长租公寓研究报告(一)

一室供应
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1：8
一室需求
Ω租赁产品参差不齐，配套、服务不完善 Ω出租住房缺乏专业管理，存在隐患 Ω租金上涨较快，承租人反应强烈 Ω租赁关系不稳定，纠纷频发 Ω缺乏专业、规范的中介服务体系
数据来源：赶集网《2013年租房市场报告》
我2010年毕业来的济南，与同事在历 山路租了一套三室的房子，当时房租 是每月1700元，现在涨到了每月3000 元，四年涨幅达76%，房租涨的让我 心惊肉跳，每月的租金都赶上还房贷 了。 ——济南白领 王岩
引入风投
类 REITs模式
租金收益权证券化
p目前市场比较火的青年 公寓基本进入风险投资。 例：上海蘑菇公寓2014平
安投资;2014.2A千万RMB平 安创投、IDG； 2014.12B$2500万海通开元 领投、IDG、平安跟投；
p新派公寓：与赛富成立赛 富不动产基金，收购旧物业 进行公寓改造，把租金做成 理财产品并进行基金运作， 预计年化收益12%；新派公 寓仅进行轻资产管理，设计 产品进行招租运营，提供服 务收取租金，按比例返还LP 租金收益
ＹＯＵ＋公寓通过与懒投资进行公寓金融化进行融资
这收益真的挺有吸引力的 比炒股稳妥多了
链条中的投资机会 标
金融衍生品对公寓企业的支持作用： 1、运用类REITs产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业。 2、运用银行、P2P等保理业务可以更好的提前收回应收款。 3、运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。
标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其盈利 能力也具备较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入
门外更多野蛮人
p 由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。 p 由集中包租逐渐成为房屋托管。 p 由单一区域经营逐渐成为多区域经营。 p 由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。 p 分布型和集中式经营方式会融合，逐渐走向以社区为单位分布式集 中管理，并渗透到物业行业。 p 开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。
收益主要为租金和附加服务费用，后期可通过广告等方式获取额外收益。
长租公寓，尤其是青年公寓，手握两端市场，一端是户主Baidu Nhomakorabea另一端是租客。长时间的业余活动，若能提供良好的环境，使得公寓 与租客产生更多交互，同时对无数小业主进行资产管理，由社交活动衍生的市场空间巨大。当领军企业的房源量达到20万套，线 下用户达到百万级时，长租公寓行业将开始真正启程。 互联网对公寓企业的改造表现： 1、解决租客与房东之间的信息不对称，大大提高销售效率。 2、强大的互联网管理体系，能提 高公寓管理效率。 3、互联网思维：用流量导入现金流，未来切入社区经济。
分布式公寓 不同小区内分散的获取个人房东的房源，对房间进行装 修和配备后，以公寓品牌对外出租 开发要求相对低些，但同样对产品也有着极致的要求， 多为合租产品。未来也有整租产品。 拿单个房源较简单，一般与房东签3-5年的托管合同，但 形成规模，需要一个漫长的过程， 月付租金方式能让分布式企业保持良好的现金流产生滚 雪球效应。 对管理体系要求高，且房源形态不一，不易标准化 强ERP系统来保证其高效整合。 二线城市的物业成本高、租金水平低，可能毛利低，可 能更适合分布式公寓 一种是美元基金为主的长周期高风险偏好基金，一种是 战略资本介入，提前做战略布局
《关于公布北京市出租 北京 房屋人均居住面积标准 等有关问题的通知》 北京 首都综治委—群租房治 理工作会议
1、出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人，不得分割出租，不得 按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。 2、违规业主可由业委会责成终止租赁行为，违规中介将依法查处并记入信用档案。 如果房主配合整改，将可以允许“N+1”模式的隔断存在，即将面积较大客厅或饭厅隔 出一个房间用于出租。
上海（浦东新 区）
