龙湖地产项目成本测算经典案例
龙湖成本管理与房地产开发成本控制资料课件
供应链整合
整合供应链资源，降低采购成本，提高成本控制能力。
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竣工阶段成本控制
01
竣工阶段是房地产开发成本控制的收尾阶段，涉及工程结算和成本核算。
02
在此阶段，应注重工程结算审核和成本核算分析，为项目总结和后续项目提供 经验教训。
03
具体措施包括：严格审核工程结算，确保结算金额的准确性和合理性；进行成 本核算分析，总结项目成本控制经验和教训；建立项目资料档案，为后续项目 提供参考和借鉴。
设计阶段成本控制
01 设计阶段是房地产开发成本控制的关键环节，设 计方案的优劣直接影响项目的成本和效益。
02 在此阶段，应注重设计方案的经济合理性和技术 可行性，通过限额设计、价值工程等方法控制成 本。
02 具体措施包括：引入竞争机制，采用多方案比选 ；推行限额设计，按照估算控制概算；加强设计 变更管理，避免后期现场签证和额外费用。
02 制度建设
制定和完善成本管理制度，规范成本核算、控制 、分析等流程。
03 信息化管理
引入先进的成本管理软件，实现成本数据的实时 采集、处理和分析。
成本管理体系的核心理念
全员参与
鼓励全体员工参与成本管 理，形成全员成本控制意 识。
效益优先
在保证项目质量和进度的 前提下，追求成本效益最 大化。
动态管理
总结词
企业内部管理水平直接影响房地产开 发成本控制的效果，涉及组织架构、 流程优化和人员素质等方面。
详细描述
高效的组织架构、完善的流程制度和 较高的人员素质能够提高成本控制的 效果。企业应加强内部管理，通过制 度建设和人员培训，提升成本控制能 力。
龙湖房地产开发成本控制的
05
龙湖地产成本估算模型
厅：地砖/房 间：强化木地 板 防滑地砖，局 部防水 防滑地砖局部 石材/马赛 克，满做防水 精装修,由装 修设计确定 地砖
根据 设计 涂 料， 局部 面 砖， 其它 事项 在产 品标 准表 中确 定。
根据设 计
厨房
墙砖 面砖局部石材/ 马赛克，泛水 户内门窗 高度设计决定 根据设计 按照设计 决定 面砖或涂料， 同外墙 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 面砖或涂料， 其它事项在产 品标准表中确
1、预留室外空调机位 及穿墙孔。空调机位 结合建筑考虑隐蔽。 不送空调。 2、厨房和不开窗卫生 间设成品烟道和排气 道，均设止回阀。
每户供气到厨房 和生活阳台（及 由设计确定 热水器）,一户 （框架剪力 一燃气表,表在 墙）。 生活阳台。
房间/厅
局部纸面石膏 板吊顶 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 确定，浴霸 涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
卫生间
结构面层,局部 天窗
大院住 宅（联 排+叠 拼）
阳台
涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
露台
面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。
外廊（两个出入 口） 车库 车库内楼梯 屋顶平台
面砖或涂料 腻子面层 腻子面层 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。烟道周 围泛水300高， 沿墙与地交接 处泛水上翻 100mm 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 主体建筑局部 文化石，其余 同外墙 腻子面层 混凝土面层 混凝土面层 水泥砂浆抹
大学城龙湖项目成本估算模型
住宅灰空间
建筑面积
8889
㎡
花园洋房3043m2，占34.24％；联排1480m2，占16.66％；叠拼4364.88m2，占49.11％；综合按（花园洋房单价测算+别墅）单价/2计算＝【1507*34.24％+2170*16.66％+2150*49.11％】-外墙保温100*0.7外墙系数*75％-外墙装饰75％『80*34.24％+190*65.76％】-外墙门窗0.22*680*75％（一面墙考虑外露）+架空空心板25＝元/m2（含架空板）
建筑面积
60850
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，精装按650元考虑
（10）
小户型公寓架空层
建筑面积
2524
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到26元/工日
（四）
基础设施费
1
室外电气及高低压设备
（2）
场地平整挡墙
m³
档墙放阶，总价预估180万。
（3）
施工道路
项目建设用地面积
㎡
暂估
（4）
施工用水
项目建设用地面积
㎡
施工用水安装已签合同36800
（5）
天然气管道改造
项目建设用地面积
㎡
天然气管道改造14.6万。
（6）
雨水、污水市政管道改造
项目建设用地面积
㎡
雨水、污水市政管道改造28万
（7）
施工用电
1
规划设计费
（1）
方案前设计费
项目总建筑面积
㎡
