产业地产-产城融合的模式
产业地产五种创新拿地模式ppt课件
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
产业园项目开发建设合作模式
产业园项目开发建设合作模式
产业园项目开发建设合作模式主要有以下几种：
1. 政企合一模式：这种模式是开发公司和管委会一班人马两套牌子的模式，过去在市场早期比较常见，但在政企分离的大政策环境下，国内这种开发模式已经绝迹。
2. 产业新城模式：政府与产业新城开发商在规定的年限内，就某产业新城（十几平方公里甚至几十平方公里）的整体开发达成合作协议。
比如华夏幸福通过与地方政府签署排他性质的区域整体委托开发协议，以项目公司作为园区开发主体，负责委托区域土地整理投资、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务及其他与委托区域开发建设相关的工作。
3. 产业地产商模式：产业地产商模式是指产业园区内的企业通过共同使用部分基础设施和配套服务，降低生产成本，提高经济效益。
这种模式下，产业地产商通常会提供园区内的基础设施和配套服务，包括物业管理、物流配送、金融服务等。
4. 主体IP引导模式：这种模式是指通过引入具有品牌影响力和产业资源的主体IP，以主体IP的品牌效应和市场影响力吸引相关产业和资本聚集，形成产业集群和发展生态。
5. 产业为皮，居住为核的勾地模式：这种模式是指以产业为依托，以居住功能为主导的房地产开发模式，通过将产业园区与居住区融合在一起，实现产城融合和城市更新。
此外，还有一些其他的合作模式，如产业链招商模式、园区PPP 模式、政府引导资金模式等。
这些模式都有其自身的特点和适用范围，选择合适的合作模式需要根据产业园区的具体情况进行评估和决策。
产城融合的概念
产城融合的概念内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）产城融合相关资料一、产城融合的提出及背景“产城融合”的提出与我国开发区的发展及其承担的历史使命密切相关。
伴随着1980年代以来改革开放的推进, 全球资本流人中国, 我国开始了以工业化为核心推动的经济发展，开发区作为招商引资的主要窗口和空间载体, 成为社会经济发展的主阵地，开发区经过30年的发展，逐渐步人成熟阶段, 在地区发展中承担着经济推动器的作用，但同时开发区的一些问题也逐渐显露出来，主要是功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配等，开发区一方面为地方发展做出了经济上的重要贡献, 另一方面由于开发区发展的初衷而形成的孤岛经济, 已经越来越制约开发区的发展, 以及开发区与周围城镇之间的相互融合。
在转型发展的新时期，伴随着全球化的深人推动、产业转型升级的发展要求,以及城市空间不断生长, 开发区需要寻求新的发展思路，在这样的背景下，产城融合发展, 成为开发区转型发展的一种新趋势。
中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。
江苏省委罗志军书记在2012年 6月5日召开的全省对外开放工作会议上，明确提出了开发区要走产城融合的路子。
二、产城融合的内涵产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路，要求产业与城市功能融合，空间整合，以产促城，以城兴产，产城融合。
“城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是空城，产业没有城市依托，即便再高端，也只能空转”。
城市化与产业化要有对应的匹配度，不能一快一慢，脱节分离，而且产城融合发展并不是一蹴而就，对于产城融合内涵的理解主要着眼于以下3个方面：人本导向、功能融合和结构匹配。
1、人本导向：产城融合的本质是从功能主义导向人本主义导向的一种回归。
产城融合方案
产城融合方案引言产城融合是一种综合型的城市发展模式，旨在促进城市经济的可持续发展，同时改善居民生活质量和提高城市环境。
本文将介绍一个具体的产城融合方案，包括项目背景、目标、实施步骤以及预期效果等。
项目背景随着经济的快速发展，传统的城市发展模式面临许多问题，包括交通拥堵、房地产泡沫、环境恶化等。
产城融合方案作为一种新兴的城市发展模式，提出了解决这些问题的思路。
本项目旨在通过将产业和居住空间有机地结合起来，创建一个宜居、宜业的城市。
目标本项目的目标如下：1.提供高质量的居住环境：通过优化城市规划，创造舒适、安全、便利的居住环境，提高居民的生活质量。
2.促进经济发展：通过引入新的产业和商业项目，创造更多就业机会，提高城市经济水平。
3.优化交通系统：通过规划和建设合理的交通网络，减少拥堵，提高交通效率。
4.保护环境：通过科学的环境规划和有效的资源管理，保护城市生态环境，提高城市可持续发展能力。
实施步骤1.规划和设计阶段：在这个阶段，我们将与城市规划师、建筑师和环境专家合作，共同制定产城融合的规划和设计方案。
这包括确定合适的地点进行产城融合项目、设计合理的居住和产业用地分布等。
2.建设和开发阶段：根据规划和设计方案，我们将开始建设和开发项目。
这包括建设居住区、办公区、商业区等。
同时，我们还将引入一些具有创新性和可持续性的产业项目，以促进城市经济发展。
3.交通规划和建设阶段：在产城融合方案中，交通系统起着非常重要的作用。
在这个阶段，我们将制定合理的交通规划，包括道路建设、公共交通系统的改进等，以提高城市的交通效率。
4.环境保护和资源管理阶段：在产城融合方案中，环境保护和资源管理是必不可少的。
在这个阶段，我们将采取各种措施来保护城市的生态环境，包括建设绿化带、推广可再生能源等。
预期效果通过实施产城融合方案，我们预期将实现以下效果：1.居民生活质量的提高：通过提供高品质的居住环境和便利的生活设施，提高居民的生活质量。
产业园区未来的发展方向及分析
产业园区未来的发展方向及分析产业园区作为我国经济建设的重要增长极和对外开放的重要窗口，经历了40年的发展，实现了发展规模和质量上的快速成长，已成为我国参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量，成为保障我国经济稳定安全的“压舱石”。
