁要少； •施工速度较十字梁要快； •层高较其他地库底； •土方开挖量少； •抗浮水位降低，成本降低； •综合成本最低 注：大底盘无法采用无梁楼盖，独立地库可以考虑无梁楼盖。
部分
车库区+塔楼区 32平米/辆 +设备房 车库区+塔楼区 30平米/辆 车库区 说明 1. 26平米/辆 塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域，地下室 周边的塔楼区宜剔除无用部分 设备房：指常规的水池水泵房、变配电房及发电
机房，不包括因特殊条件及地域情况而设的设备
房。
塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a：
从理论角度看，在这个范围内，地库局部无法做到从 中间向两边分的单项经济性原理的布局，地库断开比较好。
A 独立式地库 3m ≤（建筑间距-16.7xn）/2 ≤8.35 所以建筑与地库断开
n=1、2、3‥‥
独立式地库与建筑竖向关系图
B大底盘地库 如何判断大底盘地库的标准
（建筑间距-16.7xn）/2 ＜3