住宅大户型去化方案学习资料
最新住宅销售去化策略
住宅销售去化策略1、推广策略及思路：塑造高价形象策略2021年主力去化面积段在144㎡以上，客户群体面临转型的问题。
提炼核心价值引力，从大户型生活方式着手，配合“现房”这个主要价值点进行产品宣传，提高项目知名度。
同时各类竞品均以项目价格进行针对打击，因此，我们应借势而为，以推广进行诠释。
（1）项目价值形象整合升级：项目应跳出老城区青山，以“长江主轴重点段青山滨江商务区”拔升当前区位价值，汇聚、经济、文化、生态及景观等五方面主要核心纽带功能，青山滨江的十年，就是武汉未来发展的十年，由此梳理世界级城市中轴文明景观带的形象。
以项目名义，针对武汉市民发起“长江主轴会客厅主题摄影展”配合项目鲁班奖，通过前期线上炒作宣传，现场精美影片阶段性持续展示，以联合媒体现场颁奖的形式，用大众视角展示项目所处区位最繁华、最中心、最宜居，拔升区位价值。
（2）增加曝光点：网媒持续炒作，加强高价形象传播。
联合区域主流媒体针对项目区位价值及高价形象进行炒作，宣传中冶·39大街是武汉滨江商务区价值最高的物业。
输出核心点为长江主轴会客厅、实景现房、醇熟配套、优质配套、军工匠心、央企担当；阶段性炒作主题：“长江主轴之上，抢占武汉滨江商务区中心C位”“1km优质醇熟配套，准现房物业，入读优质名校，稀缺大四房”等；2、客户拓展策略：目前本案合作分销为融锦行及玖墨轩，渠道来访占比约70%，成交占比约90%，整体占比较高，在现市场环境下，渠道带客为主体，但因驻场周期较长，固定合作方的中介会有带看疲劳心理，现建议除新增渠道规则外，因多方面导客，增加老带新上访量，开启全民营销，让销售全副武装的走出去，带进来。
（1）渠道使用规则n分阶段渠道聚售焦：根据市场热销节点（小阳春、五一、中秋、国庆等），短时间聚焦快速导客，此方式可避免黄金期高价使用营销推广，同时也能增加渠道新鲜度及热度n分金额对应面积制定佣金标准：2021年的产品以大面积为主，故建议针对144㎡单位，佣金为6万元/套，针对160㎡及以上单位，佣金调整为8万元/套，144㎡以下单位，佣金调整为2万元/套。
2023别墅项目营销去化策略方案
2023别墅项目营销去化策略方案1. 引言2023别墅项目是一项高端房地产开发项目，旨在打造豪华别墅社区。
为了保证项目的顺利去化，需要制定营销策略方案，以确保项目能够吸引目标客户并迅速售出。
2. 背景分析2.1 目标客户2023别墅项目的目标客户主要为高净值人群，他们对住房质量和地理位置有较高的要求。
此外，他们更看重别墅的物业和园林设施，以及社区的私密性和豪华性。
2.2 竞争分析在目标地区有一些竞争对手的别墅项目，其中一些项目已经取得了一定的销售成绩。
为了在竞争中脱颖而出，我们需要制定有效的营销去化策略方案。
3. 营销策略3.1 品牌建设在项目推广之前，我们需要在目标客户中建立知名度和良好的品牌形象。
这可以通过以下方式实现： - 使用高品质的宣传材料，包括宣传册、网站、视频等，展示别墅项目的独特之处和豪华设施。
- 与当地高端媒体合作，进行广告投放和品牌推广。
- 参加房地产展览会和高净值人群聚集的活动，加强与潜在客户的互动和沟通。
3.2 线上推广在当今数字化时代，线上推广是不可忽视的渠道。
以下是一些线上推广的策略： - 建立官方网站和社交媒体账号，展示项目的图片、视频和详细信息，吸引用户关注。
- 使用搜索引擎优化（SEO）的技术，提高网站在搜索结果中的排名，增加曝光率。
- 运用社交媒体广告，定向推送广告给符合目标客户特征的人群，提高点击率和转化率。
3.3 线下推广除了线上推广，线下活动也是重要的营销渠道。
以下是一些线下推广的策略： - 举办别墅开放日活动，邀请目标客户亲自参观别墅，了解项目的特点和优势。
- 与高端汽车、奢侈品品牌合作举办联合活动，吸引目标客户参与，并提供别墅项目的宣传资料。