未来，我国产业园区将由高速发展的“增量时代”向增速下降的“存量时代”转变。
一、运营模式向“产城融合”发展，以城兴产，以产促城数字经济时代的当下，传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城市规划相互促进，需要建设生态、集聚、完善、融合的高科技园区，这要求由原来的单一运营模式向“产城融合”模式发展。
产业园区的定位与规划，需紧跟未来城市发展诉求，不断促进园区智能化、运营管理的信息化建设，完善配套设施服务，打造创新型产业生态体系。
产城融合将是中国产业园区的核心发展趋势。
从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步叠加复合性的城市功能进入园区，例如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区综合性的城市节点转型，构建产业、人口、城市化水平良性循环。
产城融合的核心内涵是形成互动、分享、高效的园区整体环境，并服务于“人”。
产业园区的核心主体是在此工作的企业管理者及员工，未来的产业园区或将更多关注作为“人”本身的精神需求，通过匹配多元化、人性化的功能要素，逐步进化到生活方式的打造层面。
二、功能向多维的“产业、自然、社会”功能方向转变产业园区功能系统化、资源共享化、服务深度化。
园区不仅要加强推动产业发展的功能，更要加强为人服务的功能，将工作环境和生活环境融合，搭建宜产宜居的生态综合体。
园区要围绕企业与人才的需求，构建深度服务、共享资源的平台，助力企业与创新人才共同成长；打造一体化生活服务体系，满足园区人才工作、居住、休闲的需求，形成良性循环的产业生态城。
随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，国内的园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。
产业房地产业的发展的建议
产业房地产业的发展的建议【产业房地产业的发展建议】在当今全球经济形势下，产业房地产业作为推动城市化进程和产业结构调整的重要载体，其发展状况与质量直接影响着经济社会的持续健康发展。
本文将从政策引导、创新驱动、绿色发展、产城融合四个维度出发，对我国产业房地产业的发展提出一系列具有前瞻性和实践性的建议。
一、强化政策引导，优化市场环境首先，政府应深化房地产调控政策，针对产业地产制定专项扶持政策，如优化土地供应机制，根据产业发展需求科学合理配置工业用地、商业用地及科研用地等。
同时，实施差别化的税收政策，对于符合国家战略性新兴产业发展导向的产业地产项目给予税收优惠，以降低企业运营成本，吸引更多社会资本投入。
其次，完善法律法规体系，规范产业地产市场的运行秩序。
加强市场监管，打击违法违规行为，维护公平公正的竞争环境，保障投资者、开发商和使用者的合法权益，为产业地产的长期稳健发展提供法制保障。
二、坚持创新驱动，提升核心竞争力创新是产业地产发展的不竭动力。
一是鼓励企业进行产品和服务模式创新，例如开发适应各类产业特点的定制化园区，提供一站式综合服务解决方案；二是支持科技研发和成果转化，通过建设科技创新型产业园区，吸引高技术企业和科研机构入驻，形成产业集聚效应。
三是注重数字化、智能化改造升级，利用5G、大数据、云计算等新一代信息技术，打造智慧园区，提高运营管理效率，降低运营成本，提升园区吸引力和竞争力。
三、践行绿色发展，构建可持续发展模式绿色发展理念在产业地产领域同样至关重要。
一方面，应倡导绿色建筑理念，严格执行绿色建筑标准，推广低碳、环保、节能的建筑材料和技术，降低建筑全生命周期的环境影响。
另一方面，优化园区能源结构，发展清洁能源，实现园区能源系统的高效利用和循环再生。
此外，还应构建绿色生态园区，充分考虑生态环境保护和修复，将绿色空间融入园区设计，实现生产、生活、生态“三生”融合，提升园区的整体品质和价值。
四、推进产城融合，助力新型城镇化进程产业地产的发展应与新型城镇化紧密结合，促进产城融合发展。
地产 _前瞻产业研究院：碧桂园产业地产发展模式分析V1.0
前瞻产业研究院：碧桂园产业地产发展模式分析产业地产，顾名思义，即以产业为依托，地产为载体，同时实现土地的整体开发与促进经济发展的产业价值链一体化平台。
随着房地产调控加强，产业升级转型发展，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口，即将迎来前所未有的蓬勃发展期，这其中就包括碧桂园。
碧桂园当上行业老大三四线销售占比58%地产江湖，一年混战，盟主之位，早成定局。
2018年3月20日，碧桂园在香港召开的2017年度业绩会上交出了行业老大的成绩单。
2017年，碧桂园以5508亿元的销售额，6066万平方米的销售面积，成为去年卖得最好的房企，这两项数据同比分别增长了78.3%和61.9%。
截至2017年底，碧桂园总共进入了全国220个城市，项目总数达到1456个，规模增长超过一倍，是进入全国城市最多的房企。
2017年，碧桂园的营业收入增长近五成达到2269亿元，股东应占利润261亿元，同比增长126%，创自2007年上市以来最高纪录，核心净利润247亿元，同比增长106%。
创下史上最高销售规模后，碧桂园今年的营收还可能继续增长，不过今年碧桂园没有再设定具体的公开销售目标。
从业绩会上碧桂园集团董事局主席杨国强的表述来看，未来三四线依然是碧桂园的主战场，城镇化是他提到最多的词之一。
事实上，从碧桂园年报数据显示，2017年，三四线城市对其业绩贡献非常大。
数据显示，碧桂园58%的销售来源于三、四线城市，2017年碧桂园在近50个县级市的市场占有率超过30%，部分甚至过半。
碧桂园销售业绩结构图实现全产业链布局由“乡”到“城”的转变这58%的市场份额可不是心血来潮。
据了解，碧桂园每进入一个城市，都是由营销团队来做第一轮市场研究的，这对于营销团队的判断定位能力与营销策划能力都有较高要求。
