住宅成本及利润测算公式

中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅
成本简要测算：
A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数
城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。

B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积
土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。

C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K
结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。

7层以下框架结构建筑成本=600-700元
7-18层框架结构建筑成本=700-800元
18层以上框架结构建筑成本=800-1000元
安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。

7层以下安装工程成本=100-120元
7-18层安装工程成本=200-250元
18层以上安装工程成本=500-700元
装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等
7层以下装饰装修成本=100-150元
7-18层装饰装修成本=200-250元
18层以上装饰装修成本=350-450元
室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。

室外基础设施配套成本=100-150元
根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。

一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。

调整系数K=0.9-1.1，
D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。

其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）
综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：
序号项目名称7层以下7-18层18层以上
1 结构建筑600-700 700-800 800-1000
2 安装工程100-120 200-250 500-700
3 装饰装修100-150 200-250 350-450
4室外基础配套100-150 100-150 100-150
5 小计900-1100 1200-1400 1750-2300
6 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1
E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。

B土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉，C建筑安装成本如需要落实较准确价格，可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。

每平方米利润简要测算：
所得税税前利润=（平均销售价格-住宅成本-销售费用-营业税金及附加-财务成本贷款利息）*0.8
平均销售价格可取售价中间值，住宅成本可由前面公式简要计算，销售费用按照平均销售价格5%计算；
营业税金及附加按照平均销售价格5.5%计算；
财务成本贷款利息按照150元计算；
0.8是考虑土地增值税，如不缴纳就不需要交纳。

一般土地增值税为30%，即系数本该是0.7，但考虑到开发商基本上会使用加大成本，减少缴税的各种手段，故上调到0.8，有时地方政府鼓励会开发，此费用就优惠掉了，落入开发商的腰包。

举例说明一下开发商利润水平：大连某可看可海高层
平均销售价格=8500元/平方米
A城市框架毛胚住宅成本=（B土地楼面成本1200+C建筑安装成本2300+D其他费用500）*E分摊系数1.1
A城市框架毛胚住宅成本=3905元/平方米
销售费用=400/平方米
营业税金及附加=440元/平方米
财务成本贷款利息=150元/平方米
所得税税前投资利润=（8000-3905-400-440-150）*0.8=2484元/平方米
所得税税后投资利润=2484*（1-33%）=1932元/平方米
税后投资利润率=1932/（3905+150）*100%=47.64%
按照一个项目三年运作建设销售期计算，则此项目年税后利润率为（1+47.64%）开三次方再减1即为年税后投资利润率13.87%。

高层建筑是最低的收益项目，要是多层及小高层，年投资利润率更高，可达到15-20%。

上述是总投资的利润率，更应关注的是计算其资本金利润率。

一般在房地产开发中，资本金国家目前规定要达到开发资金要求的40%，综合考虑地产商贷款银行贷款、拖欠工程款、施工单位垫款、房屋预售资金回流等财务杠杆，实际开发商在整个项目开发过程中，资本要求一般低于国家要求的40%，在30%-40%之间，甚至更低。

资本金利润率=税后投资利润率/40%
上述例子中的
资本金利润率=47.64%/40%=119%
资本金年利润率=13.87%/40%=35%
上面简要的测算，只是正常盈利能力的测算，操作的好，盈利能力更高。

开发商降低成本的方式很多，常见如：
土地出让中降低出让年限，如果国家规定住宅一般使用权为70年，而开发商只要50年，或更低。

这样可少交土地费用。

保温采暖作低要求
防水用劣质材料
外墙简单处理
内墙分隔厚度低导致隔音差
更恶劣的是让设计院在设计中钢筋含量使用最低限度，减省钢筋更多的是房屋抵押给施工单位
在纳税中，故意增加成本，少交税
通过人际关系及商业贿赂，少交政府相关收费
其他等等。