龙湖•大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同
案例-龙湖-项目成本测算模型
案例-龙湖-项目成本测算模型××项目成本估算序号成本项目估算基础工程量单位单价(元)合价(万元)建面单方成本（元/平米）可售单方成本（元/平米）编制说明（一）土地获得价款1政府地价项目建设用地面积160亩土地获得价款2合作款项160亩3红线外市政设施费160亩4拆迁补偿费项目建160亩5契税-元（二）开发前期工程费1规划设计费（1）方案前设计费项目总建筑面积######㎡龙湖?大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同（2）初步、施工图设计费项目总建筑面积######㎡2，按建筑面积208600m2计算设计费用（含方案到施工图）；总价7613900 +1300000＝8913900元，（单价42.73元/m2）丙方设计费为130万元包干。
（3）景观设计费项目景观面积83,589㎡（4）精装修设计费面积1,000㎡按标准户型委托（4）专项设计费项目总建筑面积######㎡弱电、导示、铝合金等设计2勘测丈量费项目建设用地面积######㎡3前期报批报建费（1）城市建设配套费总建筑面积######㎡都市区II档范围内（面积约1061平方公里）配套费按建筑面积每平方米150元计征（2）人防易地建设费总建筑面积######㎡（3）规划许可证费面积######㎡（4）招投标综合服务费建安造价17,466万元（5）工程定额测定费建安造价17,466万元（6）建设工程质量监督费建安造价17,466万元（7）规划放线费建设用地面积######㎡（8）竣工规划验线费建设用地面积######㎡（9）防雷监测费建设用地面积######㎡（10）环境评测费建设用地面积######㎡（11）散装水泥押金总建筑面积######㎡（12）白蚁防治费总建筑面积######㎡（13）新型墙体材料专项基金总建筑面积######㎡（14）交通组织分析评估费总建筑面积######㎡（15）树木伐移费总建筑面积######㎡（16）新型建材基金总建筑面积######㎡（17）其他行政税费######㎡4三通一平工程费（1）场地平整######m3（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方140000 m3 1.49元/m3） 208,600+土石方余土外运 25000 m3 7.60元/m3）190,000＝ 2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000（2）场地平整档墙1m3档墙放阶，总价预估180万，（3）施工道路项目建设用地面积######㎡暂估（4）施工用水项目建设用地面积######㎡施工用水安装已签合同36800 （5）天然气管道改造项目建设用地面积######㎡天然气管道改造 14.6万。
龙湖项目成本管理与控制(XXXX29)
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等 员工工资、福利等
17 。。。。。。
龙湖项目主要成本费项
18
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4
开发成本
5 6
配套设施费用 基础设施费用 园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等
责任成本管理办法
动态成本管理细则
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
【2021】龙湖房地产项目开发全过程成本管控深解读林龙主讲文档PPT
第一部分 鸟瞰成本 房地产开发全过程成本构成
一级费项的构成：直接费（开发成本）、间接费 二级费项的构成：土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程 费、工程相关费、配套设施费、不可预见费 案例：龙湖地产目标成本费项划分 成本在财务指标中的作用与影响 利润表 净利与毛利 毛利与赠送率的关系 第二部分 成本管理的阶段划分 可研阶段成本管理（拿地阶段） 产品定位和建造标准； 项目规划指标； 当地行政收费情况和垄断行业情况； 土地现状及周边地块情况； 预期利润目标
案例：龙湖地产目标成本实例讲解
第四部分 目标成本的管理 目标成本管理责任界定 目标成本管理阶段划分 目标成本成果提交时间 目标成本调整依据 公共配套目标成本 目标成本管控级层级 成本系统中预警措施 动态成本管理 目标成本动态回顾时点 成本指标库及项目后评估
案例：龙湖地产目标成本管理的层级划分及关键控制点 第五部分 标杆企业成本对比分析 案例分享：中海PK龙湖成本分析案例
扩初设计阶段成本控制； 土地现状及周边地块情况； 第五部分 标杆企业成本对比分析 房地产项目开发全过程成本管控深度解读 成本指标库及项目后评估 2014年，全面组织对龙湖各项目进行成本优化。 2008年保温体系推行之初，多次组织召开专家论证，对保温体系进行重大技术优化，尤其是对苯板体系中金属托架和锚钉进行优化， 使得重庆龙湖每年成本节约上千万元。 关键成本项及风险项管控措施； 保温材质、厚度设计限额。
