浅谈成本法中的建筑物折旧问题

浅谈成本法中的建筑物折旧问题

一、建筑物折旧概述

房地产估价上的折旧是指各种原因所造成的价值减损，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。建筑物的折旧是指建筑物随着时间的推移引起了建筑物原有价值上的损耗，因而其实质是对旧有建筑物的减价修正，与会计上的折旧有本质上的不同。建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧三方面，分别指建筑物在实体上的老化、损坏，在功能上的相对缺乏、落后或者过剩，建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

二、建筑物功能折旧额能否出现负值

评估建筑物时通常要考虑它在功能方面缺乏或过时、过剩所引起的减值，即功能折旧。是在估价时点重新建造此功能所花费的成本和改造功能缺陷所花费的成本的对比，并不是假设当时建造和估价时点改造的成本对比。

比如说，

可修复的功能缺乏的折旧额=添加该功能所需要的费用-建筑物建造时就有该功能所需的费用

某项功能在建筑物建造时就有所花费的费用大，还是在建筑物建成后再添加该项功能所需要的费用大? 如果单从“折旧”的字面意义来解释应该是前者更大一些，由此表现出价值的损失。但从此折旧额的求取公式我们不难发现有出现负值的可能，这样反倒表现为价值的增加。那么，折旧额在房地产评估中会不会出现负值呢？下面我们从以下几个方面进行考虑。

首先，上述公式适用于可修复的功能缺乏引起的折旧，某项功能如果能够修复，如若出现再造时费用比初始时建造造价高的情形，可能由以下两种情况所致：1）再造时会破坏原建筑物发生费用；2）再造时材料费、人工费等费用比原来的高。第一种情况一般不予考虑，破坏原建筑物与假设建筑物重置范围不一致，即与全部设施都是在开始时配置的假设矛盾；第二种情况确实可能产生负值，此时该怎么理解呢？一般情况下，只能认为功能上没有折旧，折旧额为零。

另外，如果是不可修复的功能缺乏，那么估计的现实功能费用与假设功能费用不一致，也就是说现实功能要优于假设功能，此时折旧额产生的负值也不应考虑。

因此，一般来说新建的费用要低于原来的费用，也就是说在房地产估价的实例中一般不会出现折旧额为负的情况。

三、建筑物经济折旧是否已包含于土地的贬值中

经济折旧是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。这些不利因素包括市场供需变化等经济因素，环境改变等区位因素以及政府政策变化

等其它因素，这些因素均与建筑物本身无关。从现象上看，建筑物经济折旧一般表现为利用率下降、空置率增加或工业厂房的大量闲置等，从这些现象所造成的后果看，最终必然导致该建筑物的经济收益下降，建筑物市场价值减少，这就是建筑物的经济性贬值即经济折旧。

住宅小区的环境和物业管理都对建筑物价值产生影响。其实质是外部环境对建筑物价值的影响。打个比方说，一个高级住宅小区附近建设了一个化工厂，该住宅的价值会降低，相反，如果附近建设了一个大型的公共花园，该住宅的价值就会上升。简单地说，经济折旧就是周围环境变化对房地产造成的不利影响，因为其本身具有不可移动性。此时，房地产价格下降和上升由地价的变动引起，而不是建筑物价值的变动。附近建了化工厂的高级小区价值会大幅下降，此时下降的是房地产价值中的地价，而不是建筑物价值。所以建筑物的经济折旧的直接影响对象是建筑物所在土地的价值，不是建筑物的价值。土地的价值高低取决于该幅土地的面积大小、形状、特征、地理位置、地质土壤、地势气候等条件，更取决于该块土地所在位置的商业繁华程度、交通条件、临街状况、公用配套服务设施、环境质量条件、人口密度等因素的变动。土地价值也会随社会经济环境、土地制度、城市规划的变化而增减。建筑物周围环境的变化直接作用对象是建筑物所在土地的地价的变动。

由此，我们是否可以认为建筑物的无形磨损所带的折旧，只需考虑建筑物的功能折旧，不必再考虑建筑物的经济折旧。

其实，我们刚刚所探讨的只是区位因素所引起的建筑物经济折旧，也就是说，由区位因素引起的经济折旧已体现在土地的贬值中。而市场的供求关系变化以及政府政策的变化所引起的折旧还未完全考虑其中，比如说经济不景气时期、高税率、高失业率等，物业的价值下降，这也是一种经济折旧，此种折旧会随着宏观经济经济的复苏的消失。

此外，经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。

建筑物折旧是成本法评估房地产价值中的重要组成部分，其求取方法主要有年限法、市场提取法和分解法，无论运用何种方法求取，都离不开对建筑物折旧的准确把握和深刻理解。因此，我们必须在充分了解其相应构成和概念的基础上灵活用运，以达到准确评估房地产价值的目的。