城市地王级项目综合案例研究

充分发挥大型城市综合体所形成的CBD的典范性物业，并
与周边的“百舸争流广场”、张裕葡萄酒博物馆、音乐厅、使馆 文化区等，构成了城市绝对的中心 关键因素三
营销上充分利用“地王”的身份，在先期储蓄客户方面即 取得了极大的成功，建立了市场影响力
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案例三：深圳香蜜湖1号——天价项目如 何打造，实现利润最大化？
项目区位 地理位臵：深圳福田区侨 香路与香梅路交汇处 香蜜湖1号位于深圳中心 区香蜜湖畔，近邻CBD， 具有极为纯粹的城市湖景， 同时也是深圳富人区气质 最为纯粹的地方。
项目指标 占地面积：93544平米 建筑面积：131000平米 住宅面积：127000平米 幼儿园面积： 容积率：1.4 绿化率：近50% 户数：共447套
恒温泳池 大堂 电梯厅
无边际泳池 健身房
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价值实现的前提：园林、高智能化硬件及品牌物管等硬性 条件达到高标准，提升项目附加值
私家园林的客户体验点：
私家林荫路——不现张扬， 却暗示着一份尊贵

水上会所——会所，水中的 绿岛

翡翠谷——开放空间，巧夺 天工，浑然天成

恒温泳池——室内外恒温泳 池，与自然完美融合
城
天鸿凯旋
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天鸿凯旋城以高档公寓和甲级写字楼率先 启动，树立高端形象，成为城市地标
凯旋国际公寓共有三栋， 总建面积6.5万平米，362 套高档公寓。从2005年8月 2日开始正式销售，截止 2006 年 底 ， 共 销 售 341 套 ， 销售金额达5.3亿，总销售 率逾94%。价格从6800元/ 平米直线攀涨至接近9000 元/平米的销售单价，创下 了同期烟台住宅销售的最 高价格。

凯旋国际大厦为一栋甲级 写字楼，总建面积2.5万平 米，总销金额2.5亿元。从 开盘至2006年12月底，在 不到2个月的时间内，销售 及回款金额均超过1.9亿元， 销售率达74％，创下烟台 市场惊人的销售业绩。

形象定位：地王新标 传世臻品 诉求点：豪气十足的上层生活 核心卖点：核心商务区/一线海景/滨海广场/成熟配套/地标 建筑
：
[2007] GW-SZ-71
城市地王级项目综合案例 研究
2007.8.20
案例选取——地王项目，如何化解高成本地价？ 如何创造项目溢价？
案例选取的原则：城市地王级项目，地价成本高企
区域认知度高，采取何种盈利模式来提升项目价值？
案例研究的切入点：
通过何种产品，化解高地价，实现高利润收入
惠州帝景湾——三线城市的天价项目，类似条件案例
智能化控制系统； 多媒体系统； 中央新风系统； 综合立体降噪系统； 防噪降辐射窗玻璃； 无线上网 高层智能直达电梯
可视对讲系统
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小区内园林净 水系统
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案例四：世茂锦绣长江——中国滨江地王
2005年2月，世茂集团首 次进军武汉，便以31.5亿 元的天价创下当年“中国 滨江地王”。
美洲风情园
超5星酒店
欧洲风情园
所有物业排布均以最 大化利用江景资源， 实现住宅价值最大化

超A级写字楼
联排、高层、 超高层住宅 酒店式公寓
亚洲风 情园
独创的“世茂•滨江生活奥斯卡”开发模式，依托2公里长江，汇聚 了超高层公寓、滨江联排别墅、5A写字楼、SOHO商务区、五星级 酒店、酒店式公寓、滨江商业休闲街、SHOPPINGMALL等多种物 业，其物业聚合效应造就“城市中心城区”功能。
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随后启动的商业和酒店无论是在软件与硬 件上都具有相当大的优势
在高档公寓成功推出后， 天鸿凯旋城推出大型商业 部分——烟台新天地；