在拿地时，碧桂园也有一套自己的体系，会通过与政府合作来降低土地获取成本，同时打造全方位配套提升产品及区域价值，优化项目的同时满足政府需求，进一步获取土地溢价。
产城融合研究报告
产城融合研究报告
产城融合是指将城市发展和产业结合起来，通过产业发展来推动城市的发展和提升城市的竞争力。
近年来，随着人口增长和城市化进程的加快，产城融合成为城市发展的重要战略。
首先，产城融合能够推动经济发展。
传统的城市发展模式主要依靠房地产和商业服务业，而产城融合将产业与城市有机结合，将高科技、创新产业引入城市，提升城市的产业水平和竞争力。
通过产城融合，可以吸引更多的人才和资本流入城市，促进城市经济的发展和创新驱动。
其次，产城融合有助于改善城市空间布局。
传统的城市发展模式存在着城市与产业分隔的问题，导致城市空间布局不合理，交通拥堵、环境污染等问题日益突出。
通过产城融合，可以将产业布局与城市规划相结合，优化城市的空间布局，提升城市的可持续发展能力。
再次，产城融合有利于提升城市的居住品质。
传统的城市发展模式以商业和办公为导向，忽视了人们对于良好居住环境的需求。
而产城融合将产业与居住相结合，可以提供更多的就业机会和便利的生活配套设施，提高城市居住品质和居民的生活质量。
最后，产城融合有助于提升城市的文化和社会发展。
传统的城市发展模式往往忽视了城市的文化底蕴和社会发展。
而通过产城融合，可以将文化产业与城市发展相结合，促进文化创新和城市形象的塑造。
同时，产城融合也可以促进社会间的互动和
交流，提高社会的凝聚力和和谐程度。
综上所述，产城融合是城市发展的重要战略，能够推动经济发展、改善城市空间布局、提升居住品质和促进文化社会发展。
对于城市管理者和规划者来说，应加大对产城融合的研究和推进力度，促进产城融合的深入发展，实现城市可持续发展的目标。
我国产业地产行业发展方向分析
我国产业地产行业发展方向分析在当今经济快速发展的背景下，产业地产作为一种新兴的地产模式，正逐渐成为推动经济增长和产业升级的重要力量。
产业地产不同于传统的住宅地产和商业地产，它是以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
那么，我国产业地产行业未来的发展方向究竟如何呢？首先，产业地产将更加注重产业的集聚和整合。
过去，一些产业园区的建设缺乏明确的产业定位和规划，导致园区内企业类型杂乱，产业关联度低。
未来，产业地产的发展将围绕特定的主导产业，通过精准的招商引资，吸引上下游企业入驻，形成完整的产业链条。
例如，在一些高新技术产业园区，将重点引入研发、生产、销售等环节的相关企业，实现产业的协同发展。
这种产业集聚效应不仅能够降低企业的运营成本，提高生产效率，还能增强整个园区的竞争力。
其次，创新驱动将成为产业地产发展的核心动力。
随着科技的不断进步和市场竞争的加剧，企业对于创新的需求日益迫切。
产业地产运营商将加大对创新平台的建设和投入，为入驻企业提供研发、实验、检测等一系列创新服务。
比如，建立科技企业孵化器、众创空间等，为初创企业提供资金、技术、人才等方面的支持；搭建产学研合作平台，促进高校和科研机构的科研成果转化；举办各类创新创业大赛，激发企业的创新活力。
通过这些举措，产业地产将成为推动科技创新和产业升级的重要引擎。
再者，绿色生态将成为产业地产的重要发展理念。
在环保意识日益增强的今天，人们对于工作和生活环境的要求越来越高。
产业地产项目将更加注重生态环境的保护和建设，打造绿色、低碳、环保的园区。
在规划设计上，充分考虑自然采光、通风和绿化等因素，减少能源消耗；在建筑材料的选择上，优先使用环保、可再生材料；在园区的运营管理中，推行垃圾分类、污水处理等环保措施。
同时，还将引入新能源、节能环保等绿色产业，推动产业的可持续发展。
另外，智能化将是产业地产未来发展的必然趋势。
随着人工智能、大数据、物联网等技术的广泛应用，产业地产也将迎来智能化的变革。
产城融合的概念
产城融合相关资料一、产城融合的提出及背景“产城融合”的提出与我国开发区的发展及其承担的历史使命密切相关。
伴随着1980年代以来改革开放的推进, 全球资本流人中国, 我国开始了以工业化为核心推动的经济发展，开发区作为招商引资的主要窗口和空间载体, 成为社会经济发展的主阵地，开发区经过30年的发展，逐渐步人成熟阶段, 在地区发展中承担着经济推动器的作用，但同时开发区的一些问题也逐渐显露出来，主要是功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配等，开发区一方面为地方发展做出了经济上的重要贡献, 另一方面由于开发区发展的初衷而形成的孤岛经济, 已经越来越制约开发区的发展, 以及开发区与周围城镇之间的相互融合。
在转型发展的新时期，伴随着全球化的深人推动、产业转型升级的发展要求,以及城市空间不断生长, 开发区需要寻求新的发展思路，在这样的背景下，产城融合发展, 成为开发区转型发展的一种新趋势。
中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。
江苏省委罗志军书记在2012年6月5日召开的全省对外开放工作会议上，明确提出了开发区要走产城融合的路子。
二、产城融合的内涵产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路，要求产业与城市功能融合，空间整合，以产促城，以城兴产，产城融合。
“城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是空城，产业没有城市依托，即便再高端，也只能空转”。
城市化与产业化要有对应的匹配度，不能一快一慢，脱节分离，而且产城融合发展并不是一蹴而就，对于产城融合内涵的理解主要着眼于以下3个方面：人本导向、功能融合和结构匹配。
1、人本导向：产城融合的本质是从功能主义导向人本主义导向的一种回归。
从开发区发展历程的梳理及每个时期的发展重点来看，产城融合发展是社会经济发展到一定阶段，反映到空间上的一种表征，是资本积累到一定阶段寻求新的空间生产的必然产物，也是资本进入第三重循环提升创新能力、提高人的素质的必然要求。