- 在当地豪华酒店和高端商业区设置展示中心，提供项目的宣传资料和销售咨询服务。
3.4 营销优惠为了刺激客户购买意愿，可以提供一些营销优惠，例如： - 提供早鸟优惠，给予首批购买者一定的优惠折扣或附加服务。
住宅大户型去化方案
住宅大户型去化方案随着城市化进程的不断推进，住宅大户型作为一个住宅产品细分市场逐渐受到了购房者的关注。
然而，在市场竞争越来越激烈的情况下，住宅大户型去化成了开发商面临的一个挑战。
如何有效推动住宅大户型的去化成为了开发商需要解决的问题。
为此，本文将从产品定位、市场策略和销售手段等方面，提出住宅大户型去化的一些方案。
首先，为了解决住宅大户型的去化问题，开发商需要进行产品定位的优化。
大户型的产品特点决定了其主要适用于家庭人口较多、追求生活空间舒适度的购房者。
因此，在产品设计上要注重空间布局的合理性和灵活性。
尽量避免过多的过道和浪费空间的设计，提供多功能的布局选项，以满足不同购房者的需求。
另外，在配套设施上，要考虑到大户型购房者对于社区环境、教育资源、交通便利等方面的需求。
通过提供完善的配套设施，增强产品的吸引力，提高去化率。
其次，市场策略也是推动住宅大户型去化的重要方面。
开发商可以通过以下几种策略来提高住宅大户型的销量。
首先，与金融机构合作，推出灵活的购房贷款方案。
在购买大户型房屋时，购房者通常需要较高的购房资金。
因此，开发商可以与金融机构合作，提供多样化的购房贷款方式，降低购房者的购房门槛。
其次，通过针对性的市场营销活动来提高产品的知名度和认知度。
可以通过家装展览会、线上线下活动等方式来展示产品的特点和优势，吸引目标客户的关注。
此外，结合地理位置和社区环境特点，推出打造特色的大户型产品，提供定制化服务，满足购房者个性化需求。
通过这些市场策略的综合运用，可以提高住宅大户型的市场竞争力，提升去化率。
最后，销售手段也是住宅大户型去化不可忽视的一环。
开发商可以通过多种销售手段来提高产品的销售效果。
首先，开发商可以设置专门的销售中心和展示样板间，提供真实的展示环境，让购房者能够更加直观地感受产品的实际效果。
其次，可以利用网络平台来进行销售推广。
通过社交媒体、房产网站等渠道，发布产品信息，进行线上宣传和销售活动，吸引更多潜在客户的关注。
大户型去化推广策划方案
大户型去化推广策划方案篇一：大户型销售策略 9号楼大户型销售建议一．拉低大户型单价或增加大户型阶段性优惠，通过优惠或单价比增加大户型去化二．三．灵活付款，增加新的付款方式，如：首付分期等集中蓄客，统一上市，样板房暂时关闭;如不集中开盘，采用房源销控,在每栋楼不同楼层间穿插房源,加强客户购买信心。
四．老带新推销模式对于近期成交的客户没有价格纠纷的从这方面出发我们采用相应回馈政策，并在说辞上配合宣传，奖励金额和方式以面积段区分： 1．新客成交120平米以下的老客奖以千3，新客立减5000； 2．新客成交120平米以上的老客奖千4，新客立减10000；五．开发团购客户群针对于企事业单位团体，可以采用上门直接联系，做项目情况及团购利好说明，这部分群体购买力处于中高水平，也许对于他们而言本项目并非首选，但我们自身还是要极力争取。
六．户型的引导在销售现场，通过培训，加强销售员对于客户购房心态的把握，主动的引导推荐大户型，理性的帮客户分析，促使客户成交。
奖励：大户成交一套，额外奖励人民币1000现金，当场奖励。
七．强化销售说辞及培训怎么去帮客户分析户型，把大户型通过专业的介绍变得吸引，大户型的功能及舒适性怎么去语言体现，让客户理解大户型并不只是多个房间多几万元钱，所以在销售说辞上我们还需要做出针对于大户型的精炼。
篇二：大户型策略综合目前本项目销售形势，100平米以下的75平米、92平米户型去化率较快，而100平米以上户型市场认可度较低；由于本案目前的购房客户主要为乡镇中低收入群体，受潜在客户购买力的限制。
