地房地产市场基本情况分析报告

房地产市场基本情况

一、房地产基本经济指标

（一）房地产与国民经济协调发展情况

2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。

（二）房地产开发投资情况

建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分别比上年增长26.3％和28.9％。

（三）商品住房市场供求总量情况

1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。

供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。

2、经济适用住房

1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。

3、商品住房可售面积（含经济适用住房）

2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7

万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房分类来看，普通住房可售面积39.62万㎡，非普通住房和别墅占到商品住房可售面积的54.3％。数据反映目前市场仍有89.7万㎡的商品住房可供销售，年底前预计还有140万㎡商品住房（含经济适用住房）可供预售，能够在一定程度上缓解市场供求矛盾。

（四）、商品住房市场结构情况

1、套型结构

单位：万㎡、％

从销售情况看，120㎡以下中小户型占销售总量的50.56％，从供应情况看，120㎡以下中小户型占供应总量的45.44％，80㎡以下供求比为0.74，80-120㎡供求比为1.17，120㎡以上供求比为1.39，说明120㎡以下中小户型的商品住房供应不足，尤其是80㎡以下的商品住房供应偏少。

2、价位结构

从供应情况看，2500元/㎡以下中低价位占供应总量的36.63％，2500-3000元/㎡中等价位占15.79％，3000元/㎡以上占47.69％；从销售情况看2500元/㎡以下占销售总量的37.2％，2500-3000元/㎡占37.71％，3000元/㎡以上占25.09％。

3、购买者结构

1-4月本市购买比例为73.21％，本省以内购买比例为12.58％，本省以外购买比

例为14.21％。

（五）、商品住房市场价格情况

商品住房预售分类结构

2006年1-4月商品住房登记销售均价2719元/㎡,同比增长9.82％，商品住房保持了稳中有升的态势。其均价上涨的主要原因：一是高层、小高层商品住房比例增加。今年1-4月高层、小高层商品住房预售面积占商品住房市场的63.89％，高层住房建安成本远高于多层，对房价上涨产生直接的影响；二是住房需求旺盛。从供给上看，1-4月份商品住房批准预售面积为68.97万㎡，同比下降23％。而1-4月份商品住房登记销售面积大幅上升为54.87万㎡，同比增长44％，需求增加，导致房价上涨，加上媒体炒作，开发商利用一些不正当手段，诱发房价非正常上涨，导致人们“买涨不买落”的心理恐慌，形成超前消费；三是土地及其它因素成本上涨。

（六）、二手住房市场交易情况

1-4月成交6360套，面积52.21万㎡，同比增长11.8％。均价1927元/㎡，同比增长9.05％。二手住房交易面积与同期商品住房交易面积比例0.8：1，二手房交易活跃。

建筑业呈现较好的发展态势。年末全市建筑企业个数289个，全年完成总产值281亿元，比上年增长46.2％，其中建筑工程完成产值164亿元，比上年增长15.6％，竣工产值141亿元，增长17.1％。竣工面积811万平方米，比上年减少19.1％。（七）商品房买卖情况

供应与销售形势良好，购买需求旺盛。数据显示，今年1-4月，石家庄市商品住房(不含经济适用住房)批准预售套数4705套，预售面积68.97万平方米，同比增长-23%；登记销售套数4345套，销售面积54.87万平方米，同比增长44%。同期供应与销售比例为1.26：1。

第二部分房地产市场调控效果

一、调控政策下的结构变局

“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批

准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

今年1-4月石家庄市商品住房登记销售均价为2914元/平方米，同比增长17.7%。虽然房价上涨是最受市民关注的焦点，但深层的问题还在供应结构上。据该市房管局有关人士介绍，主城区一批高端项目的集中上市，是导致该市住房均价上涨的重要原因。

由于去年房产调控政策确定的享受政策优惠普通住宅面积标准是140平方米，该市在调整住房供应结构时，也把80—140平方米的住房作为主要户型。而开发商受利益驱动，则是尽量把户型做大。省会一位不愿透露姓名的开发商介绍，开始时公司也是计划建设100平方米左右的中小户型为主，后来从市场角度出发，考虑到更多收益，最终还是决定将主要户型建为120平方米以上。

反映在统计数据上就是，石家庄市前4个月120平方米以上大户型占供应总量的54.56%。大户型供应比例过半，造成中小户型供不应求，接连出现开盘抢购现象。很多购房者为了购买一套合适的小户型，不惜彻夜排队。

这次，九部委调控细则明确规定，“6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”据业内人士指出，控制套型建筑面积的政策对石家庄市房产市场影响非常大，如果得到彻底执行，将完全改变住房供应结构，为中低收入者购房带来希望。

对此，省会有关部门表示，对国家一系列新房产政策中的硬性要求会不折不扣地执行。目前，正在加紧研究，结合实际情况，力争于6月份出台地方调控政策。

二、调整住房转让环节营业税

“调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业