产城融合的背景与意义
产城融合的背景与意义
产城融合，是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市和人有活力，持续向上发展的模式。
产城融合是我国经济转型升级背景下针对产城分离提出的新发展思路，也为急需转型的房地产开发商们提供了新的机会和方向。
产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路。
要求产业与城市功能融合、空间整合，“以产促城，以城兴产，产城融合”。
城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。
城市化与产业化要有对应的匹配度，不能一快一慢，脱节分离。
而且产城融合发展并不是一蹴而就，因此全面理解产城融合的内涵，有利于提出更为合理的规划建议。
“产”，指产业集聚、产业文化，包括工业和服务业；“城”，指城市功能集聚，包括生产功能、服务功能、集散功能、创新功能等。
产城融合必须以产业促进人口集聚和城市转型，产城项目的核心价值不是房子，而是附加在房子上的相应内涵，以及能满足生活需要的核心内容。
产城融合综合体简单地说，就是将产业功能、城市功能、生态功能融为一体的产业园区。
在这样的综合体内，不仅提供一些产业所需的配套，更多的是提供商业配套、住宅配套，提供一站式的服务。
具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的新型产业园区，是
城市面向未来的发展方向，其规划设计也体现出许多新的理念和方法。
以产促城 产城融合——新型城镇化背景下的产城关系初探
有业无城 ：产业发展缺少城市功能的配套
目前 ， 我 国 相 当 一 部 分 工 业 园 区 发 展 为 城 市 新
产 业 发展 过程 的干预 。 另一 方面 ，依 托集 群地 区城 镇 化
的发 展及 其伴 随城镇 职 能 的完善 和发 挥所 带来 的市 场 引
商 、 各职 能部 门 ，乃 至部 分地 方政 府 ，都 想 当然 地 认 快 的地 方。第 二 ，产业 发展 的一 系列 乘数 效 应引 发 的外 为这 是房 地产 市场 的又 一场 盛宴 ，大 量楼市 供 应随 之来 部 规模 经 济 效 应 自然 而 然促 进 劳 动 力转 移 和 人 口的 集 临 ，尤其 是三 四线 城市 ，在缺 乏产业 导入 与支 撑 的前提 中 ，促进 了人 口的非农 化和 第三 产业 的 发展 ，推 动城镇
下 ，不 少城市 出台新 的产业 发展 规划 ，以此 为基础 开发 化发 展进 程。
产业 新城 。但 是 ，实 际操作 上 ，中 小城市 尤其 是三 四线
产 业 集 群 化 与城 镇 化 耦 合 联 动 是推 动 地 区进 一 步
城市 更 多的 只是 以产业 新城 为名 直接 进行 房地 产市 场开 发 展 的 引 擎 。在 产 城 城 镇 化 发 展 水平 普 遍 较 高 的江 浙
● 市 期 话 题
Ｎｏ ｗｏ ｄ ｏ ｖ ｓ Ｔ ｏ ｐ ｉ ｃ
近 日，随着 《 国家新型城镇化规 划 （ ２ ０ １ ４ － ２ ０ ２ ０ 年）》的 出台，走 中国特 色新型； － ￣４ Ｌ、信 息 化、城镇化、农业现代化道路 ，推动信息化和工业化深度融合 、Ｊ － ＿ ， Ｉ ｋ 化和城镇化 良性互动、城镇化和 农业现代化相互协调 ，提高城镇化质量，发展集约、智能、绿 色、低破 的新型城镇化 ，成 为我 国城市 规划工作的重要指导方向。
城市新区的产城融合
城市新区的产城融合城市新区的产城融合一、城市新区类型与产城融合1、产业型新区许多城市的新区都是在原城市外围一定区域内划定一定范围,以相对聚集有关产业和拓展城市空间为目的发展起来的。
如一些城市的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、产业园区或产业聚集区等,均是如此。
改革开放后,早期阶段城市新区的扩展多以此类型为主。
这类新区的优点是产业优势明显,不足是社会服务功能薄弱。
2、综合型新区随着我国城市化进程的深入越来越多的城市逐渐意识到产业型新区功能单一园区和母城的功能割裂自身功能又难以完善因此在开拓新区时除了突出产业聚集功能外还综合规划和考虑了产业布局、交通、生活服务设施(学校、商场、医院等)配套、商品房开发等诸多功能,新区就是一个功能相对完善和独立的新城区。
目前,城市新区的开发主要以此类型为主。
3、产城融合根据国内新区建设的实践,目前国内许多城市在新区建设时,政府追求的产城融合一般包含三层涵义:一是新区产业发展与城市功能完善同步,成为功能完整的城市新区;二是城市新区产业的甄选和布局与整个城市未来的发展定位相吻合,符合城市发展规划的性质或者代表国内未来一个时期的优势产业;三是城市新区与老城区的有机融合,既希望缓解老城区的拥堵压力,又期盼代表新时期现代都市的特质,最终实现新老城区的共生和新陈代谢。
前两个层次产城融合中的“产”主要是产业的概念,包括一、二、三产业,尤其是二产的竞争力及其辐射带动作用和三产的社会服务功能能否达到产业自身与城市新区和整个城市的融合。
后一个层次产城融合中的“产”是指产业聚集区,是一个区域概念,主要是新城区与老城区的融合关系。
二、城市新区产城融合存在的问题 1、人口城市化压力大,社会服务设施与城市基本功能薄弱一般情况下,城市新区大型公共设施的建设是推动新区发展的“催化剂”,其目标是实现经济功能和设施功能的双赢。
但在实施过程中,一方面大型公共设施的选址和基础设施建设的投资导向虽然由城市政府决定,但各城市政府又受自身实力、建设资金和空间需求的限制,造成其从属功能的规模、性质等标准降低。
产城融合发展路径及规划策略
互动关系松散 区域极化效应
日益密切，反哺母城， 辐射扩散效应
互融互促，一体化发展， 带动区域整体发展
空间形态
产城融合发展路径特质一览
1 产城发展路径
产城分离
各自为政
边缘融合
产城融合
产业聚合 结构耦合
功能复合 设施调和
定位契合
规划协和 空间缝合
用地混合 人文融合
图例:
居住用地
商业用地
行政用地
文体用地
