上海房地产市场分析月报(pdf 20页)

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内容提要

• 1 市场概述

• 2 一级市场

• 2.1 商品房用地供应情况• 2.2 商品房用地成交情况

1 市场概述

一级市场

土地市场供求锐减。上海10月共供应商品房用地8幅46.38万平米,环比大幅下降69.5% ;共成交商品房用地6幅,成交面积27.8万平米,环比下降84.2% ,其中涉及居住用途的地块为3幅,纯居住用地2幅7.88万平米,占总成交面积的28.3%。

二级市场

2 一级市场

2.1 商品房用地供应情况

10月上海共公告出让商品房用地8幅46.38万平米,环比大幅下降69.5%。其中居住用地4幅30.61万平米;商住办用地1幅9.26万平米;办公用地1幅4.75万平米;商办用地2幅1.76万平米。出让地块详情见表1。

地块名称

序号

表1:10月上海商品房用地供应明细

2 一级市场

2.2 商品房用地成交情况

10月上海共成交商品房用地6幅,成交面积27.8万平米,环比下降84.2%。其中涉及居住用途的地块3幅,包括纯居住用地2幅78801.3平米,占成交地块面积的28.3%,商住办用地1幅65944.1平米;办公用地2幅67833平米,商业用地1幅65737.6平米。土地成交详细情况见表2。

表2:10月上海商品房用地成交明细

3 二级市场

3.1 商品房总体成交情况

3.1.1 月度成交走势

150000020000002500000平米供应面积10月上海商品房成交走势

X

内环内:量价齐跌。内环内10月成交缩量很明显:10月共成交125555平米,环比下降63.6%;成交均价37306元/平米,环比下降3.7%。

X

内中环:量跌价升。价格有恢复性上涨:10月共成交127887平米,环比上升下降52.4%;成交均价25866元/平米,环比上升10.4%。

X 中外环:量跌价升。10月成交212626平米,环比下降14.6%;成交均价19152元/平米,环比上升7.5%。

X

外郊环:量价齐升。成交量自6月以来已连续4个月呈现下滑,但是,10月共成交1146233平米,环比上升14.7%,成为近3.1.3 分环线成交情况

3 二级市场

3 二级市场

3.1.4 10月成交面积前十名楼盘

10月上海全市商品房成交面积排名前十名楼盘共成交3249套,环比上升11.8%,占全市成交套数的18.5%;成交面积310703平米,环比上升7.8%,占全市成交面积的16.9%;成交金额411068万,环比下降68.1%,全市商品房成交金额的13.8%。

成交金额的大幅增长主要是由于10月份成交面积排名前十的楼盘成交均价过万的有7个,其中有2个超过2万;成交面积排名第9和第10的楼盘成交均价分别为21307元/平米、21047元/平米。

成交面积、成交套数环比均明显上升,但成交金额环比大幅下降,说明低端楼盘成交量较大。

排名

项目名称

3 二级市场

3.2 公寓市场成交情况3.2.1 月度成交走势

平方米

1600000

1100000

3 二级市场

3.2.4 分环线成交走势

10月上海公寓市场分环线成交走势平米8月成交面积

800000

600000

400000

200000

3 二级市场

3.2.6 分户型面积段成交走势

10月上海公寓市场分户型面积段成交走势

100000

2000003000004000005000008月成交面积

3 二级市场

100000

200000300000400000500000平米供应面积

3.3.3 办公市场成交走势

10月上海办公市场成交走势

10月上海区域重点城市商品房用地成交情况(面积:万平米)

3 二级市场

3.4.1 重点城市居住用地成交情况

3.4 长三角重点城市房地产成交概况3居住用地幅数6/27.8商品房用地幅数/面积上海

4 市场动态

4.1 全国

•调控政策或年底出台

•日前,中国土地勘测规划院发布报告称,9月份以来楼市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号,房地产行业会走向一个更危险的极端,并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

•住建部否认二次房改传闻

•在房价高涨的背景下,有关“二次房改”的传闻再起。对此,住建部政策研究中心主任陈淮明确表示,当前在住房发展过

4 市场动态

4.2 上海

•上海:高端租赁风光不再

•9月,上海租赁市场再现“冰火两重天”。一方面,中低端租赁市场延续了8月的良好走势,成交量和租金都有小幅上涨,在建轨交7号线沿线的公房租赁行情尤其火爆。另一方面,在8月份稍微有些起色的高端租赁市场,进入9月后却遭遇了新一轮下滑行情,成交量价齐跌。

4 市场动态

4.2 上海

•上海:21世纪不动产又连开36家店现已超170家

•虽然上海二手房市场已从高峰进入短暂胶着期,但依然居高不下的房价也让二手房中介机构加快扩张步伐。昨日,21世纪不动产上海区域同时签下36家新店,至此,21世纪不动产上海区域已有门店超过170家。

上海:房地产贷款余额首次突破7000亿元

5 市场展望

土地市场

10月份,上海商品房用地供应量很小,本月的第一幅成交地块已是10月中旬,但是,由于政府通过加大土地供应以平抑房价的长期政策导向未变,预计未来几个月土地供应将恢复正常,持续较大;而土地需求方面,由于各房企前三季度销售业绩普遍优异,看好后市,预计资金充裕的开发商们在当前较宽松的货币政策环境下,会继续加大拿地、储地力度。因此,预计土地市场将持续火爆,地价将不断上升。

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