总价超过40万就是对于客户承受能力的考验。
【积存去化】滞销大户型解决之道
11
8.5-9.5
6
9.5-10.5
11
10.5-11.5
15
11.5-12.5
6
12.5-13.5
6
13.5-14.5
3
14.5-15.5
2
16.5-17.5
6
17.5-18.5
1
底复滞销具体解决办法
3、间隔为储藏室——面积建议
满足储藏室基本功能的原则；
1、存放杂物 面积要求：一般5-10㎡即可满足需求 2、停放双轮车 面积要求：一般小于车库面积，大于常规储藏室面积， 通常8-15㎡（储藏室入口需加宽）
底复滞销具体解决办法
3、间隔为储藏室——入户方式解决
关键点：有无室外楼梯
①有室外楼梯：用户从已有楼梯进入地下储藏室，只需要进行 地下储藏间单独入户考虑； ②无室外楼梯：需增建室外楼梯，用户从室外楼梯进入地下。
由于底复一般无室外楼梯，故以下对室外楼梯增建进行建议： ①在原室外楼梯基础上进行深挖，联通负一层 优点：用户从住所到地下的距离较近 缺点：影响建筑结构稳定性；地下结构未必适合。 ②在楼梯外部打造地下通道进入 优点：对整体建筑结构影响小； 缺点：增加了从住所到地下的距离，楼外通道防水及安全问题。 建议：楼外通道入口建造遮挡物及排水口等。
降低风险，成功去化
底复滞销具体解决办法
3、间隔为储藏室——入户方式解决
地下一层楼梯拆除
公共楼梯进入
一楼入口封闭
室外进入
原有楼梯封堵：底复户型（户内楼梯连接地下室）改造时将户内楼梯拆除，同时将联通地下室入口封闭； 进入方式改造：根据工程结构情况，将入口改为室外独立入口，或通过改造直接从公共楼梯进入地下室。 改造注意事项：在改造入口时须注意动线设计，保证一层住户的私密性。
大户型去化推广策划方案
大户型去化推广策划方案篇一：大户型销售策略9号楼大户型销售建议一．拉低大户型单价或增加大户型阶段性优惠，通过优惠或单价比增加大户型去化二．三．灵活付款，增加新的付款方式，如：首付分期等集中蓄客，统一上市，样板房暂时关闭;如不集中开盘，采用房源销控,在每栋楼不同楼层间穿插房源,加强客户购买信心。
四．老带新推销模式对于近期成交的客户没有价格纠纷的从这方面出发我们采用相应回馈政策，并在说辞上配合宣传，奖励金额和方式以面积段区分：1．新客成交120平米以下的老客奖以千3，新客立减5000； 2．新客成交120平米以上的老客奖千4，新客立减10000；五．开发团购客户群针对于企事业单位团体，可以采用上门直接联系，做项目情况及团购利好说明，这部分群体购买力处于中高水平，也许对于他们而言本项目并非首选，但我们自身还是要极力争取。
六．户型的引导在销售现场，通过培训，加强销售员对于客户购房心态的把握，主动的引导推荐大户型，理性的帮客户分析，促使客户成交。
奖励：大户成交一套，额外奖励人民币1000现金，当场奖励。
七．强化销售说辞及培训怎么去帮客户分析户型，把大户型通过专业的介绍变得吸引，大户型的功能及舒适性怎么去语言体现，让客户理解大户型并不只是多个房间多几万元钱，所以在销售说辞上我们还需要做出针对于大户型的精炼。
篇二：大户型策略综合目前本项目销售形势，100平米以下的75平米、92平米户型去化率较快，而100平米以上户型市场认可度较低；由于本案目前的购房客户主要为乡镇中低收入群体，受潜在客户购买力的限制。
总价超过40万就是对于客户承受能力的考验。
就市场总体来看，在售项目中除了阳光水岸，其他基本都是以小户型销售为主，大户型滞销明显，而阳光水岸也在本期应市推出了2房小户型来锁定购买市场，江南春天新推房源200套左右，以小户型为主，在这样的市场前提下，针对刚性需求的小户型市场存房量充足，大户型想要取得很好的销售业绩比较难。
住宅大户型专项去化保障方案