《住宅小区出租房屋综 合管理实施方案》
1、 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租； 2、 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住； 3、 出租房间的人均居住面积低于5平方米； 4、 每个出租房间居住超过2人(有近亲亲属关系的除外)
数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》
从通勤时间来看： p52%的白领通勤时间在半小时以内，其中45%的白领通勤时间为10分钟-半小时，7%在10分 钟以内。 从租房关注因素来看： p73%的租客认为交通便利性是租房时首要考虑的问题；67%的租客首要考虑租金价格的高低； 34％的租客首要考虑房屋内部装修情况； p购物方便与否、小区环境、房子质量等相关配套设施被考虑的比例远远小于前两者。
租赁价格 产品户型 公共服务 交通配套
租金稳定 居住舒服 生活便利 工作方便
随意上涨 一室稀缺 参差不齐 缺乏管理 分布散碎
租赁价格 产品户型 公共服务 交通配套
租客 敏感点
市场 供应
长租服务式公寓
2014-2015年中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为公寓行业初创企业提 供了早期的资金供给。在雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓之前，2013年很多的公寓企业已经拿到A轮融资， 而顺为资本布局了爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）三种不同业态的房产类公 司，在2015年下半年，公寓行业掀起了资本大战。
广州优+ 2012 集中 220间 1万平方 2200元/间 2% 2个 40多名 白领、驴 友 大业主
优客逸家 2012 分布 1500间 3万平方 800元/间 6% 4个 200多名 白领 中介
青客公寓 2011 分布 10000间 20万平方 1500元/间 8% 4个 300多名 白领 中介
《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会 出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。“群租房”的“N+1模式”的共识成立， 未来随着各区各地方的执行政策和行业规范的出台，公寓管理市场会健康有序发展。
青年汇 2011 集中式 2100间 7万平方 3000元/ 间 2% 5个 80多名 白领 大业主
晟曜行 2006 分布式整租 1270套 16万平方 11000元/套 3% 45个 150名 企业中高层 &业主 小业主
公寓业态 形式
集中式公寓 包租整栋房产，统一装修，配备统一服务，租金水平和 物业成本，位置，装修档次等有关 度极高 一般多为整租整出 拿合适的房源困难，又面临经济型酒店的竞争，拿到低 价物业是核心中的核心。 前期的投入较大 更易标准化形成品牌，集中式管理也易形成强社交感。 表现在人力成本相比于分布式较低。 一线城市的租金水平可以支撑集中式长租公寓业态 以财务投资基金为主
pYOU＋国际青年公寓 ：与P2P 理财平台（懒 投资）合作，将 YOU+ 未来获得的租金现金流 转化成固定收益项目出 售给投资人来募集资金 ，以实现YOU＋公寓的 连锁滚动开发
备注：长租公寓投资收益率低，但有长期收益，易受基金青睐
问题
总结 1、 集中式业态，处于较大的拿房困境。多数集中式由于地点不便捷，短期无法享受足够溢价 2、 分布式业态，一线城市市区少有毛坯房供给，且房东自装房可能不适和公寓企业对房源的标准化改造。。 3、 与二房东竞争问题严重，二房东受到品牌公寓商和新进入者的拿房压力， 这三者的力量会在短时间共同推高拿房成本。 重资产运营模式导致毛利率低，快速扩张难，规模化的投资效益目前较难产生。 1、低端市场部分租房者仍对价格较敏感2、现阶段的业主仍关心单月收入，而可能没有考虑整体的潜在收益。 1、 租房红利的消失，在2008年和2013年租进来房子质量、租金等方面可能都不同。
从租房形式来看： p整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊；而青年白领追求品质生活与独立的 空间，58%的人会选择整租，产品形式则最好是一居室或者小两居 从租金缴纳方式来看： p59％的被调查者希望按月支付租金，因为像季付、半年付等支付方式，一次性的大额租房款 的支付会让这些青年群体当月的生活捉衿见肘。