烟台新天地，已经完全超 越了“一站式”购物的传 统概念，提供的不仅仅是 “购物”更重要的是“服 务”，成为满足现代都市 人各种感官享受的服务型 中心商业。

7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线江景楼盘 价格 合生帝景湾
帝景湾首批单元虽然并不是一线江景单位，但售价却达到5800元/平 方米，远远高于当地一线江景盘3000元/平方米左右的售价。
户型统计 196㎡的四房单位是帝景 湾的主力户型,为豪华型户 型。户型结构相应偏于大 户型，并且附带的是每平 方米1000元的装修。 户型 面积（平方米） 套数（套） 比例
4房2厅2卫
4房2厅3卫 4房2厅3卫 合计
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170
210 196
66
48 162 276
24%
17% 59% 100%
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案例二：天鸿凯旋城（地标性城市综合体）
项目介绍 天鸿凯旋城地处烟台中 心商务区核心区，东至虹 口路、南依二马路、西至 南山路，北接大马路。毗 邻滨海广场，南望青山、 北观沧海，具有美丽的自 然风光和丰富的人文景观。 2004年7月18日北京天 鸿集团以3亿元取得开发 权，该地块成为烟台市的 “地王”。 整个项目由凯旋国际公 寓、凯旋国际大厦和凯旋 国际商城三部分组成。 主 力 户 型 ： 200 平米 左 右 认购价格：7500-10000 元/平米
五房：48套 四房：184套 顶层复式：12套
独栋复式：44套 3房：30套 高层
北区： TH53套 双拼6套
中区：TH16套； 叠拼36套
南区：TH28套 双拼6套
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价值实现的前提：香蜜湖1号优越的产品 为项目整体价值的提升奠定了基础
TOHO户型创新点： 低层片区容积率0.7 高落差类坡地设计，景观最大化 部分多层独立车库设计 双拼类独立别墅设计 联排前中后三重错落庭院设计 部分带私家泳池设计 联排全部送半地下室设计 9米面宽，舒适尺度

精致园林小品 私家林荫路
顶级物管
“中海•深蓝”品牌 顶级豪 宅专属服务
体现“形象尊贵化”及 “服务个性化”特点，引入 酒店管理服务的精华部分， 专门为本项目的豪宅客户量 身订做物管服务。
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中海深蓝物管
室内恒温泳池
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价值实现的前提：园林、高智能化硬件及品牌物管等硬性 条件达到高标准，提升项目附加值

该地块地处汉阳区鹦鹉洲 片区，规划总用地面积为 90.25万㎡，规划净用地面 积为65.02万㎡ ，容积率 2.3。

南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道， 北连拦江路，东线直逼汉水，2公里 长江景观。
项目整体建筑面积165万 ㎡，投资超过100亿，用六 年分四期开发完成。

适量商业、办公、酒店 烘托良好居住氛围 整体容积率为2.3
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合生帝景湾以高定位、高档次的楼盘入市， 价格和销售速度上实现全面超越
合生帝景湾创下了惠州 地产市场三项第一： 1. 5800元/平方米单价第 一； 2. 产品总价第一，最小单 位总价近百万元，复式大 单位则卖到近300万元； 3. 销售速度第一，首推产 品全部售磬，加推产品再 次售磬。

内环线南侧，武汉三镇交汇处， 已有的交通干道提供了较好的 通达性。
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最大限度地利用江景及采取宽空间规划手 法，打造一线江景豪宅和城市综合体
总体规划上延续世茂 滨江模式“向空中发 展”策略，高层低密 度的规划布局留出更 多土地，使得园林绿 化和公共空间得到大 量增加；

澳洲风情园
高智能化系统
公共部分：

先进的身份识别系统；
指纹锁、智能锁（兼有密码、 磁性钥匙）；

红外线对射防盗系统； 小区内紧急报警系统； 垃圾集中压缩处理；
情景灯光控制系统：三种灯 光场景——傍晚、入夜及深夜

保安系统
防噪降辐射窗
水体自循环系统：水体自动 净化、循环

私密部分：
பைடு நூலகம்

细部上充分吸取古典欧式 建筑的精髓，通过高大的 穹顶以及纯正欧式建筑符 号，给人强烈的视觉冲击， 展现尊贵辉煌的建筑形象。

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帝景湾以“帝景”产品的一贯打造手法， 充分打造产品品质，实现品质的全面超越
帝景湾产品在设计上 比较成熟，全部一梯两 户，三面通风，户户南 北对流；

户型四房两厅至五房 两 厅 ， 面 积 170-210 平 方米，豪华精装修，部 分带入户空中花园；
楼面地价1285元/平米，周边房价拿地 时仅3000元/平米，成本高过售价，怎 么办？
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将项目定位为惠州地标和豪宅代表，产品 充分体现尊贵、豪华的皇家欧洲城形象
产品定义： 惠州地标 皇家欧洲城 形象定位： 开创惠州豪宅时代

