养老地产开发模式及案例研究

国内养老地产发展机会
我国已经进入老龄社会，人口基数大，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国 家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，
占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。
我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入
2 目前主流开发模式
养老地产开发模式及案例研究
开发模式
与社区共同建设 模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居 住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、 老年大学等各类配套设施。
图3养老住宅靠养近老中地心产商开业发区模布式置，及建案设例比研例究控制在一定范围内
开发模式
与社区共同建设 模式3：普通社区中配建各类养老产品
据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近 一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社 区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住 理念能够较好的符合中国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
医护型养来自百度文库院：因患某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，可进住医护型
老
养老院。
老年公寓：专供老人集中居住，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。
社
区
是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。
养
养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之
老
处是，老年社区主要入驻的是老年人。
养老地产开发模式及案例研究
养老地产开发模式及案例研究
养老地产概念
养老地产分类
目前我国主要养老方式为居家养老、社区养老和机构养老。很多地方在打造 “9073”的养老格局——90％的老年人由家庭自我照顾，7％享受社区居家养老服 务，3％享受机构养老服务。
机
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的老人都住进了养老院。
构 养
合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型的地产项目相比，养老
地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐
饮、护理、康复等方面量身设置。
养老地产开发模式及案例研究
养老地产概念
与一般住宅差异
消费群的专一性——它是针对于“老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等 符合老年人的生理特点； 社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人 的心理需要。 所以，它又被成为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
抚养比:
抚养比又称抚养系数是指在人口当中，非劳动年龄人口对 劳动年龄人口数之比。 总抚养比（即赡养率）=（老龄人口+未成年人口）/劳动 力人口= 老龄人口抚养比+未成年人口抚养比
2013年1.94亿，占总人口14%
2013年老年抚养比为21.58%
预计2030年，老龄人口将占总人口的
30%
养老地产开发模式及案例研究
老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口接近突 破2亿；2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将带来巨大 的消费潜力。
经济持续快速发展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产 业的发展提高了消费基础。从2005年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2005
年的713元，到2013年超过2000元。十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一 番的目标，老年人收入也将大幅增加。
养老地产开发模式及案例研究
国内养老地产发展机会
老龄化及抚养比百分比加剧，年轻人赡养压力过重，市场缺口大。
老龄化:
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或 65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入 老龄化社会的标准。两个含义：一是指老年人口相对增多， 在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结 构呈现老年状态，进入老龄化社会。
图4 普通社区中可配养建老的地老产年住开宅发和模公式寓及示案意例研究
开发模式
与社区共同建设 模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口 总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区 对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件， 然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。 开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开 发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
开发模式及案例研究
养老地产开发模式及案例研究
目录
一、国内养老地产发展机会 二、目前主流开发模式 三、国内外成功案例研究
养老地产开发模式及案例研究
1
国内养老地产发展机会
养老地产开发模式及案例研究
养老地产概念 国内养老地产发展机会
养老地产概念
住宅地产 ＋ 商业地产 ＋ 服务
养老地产应该定义为
三者的有机结
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住
图2 大规模的养老社区可考虑分期建设
产品，以及相应的配套服务设施
养老地产开发模式及案例研究
开发模式
与社区共同建设 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这 种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配 套服务资源，降低配套设施的建设量。
此类老年服务设施可为小规模、多功能、 综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个 社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求 进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功 能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、 公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供 上门护理、送餐、洗浴等服务