方案设计阶段成本控制(即项目启动会阶段的成本控制)； 复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系； 与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准； 启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析； 关键成本项及风险项管控措施； 对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、 人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优 化。
J061地产-项目开发成本控制龙湖集团成本管理与控制(350)页
目标成本测算
满足 拿地 成本 要求
通过
未通过
土地投资论证阶段成本测算
项目规划指标
土地投资论证阶段成本测算
成本测算方法： 成本经验值估算法 此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合 来完成 参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本 测算
土地投资论证阶段成本测算
成本科目
成本取值范围
适用标准
成本费项
责任部门 发展部 研发部 研发部、工程部 工程部 造价采购部 工程部 造价采购部 造价采购部 造价采购部 计划财务部 造价采购部 工程部 营销部 造价采购部 营销部 计划财务部 行政人力部
项目全成本的纵向分解
成本
成本费项
开 发
直接开发成本
销 售
成
费
本
用
开
税
发 间
金
接
费
土 地 成 本
勘 察 设 计 费
4、目标管理的过程— PDCA 循环
成本动态控制过程PDCA循环
n 为什么要进行目标成本管理 n 目标成本有什么作用 n 龙湖的目标成本的由来
目标成本的作用
目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标，是成本的控制线。
目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理
利润=售价-成本
初
工
步
程
竣
设
实
工
计
施
阶
阶
阶
段
段
段
目
目
标 成
标 成
项 目
本( 执 行
本( 调 整
竣 工 成 本
版)
版)
动态及责任成本执行
目标成本编制程序
183684_龙湖地产成本估算模型
（4） （5） ◆ ◆ 5 6 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8）
栏杆
栏杆长度
m m2 m2 m2
3,042
400
122 152
电梯厅、楼梯间、屋面 建筑面积 及雨蓬等 屋面瓦 电梯厅、楼梯间、扶手 栏杆等 户内精装修 主体设备及安装工程费 室内给排水 室内地采暖 室内电气工程 消防 通风空调及其安装费 电梯及安装费 弱电系统 其它设备（赠送热水 器） 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 总台数 建筑面积 户数 建筑面积
20 玻璃栏杆 25 - 彩钢瓦 25 650 193 60 60 8 5 46 14
阳台栏杆、室内窗护栏等材料和安装费用 电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬等精装修费 用
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装 修费用
自来水、排水、龙头、面盆、坐便器 分户燃气炉、循环泵、电磁阀、温控器、 管道等 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程 管盒预埋 水消防系统、电消防系统、气体灭火系统 及防排烟工程 空调设备及安装费用、空调管道、通风系 统 观光电梯2层站，15米高
151 按58kg/m 考 结构及粗装修使用的钢材费用 虑；
2 17 按110kg/m 考 结构及粗装修使用的水泥费用 虑；
59 30 127
按0.33m3/m2 结构及粗装修使用的混凝土费用 考虑； 屋面、厨卫、阳台、露台等防水费用 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防 火门等工程费用 单元门的材料及安装费用 入户门的材料及安装费用
精装修小高层
序号 （三） 1 （1） 2 （1） （2） ◆ ◆ ◆ (3) 3 （1） （2） （3） （4） （7） 4 （1） ◆ ◆ ◆ ◆ （2） （3） 成本项目 主体建安费 基础工程 基础工程费 地上结构及粗装修工程 结构及粗装修工程费 主材 钢材 水泥 混凝土 防水 门窗工程 单元门 入户门 外墙门窗 防火门 外墙百页窗 公共部位精装修 外墙装修 面砖 文化石 涂料 幕墙 外墙保温 大堂 外墙面积 面积 面积 面积 面积 外墙面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 41,378 6 80 350,000 6,667 3,334 23,335 50 100 50 外墙门窗面积 建筑面积 百叶窗面积 套 户 m2 m2 m2 6 944 9,736 60,850 3,651 8,000 1,500 500 8 250 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 T T m3 m2 3,529 6,693 20,080 121,699 2,600 150 180 15 建筑面积 m2 60,850 660 建筑面积 m2 60,850 110 估算基础 建筑面积 单位 m2 工程量 60,850 单价(元) 合价(万元) 13,148 669 669 5,578 4,016 1,379 918 100 361 183 773 5 142 487 49 91 998 183 33 33 117 331 210
