绿化现状分析

关于誉城绿化的现状、问题和对策探讨

优秀而独特的园林景观可以成为房地产项目的标志，甚至可以成为一个品牌的形象，它能改善人们的居住条件，美化居住环境。要想打造一个标志性的园林景观须要独特的园林创意、设计和严格、专业的工程管理及后期及时有效的维护管理做支持，只有前后贯穿，各环节执行有力才能保证营造一个具有曲折有致、现代感极强、具有视觉冲击力的优美园林环境，下面是针对誉城园林绿化后期管理维护情况的分析：

一、园林绿化建设的现状

目前，公司园林绿化工作进入稳定发展时期,绿化面貌大为改观。至2013年5月,公司绿化用地总面积35000.00平方米，其中综合楼区域绿地面积（）平方米、大桥绿地面积（）平方米、一期绿化面积（）平方米、二期绿地面积（）平方米。集团领导高度重视绿化工作,目前已完成初步完成绿化建设，构建了独特的园林风貌。

二、当前绿化建设存在的问题

誉城绿化发展较快,面貌有了很大的改善。但在快速发展的同时,也存在着一些问题：一是浇灌设施配套不合理,主要是绿地浇灌设施需要整改。二是园林施工质量不高，主要表现在:绿地建设的回填土土质差,施工工艺粗糙等。三是后期绿化维护管理跟不上,具体表现为：缺少专业化的绿化养护团队，易插植树苗圃的培育为空。

三、绿化养护对策分析和探讨

誉城的绿化合同已经到期，正面临公司的绿地养护选择外包维护还是自建绿化队伍维护的问题探讨，下面是对外包和自建的绿化养护简要分析：

（一）绿化养护外包

1、优点：

1）承包单位的专业能力强，对树木比较了解，所以成活率比较高。

2）降低经营成本。

其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业的绿化公司在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理公司提供服务，从而使得物业管理公司节省运营的费用。

其二，通过绿化业务外包，日常工作中只需配备监管人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。

3）绿化外包可以有效地提高服务质量。

绿化公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的服务质量。绿化公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。

4）绿化外包可以规避一些用工风险，增强企业防范和抵御风险的能力。

5）物业管理公司实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，使物业管理公司人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的机会。物业管理公司通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者，实现了“管理”职能的回归，扮演了一个服务集成商的角色。

2、缺点：

1）外包的服务质量难以控制。

一般外包都是通过招标方式进行，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，因为通常只能控制对方的管理者或代表，而直接操作作业者可以听或不听物业管理公司的指导与要求，致使质量在第一现场难以控制。

2）外包难以体现物业管理公司的形象及企业文化。

外包专业公司与物业管理公司毕竟是两家人，企业的文化、服务的理念往往有较大的差距，物业管理公司很难通过合同或简单沟通可以消除其差别，如果外包业务或项目的内容、外延定义不清，则容易带来运作混乱与责任不清，给业主造成物业管理公司形象不佳的印象。

3）外包在提供服务的时间上往往滞后。

由于物业管理服务需要具有预见性、处理突发事件的应变性及强有力的引导能力，而事实上按照合同条款很难满足对不确定因素的处理，加之发包方和承包方在沟通上有一定的程序，同时双方一般又不在同一地点，要提供与事先约定或有规律性不相一致的服务，在时间上往往相对滞后。

4）外包导致物业管理公司协调管理的难度加大。

在履约过程中，物业管理公司对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理公司应把专业性服务企业纳入自身的整个管理体系中。实践证明，游离于管理体系之外的外包，成功率是不高的。

3、费用：绿化养护如果委托园林公司，草坪按每平方米0.4/月元的养护管理费用计算，草坪面积约27000平方米，所需费用约10800元/月。乔灌木按每平方米0.7/月，乔灌木面积约8000平方米，所需费用约5600元。绿化外包总费用约16400元/月。

（二）自建绿化养护队伍

1、优点：

1）有利于服务质量的控制。 2）有利于企业文化的推广延续。

3）有利于内部专业化、市场化的发展，催生物业公司向集团化发展趋势。 2、缺点：

1）专业水平不高。

2）规模效应不强导致成本较高。

3）服务团队人数多，致使管理精力分散，有一定的用工风险。 3、费用： 1）人员架构

2）人工成本 工种 配置人数 工资 社保 470/月/人 服装 100/月/人

住宿 福利（节日福利、年终奖金）/人/月 伙食 450/月/人

成本小计

领班 绿化工 2 17 3.5 450 5967 花圃工 1 2 10 450 3330 养护工 1 25 7.5 450 3907.5 合计

5

124

09.5

2250

19609.5

绿化领班（1人）

绿化工（2人）

花圃工（1人） 养护工（1人）

备注：

1、以上的面积数据不包含二期的园林面积（二期的园林景观尚在施工阶段，从操作惯例上说，园林施工完毕以后还有1年的维保期）。

2、以上面积的构成，分为营销通道的公共绿化和一期园区内的公共绿化，一期的园林绿化维保期过后的维护费用由物业公司支付，但营销通道部分的公共绿化需有地产支付。

建议：

综合项目的自身分析和行业的操作方法：项目较小或项目尚未开发完毕，没有形成规模效应之前，通常将绿化养护业务发包给专业的公司去做，当项目开发完毕，形成规模效应时，可终止第三方的绿化养护协议，组建自有的绿化养护队伍，培养专业化的团队，并向外承接绿化养护业务。

以上数据分析仅供参考！