19、20#楼152/175 m2大户型去化保障方案一、本体＞外部优势1、站位国际城南，背靠大源核心居住区，规划/交通红利逐步释放项目位于国际城南天府五街，背靠城南最为成熟的大源高端居住区，目前项目所在的大源西板块规划红利逐步呈现，一带一路国际社区髙端定位为板块未来的发展泄下了基调。
天府五街通车/昆华路大桥今年底通车，交通通达性逐步呈现，家天下项目正在逐步兑现城南210亩品质大盘承诺。
2、江安河自然资源+近千米滨河公园带提升项目居住环境家天下项目拥有大源板块唯一的江安河自然资源，同时规划有近千米的滨河公园带，项目宜居属性最强，大源板块无出其右。
＞内部优势1、临河布局/三面采光/横厅设计超大观景面/电梯入户/高标准装修1.3期19、20#楼作为整盘类住宅最为奇端的产品，是全盘类住宅产品的标杆。
在总平布局上，19、20#楼位于南北地块之间，也是类住宅产品中唯一临河享有一线原湾景观带的公寓产品，户型设计功能性强，以四房、五房设计为主，电梯直接入戸，三而采光南北通透，通风采光效果俱佳。
在产品配宜上，大面积类住宅产品以舒居为核心的打造目标，配备中央空调、地暧等产品，保证客户的居住舒适度及体验感。
二、市场竞争分析> 市场整体情况市场结论：主打居住属性的类住宅产品与高端商务公寓为主要供应相似产品首付月供要求极高，渠道销售为主力去化手段目前大城南市场与本案1.3期有类似的产品的项目共有6个，苴中已入市项目4个，未入市项目2个。
此类产品目前分为两类：一是主打居住属性的类住宅产品，代表项目融创香璟台、棠湖柏林城、和泓麓江府。
此类产品价格集中在17000元/耐，突出自己的与住宅无差别的居住功能，淸水为主。
此类产品总价集中在200-300万之间。
二是主打高端商务大平层公寓，此类产品自身的地段区位、产品素质水平较高，在改善居住的基础上，更偏重商务属性，代表项目保利天悦、滨江天悦、花漾锦江"此类产品以髙附加值配置实现较高的溢价，高标准精装为产品标配，此类产品总价超400万，市场上此类产品面对完全不同的客户群体，但首付款均为百万级别，主力去化手段为分销、中介、全民经纪人等渠道销售。
中山颐和山庄一期大户型推广解决方案-143PPT
项目名称：豪逸３期
主要客户分析：
❖ 原一期老业主、企业主、外地人，恒信业主、雍景园业主同 时也吸引一批港澳及外籍的买家，老业推介新业主比例较多
产品促销：
❖ 一次性9.7折额外9.8折，按揭9.9折额外9.8折 ❖ 百万豪华大宅示范单位
九、项目名称：维景湾
❖ 该项目的产品主要为80㎡二房二厅和120㎡左右的三房二厅单 位，在过去的二年中上述户型为市场畅销产品，同时城区同类产 品选择性较少，当时的售价与雍逸庭有很好的性价比。
❖ 国家健康住宅为楼盘主导卖点。
项目名称：朗晴轩
主要客户分析：
❖ 老师、医生、公务员、律师为主要的客户群，其楼王产品吸引了 电信、电力企业员工、企业主等高收入客户群体
项目名称：大信海岸家园
主要客户分析：
❖ 所属企业员工、公务员、企业管理员、以石岐区及东明花园 的原居民较多，受轻轨利好吸引了部分广州客购买 ❖ 学位是吸引中产阶层客户的重要因素，项目有沿江公园、体 育公园、学校等配套设施 ❖ 大盘整体开发并以全现楼发售，给客户十足的信心，发展商 为中山最大的购物中心的开发商具有很高品牌效应，发展商强 大的实力企业形象为项目的销售提供了很好的基础
产品促销： 9．7折
五、项目名称：半闲瓦舍
大单位存量（170㎡以上）：10幢
产品特点：
❖ 该项目全为中式联排别墅，共64幢，单位面积200㎡～300㎡， 前后有30～60㎡花园及空中大露台 ❖ 独立私家车库，创新采光天井，均为二层半设计 ❖ 现已全面交楼
项目名称：半闲瓦舍
主要客户分析：
❖ 公务员，很大一部分为发展商老板身边的朋友， 凯能集团、企业老板、电视台等
中山颐和山庄一期大户 型推广解决方案143PPT
大户型去化方案