龙湖地产成本测算模板——12页
253 180 53 4 15 28 65 350 66
元 m
520,000 180 -
52 14
5,012 2,290 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 26 73 15 8 8 1,605 331 177 177 582 950 ㎡ ㎡ ㎡ 户 40 3.00 3,529 27 480 711 883 66
20 60 99 40 79
220,848 220,848 220,848 220,848 220,848
（6）
区内道路
1,601
（四） （五） 1 2 3 4 5 6 7 8 （六） （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （七） 1 （1）
环境景观工程 景观及 道路面 费 积面积 配套设施费 幼儿园 学校 会所 物管用房 设备用房 垃圾站 车站 市政道路费 主体建安费 建筑面 积 别墅(联排） 建筑面 积 别墅（叠拼) 建筑面 积 建筑面 住宅灰空间 积 建筑面 商业 积 建筑面 车库 积 建筑面 超市 积 经济型酒店 建筑面 积 精装修小户型 建筑面 公寓 积 花园洋房 精装修小户型 建筑面 公寓架空层 积 工程相关费用 工程管理费 工程监理费 项目总 建筑面 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积
4.00% 3.00%
-
总建筑 面积 总建筑 面积 总建筑 面积 总建筑 面积
198,404 198,404 198,404 198,404 198,404
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
-
-
209,435 209,435 209,435 209,435 20 209,435
1
-
427 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 360*10 m 106,688 ㎡ 35 373 185,000 1 106,688 106,688 ㎡ ㎡ 2 1 21 11 106,690 106,690 106,690 106,690 106,688 ㎡ 2 21 106,690 1 20 1 350 1 140,000 180 2,243 961 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 198,404 198,404 198,404 198,404 198,404 198,404 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 10 33 5 1 10 650 93 20 198 198 417 198,404 198,404 198,404 1,340 ㎡ ㎡ ㎡ 户 2,750 15 20 1 369 298 397 20 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 1,360 14 6 1 750 1
392043--龙湖地产成本估算模型
4.00% 3.00%
-
253 180 53 4 15 28 65 350 66
元 m
520,000 180 -
52 14
5,012 2,290 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 26 73 15 8 8 1,605 331 177 177 582 950 ㎡ ㎡ ㎡ 户 40 3.00 3,529 27 480 711 883 66
2、项目启动阶段
工程量
160 160 160 160 10,346
209,435 209,435 83,341 1,000 209,435 106,688
209,345 209,345 209,345 16,755 16,755 16,755 106,690 106,690 106,690 106,690 209,435 209,435
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1
21 948
1 522 -120 180 32 -7 15 28 44 350 45 38 分期分摊 7 2,770 1,329 955 238 157 -22 384 533 487 46 111 413
M3 元 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 元