绿地用地
工业用地 产城融合发展路径解析示意图
1 产城发展路径
Part
产业园区以往一直是金融与产业发展和集聚的载体，是项目与人才碰撞和汇聚的聚集地，随着中国城市、地产、社会、管理制度、网络环 境和产业能级的不断升级，尤其是随着全球市场条件变化的不可预见增加，产业园区的更新速度已经越来越快。
第一代：1978-1989 零散自发形成的厂房模 式，简单粗放，定位不 明，职能微弱。
‘80S
第二代：1990-2000 统一规划，园区化，智能 化，信息化，产业聚集， 招商为主，初步规划，初 具社会职能
‘90S
第三代：2000-2010 工作，生活，休闲一体街 区化，专业化招商，一定 社会职能，产业链及配套 服务。
镇，产业综合体，城市综合体。 • 产城关系：园区与城市边界逐渐模糊，生产生活空间高度融合。
上海青浦工业园区是1995年11月25日，经上海市人民政府批准成立的九大市级工业开发区之一，目前规划面积56.2平方公里。园区不
仅位于长三角“之”字型经济圈的交接处，是上海通往江苏、浙江两省的交汇点，而且也是长三角制造业产业带的中心，具有承东启西、东联西 进产业带的枢纽作用和对长三角、华东地区的辐射作用。
如何践行产城融合
如何践行产城融合作者：陈忠来源：《中国房地产·市场版》2019年第12期摘要：历经30余年发展，星河从一个传统开发企业逐步转型成一个集地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资为一体的多元化控股集团。
目前，旗下拥有地产、产业、金融、置业、物业五大业务集团。
星河产业集团是国内领先的产业投资运营商，以“产·城.融.投”创新运营模式，陪伴企业更好成长，助推创新经济发展。
深耕粤港澳大湾区，重点布局长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群，致力于打造“引人才、聚产业、共发展”的产业高地，实现产城融人文和谐发展。
关键词：业态分布;城市选址;盈利模式;特色打造;产业培训中图分类号：F293文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2019）12-0045-47收稿日期：2019-10-03.星河产业集团，是国内领先的产业投资运营商，以“产、城、融、投”创新运营模式，陪伴企业更好成长，助推创新经济发展。
深耕粤港澳大湾区，重点布局长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群，致力于打造“引人才、聚产业、共发展”的产业高地，实现产城融人文和谐发展。
1业态分布历经30余年发展，星河从一个传统开发企业逐步转型成一个集地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资为一体的多元化控股集团。
目前，旗下拥有地产、产业、金融、置业、物业五大业务集团。
依托星河地产、产业、金融、置业、物业五大优势协同，星河产业主要产品线可分为几大类：一、产融联盟新城。
一线城市及强二线城市中心/次中心，打造“园区+金融”雙闭环总部基地。
二、双创社区。
一线城市及强二线城市核心地带，辐射全球，打造一站式创新创业创投平台。
三、特色小镇。
一线城市及强二线城市周边，依托当地产业资源和文化底蕴，导人深圳新兴科技创新特色。
四、中心系商务综合体。
一线城市及强二线城市中心，打造高端商务综合体系。
作为新型产业投资运营商，依托母体星河控股集团的综合发展势头，星河产业集团基于“产·城.融.投”发展模式，重点开展产业载体开发与运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营4大核心板块业务。
飞天集团：打造产业园区建设新范本
7月11日-13日，由世华教育·总裁首选学堂举办，东方战略管理专家姜岚昕老师主讲的第342期《战略执行系统》课程在杭州火爆开启。
来自全国各地的350余位企业家齐聚一堂，共享知识盛宴，揭秘企业战略增长密码。
“培训内容针对性、实用性很强。
”这是刘鹏飞第一次参加世华的课程，但获益颇丰。
从400元发家，到年营收几十亿元，由刘鹏飞创办的飞天集团，历时十五载，如今已经发展成为集工业制造、电商产业园区、工业地产于一体的综合性产业集团。
义乌“淘金”1983年，刘鹏飞出生在江西省宁都县的一个农村家庭。
打小在农村长大，养成了刘鹏飞吃苦耐劳、敢闯敢干的性格，也坚定了刘鹏飞改变自身命运的决心。
飞天集团：打造产业园区建设新范本■文/本刊记者 周迎从轻工业制造，到电商产业园，再到工业产业园，商业思维敏锐的刘鹏飞，每一步都踩得很准。
大学时期，刘鹏飞就是一个比较爱“折腾”的人，很有商业头脑。
摆过校园地摊，卖过炒粉、炒饭，开过打印复印店、小卖部，还做过学生返家返校包车服务……有时仅一个寒暑假就能赚到五六万块。
在校期间的刘鹏飞，展现出了非凡的经商才能。
一边上学一边摸索创业经验，刘鹏飞赚钱点子多，又踏实肯干，周围的同学也都愿意跟着他干。
就这样，刘鹏飞有了带团队的经验，也为后续创业积累了基础。
2007年，大学毕业后的刘鹏飞，没有像大多数同学那样选择去北上广深闯荡，只身去了义乌。
义乌是一个很神奇的地方。
“奔驰宝马遍地跑，创业机会空中飘”，义乌从来不缺“淘金”成功者的故事。
在刘鹏飞看来，在这里伸开双手，随便抓住一个机会就能开启一番事业。
都是客户下了单，刘鹏飞再去市场采购、发货，一个月下来赚了3 000元。
彼时，中国电子商务正飞速发展。
刘鹏飞通过阿里巴巴和谷歌不断地把“会飞的中国灯笼”介绍给国外客商，让孔明灯拥有了大批外国“粉丝”。
慕名而来的国内国际大单也越来越多，多则几十万、甚至上百万只孔明灯订单不断涌来。
为满足更多的订单需求，2007年10月，飞天灯具厂随之成立；2008年，刘鹏飞又陆续在仙居、义乌、金华等地建立了6家工厂。
产城融合解读上