住宅立面设计突出欧式主 题。

阳台设计着力突出竖向线 条，配以造型丰富的大弧 形窗，充分体现建筑的挺 拔感。

入户花园 加宽花槽 墙体漂板
高层单位户型创新点： 高层住宅低层化生态户型 户户面向香蜜湖，全景观设计 主要卧室全部南向 3.2米层高
双入户大堂设计 智能直达私家花园电梯 情景式自然采光车库 1：1.6的车位配臵

下沉式空中院馆
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香蜜湖1号——把普通的设施做到极致

空间室内布局匠心独 具，功能分区合理，跃 式布局，实用率高，私 密性与舒适性兼得。

270度弧形落地 玻璃窗 超大景观阳台
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入户空中花园
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帝景湾在产品细节打造和营销策略上创新，在陌 生市场高调建立自己的品牌，实现价格超越
外因： 优越的地理位臵：帝景湾位于惠州城市轴心、CBD核心地段，周边 市政设施齐备； 合生帝景湾开盘前后进行了一系列营销活动： 2005年9月开盘，阿波罗太阳神雕塑盛大揭幕仪式；邀请英国、俄罗 斯等欧洲艺术团现场亲情演出；创建惠州和谐人居模式园桌论坛； 2005年国庆节，帝景湾在阿波罗太阳神广场隆重举行欧洲文化艺术 节. 国庆期间臵业合生帝景湾可以享受折扣、抽奖, 免费参加“合生 香港迪斯尼世界欢乐之旅”等。 内因： 合生创展品牌的美誉度和知名度； 产品细节打造，从产品质上全面超越区域竞争对手； 豪华精装修，通过精装修提升利润空间；数万平方米经典欧陆皇家 园林，融前江后园；小区门前气势磅礴的阿波罗太阳神广场成为惠 州标志性城市景观； 帝景湾社区配套服务完善。帝景湾管家式服务体系，囊括生活的方 方面面，细微之处尽见用心，上门服务模式更让住户足不出户即享 生活便利。

2006年，天鸿凯旋城二期 工程开工，总建筑面积约 12万平方米，由国际知名 五星级酒店和高级公寓组 成，二期工程建成后，滨 海CBD商务区功能将进一 步优化。

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天鸿凯旋城成功的关键因素
关键因素一 拥有城市商务资源和海景、滨海广场景观的双重优势，无可比拟 的地段优势，独具先天竞争力 关键因素二
产品形态 建筑形式：5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式； 套数：共447套，其中高层318套；低层129套； 主力户型：240平米四房及300平米TOHO； 户均面积：整体283m2，其中高层户均266m2，低层325m2
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价值实现的前提：香蜜湖1号优越的产品为 项目整体价值的提升奠定了基础
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以奢侈的产品力打造手法，使建筑风格、园林景 观、配套及会所都体现出极度的奢华
在产品开发之初，先投入1亿 元，打造顶级豪华会所，使项 目从一开始即建立起高标准形 象

宅产品为纯板式高层与超高 层，错落布局，令前后排建筑 景观视线通达江面与庭院 。沿 江有部分联排别墅。

250米及180米高的写字楼和 五星级酒店长江之门，作为地 标改变城市天际线。
烟台凯旋城——三线城市的天价项目，类似条件案例 武汉锦绣长江——标杆案例 深圳香蜜湖1号——标杆案例
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案例一：合生帝景湾——惠州江景地王
项目介绍 帝景湾位于惠州市新城市 中心江北区，东江之滨，项 目占地面积20万平方米，前 临东江，后拥休闲广场，前 江后院，地理位臵和自然景 观优越。 该项目地块是合生创展于 2004 年 10 月 以 5.34 亿 元 高 价竞拍获得，号称惠州江景 地王。 物业类型：高层，小高层 项目经济指标 居住用地：20.6万平方米 小学用地：2.98万平方米 容积率：2 总建筑面积：41.56万平方米 住宅面积：29.81万平方米 公共建筑面积：11.75万平方米 建筑限高：100米 产品类型：9/12/18/19层的小高 层 梯户比：一梯二户 户型区间： 170/190/210平方米