大户型去化方案引言大户型是指房屋面积较大，常见于别墅或高档公寓等房型。
由于其价格较高，销售周期较长，因此需要精心策划去化方案，以提高销售速度和效果。
本文将介绍一些适用于大户型的去化方案，帮助开发商或经纪人更好地销售大户型房屋。
1. 定位目标客户群体在制定去化方案之前，首先要明确目标客户群体，以便更精准地定制方案。
大户型主要吸引的是高收入群体或有一定资本的购房者。
因此，在市场调研的基础上，确定目标客户群体的特征和需求，并制定相应的销售策略。
2. 提供个性化服务针对大户型的客户需求，提供个性化的服务是非常重要的。
购买大户型的客户通常对房屋的品质和细节要求较高，因此要注重客户需求的满足。
可以为客户提供私人定制的装修方案，协助客户完成装修过程，并提供专业的售后服务，以增加客户对大户型的满意度和再次购买的意愿。
3. 强调空间布局和功能性大户型的优势之一是空间布局较为宽敞，因此在营销中应充分强调房屋的空间优势和功能性。
可以通过视频、图片或模拟体验等方式展示房屋的布局和功能，吸引客户的注意力。
此外，还可以提供多种户型选择、灵活的空间改造方案等，满足不同客户的需求，增加购买意愿。
4. 加强社区文化建设大户型通常位于高档社区或楼盘中，因此加强社区文化建设是提升大户型吸引力的一种有效途径。
可以组织丰富多彩的社区活动，如社区联谊、主题讲座、亲子活动等，增进社区居民之间的交流与互动。
此外，也可以建立公共设施，如健身房、儿童游乐场等，提升整个社区的生活质量和居住体验。
5. 营造独特的购房体验为了吸引更多客户关注大户型，可以创造出独特的购房体验。
可以建立样板房供客户参观，并配备专业的导购人员进行解说和引导。
此外，可以借助虚拟现实技术，为客户提供沉浸式的购房体验，使客户能够更直观地了解房屋的细节和特点。
还可以推出购房礼包或购房福利，增加购房者的实质性收益，吸引更多人购买大户型。
6. 加强线上推广和销售随着互联网的普及，线上推广和销售已成为房地产行业的重要一环。
大户型去化方案
大户型去化方案引言大户型房屋是指占地面积较大的住宅，一般具有多个房间、宽敞的客厅和餐厅等。
由于空间较大，大户型房屋在市场上的去化难度较大，需要制定合适的去化方案，以吸引潜在买家。
本文将提供一些大户型去化方案的建议，帮助房地产开发商和中介机构提高销售效率并提高房屋的价值。
1. 装修升级大户型房屋的装修升级是提高房屋价值和吸引力的重要手段。
以下是一些装修升级的建议： - 增加豪华装修元素：如大理石地面、石膏线、吊顶设计等，使房屋显得更加高档。
- 使用高品质的材料和家具：如实木地板、欧洲进口卫浴设备等，增加房屋的质感。
- 增加房屋的功能性：如加设书房、娱乐室、健身房等，满足潜在买家不同的需求。
2. 空间设计优化大户型房屋的空间设计要合理优化，使其更符合买家的需求。
以下是一些建议：- 开放式设计：打破传统的隔断墙，打造宽敞明亮的开放式客厅和餐厅，增加居住的舒适感。
- 多功能分区：利用大型空间，划分不同的功能区域，如用隔断或家具区分客厅、餐厅和娱乐区等。
- 利用天花板空间：如设计吊顶，可以增加储物空间，增加房屋的功能性。
3. 营销策略为了吸引潜在买家，有效的营销策略是不可或缺的。
以下是一些建议： - 优质宣传物料：设计精美的宣传册、户型图等，展示大户型的特点和优势。
- 社交媒体推广：利用社交媒体平台，发布有吸引力的图片和信息，吸引潜在买家的关注。
-举办活动：如开放日活动、专场展览等，吸引潜在买家参观房屋，提高交流和签约的机会。
4. 定制化服务提供定制化服务可以满足不同买家的需求，增加房屋的吸引力。
以下是一些建议： - 定制装修方案：提供根据买家需求进行装修的选择，让买家可以根据自己的喜好打造理想的家居环境。
- 可选户型设计：根据买家需求提供灵活多样的户型设计方案，让买家可以根据自己的需求选择适合的户型。
