产业地产-产城融合的模式

产业地产 – 产业和地产的关系
政府
产业
租金
地产
售价
7
产业园发展趋势
发展问题 产业/房地产功能
发展周期长
（以前）
解决方案
（目前）
单个规模（产业）
园区规模 （新产业+商务+住宅 ）
产业发展
产业发展 + 多元房地产
人口不足、位置偏远
产业人口导入
产业 + 住宅 + 综合功能导入
配套不足
商务配套
休闲配套 + 生活配套
普洛斯(苏州)物流园
2001
2002
2003
2004
2005 2007 2008
2010 2011
2013
2015
中关村软件园
北京光联工业园 成都青羊工业
钢领上海国际钢铁服务中心
第一代总部园
住宅开发商进入 14
产业地产商业模型
政府
开发商
土地资源
产业片区
回报
配套产品开发 住宅/商业
产业载体开发
土地 产业园区
办公楼 研发楼
物流 孵化器
厂房
其他创新物业
提供服务
投资服务 产业服务 物业管理
盈利点
经营 模式
产业 来自百度文库口
配套产品销售 载体销售收入 重资产
模式
载体租赁收入
企 业 客 户
开发管理收入 产业服务收入
轻资产 模式
股权投资机会 投资模式
• 税收收益 • 新增投资 • 经济产值 • 就业岗位 • 人口聚集 • 消费力
政府收益 社会效益
政府诉求 开发主体诉求
产业地产商业模型的核心竞争力
政府关系 资源获取
发展目标 公司体制 融资平台
产业定位 城市规划
基建开发 融资渠道
回报
土地 融资 营销 条件 渠道 能力
土地 融资 设计 条件 渠道 营销
土地 产业园区
办公楼 研发楼
物流 孵化器
厂房
其他创新物业
提供服务
投资服务 产业服务 物业管理
政府
土地利用率 城市形象 持续税收 经济发展 居民就业
十八大
有质量的城镇化
城
十八届三中全 会
人的城镇化
人
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划》
城镇化
城镇化
产城融合的开发主体
Development Subject of Combination of Industry and City
产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。
经济效益 投资风险 政府政策
青岛海尔工业园 1992
第一代学校科技园
清华科技园
1994
1995
1998
上海漕河泾
张江高科技园区 天安数码城
腾飞新苏工业坊
开发区模式
民企科技园
国际性工业园
产业园区开发商发展进程
过去十五年
第一代软件园
第一代创业园
开发商与企业合作
民企开发区模式
第一代国际物流园
大连软件园
上海创智天地
华夏幸福基业 固安工业园
开发主体诉求
工业区怎样转型？
功能还是产业？还是硬导入？
两头延伸
研发测试
生产加工
生产性服务业
总部办公的4.0时代？
工业用地
10,000-15,000平方米
工业用地
300-3,000平方米
商业用地分割出售
总部型办公初创期
总部型办公蓬勃发展期
总部型办公调整规范期
代表产品： 上海漕河泾科技绿洲
北京丰台总部基地
+更多投融资模式 产业精细化服务
+资产管理
产业转型：角色、理念、模式都在改变
政府角色
政策主导
市场主导
融资导向
规划理念
工业园区
产业新城
需求导向
开发模式
土地批租
综合房地 产开发
专注产品
产业发展和房地产关系
横向发展
纵向发展
整合发展
产业基础
产业链
产业集群
产业网
起步工业区 土地
成熟工业区 厂房
起步产业区 产业楼
区位 项目地点 设施与管理 优惠政策 行业类型 租金/资本值 目标功能
•非核心区域或工业/开发区内 •通常独立于厂房或物流仓库，低容积率 •园区统一管理，或统一配套供应，如食堂，便利店等配套服务 •通常有包括税收返还等优惠政策 •有行业聚集，如软件类，医药类，外包服务类等园区主要方向 •通常，租金高于工业厂房/仓库，但低于城市核心去写字楼 •研发、总部、后台、呼叫中心以及实验室等
5
产业转型带动产业地产发展
• 制造业
• 制造业产业链 • 仓储物流
• 软件 IT • 服务外包
• 总部经济 • 业务整合 • 结算/营运
• 物联网/信息/数码 • 新能源/低碳环保 • 文化/创意
1980s
厂房、物流
持有型
1990s
工业园
销售型
2000s
产业园
2010s
综合园区
持有型
2017….
专业产品
成熟产业区 多元物业
从产业链看产业地产需求
研发
原材料
生产 生产加工 物流分发
营销
售后
企业营运
产业链 功能线
产业地产开发商模式分类
园区平台模式 开发商模式 —市场化开发商 开发商模式 —自用开发
基金模式
管理输出模式
产业园区开发商发展进程
八十、九十年代
自用工业园
武汉东湖高新 技术开发区
1986
1988
02 关于产城融合
19
产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。
产业地产模式
资本与地产
忠于市场和客户
价值链效率
产城发展的政策背景
Policy Background of Industry and City Development
•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居住在 城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅35%。 •十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以 人为核心的城镇化。
物业管 理
生活服 务
物业管 理
招商能 力
业务拓 展
投融资
孵化
行政服 务
盈利点
经营 模式
配套产品销售 载体销售收入 重资产
模式 载体租赁收入
开发管理收入 产业服务收入
轻资产 模式
股权投资机会 投资模式
• 税收收益 • 新增投资 • 经济产值 • 就业岗位 • 人口聚集 • 消费力
政府收益 社会效益
政府诉求 16
产业地产-产城融合的模式
目录
• 关于产业地产 • 关于产城融合 • 产城融合的模式与案例
2
01 关于产业地产
3
产业地产
Industrial Real Estate: 产业地产
• 工业厂房及其配套物业； • 仓储物流用途物业； • 产业园区物业；
一千个人心中有一千个哈姆雷特
产业园区 (business park)
交通压力、潮汐现象
配套班车
休闲、居住型物业
绿地、环境维护 收益能力差 营运管理困难
8
公园概念
生态概念
单一产业/ 科技楼 产品
物业管理
多元物业产品
物业管理 + 产业 + 金融服务平 台
将来 产业新城 +智慧城市
产业链整合+政府合作
城市副中心 多元产业载体+ 生活服务+品质商业 立体交通 + 产城融合
绿色建筑 + 环保管理 高品质载体