典型案例上海新天地商业街研究分析
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5、合理的规划布局实现复合功能价值最大化：社会综合体实现了商务、商业、居住、文化休闲等多元物业的融合发展，同 时也对空间组织提出了更高的要求，通过合理的布局和分区使人流得到有效的利用，商业达到最大展示面，通过人车分流、 立体空间的利用，解决交通拥堵问题，从而真正实现项目综合效益最大化；
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
金百货
广场、第一百货、永安 丹、玛莎百货 太平洋、巴黎春天
百货
购物中心
港汇恒隆广场
来福士、迪美、百联世 恒隆广场、中信泰富 华狮广场、大时代
茂
广场
上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”。
淮海中路商圈主要是吸引中高端消费者为主，东段以写字楼、商务楼为主；
西段以专业特色店、百货及购物中心为主。商务、商业氛围浓厚，商业竞争
在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一
大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为
凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部
的兴业路为中国共产党第一次代表大会会址所在，
辟为步行街。
5
商业定位实现方式二 —— 具有特色及影响力的业态选择
项目85%的业态来自于中国大陆以外的其他地区，在上海甚至中国都具有唯一性，对客户吸
激烈。
2
项目整体功能定位
高端居住为项目核心功能，同时注重对区域商务功能的传承和强化，降低了项目商
业总体量，形成差异化定位。同时通过人工湖绿地等公共空间的打造进一步完善了
项目的休闲功能。
太平桥人工湖绿地
地块标 注
物业形 态
建筑面 积
功能规 划
A
B
C
D
E
太平桥人 工湖绿地
翠湖天地
上海新天 地
企业天地
瑞安总部 大楼
人工湖绿地对休闲功能的完善：出了新天地街区外，人工湖绿地等市
民空间的打造对项目的休闲功能进一步完善。
3
项目商业定位——
城市新客厅、生活新天地
强调其作为城市形象的展示：将项目打造成为上海市中心具有历史文化特色的旅 游景点，成为国际交流和聚会的场所，并成为城市形象的新代言； 注重生活格调的打造：业态选择以世界特色餐饮为核心，同时突出酒吧、影院等 娱乐功能。此外还包括部分居家业态，为市民打造了一个充满格调的LIFESTYLE街 区。
对应都市旅游文化景点的主题，艺术文化类的 商业业态所占比例也不小，恰当比例的业态组合 保证了主题得到最大化的实现。
超前的经营搭配，使得上海新天地成了全国时 尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资和
居住上海的外籍人士，还吸引了国内其它城市的 时尚消费群。
6
项目开发节奏及对区域价值提升的巨大影响
13万元/㎡
引力极大。同时根据项目定位突出了艺术类业态的选择，保证都市旅游文化景点这一主题的
最大化实现。
两部分的业态招商都顾及到了国际交流和聚会 的主题，招租的对象均是来自世界各地的知名品 牌。在现有的98 家租户中，85％来自中国内地
以外的国家和地区。品种丰富多样，消费者选择 余地大，可以有效的抓住目标客户群的消费兴趣。
4
商业定位实现方式一 —— 现代主义与历史文化的完美融合
项目注重现代主义与历史建筑的水乳交融，在现代时尚文化和建筑文化飞速发展的 同时注重对历史文化的传承，石库门旧建筑与中共一大会址为项目增添了一分古韵， 成为项目独特的风格。
新天地分为南里和北里两个部分。
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北 部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交 相辉映。
6万元/㎡ 1.6万元/㎡
五年项目住宅价格 涨8倍
02年住宅一期 06年二期御苑
08年三期嘉苑
开发节奏：商业现行，住宅与公建穿插进
行，实现项目价值的整体提升。
1
2
3
4
2001-2002 2003-2006 2007-2010
2010年末
Hale Waihona Puke 新天地商业 街区及人工 湖绿地
20000元/㎡
企业天地 五星级酒店 新天地三期 （商务办公） 和翠湖天地 时尚购物中 和翠湖天地 三期嘉苑 心 一二期住宅
典型案例上海新天地商业街研究分析
1
项目开发背景
关键词：传统中心区综合改造项目；商务及商业氛围浓郁；商
业以高端百货、特色店及购物中心为主，竞争异常激烈。
商圈
徐家汇
南京东路
南京西路
淮海中路
Sub—CBD商圈
商圈
商圈
商圈
营业面积 区域特征
45万m2
51万m2
27万m2
46万m2
休闲娱乐/商务/历史街区 历史建筑/百业综合/文 商务/国际高端品牌 历史人文环境/高端
化娱乐
品牌/休闲娱乐
业态现状 百货店/大型购物中心/专
业街/专卖店/超市
百货店/专卖店
大型购物中心/专卖店 百货店/专卖店
消费层次 主要产业
百货
中高档
低中高档
高端
高端
商业/餐饮/休闲/娱乐
商业/餐饮
商业/商务
商业/商务/休闲娱 乐
东方商厦、上海徐太、汇 上海新世界、上海置地 久光百货、梅陇伊势 九海百盛、淮海路
3、加强产业功能：通过产业功能的导入，形成城市产业的聚集地，逐渐形成推动城市发展、成为城市中心的新动力。而商 务楼宇作为产业功能的载体成为项目重要发展物业形态之一；