关于“产城融合”的解读上产城融合是在开发区升级和新型城镇化背景下产业园区城市化与城市产城一体化的双向发展导致的共同需求,是产业园区发展的第四个阶段;本文将对产城融合的背景、内涵以及构成要素进行解读,以达到对产城融合有一个初步的认识;一、背景解读一在国外,“产城融合”发展模式形成了区域新的经济增长极20 世纪40 年代,英国开始建设卫星城,西方发达国家开始有意识地在特大城市周围培育生活和工作平衡的独立新兴城市,成为产城融合发展的雏形,如日本筑波科学城和法国索非亚·安蒂波里斯科学城等从产业园区开始培育功能完善的产业新城,有效缓解了中心城市的人口、交通压力,形成了区域新的经济增长极;日本筑波科学城是世界范围内产业新城的典型案例之一,坐落在离日本东京东北约60公里的筑波山麓,距东京成田国际机场约40公里,总面积284.07平方公里,现有人口约20万,区域包括两个部分：研究学院地区和周边开发地区,研究学院地区包括国家研究与教育机构区、都市商务区、住宅区、公园等功能区;周边开发区主要用于设立私人研究机构;二在国内,产业园“孤岛经济“催生产城融合的新型城镇化规划2005年后,我国产业园区发展带动了新城、新区和大学城等多种新型城市空间的出现,逐步在地区发展中承担起经济推动器的作用;然而,产业园区缺乏必要的配套设施,形成“孤岛经济”,制约了产业园区的可持续发展及其与周边城市的融合;随着全球产业升级及产品更新换代速度的加快,传统以制造业为主、强调对外出口、以外资为导向的产业园区发展策略逐渐被以产业集群为单位、规模化发展、高新科技与现代服务业相结合的发展理念所取代；与产业园区密切相关的城区面临区域化发展的趋势,城乡地域空间结构开始向一体化协调发展,“大都市区”概念逐步形成,对产业园区提出了新的发展要求;2014 年3 月,国家新型城镇化规划2014—2020 年提出,“统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设,推进功能混合和产城融合,在集聚产业的同时集聚人口,防止新城新区空心化”;昆山花桥国际商务城位于江苏省昆山市,是上海的卫星商务城,围绕以现代服务业为核心的产城一体化的发展模式,打造服务外包基地和国家级金融服务外包示范区;现代服务业的集聚在提供大量工作机会的同时,促进商业、居住、教育等生活配套的改善,产业环境与生活环境协同发展,共筑产城一体化;二、产业园区不同发展阶段的内涵发展阶段空间动态园区发展动力园区特征产业发展需求因素要素集聚阶段园城空间关系：基本脱离；纯产业区,空间上沿交通轴线布局,单个企业或同类企业集聚低成本导向：低成本吸引生产要素集聚人才、技术、资本,但要素配置效率低功能：加工型,单一产品制造、加工；产业：劳动密集型、低附加值廉价土地、劳动力、优惠的税收政策产业主导阶段园城空间关系：园城相对脱离串珠式；纯产业区,空间上围绕核心企业产业链延伸布局产业链导向：相对完整的产业链,关联产业集聚功能：关联性产品制造；产业：资本密集型、外向型产业,以电子及通讯设备制造为主一定的配套服务和研发能力,研发主要靠外部科研机构和大学,企业自身研发能力较弱创新突破阶段园城空间关系：园城互动；产业社区,产业间开始产生协同效应,空间上围绕产业集群圈层布局创新文化：研发和创新吸引企业集聚, 侧向关联产业集聚功能：研发复合；产业：技术密集型、创新型产业,高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等新兴领域高素质人才、良好的信息、技术及其他高端产业配套服务、园区自身科研能力不断增强产城一体阶段园城空间关系：产城融合；综合新城,空间上城市功能和产业功能完全融合园城优势互补、互促发展,高势能优势功能：城市复合产业、人气、文化、资本；产业：文化创意、科技创新产业、高端现代服务业高价值的品牌、高素质的人才资源、高增值能力和高回报率的巨额金融本金三、产城融合三大构成要素产城融合三大构成要素分别是：产业结构、空间结构、社会结构三大结构的融合;其中：产业结构是动力,良好的产业基础是产业园区发展的初始驱动力,产业结构升级导致社会结构中的就业结构和消费结构发生变化,影响空间结构分异；空间结构是载体,随着产业结构沿“劳动密集型—资本密集型—技术密集型”路径的升级,生产空间与生活空间的联系更加密切,现代服务业发展需要紧密结合生活空间,而城市空间功能与产业功能的融合有助于创新型产业的发展；社会结构是保障,居住人群的教育结构决定就业需求的匹配度,不同产业工人对产业、交通空间的需求不一,消费能力的分层也导致了居住、游憩空间需求的多样化;一产业结构的融合产业结构的融合是指园区在产业组织过程中,要结合主导产业的不同需求及特点,既要配备与生产紧密结合的生产性服务业,又要配套与居民生活息息相关的生活性服务业,形成网络化产业关联结构;二空间结构的融合雅典宪章提出城市规划的目的是促进居住、工作、游憩与交通四大功能活动的正常进行,这些功能区相互交织,形成网状系统;产城融合将产业的不同空间需求与城市的不同功能区作为彼此联系的网络空间单元,构建起产业复合、职住平衡、服务配套和生态宜居的空间组织方式,从而达到让居民在不同的城市空间单元中就近就业、购物和休闲的目的;三社会结构的融合社会结构的融合是指产业园区内居民的教育结构、从业结构和消费结构相互匹配,并与产业结构、空间结构相协调;产城融合的核心是促进居住和就业的融合,产业结构决定就业结构;就业结构直接影响居民收入水平,不同的收入水平使得消费结构具有明显的层次性,并导致社会服务需求的差异化,进而反过来促进产业结构的调整与优化,因此城市的居民是否与当地就业需求相匹配成为促进产城融合的基础;随着园区产业结构的升级,就业人群的构成趋于多样化,消费结构趋于高级化,因此应逐步建立与城市化发展相契合的,由社会保障、公共服务、公共安全和公共管理构成的产业园区社会管理架构,形成园区与母城一体的、全面覆盖的社会保障体系、公共服务配套、公共安全系统与行政管理体系;总体概况科学城的原计划人口为22万,其中研究与教育区10万人,周边都市区12万人;现今人口,到1988年底,科学城人口为18.8万,其中研究与教育区6.5万,都市周边12.3万,其中有科学研究人员13000人;而拟定未来2030年人口达到35万,其中研究学园地区10万,周边开发区25万;发展历程项目规划区域包括两个部分：研究学院地区和周边开发地区,研究学院地区包括国家研究与教育机构区、都市商务区、住宅区、公园等功能区;周边开发区主要用于设立私人研究机构;研究学院区根据用途分为城市中心区、居住区、研究和教育设施区三个区域;主要有中心大厦、购物中心、汽车终点站、泊车大厦等建筑及其他用于文化活动、公共管理、商业和研究交流目的的设施;筑波中心大楼中心标志性建筑有筑波中心大楼、筑波会展中心、筑波公共图书馆、筑波文化中心、筑波艺术博物馆等;项目成功因素1、筑波大学成为联系各个科研机构的纽带筑波大学的前身是东京教育大学,东京教育大学即是1872 