- 售后服务：提供长期稳定的售后服务，解决买家遇到的问题，增加房屋的信任度。
5. 合作与联动与其他企业和机构的合作与联动可以提高大户型房屋销售的效率和成功率。
大户型室内设计方案
大户型室内设计方案大户型室内设计方案大户型室内设计方案是为了满足家庭成员众多的需求，提供一个舒适、宽敞、实用的居住空间。
下面是一个大户型室内设计方案：一、客厅设计客厅是家庭活动的中心，所以要设计得宽敞明亮，同时也要考虑到家庭成员的娱乐和放松需求。
可以选择宽大的沙发和餐桌，以便容纳更多的人。
使用明亮的颜色，如白色、米色或浅灰色，以提升空间感。
同时，可以在客厅中设置大型的落地窗或阳台，增加室内的光线。
二、厨房设计厨房是家庭成员日常烹饪的地方，所以要设计得实用、整洁。
可以选择U型或L型的厨房布局，以提供足够的操作空间。
同时，配备高品质的厨具和储物柜，以方便存放食材和烹饪用具。
在厨房中设置食物回收系统，以减少垃圾产生，保持环境清洁。
三、卧室设计卧室是家人休息和私人空间的地方，所以要设计得温馨、私密。
根据家庭成员的需求，可以设置多个卧室，每个卧室都应该配备舒适的床、衣柜和书桌。
使用柔和的颜色和舒适的床上用品，以提高居住的舒适度。
四、儿童房设计儿童房是孩子们学习和玩耍的地方，所以要设计得有趣、安全。
可以为儿童房选择明亮的颜色，如蓝色、粉红色或黄色，以刺激孩子们的视觉发展。
在儿童房中设置儿童家具和儿童玩具收纳柜，以便孩子们能够自由玩耍和学习。
五、阳台设计阳台是家庭成员放松和欣赏室外风景的地方，所以要设计得舒适、美观。
可以在阳台上设置舒适的户外家具，以提供休息和娱乐的空间。
同时，可以种植一些绿植和花卉，增加室外空间的生机和活力。
这是一个大户型室内设计方案，旨在提供一个舒适、宽敞、实用的居住空间。
通过合理的布局和选材，可以满足家庭成员的多种需求，并提供一个和谐宜居的居住环境。
【顶层去化方案】重庆_东晟蓝滨城_营销建议_蓝滨城江尚高层顶楼阁楼去化方案
蓝滨城“江尚”剩余房源去化方案一、房源分析江尚现在剩余房源可以分为两大类：江尚剩余房源详情见附表“蓝滨城产品盘点2014.02.20”通过对“江尚”剩余房源进行分析和梳理得到如下结论：➢“江尚”7、8、9、10号楼1、6号户型的1F、2F作为标准层加上处于整个小区的中庭位置，资源占据较好，在价格合理的情况下，去化的难度不大，通过推售其它产品可以顺带实现销售；➢高层顶楼带阁楼产品需要区别对待，按总价标准进行划分，总价55-63万区间的产品与现在蓝滨城在售产品的总价价差不大，换算成首付就只比现在在售的110平米三房多付3-10万元即可多得一层楼，所以这一部分产品相对比较容易突破；➢70万以上的高层顶楼带阁楼产品和洋房部分产品是目前相对去化比较困难的产品，可能需要在价格上作一些调整才能实现去化；目前项目对高支付能力的客户吸引力有限，泸州主城高支付人群购房主要集中在城西、城北两个区域，项目的剩余房源如果要实现去化，一是从现有客群里面挖掘支付能力相对较强的客户；二是吸引主城高支付能力客群过江购买蓝滨城，在区域价值不被认同的情况下，需要产品有足够的吸引力和价值才能吸引到这一波客群。
江尚现在剩余产品的总价跨度比较大，在推售过程中不可能一蹴而就一次性解决掉所有的房源，分配批次挖掘每一个总价区间产品的价值，针对不同产品进行针对性的挖掘客户尤为重要，因此江尚剩余房源的去化必须遵循如下原则：分批推广，以点带面进行销售（首先解决顶跃23套、保留的2楼及1楼平层房源;再集思广益寻求洋房的解决方案）二、剩余产品优劣势分析江尚剩余产品优势可以概括为如下几点：物理特性单个客户的价值点：现房---------------------------即买即住，无须等待，节省一年半房租产品品质较高-------------------项目品质在泸州同期属于标杆顶楼带阁楼买一套得两套---------相当于花10-15万即可多得一套房子江尚剩余产品劣势可以概括为如下几点：➢区域得不到市场的认同，项目交通成为最大的阻碍➢洋房产品的噪音大，高支付能力人群不接受➢项目总价高，客群相对狭窄➢现场体验不够，没有足够的打动力最能够带给客户的价值点是：现房、买一套得两套紧紧抓住这一点，从最容易切入的产品进入，把这一优势无限放大，其他的都尽可能去弱化它。