14 1,800,000 5 0 1 3 6 3,500,000
1、土地投资分析阶段
工程量 单位 单价(元) 合价(万元) 10,656 160 160 160 项目建 设用地 面积 160 10,346 亩 亩 亩 亩 3.00% 646,477 10,346 310 5,277 1,181 198,404 198,404 74,681 1,000 198,404 106,688 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 20 30 20 200 1 5.70 397 595 149 20 20 61 3,588 198,404 198,404 198,404 ㎡ ㎡ ㎡ 140 30 2 0.06% 0.14% 0.28% 1.00 0.70 1.00 0.50 0.90 0.90 2,778 595 49 10 22 44 11 7 11 5 18 18
龙湖集团标准目标成本测算(总结)模板
10,000
M2
250
250 1,994
1,311 1,311 1,311 1 1,311 2 245,211 1,311 500
户 户 户 项 户 个 M2 户 M2
80 500 1,000 300,000 4,500 100,000 20 5,008 150
10 66 131 30 590 20 490 657 8 23,285
总建筑面积 总建筑面积
245,211 245,211 245,211
M2 M2 M2
185 90
4,536 2,207 8,588
向市建委配套办缴纳的用于城市基础设施配套建设的费用。 向市人防办缴纳的防空地下室的易地建设费。 向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用。
其他行政及经营性收 总建筑面积 费 配套设施费 幼儿园 学校 会所 人防费用 居委会 消防站 物管用房工程费 其他配套设施费 基础设施费 供电工程费 区外供电线路工程费 区内供电工程费 开闭所 配电房 发电机 区内电缆 一户一表 供水工程费 区外供水工程费 区内供水管线 二次供水 一户一表 消防外线 其它零星 天然气工程费 区外供气工程费 一户一表 其它零星 排水工程费 区外雨、污水工程费 区内雨排、污排 生化池 隔油池 其它零星 中水系统费 区外中水工程费 区内中水管线 中水机房土建工程 中水处理工程 集中供暖 区外热力工程 换热站工程 区内热力管线工程 区外道路工程费 区外道路工程 区外道路绿化工程 区外路灯工程 区外信号灯工程 区内道路工程费 智能化工程费 电话系统工程 数据通讯工程 有线电视工程 卫星电视工程 户 户 户 项 道路面积 项 总建筑面积 道路面积 总建筑面积 专项面积 项 总建筑面积 个 区外气接入 长度 户 户 长度 区外水接入 长度 长度 容量 容量 功率 长度 户 区外电接入 长度 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积
龙湖地产项目售楼处会所及样板区成本测算
面积 （m2）
26439m2
5000
样板区景观
15795
软景 11057 硬景 4739
样板区车行道路 联排别墅 叠拼别墅
5000 4000 2000
精装修样板房
1300
பைடு நூலகம்
地下车库 会所 汇总
2000 3100
配置标准
单方成本（元/m2）
1、主要植物：栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、
200
同前《产品交付标准》
2685
同前《产品交付标准》
1、地中海风格（250m2） 2、伊斯兰风格（250m2） 3、希腊风格（180m2） 4、巴厘岛风格(180m2)
同前《产品交付标准》
1、详见《会所成本明细》 2、功能分区及面积详见会所平面图
2693 6000 2250 5498
总费用（万元） 100 663 403 100 1074 539 780 450 1704 5813
金桂、垂丝海棠、红叶石楠、小叶女贞、金边黄杨，南天
200
竹、草皮
1、主要植物：水杉、香樟、银杏、雪松、四季桂、夹竹 桃、刚竹、火棘、金丝桃、八角金盘、麦冬、草皮
600
1、宅间道、入户道：40厚230*115红色陶土砖
2、入行路：40厚锈板
850
3、后院：60厚240*120棕红色烧结砖
1、60厚 100*100深灰色花岗岩小料石拼花
龙湖目标成本及招标管理技巧课件
培训与发展
加强员工培训与发展，提 升员工技能和素质，为企 业的可持续发展提供人才 保障。
费用成本细化管理
日常费用控制
合理安排办公、差旅等日 常费用支出，避免浪费。
财务费用管理
优化资金结构，降低财务 费用，提高资金使用效益 。
税费筹划
合理进行税务筹划，有效 降低企业税负。
目标成本的动态调整
市场变化应对
龙湖目标成本及招标 管理技巧课件
目录
• 龙湖目标成本概述 • 龙湖目标成本细化管理 • 龙湖招标管理技巧 • 龙湖目标成本与招标管理案例分析 • 龙湖目标成本及招标管理展望
01 龙湖目标成本概述
目标成本的定义与重要性
目标成本定义
目标成本是企业根据产品特性、 市场需求、竞争状况和内部资源 等因素制定的产品成本目标，是 成本控制的参照标准。
培训与提升