安保物业
p在租房客群中，20－29岁之间的租房族占比最大，达到77%，35岁以上仍在租房的仅占8%。 p年轻人，特别是青年白领，在外工作租房已经成为主流想象，这与年轻人收入水平不高、房 价超出其承受能力等原因密不可分。 p在租房族中，约有57％的人正在为买房而努力。
数据来源：赶集网《2015年租房市场报告》
链家自如 成立时间 公寓性质 管理规模 管理面积 月客均价 空置率 线下网点 员工数量 服务对象 房源来源 2010 分布式和集 中式 78000间 200万平方 2000元/间 5000元/间 10—12% 链家网点 10000多万 白领租客 中介
优帕克 2002 分布 1300套 20万平方 2万/套 16% 5个 400名 企业高管 中介
ü 中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。 ü 根据计生委发布的《中国流动人口发展报告》，中国流动人口规模2.36亿，72%的流 动人口通过租房居住，即1.76亿租房流动人口，过半为80后，即近8800万租房青年。 ü 北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势加强。 ü 社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数将继续增加，达到747万， 2014年9月我国应届毕业生初次就业率为77%。未来应届生租赁市场需求巨大。
长租公寓行业研究报告（一）
喻姿玮
录
目
Contents
第一章 长租公寓行业的发展背景和现状
第二章
互联网、金融Vs长租公寓的未来
第三章
长租公寓代表性企业案例研究
1
务实且理性者！
购买商品时最看重质量、价格、品牌等
2
强调个性、拒绝被复制！
标榜个性、自我和独立，喜欢新鲜事物，注重感受及体验；讨厌 撞衫、讨厌人云亦云，讨厌被复制、讨厌追随
产品开发 类似于小开发商，要求对楼宇有充分的理解，开发的难 要求 出租方式 房源 现金流 标准化 管理体系 业态现状 资本介入 国内外 企业对比 典型企业
集中式管理易形成管理效率，后期的管理成本低，尤其 涉及中介公司、装修公司、物业管理公司和IT公司，需要
国外的雅诗阁和辉盛阁。国内的公寓公司多为分布式业态。 You+、青年汇、自如寓、魔方等 蘑菇公寓、青客等
p中国流动人口超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主；简单统计表明目前 有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，这部分市场规模超过4000亿。 p从全国主要城市来看，2015年北京平均每日有9.1万人寻找整租房，平均每日有3.7万人寻找 合租房，租赁市场火爆；
万人
万人
数据来源：赶集网《2015年租房市场报告》
地区 上海
文件 《关于加强本市住宅小 区出租房屋综合管理的 实施意见》
相关内容 进一步严格“群租”认定标准，标准规定，任一出租房间居住人数超过2人将被认定为 群租。而对于群租的出租人和转租人，惩罚幅度也提高到“1万元以上10万元以下” 涉及5种情形的住宅小区出租房将被纳入综合管理的范围：1、将单位集体宿舍设在住宅 小区内；
数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》
p户型供应：济南租房市场主要集中在住宅里，分布比较散；户 型供应以二室和三室为主，一室比较稀缺；就南部这个区域来 看，供房536套，其中一室供应占比13%，二室供应占比52％， 三室供应在29％，四室及以上占比6％，这个比例也基本可以代 表济南市的情况了。 ——寓来寓美房产经纪人 p一室供需：每天接待十几个客户,80%以上要求找一室户或小 两室，三天成交3套，这些人多是工作多年的单身或是小两口。 看房的人太多了，小户型的供应根本供不上；从济南整体来看， 一室的户型供应占比也就在12％左右，一室户型的供需比在1:8 到1:10，也就是说，10套小户型房子至少有80人在抢。 ——21世纪不动产房产经纪人
3
具有很强群体意识！
具有很强群体意识，拥有自己的“圈子”，重视朋友情谊，乐于 分享
自我 超越
升级：YOU＋公寓、新派 公寓、自如寓等
尊重需要 社会需要 安全需要
符合客户个性的细节设计 超大公共空间、 社交空间升级
归属
变成家友， 黏性升级 亲密社区氛围， 交流频率升级
精装修，拎包入住
普通公寓
生存
生理需要