市场比较法作业答案2011.10

市场比较法作业答案2011.10

2011年市场比较法作业

1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000m 2 1200m 2

9687.6平方英尺

成交价格 240万元人民币 300美元/m 2 243万元人

民币 成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月

初 交易情况 -5% 0% 0% 状况因素

0%

+2% +5%

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5，2003年8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m 2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()

()()

)

(2162653%05.11%11720000

%11720000

96000012

12

12

元=+⋅++

++

=

甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2）

丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格 比

准价

格

甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.0195

10065.21622

7

123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯

=

比准价格乙()

())/(34.2856102

100

%2.11%0.11100

100255027

5

m 元=⨯

+⨯+⨯⨯=

比准价格丙()

)/(22.2762105

100

%2.11100100270026

m 元=⨯

+⨯⨯=

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）

2、为评估某房地产的价格，选取A 、B 、C 三宗可比实例，有关资料见下表：

项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例

C 成交价格（元

/m 2） 3800

4100

3950

成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日 交易情况 -2% +1.5% 0% 房地产区位状

+3%

-1%

状况 况 权益状况 0

+2%

-1%

实物状况

-1%

+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

解：（1）计算比准价格 比

准

价

格

A ()

()(

)25

/77.380999

100

100100103100%171%5.1198

1003800m 元=⨯⨯⨯

⨯-⨯+⨯⨯=

比准价格B ()2

/15.3758100

100

10210010010098935.1011004100m 元=⨯⨯⨯⨯⨯= 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。

比准价格C ()2

/24.3788102

100

99100991009793100100

3950m 元=⨯⨯⨯⨯⨯= （2）求算估价对象的比准价格

比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m 2）

3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，

估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元

/m2）

6000 5800 6120

成交日期2001年4月1

日2001年2月1

日

2001年5月1

日

（2）交易情况分析判断

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况+3% -1% +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

（4）房地产状况

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0

因素2 -3% -1% +5%

因素3 +6% +2% -3%