住宅大户型去化方案学习资料共31页
谢谢！
住宅大户型去化方案学习资料
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62பைடு நூலகம்奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
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朝向：
整体去化率可以，但西单元A户型几乎未去化。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
6#A户型
1. 户型方正，动静分区，功能划 分合理。
2. 全明设计 3. 景观阳台，生活阳台，休闲阳
台，三阳台设计。 4. 超大景观阳台和休闲阳台
小结：难去化因素主要是朝对东单元会较有难度。
层高：
BC户型的高层因为9#是小高层，可以看到铁路，去化可能
会存在相关问题。
8#A户型
1.户型方正 2.全明设计 3.卫生间干湿分离 4.超大景观阳台 5.户型功能灵活多变 6.4.5米豪宅级客厅间距
全明 设计
全明设计
卫生间可 分割为干 湿分离
4.5米豪宅级客厅间距
3369456
7532624
4886526
2679156
264830 9
1566269 4
44767103
均价 6546.72 6592.93 6492.83 6467.49 6390.87 6453.31 6308.50 6315.96 6414.02
户型：
6#
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。
朝向：
东单元去化不如西单元，2#西单元朝小区内，东单元朝西
固中路。相对居住品质西单元高于东单元。
2#
层高：
2#西单元高层高于1#小高层的区间，能被铁路影响，相较
其他高层而言去化率而言，存在难去化的问题。
价格：
东单元同等户型价格低于西单元，户型面积越大单价越低。
6#剩余房源分析
户型 A
B
C
D
D
C
B
A
D
C
126.91 130.06
16
10
2030.56 1258.51
13127317 8066905
6464.88 6409.89
B 93.79
5 467.59 3015761 6449.58
A 121.39
29 3520.31 22138016 6288.66
总计
86 10756.68 68557238 6373.46
N
全明 设计
8#B户型
1.户型方正 2.功能分区合理 3.全明设计 4.超大景观阳台 5.主卧朝南 6.入户玄关私密性好 7.功能分区合理 8.户型功能灵活多变
N
户型功能灵活多变
卫生间 干湿分离
超大 景观 阳台
入户 玄关 私密
主卧朝南
8#C户型
1. 户型方正 2. 动静分区，干湿分离，功能布局合理 3. 全明设计 4. 入户花园 5. 4.7米豪宅级客厅间距 6. 主卧朝南 7. 超大景观阳台
户型因素
因西固属于老工业城区，不是高端客群的置业首选，所以户型配比 应主要面对中低端客群，以小户型为主甚至纯小户型。但本案规划 了过多120㎡以上的户型，而这些大户型正是去化速度慢的主因。
西侧 外围 环境 导致 6#7# 8#A 户型 去化 困难
营销因素