年成立的东京师范学校;1973 年日本众院文教委通过“筑波大学法案”;同年10 月1 日筑波大学开学,新校区占地3700亩,拓展了学校的办学空间;在实际城市发展中,筑波大学很好的发挥了作为各个科学研究机构纽带的作用;科学城以筑波大学为中心,加强科学园内各研究机构的相互合作和有机联系,从而使筑波地区成为一个综合的研究都市;同时,筑波大学也为各个研究机构输送了大量优秀的后备人才;2、采用健全的立法保障和大量优惠政策筑波科学城建设的法规相当健全,可以说是世界上新城建设立法最多的城市;这些法律法规大体上分为两类：一是专门针对高新技术产业地区制定的法律；二是与高新技术产业区相关的国家科技经济乃至社会方面的法律法规,其中第一类法律更集中有力,这是筑波科学城建设的一个突出特点;筑波研究学园都市建设法分章对“研究学园地区建设计划”、“周围开发地区正被计划”、“基于研究学园地区建设计划及周围开发地区整备计划的事业实施”等作以明确说明;通过立法等手段,采取多种优惠政策和措施,对房地产租赁、设备折旧、税收、信贷、外资引进等多方优惠,有力保障和促进了科学城区的发展;3、保护环境协调发展的规划理念筑波科学城北倚日本关东名峰筑波山;东邻日本第二大淡水湖霞个浦;南接关东有名的池沼牛久沼;小贝河、樱河和谷田河穿境而过;山地森林平地人工林、农田旱田和水田以及公园绿地等占其总面积的65％以上,特别水绿一体的绿色回廊;更是名闻遐迩;被誉为人和绿色共存的田园都市;筑波科学城建设之初的规划理念就是“科学城的建设应该尽可能的是各种活动达到有机的联系,与此同时,通过保护自然环境和历史遗产使科学城的建设能让居民保持健康和文明的生活”,并且一直以建立人与自然协调发展的生态型城市为目标,经过40 多年的建设和发展,筑波科学城现有绿地面积1031 8.47hm ,人均绿地水平达到59 58 hm ,成为世人所公认的生态型科学城;4、1985年筑波世界博览会促进了筑波的城市发展日本政府在筑波举办世博会的首要目标是提高该市作为“筑波科学城”的声誉,使筑波成为国际级高科技研究中心;通过举办世博会使全世界目光聚焦到这座新兴城市,为世博会而建造的设备与基础设施,将有助于该市发挥潜能,逐步成为日本乃至亚洲科研机构和企业的研究与开发中心;。
“产城融合”视角下的房地产转型与创新
【 摘
玲ｚ 肇庆 ５ ２ ６ ０ ６ １）
旅游 学院 ，广东
要】 “ 产城融合 ”是现代城市新 区建设和 区域布局的新理念 。目前遭遇 “ 寒冬”的房地产企业 可以尝试参 与以 “ 产
城融合 ”为新 的指 导理 念的新区建设 ，抓住 机遇 、迎接挑 战 ，在实现转 型与创新 中突破 现有发展瓶颈 ，从而达到促进新 型 城镇化和新 型工业 化联合推进 的新 区建设 的 目的。 【 关键词】产城融合 ；房地产转型 ；新区建设
一
、
问题 的提 出
体。然而 ，在实现经济赶超的以消耗资源 、能源为
特征 的工业 化初 期 ，为 了隔离 工厂 的环 境污 的 。随着 工业 文 明程度 的
“ 十二 五 ” 时期 是 我 国 由工 业 化 中期 向后期 过
渡 的关 键 阶段 ，是 国家 产业 结构 调整 和全 面推 进城
Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ ：“ Ｃ ｉ ｔ ｙ － Ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｒ ｙ Ａｇ ｇ ｌ ｏ ｍｅ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ” ｉ ｓ ａ ｌ ａ ｔ ｅ ｓ ｔ ｉ ｄ ｅ ａ ｆ ｏ ｒ ｔ ｈ ｅ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ ｎ ｅ ｗ ｄ ｉ ｓ ｔ ｉｃ ｒ ｔ ｓ ｉ ｎ ｃ ｉ ｔ ｉ ｅ ｓ ａ ｎ ｄ ｄ ｉ ｓ ｔ ｉｃ ｒ ｔ ｐ ｌ ａ ｎ ｎ ｉ ｎ ｇ ． Ｒｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｅ ｎ ｔ ｅ ｒ ｐ ｉｓ ｒ ｅ ｓ ，ｗｈ ｉ ｃ ｈ ａ ｒ ｅ ｎ ｏ ｗ ｓ ｕ ｆ ｆ ｅ ｉ ｒ ｎ ｇ ｆ ｒ ｏ ｍ “ ｃ ｏ ｌ ｄ ｗｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ” ，ｃ ａ ｎ ｆ ｏ ｌ ｌ ｏ ｗ ｔ ｈ ｅ ｉ ｄ ｅ ａ ｏ ｆ “ Ｃ ｉ ｔ ｙ － Ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｙ ｒ Ａｇ ｇ ｌ ｏ ｍｅ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ” ｔ ｏ
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十八大
有质量的城镇化
城
十八届三中全 会
人的城镇化
人
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划》
城镇化
城镇化
产城融合的开发主体
Development Subject of Combination of Industry and City
产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。
经济效益 投资风险 政府政策
开发主体诉求
工业区怎样转型？
功能还是产业？还是硬导入？
两头延伸
研发测试
