房地产投资报告

广西科技大学鹿山学院

调研报告

课程名称：房地产可行性研究调查报告

调研时间：2015年 5 月10 日至2015年 6 月30 日指导教师：

班级：房地产经营与管理121

姓名：

成绩评定：

指导教师签字：

2015 年 6 月 30 日

前言

2013年3月5日召开的十二届全国人大一次会议上，温家宝总理在政府工作报告中提出要“抓紧完善稳定房价工作责任制”，第一次明确将稳定房价作为对地方政府的考核问责制度，以及前不久出台的新“国五条”。房地产调控政策的密集出台，必定对我国房地产市场形成打压，旅游地产也不能幸免于难。

《2015-2020年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》数据显示，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。旅游地产是目前较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速。

所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

在这样一个契机下，我们今天来一起进入新探索

柳州---龙辰古镇古镇的可行性研究报告。

目录

一、项目总概况 (4)

二、房地产广西区域内旅游类型房地产市场现状调查 (5)

1.广西区内旅游类型房地产开发现状 (5)

2.现状堪忧 (5)

3.问题突出 (6)

4.龙辰古镇TOWN供需预测 (6)

三、房地产投资环境分析预评价 (7)

（一）柳州经济综合发展购买力的评价： (7)

（二）柳州政策对龙辰的扶持： (8)

（三）龙辰附近的区域环境对其影响的评价 (8)

（四）对环境的影响 (9)

（五）预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点 (10)

（六）环境影响评价结论要点 (11)

四、房地产开发分析 (11)

（一）房地产开发公司的准备工作： (11)

（二）行政审批部分 (11)

（三）建设工程竣工综合验收备案阶段 (12)

（四）房地产项目权属初始登记阶段 (12)

五、投资估算 (12)

六、财务分析和评价 (13)

七、风险分析与评价 (13)

（一）特点 (13)

（二）风险与房地产开发风险 (14)

（三）房地产开发风险识别 (14)

八、研究结论与建议 (15)

（一）结论 (15)

（二）建议 (15)

九、小组分工 (15)

一、项目总概况

项目位于东堤南路，连接文昌桥（路）、桂中大道、柳东路，毗邻市政府、阳光100城市广场，总建筑面积超21万㎡，2011年正式开工，共分三期开发。业态规划包括休闲商业、特色酒店、国风大宅、企业会馆、风情广场等，是柳州唯一一个集娱乐休闲、餐饮购物、旅游观光、商务交流、民俗风情等于一体综合型物业。2016年全部竣工之后，将成为柳州的城市会客厅，柳州的城市新名片。

龙辰古镇TOWN，阳光100在柳州的又一倾心力作。项目以“再现龙辰古镇TOWN古朴风貌，复兴古埠码头昔日繁荣”为基本指导思想，展现多民族文化共荣共存的地方特色，体现自然、历史、社会、民族、文化以及人居风貌的多元性与和谐性。

同时，龙辰古镇TOWN也是政府大力支持的重点工程，项目与城市快速环道、风情港项目、三座跨江大桥、金沙角项目、李宁体育馆、柳州市游泳馆、滨江景观大道、柳东职教园、地王国际财富中心等共同组成柳州十大重点工程，共同创建柳州“休闲宜居时尚都市，民族风情文化之都”的梦想。

二、房地产广西区域内旅游类型房地产市场现状调查

1.广西区内旅游类型房地产开发现状

2.现状堪忧

旅游地产多在旅游风景区或休闲运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人们到此旅游度假，广西山奇秀多姿，树四季常青，气候宜人，民族风情独特。据统计，广西有可开发的旅游景色400多个。广西有特色的自然环境决定了旅游地产项目天生有优势。

旅游地产项目发展极其不平衡。目前，广西的旅游地产项目主要集中在游客较多的桂林、阳朔、北海、巴马、南宁等地。其中，桂林、南宁、北海以旅游地全产权房地产项目居多；阳朔以旅游商务地产、产权度假型酒店为主；而巴马以养老型产权酒为主。旅游地产的发展除了有良好的外，还需要与旅游地产发展息息相关的商业、医疗、公共交通等各方面的配套服务，同时，要有人替业主去管

理，实行租务，要将旅游地产经营好，需有优秀的酒店管理公司或成熟的物业管理条件。如果没有多种消费方式，旅游的消费上不来，旅游地产很难发展起来。图1是阳朔、丽江、三亚2009年游客比较图，从图1可以看出，阳朔的游客量是三亚的107.61%，但从图2可以看到，阳朔的旅游收入仅为三亚的24.09 %，造成阳朔旅游收入低的原因，在图3可以得到，因为游客到阳朔的人均消费仅为到三亚的22.74%。从这些数据可以得出，如果提升广西的旅游地产配套服务，广西的旅游收入将有大幅增长的空间。“限购令”的出台，使部分商品房开发企业转投旅游地产。2010年以来，国家出台了一系列宏观政策，调控房地产业，受政策调控影响，部分商品房开发企业转投政策相对宽松的旅游地产。近年来，南宁、东兴、巴马等地旅游地产发展迅速，巴马出现了数量庞大的“候鸟”人群。从上述分析可以看出广西旅游地产资质较好，发展潜力大，前景宽广，但仍存在一些问题。

3.问题突出

虽然各地都有城市发展规划，但除南宁、桂林、北海等较大城市外，其它县、市旅游地产开发现在仍处于粗放型旅游地产开发模式。以巴马县为例，2008年开始，出现了一些非法小产权养老酒店，有些不法企业还以传销的形式经营所谓的“旅游地产”。同时，这种小产权养老酒店由于周边饮食、就医、娱乐等都配套跟不上，老人们的生活单调。目前，广西旅游地产多采用传统的经营开发方式，除了项目单纯照搬外，没有太多的创新，在经营操作方面，也普遍采用单一的旅游风景式，尚未形成自有稳定的人群。广西的旅游地产除少数地区外，旅游地产本身对游客的吸引力不大。主要是物业产权分散阻碍了地产项目实现旅游化的发展。许多已经出售的商业物业产权分散在大大小小的业主手中，业主为追求利益的最大化，根据自身的意愿进行经营，导致经营项目和装修风格无法统一协调。旅游商品同质化严重是在我国各旅游景点均存在，不论在哈尔滨、三亚，或是丽江、成都，还是在北海、桂林都可以买到一样的旅游纪念品。广西有些旅游景点有自己特色的旅游商品。

4.龙辰古镇TOWN供需预测

龙辰古镇TOWN特色:

柳州老城区的交通拥堵问题日益严重，商界大佬们也倍感苦不堪言，他们纷纷看好龙辰古镇TOWN集合餐饮、酒吧、娱乐、旅馆、会所等各种功能于一体的“会客厅”前景，龙辰古镇TOWN首先解决了一站式消费的难题。龙辰古镇TOWN 定位城市会客厅，首创了休闲的街区商业模式，改变了城市建筑原本单一的商业模式，带来了市民公共休闲消费的第三空间。项目总体41万平米的商业街区体量，也必将改变柳州的商业格局。

旅游与商业地产相捆绑的新模式已成大势所趋，以城市文化底蕴的商业地产，因其与一般商业地产的差异性，将赢得未来投资市场的追捧。所谓“好地方，不远游”，龙辰古镇TOWN宛若镶嵌在柳江河畔的一颗明珠，与文庙、人工瀑布等联动一体，环境和地段优势不必言说。以还原龙辰古镇码头的设计灵感搭建起的青砖黛瓦、飞檐翘角，古风浓郁。