定期开展内部培训和外部学习，提高团队成员的专业 技能和管理水平。
人才引进与激励
积极引进优秀人才，同时建立有效的激励机制，激发团 队成员的积极性和创造力。
谢谢聆听
案例一：某住宅小区的目标成本细化管理
总结词
持续改进、优化流程
详细描述
项目团队不断总结经验教训，优化成本控制流程。通过持续改进，提高成本控制水平，为后续项目提 供借鉴和参考。
案例二：某商业综合体的招标管理技巧
总结词
合理设置资格条件
详细描述
在商业综合体的招标过程中，合理设 置投标人资格条件，筛选出具备实力 和经验的承包商，确保项目的顺利实 施。
目标成本的重要性
目标成本是企业制定生产计划、 成本控制和绩效考核的重要依据 ，也是企业在市场竞争中取得优 势的重要手段。
目标成本管理的核心原则
跟龙湖学成本测算（简单、易学、实用）
跟龙湖学成本测算（简单、易学、实用）说起成本测算，恐怕这个名词并不陌生。
尽管不陌生，就李哥看来，超过50%的房地产企业还没有目标成本管控机制。
而当询问为什么没有目标成本的时候，成本管理部门的回答很干脆：没有图纸！那么，没有图纸就不能出目标成本了吗？显然不是！以下我们以龙湖X项目为蓝本，在无图纸的情况下，如何快速测算一个项目的目标成本。
一、技术经济指标的准备二、理清成本控制科目与套用公式，计算目标成本1、土地获得成本（一级科目）1.1.政府地价。
按照合同协议价格直接填写进来；建筑单方按照合同协议价格646477/总建筑面积229737 = 450元/㎡；可售单方按照合同协议价格646477/总可售面积225716 = 458元/㎡；1.2.土地契税。
一般为地价2.5%~5.5%进行测算，每个城市标准可能都不一样。
本案取3%。
按照10346（政府地价）*3%=310万，建筑单方与可售单方成本计算过程不赘述。
2、开发前期工程费（一级科目）2.1.方案设计费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*25元/㎡（单价）=546万，建筑单方与可售单方计算方法如上，不再赘述；2.2.初步、施工图设计费，参照方案设计费计算方法；2.3.景观设计费=83589（景观面积）*40元/㎡（单价）=251万；2.4.精装修设计费=1000（精装修面积）*200元/㎡（单价）=20万；2.5.专项设计费（弱电、导示等）=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* 5元/㎡（单价）=109万；2.6.勘察丈量费=106690（项目占地面积）* 6元/㎡（单价）=64万；2.7.城市建设配套费+人防易地建设费+规划许可证费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】 * （150+45+2.5） =4312万；2.8.招投标综合服务费+工程定额测定费+建设工程质量监督费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*0.8（建安造价） * 0.48% = 84万；2.9.规划放线费+竣工规划验线费+防雷监测费+环境评测费=106690（项目占地面积）*（1.2+1+1.8+0.6）元/㎡（单价）=49万；2.10.散装水泥押金+白蚁防治费+新型墙体材料专项基金+交通组织分析评估费+树木伐移费+新型建材基金= 【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* （0.9+0.9+0+0+0+0）元/㎡（单价）=40万；2.11.场地平整费=【（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方140000 m3 1.49元/m3）208,600+土石方余土外运25000 m3 7.60元/m3）190,000＝2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000】* 14元/m3 = 185000 * 14元/m3 =253万；2.12.场地平整档墙费=1单档墙放阶，总价预估180万；2.13.施工道路+施工用水+天然气管道改造+雨水、污水市政管道改造+施工用电=项目建设用地面积（106690）*（5+0.37+1.4+2.6+6）元/㎡（单价）=165万；2.14.河道治理费=【1、长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥（按施工图估算，档墙约1400M3）估造价240万元；2、景观及其他暂估110万元；合计350万元】=350万；2.15.临时办公室费=板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）=预估52万；2.16.临时围墙费=750m * 180元/m（单价） = 14万；3、主体建安费（一级科目）3.1.花园洋房(电梯7F/-1F)建安费=39593（花园洋房建筑面积）*1580元/㎡（单价）=6256万；注明：参照紫都城大城小院1362元/㎡，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/㎡，水泥按380元/T,含量按110Kg/㎡，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素。