4、以文化内涵营造新生活方式：旧城改造不仅仅是城市功能的丰富和升级，更是市民生活方式的改变和创新，而项目文化 的营造成为其关键的因素，甚至通过文化、艺术以及相关活动的举办使项目成为城市发展的“精神领袖”；
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
金百货
广场、第一百货、永安 丹、玛莎百货 太平洋、巴黎春天
百货
购物中心
港汇恒隆广场
来福士、迪美、百联世 恒隆广场、中信泰富 华狮广场、大时代
茂
广场
上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”。
淮海中路商圈主要是吸引中高端消费者为主，东段以写字楼、商务楼为主；
西段以专业特色店、百货及购物中心为主。商务、商业氛围浓厚，商业竞争
在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一
大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为
凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部
的兴业路为中国共产党第一次代表大会会址所在，
辟为步行街。
5
商业定位实现方式二 —— 具有特色及影响力的业态选择
项目85%的业态来自于中国大陆以外的其他地区，在上海甚至中国都具有唯一性，对客户吸
激烈。
2
项目整体功能定位
高端居住为项目核心功能，同时注重对区域商务功能的传承和强化，降低了项目商
业总体量，形成差异化定位。同时通过人工湖绿地等公共空间的打造进一步完善了
项目的休闲功能。
太平桥人工湖绿地
地块标 注
物业形 态
建筑面 积
功能规 划
A
B
C
D
E
太平桥人 工湖绿地
翠湖天地
上海新天 地
企业天地
瑞安总部 大楼
人工湖绿地对休闲功能的完善：出了新天地街区外，人工湖绿地等市
民空间的打造对项目的休闲功能进一步完善。
3
项目商业定位——
城市新客厅、生活新天地
强调其作为城市形象的展示：将项目打造成为上海市中心具有历史文化特色的旅 游景点，成为国际交流和聚会的场所，并成为城市形象的新代言； 注重生活格调的打造：业态选择以世界特色餐饮为核心，同时突出酒吧、影院等 娱乐功能。此外还包括部分居家业态，为市民打造了一个充满格调的LIFESTYLE街 区。
对应都市旅游文化景点的主题，艺术文化类的 商业业态所占比例也不小，恰当比例的业态组合 保证了主题得到最大化的实现。
超前的经营搭配，使得上海新天地成了全国时 尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资和
居住上海的外籍人士，还吸引了国内其它城市的 时尚消费群。
6
项目开发节奏及对区域价值提升的巨大影响
13万元/㎡
引力极大。同时根据项目定位突出了艺术类业态的选择，保证都市旅游文化景点这一主题的
最大化实现。
两部分的业态招商都顾及到了国际交流和聚会 的主题，招租的对象均是来自世界各地的知名品 牌。在现有的98 家租户中，85％来自中国内地
以外的国家和地区。品种丰富多样，消费者选择 余地大，可以有效的抓住目标客户群的消费兴趣。
4
商业定位实现方式一 —— 现代主义与历史文化的完美融合
项目注重现代主义与历史建筑的水乳交融，在现代时尚文化和建筑文化飞速发展的 同时注重对历史文化的传承，石库门旧建筑与中共一大会址为项目增添了一分古韵， 成为项目独特的风格。
新天地分为南里和北里两个部分。
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北 部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交 相辉映。
6万元/㎡ 1.6万元/㎡
五年项目住宅价格 涨8倍
02年住宅一期 06年二期御苑
08年三期嘉苑
开发节奏：商业现行，住宅与公建穿插进
行，实现项目价值的整体提升。
1
2
3
4
2001-2002 2003-2006 2007-2010
2010年末
Hale Waihona Puke 新天地商业 街区及人工 湖绿地
20000元/㎡
企业天地 五星级酒店 新天地三期 （商务办公） 和翠湖天地 时尚购物中 和翠湖天地 三期嘉苑 心 一二期住宅
典型案例上海新天地商业街研究分析
1
项目开发背景
关键词：传统中心区综合改造项目；商务及商业氛围浓郁；商
业以高端百货、特色店及购物中心为主，竞争异常激烈。
商圈
徐家汇
南京东路
南京西路
淮海中路
Sub—CBD商圈
商圈
商圈
商圈
营业面积 区域特征
45万m2
51万m2
27万m2
46万m2
休闲娱乐/商务/历史街区 历史建筑/百业综合/文 商务/国际高端品牌 历史人文环境/高端
化娱乐
品牌/休闲娱乐
业态现状 百货店/大型购物中心/专
业街/专卖店/超市
百货店/专卖店
大型购物中心/专卖店 百货店/专卖店
消费层次 主要产业
百货
中高档
低中高档
高端
高端
商业/餐饮/休闲/娱乐
商业/餐饮
商业/商务
商业/商务/休闲娱 乐
东方商厦、上海徐太、汇 上海新世界、上海置地 久光百货、梅陇伊势 九海百盛、淮海路
3、加强产业功能：通过产业功能的导入，形成城市产业的聚集地，逐渐形成推动城市发展、成为城市中心的新动力。而商 务楼宇作为产业功能的载体成为项目重要发展物业形态之一；
4、以文化内涵营造新生活方式：旧城改造不仅仅是城市功能的丰富和升级，更是市民生活方式的改变和创新，而项目文化 的营造成为其关键的因素，甚至通过文化、艺术以及相关活动的举办使项目成为城市发展的“精神领袖”；