生产加工
生产性服务业
总部办公的4.0时代？
工业用地
10,000-15,000平方米
工业用地
300-3,000平方米
商业用地分割出售
总部型办公初创期
总部型办公蓬勃发展期
总部型办公调整规范期
代表产品： 上海漕河泾科技绿洲
北京丰台总部基地
+更多投融资模式 产业精细化服务
+资产管理
产业转型：角色、理念、模式都在改变
政府角色
政策主导
市场主导
融资导向
规划理念
工业园区
产业新城
需求导向
开发模式
土地批租
综合房地 产开发
专注产品
产业发展和房地产关系
横向发展
纵向发展
整合发展
产业基础
产业链
产业集群
产业网
起步工业区 土地
成熟工业区 厂房
起步产业区 产业楼
交通压力、潮汐现象
配套班车
休闲、居住型物业
绿地、环境维护 收益能力差 营运管理困难
8
公园概念
生态概念
单一产业/ 科技楼 产品
物业管理
多元物业产品
物业管理 + 产业 + 金融服务平 台
将来 产业新城 +智慧城市
产业链整合+政府合作
城市副中心 多元产业载体+ 生活服务+品质商业 立体交通 + 产城融合
绿色建筑 + 环保管理 高品质载体
办公楼 研发楼
物流 孵化器
厂房
其他创新物业
提供服务
投资服务 产业服务 物业管理
盈利点
经营 模式
产业 人口
配套产品销售 载体销售收入 重资产
模式
载体租赁收入
企 业 客 户
开发管理收入 产业服务收入
轻资产 模式
股权投资机会 投资模式
• 税收收益 • 新增投资 • 经济产值 • 就业岗位 • 人口聚集 • 消费力
产业地产 – 产业和地产的关系
政府
产业
租金
地产
售价
7
产业园发展趋势
发展问题 产业/房地产功能
发展周期长
（以前）
解决方案
（目前）
单个规模（产业）
园区规模 （新产业+商务+住宅 ）
产业发展
产业发展 + 多元房地产
人口不足、位置偏远
产业人口导入
产业 + 住宅 + 综合功能导入
配套不足
商务配套
休闲配套 + 生活配套
5
产业转型带动产业地产发展
• 制造业
• 制造业产业链 • 仓储物流
• 软件 IT • 服务外包
• 总部经济 • 业务整合 • 结算/营运
• 物联网/信息/数码 • 新能源/低碳环保 • 文化/创意
1980s
厂房、物流
持有型
1990s
工业园
销售型
2000s
产业园
2010s
综合园区
持有型
2017….
专业产品
青岛海尔工业园 1992
第一代学校科技园
清华科技园
1994
1995
1998
上海漕河泾
张江高科技园区 天安数码城
腾飞新苏工业坊
开发区模式
民企科技园
国际性工业园
产业园区开发商发展进程
过去十五年
第一代软件园
第一代创业园
开发商与企业合作
民企开发区模式
第一代国际物流园
大连软件园
上海创智天地
华夏幸福基业 固安工业园
政府收益 社会效益
政府诉求 开发主体诉求
产业地产商业模型的核心竞争力
政府关系 资源获取
发展目标 公司体制 融资平台
产业定位 城市规划
基建开发 融资渠道
回报
土地 融资 营销 条件 渠道 能力
土地 融资 设计 条件 渠道 营销
土地 产业园区
办公楼 研发楼
物流 孵化器
厂房
其他创新物业
提供服务
投资服务 产业服务 物业管理
区位 项目地点 设施与管理 优惠政策 行业类型 租金/资本值 目标功能
•非核心区域或工业/开发区内 •通常独立于厂房或物流仓库，低容积率 •园区统一管理，或统一配套供应，如食堂，便利店等配套服务 •通常有包括税收返还等优惠政策 •有行业聚集，如软件类，医药类，外包服务类等园区主要方向 •通常，租金高于工业厂房/仓库，但低于城市核心去写字楼 •研发、总部、后台、呼叫中心以及实验室等
物业管 理
生活服 务
物业管 理
招商能 力
业务拓 展
投融资
孵化
行政服 务
盈利点
经营 模式
配套产品销售 载体销售收入 重资产
模式 载体租赁收入
开发管理收入 产业服务收入
轻资产 模式
股权投资机会 投资模式
• 税收收益 • 新增投资 • 经济产值 • 就业岗位 • 人口聚集 • 消费力
政府收益 社会效益
政府诉求 16
政府Leabharlann 土地利用率 城市形象 持续税收 经济发展 居民就业
普洛斯(苏州)物流园
2001
2002
2003
2004
2005 2007 2008
2010 2011
2013
2015
中关村软件园
北京光联工业园 成都青羊工业
钢领上海国际钢铁服务中心
第一代总部园
住宅开发商进入 14
产业地产商业模型
政府
开发商
土地资源
产业片区
回报
配套产品开发 住宅/商业
产业载体开发
土地 产业园区
02 关于产城融合
19
产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。
产业地产模式
资本与地产
忠于市场和客户
价值链效率
产城发展的政策背景
Policy Background of Industry and City Development
•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居住在 城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅35%。 •十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以 人为核心的城镇化。
成熟产业区 多元物业
从产业链看产业地产需求
研发
原材料
生产 生产加工 物流分发
营销
售后
企业营运
产业链 功能线
产业地产开发商模式分类
园区平台模式 开发商模式 —市场化开发商 开发商模式 —自用开发
基金模式
管理输出模式
产业园区开发商发展进程
八十、九十年代
自用工业园
武汉东湖高新 技术开发区
1986
1988
产业地产-产城融合的模式
目录
• 关于产业地产 • 关于产城融合 • 产城融合的模式与案例
2
01 关于产业地产
3
产业地产
Industrial Real Estate: 产业地产
• 工业厂房及其配套物业； • 仓储物流用途物业； • 产业园区物业；
一千个人心中有一千个哈姆雷特
产业园区 (business park)