龙湖地产成本管理及案例解析
龙湖地产成本管理及案例解析课程背景：利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。
为实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。
实践证明，房地产项目成本控制，是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段，是企业生产经营活动实现最优运转的润滑剂。
将房地产项目成本管控与项目生命周期紧密结合，提供事前、事中及事后的控制工具。
大量详实案例的深入分析及互动研讨，真实模拟房地产企业项目成本管控环境，找到解决项目沟通的有效方法。
掌握精细化管理思维，从房地产项目的细节入手，实现企业利润最大化。
充分学习、借鉴其他企业的项目成本管控经验，取长补短，整合外部资源。
课程对象：1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总等决策者,2、房地产开发及企业成本管控负责人、总监、经理、主管等专业人士。
课程体系：第一部分：龙湖的成本管理一、龙湖成本管理原则1、龙湖成本管理的目标2、龙湖成本管理的基本内容3、龙湖成本管理的基本方法二、龙湖成本管理体系1、龙湖成本管理管控体系2、龙湖成本管理制度3、龙湖项目部职能及成本责任三、龙湖成本管理1、项目目标成本测算和分解2、土地投资论证阶段成本测算案例：土地投资成本测算3、项目启动阶段成本测算案例：项目启动会4、设计阶段成本分解案例：方案设计阶段成本测算5、设计阶段的限额指标与成本优化案例：各设计阶段限额指标建议5、工程实施阶段成本控制参考文件：月动态成本状况表6、工程竣工阶段成本管理参考文件：《项目成本总结和分析》7、龙湖的历史成本数据库参考文件：《成本测算基础资料》、《开发项目成本汇总表》、《单位工程建安指标》等第二部分：龙湖的成本控制一、龙湖项目开发成本的控制1、方案设计阶段成本控制要点2、初步设计（扩初设计）阶段成本控制要点3、工程实施阶段成本控制要点4、景观工程成本管控5、体验区成本管控二、合给规划体1、成本科目2、合约规划案例Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】。
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区外供水管道长度
ｍ
4.2 住宅电力配套费
住宅总建筑面积 207,165
㎡
4.3 商业用电电力配套费 4.5 煤气住宅配套费
用电容量 住宅总建筑面积
207,165
千瓦 ㎡
4.6 上水配套费
住宅总建筑面积 207,165
㎡
4.8 有线电视开通配套费
住宅总建筑面积 207,165
㎡
4.9 电信、宽带
住宅总建筑面积
户数 建设用地面积 道路面积 总建筑面积 景观面积 景观面积 长度 长度 长度
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
装修面积 装修面积 装修面积
建安造价
总建筑面积
开发成本 销售收入
154,214 4,626 2,971 1,396 1,083 231 81 87 22 65 1,373 217 72 144
939
88 50 38 29 4,803
4,586
37 14 10 26
7 24 24
3 1
6
20 40
5
5,695 171 110 52 40 9 3 3 1 2 51 8 3 5
6 建安及装修工程费 6.1 建安工程费 6.11 院落别墅
基础 主体结构及粗装修 门窗工程 公共部位精装修 主体设备及安装 6.12 叠拼别墅 基础 主体结构及粗装修 门窗工程 外立面及公共部位精装修 主体设备及安装 6.110 地下车库 基础 土方开挖及围护 主体结构及粗装修 门窗工程 外立面及公共部位精装修 设备及安装 6.2 装修工程费 6.21 普通装修 6.22 精装修 6.23 豪华装修 7 工程其它费用 7.1 工程监理费 7.2 供电监理费 7.3 工程审计 7.4 工程技术咨询 7.5 施工图设计审查费 7.6 现行定额外检测费 开发成本 8 管理费用 9 销售费用 10 财务费用 11 不可预见费 项目总成本
#REF! 244 104 100 100 27 #REF! #REF! #REF! #REF!
11 -
69 4 6 -
300 -
-
-
21 9
40 147
38 11 13 21 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! 1,434 159 586 103 112 473 489 33 109 261 11 11 65
8,129 -
-
-
578 243 1,083 3,977 1,041 288 351 568 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! 38,821 4,300 15,855 2,802 3,044 12,820 13,230 882 2,940 7,056 294 294 1,764
#REF! 9 4 4 4 1 #REF! #REF! #REF! #REF!
