项目四 市场比较法操作

项目四市场比较法操作

【教学目标】

1、应知比较法的基本原理；

2、应会搜集交易实例；

3、学会选取可比实例；

4、学会建立价格可比基础；

5、学会编制比较因素说明表、指数表、修正系数表。

任务一认识比较法的基本原理

一、比较法的概念和理论依据

比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

二、比较法适用的对象和条件

比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。

比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。

比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

三、比较法的操作步骤

运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：

1．搜集交易实例；

2．选取可比实例；

3．建立价格可比基础；

4．进行交易情况修正；

5．进行交易日期修正；

6．进行房地产状况修正；

7．求取比准价格。

任务二搜集交易实例

运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格；所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。

搜集交易实例主要有下列几种途径：

1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料。如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

2．查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。 4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。

5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。

6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括：

(1)交易双方的基本情况和交易目的；(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：(3)成交日期；(4)成交价格；(5)付款方式；(6)交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。

搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表”(参见表4—1)。搜集时按该表填写，既方便又能避免遗漏重要事项。在实际工作中，还可以将估价人员与交易实例搜集者分开，某些人可以专门从事交易实例的搜集工作。

交易实例及其内容的真实性、可靠性，是提高估价精度的一个基本保证。对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误。

作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。

任务三选取可比实例

虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合4个方面的要求：(1)区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；(2)交易类型与估价目的吻合；(3)成交日期与估价时点接近；(4)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：

1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。

3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。

4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。

5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。

6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。 7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。

8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。

上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；为房地的，应选取类似房地的交易实例。

选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正，即可求得估价对象土地的价格。

选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

任务四建立价格可比基础

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

建立价格可比基础包括5个方面：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统一币种和货币单位；(4)统一面积内涵；(5)统一面积单位。

(一)统一付款方式

由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格会有所不同。估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。