项目针对难去化户型没有专门的营销策略，缺乏相应销控手段，缺 少相应节点性促销活动及优惠策略，相应的策划及推广也没有动作， 主要靠坐销等待客户上门，销售案场缺乏销售氛围，导致项目去化 速度一慢再慢。
户型：
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。大户型去化
7#
难度高于小户型。
朝向：
西单元A户型去化存在难度，另120㎡以上大户型存在去化
难度。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
8#房源分析
户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的C户型。
总计
面积 99.28 104.95 103.79 133.36 133.36 103.79 104.95 99.28
套数 7
5
5
9
6
4
4
25
65
面积 691.75 524.75 518.95 1164.69 764.61 415.16 419.80 2479.86 6980
总价
4528697
3459641
N
全明 设计
卫生 间
干湿 分离
入户花 园
动静分区
主卧朝南
4.7米豪宅级客厅 间距
超大景观阳台
8#整体户型分析
结构： 塔楼结构公摊率大，A、B户型公摊率26%，C户 型公摊率25%。 户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的大户 型——C户型。 朝向： 西单元A户型去化是难点，参照6#7#西单元户型 去化率，可以看出，小户型去化不是难点，但是 纯北向的A户型西单元存在朝向弊端，市场认可度 不高，相反东单元户A户型去化率较高，和其主卧 朝向对外景观存在一定影响因素。 B户型主卧朝南，面积适中，去化难度不大。 C户型属于大户型，去化存在难点。 B、C户型的高层，与2#高层存在一样的问题，都 是越过1#9#小高层后可以看到铁路影响。所以高 层去化要着重考虑。
超大休
卫 闲阳台
静
生
西晒，小 间
生活阳
区周边环 通
台
境及品质 光
不佳，导
致朝向对
超 外的户型
动
大 不好去化。
阳
功能分区合理
台
7#剩余房源分析
户型 面积 套数 面积 总价 均价
F
E
151.88 99.75
17
9
2581.96 897.75
16448604 5760635
6370.59 6416.75
1106778 5
9425716
8849080
2138769 4
2173941 9
4718401
4132527
7120533
8844115 5
6345.62 6377.00 6386.00 6080.80 6180.80 6384.50 6390.57 6532.00 6264.32
户型：
剩余户型以100㎡以上大户型为主
货量盘点
2#剩余房源分析
1-A
1-B
1-B1
1-C
2-C
2-B1
2-B
2-A
总计
面积 109.01 92.38 92.38 140.69 140.69 92.38 92.38 109.01
套数
16
16
15
25
25
8
7
10
122
面积 总价 均价
1744.16 1478.08 1385.70 3517.25 3517.25 739.04 646.66 1090.10 14118
A户型西 单元主卧 朝向正西
B户型西单 元的书房/ 卧室和客厅 是正西朝向， 但主卧朝南，
C户型西单元三 个卧室有两个是
正西朝向
A户型 B户型
C户型
剩余房源分析
区位因素
因项目位于西固区，由于西固是老牌重工业区，本身从居住环境及 氛围上就照比安宁，七里河，城关有一定差距，不是置业首选区位， 所以针对的大部分客户是西固本地人为主。因而造成去化速度过慢 的诱因。 因西固为老工业区，所以小区周边环境不佳，造成朝向外围的房源 去化不好。反而同样户型，朝小区内侧的房源去化更高。