12
-
70
5 会所-1层
6 会所-1层
-
-
-
-
-
306
-
- 已包含在电力配套费中
- 已包含在电力配套费中
- 已包含在电力配套费中
-
水泵房到各用户供水分表的这部分费 用含到建安成本里
-
楼栋首层伸缩管到各用户的煤气管道 这部分费用含在建安成本里面
㎡
3.2 人防易地建设费
地上建筑面积
143,300
㎡
3.3 规划许可证照费
建设用地面积
144,495
㎡
3.4 规划放线费
建设用地面积
144,495
㎡
3.5 竣工测量费
建设用地面积
144,495
㎡
3.6 防雷检测费
建设用地面积
144,495
㎡
3.7 环境评测费
建设用地面积
144,495
㎡
3.8 散装水泥押金
5.2 供水工程费
住宅总建筑面积 学校面积 会所面积 物管用房面积 设备用房面积
垃圾站数量 车站数量 人防面积 面积
用电容量
发电量 户数
5.3 供气工程费
5.4 排水工程费 5.5 小区沥青道路工程费 5.6 智能化工程费 5.7 环境绿化工程费 5.8 代征地绿化工程费 5.9 河道疏浚、政治 5.10 绿化边坡防噪 5.11 河道景观及对岸治理
22
9
41
150
39
11
13
21
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
#REF! 含空调和地热
1,460
162
596
105
114 含防水
482 含空调、地热、电梯
497 地下一层车库(考虑人防)
33
111
265
11
11 含防水
66
-
-
-
-
#REF!
9
4
4
4
1
#REF! 含造价咨询费
4.3 卫星电视 4.4 学校（含装修） 4.5 会所（含装修） 4.6 物管用房 4.7 设备用房 4.8 生活配套 4.81 垃圾站 4.82 车站 4.9 人防增加费 4.1 其它
5 基础设施费 5.1 供电工程费 5.11 配电房设备安装费 5.12 配电房至楼栋配电箱电缆 5.13 费发电机工程费
周界长度 建设用地面积
270,775 144,529 3,410 270,775
144,495 144,495
144,495 144,495 144,495 144,495
144,495
1,500 144,495
㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡
千瓦 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
项 ｍ ㎡
3.1 城市配套费
地上建筑面积
143,300
-
243,697,500 51,791,250
270,775
#REF! -
㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
个 个 ㎡ ㎡
千瓦
千瓦
户
户
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 米 米 米
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
元 元
单价
总投资 建面单方成本 可售单方成本 （万元） （元/平米） （元/平米）
19
19 小区个洞大厦，住宅塔楼之垂直布线，
放大器，分支器及水平布线用线材（每
户按三个终端考虑）Fra bibliotek3131
15.00
5,498 2,000.00 2,000.00
175,000.0 150,000.0
0 2,000.00
0.00
0.00 0.00
0.00 40.00 280.00 40.00 430.00 200.00 1,800.00 2,700.00 3,552.50
35
3 2 1 1 177
169
1 1 0 1 0 1 1 0 0
0
1 1 0
5,798
712
174
-
112
52
41
9 含代征地绿化52052m2
-
3
3
1
2
52
8
3
5
35
含前期淤泥换填，回填等费用，挖22 万方×10元，回填36万方×20
-
3
2
1
1
181
具体情况视与政府部门的洽谈结果为
172 准，外环以外可以打九折（轨道交通配
总建筑面积
265,965
㎡
3.9 白蚁防治费
总建筑面积
265,965
㎡
3.10 中标办理费（勘察）
建安造价
144,495,000
元
3.11 开评标会议费用（勘察） 建安造价
144,495,000
元
3.12
招投标综合服务费（施 工）
建安造价
144,495,000
元
3.13 工程定额测定费
建安造价
144,495,000
元
3.14 建设工程质量监督费
建安造价
144,495,000
元
3.15 其他行政税费
建安造价
47,985,924
元
3.16 公共维修基金
建安成本（物价 局）
268,278,675
元
4 配套设施费
4.1 区外水、电、路
4.11 区外道路
区外道路面积
㎡
4.12 区外电缆
区外电缆长度
ｍ
4.13 区外供水管道
#REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! 2,709
300 1,106
195 212 895 2,250 150.00 500.00 1,200.00 50.00 50.00 300.00
1.0% 2.0%
1.00
4.0% 2.5%
311 -
1,875 120 160 -
2.34 土地平整费
2.35 其它三通一平费 2.4 临时设施费
2.41 临时办公设施费 2.42 临时围墙工程费
2.5 其他前期费用 3 开发期税费
建设用地面积 土地出让金 土地出让金
144,495 154,214 -
总建筑面积 景观面积 装修面积 总建筑面积
建设用地面积 建设用地面积
建设用地面积 建设用地面积 建设用地面积 建设用地面积 建设用地面积