2017光华新城规划

产业支撑 制造业和现代服务业 (健康服务、科技研发) 制造业 （汽车、航空航天、装备等高端制造业） 高新产业和服务业、房地产 (中央商务、商贸物流、电子信息和新能 源等高技术研发) 制造业 （高新技术）
战略产业\功能区
温江
优化型发展区
现代服务业\温江新城
龙泉 天府新区规划发展内 重点建设新城
高端制造业\龙泉新城
43.5万
49.1万 43.9万 45.2万
31970
26992 27677 30534
国有经济 平均工资（元） 44150 —— 31500 21239 —— —— —— 45613 20926 22119 51028 49021 38389 58631 59308 61109 48828
6.8
9.1 7.9 7.4
共享型独立板块
融入老城→有地铁的老城边缘区域
中低价值成熟区，但难以取代柳城大道成为老城核心，同时
区域占位
老城核心
老城商业配套：人民商场、东大街 老城教育配套：温江中学、东一小 其他配套：温江人民医院……
受制于片区风貌和待拆区难以融入光华大道核心片区。
新城核心
百万级商业、办公配套 温江新政府 高规格公建配套：七中实验 地铁4号线
共享独立板块向成熟边缘区域发展，但发展高度持续低于光华大道和老城片区；
同时区域除地铁外，无其他大型跳涨节点，属于平稳融合型
2.3
客群扩容方向2-
持续深耕地缘
温江作为成都重要的生态屏障区域，工业被严重限制，虽现
温江占位
状轻工业为支柱产业，但区域长期发展战略为商住卫星城。
地区
规划占位
城市价值 轨道 城镇配套 轨道 路面交通、城镇配套
七中
产学城
待拆区
2015-2016 光华公园站 年集中开业
地铁4号线二期工程
（3000-4000亩）
南熏大道
百信路 温泉大道
待拆迁（远期）
14-16年为共享老城的独立板块，16-18年逐步融入老城；17
区域发展
2015年
年之后为具有地铁价值的老城边缘区域。
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
产业高端化工程
温江康师傅生产基地 温江科创药业产业园
科技园生产性服务业培育工程
科技园中央商务区 物流配送中心
2016年起，光华新城商业商服进入运营期，届时持续衍生新
增量产业
增刚需客群。
项目名称 新光天地 珠江国际广场 天来国际广场 体量（万m2） 3.4 6.7 5 14.2 5 3 11.2 20 —— 12 —— 48.5 在建 项目状态 预计呈现时间 2015 2016 2017 2018
成都 温江 龙泉 双流 郫县
1435万 46.4万 79.4万 115.8万 52.6万
14% 14% 18% 15% 15%
14% 16% 29% 16% 18%
3.9 : 45.9 : 50.2 4.7：52.2： 43.1 3.3：80.5:16.2 4.6：51.5： 43.9 5.6:58.9：35.5 4.7：62.7： 32.6
柳城大道
光华大道 产学城
老城边缘
大学城配套（延续老城） 温黄路（延续老城） 地铁4号线（延续新城） 海峡科技园（延续老城）
【区域趋势】●启示
价值更多依附于产学城，相对独立内生
【区域现状】区域为温江老城、光华新城、产学城的空间中心，虽可享受临近配套，但现状
延
【外部利好】地铁（2017年底）将会贯通光华新城，影响客群基础和竞争强度，但由于3000亩 待拆区割裂，区域难以完全融入光华新城。
项目类型
办公
丰隆国际 湟普国际 融信智慧广场 中国西部文化城 新光天地
商业
珠江国际广场 天来国际广场 丰隆国际
待开业
到2016年底交付量 48.5万方
估算人均办公面积 10m2
2017年初起可拉动人口 4.8万人
电子信息产业是温江规划的产业升级的重点产业，目前正处
潜力产业
于孵化阶段，现有企业基本覆盖总部办公、科研和制造等全 部生产环节。
持续衍生刚需置业需求.现有主力分布于老城区和项目区域。
户籍人口 109335 24421 43669 常住人口 144039 51933 47939 差值 34704 27512 4270
温江常住人口比例
温江2010年人口普查 常住人口年龄结构
19-24岁，占比21%
海峡科技城和老城为现状产业的主要分布区域；其制造业以
光华新城规划为城市核心，产学城为科技园规划核心，万春
温江规划
为生态旅游核心，其余场镇作为特色镇存在
生态旅游核心——万春
成都市生态经济增长极/休闲服务聚集区/生态文明建 设园区/幸福美丽新村
现代服务产业新城——光华新城
以高端商务、文化创意、医疗健康为核心的现代服务 生态旅游核心 业聚集区
科技产业城——产学城
38.3% 49%
69.4% 66% 52% 64% 43%
69042 52211 42778 54175 57002
77%
44% 53% 56%
新都
79.5万
502.75
15%
71586
16%
59%
47818
——
繁荣的三产带来大量外来人口迁入，19-24岁人口占比21%，
温江人口
板块 老城 产学城 地区 柳城 天府 公平 光华新城 涌泉 金马 —— 万春 永宁 和盛 其他周边 乡镇 永盛 寿安 合计 21888 22422 55296 23955 34922 12770 41769 390447 23543 24007 57059 23102 34419 15191 35838 457070 1655 1585 1763 -853 -503 2421 25-55岁，占比50% -5931 66623
版块成型阶段 项目持续开发交付 开发端
中铁丽景书香 银滩 地铁首座
版块成熟阶段
共享老城配套 配套端
人民商场商圈 成都五医院 温江中学及小学
地铁4号线延长线呈现
南熏大道站、光华公园站、 西部新城西站、凤凰大街
大学城相关配套
校医院 运动场所 商业街区
海科生活广场（3万㎡左右）开业
温江定位为高端三产服务业，目前重点发展以光华大道为核
产业发展
心轴线的光华新城，以商业商务为主，并规划有城南产业组 团和永宁医学城组团
万春
医学城组团 （永宁-芙蓉大道发 展轴）
温江老城
产学城
行政商务核心聚集区 （光华大道发展轴） 城南组团
海峡科技园
金马
区域 光 华 新 城 光华大道 轴线
规划占位 行政商务核心聚集区
集制造、研发、休闲、旅游、居住为一体的复合科技
光华核心 产业新城
科技园核心
卫星组团——永宁、和盛等
区域为温江老城、光华新城、产学城的空间中心，虽可享受
区域现状
老城配套，但现状价值更多依附于产学城，相对独立内生。
万春
温江老 城
2KM
光华新城
海峡产业 园
2.5KM
产学城
本案
商业 金马 柳浪湾餐饮区 普通住宅底商
产业现状
大型食品厂为主，效益稳定、员工数量较多。
经济
支柱产业 健康食品产业
产值贡献
规模以上二产行业产值占比 30.4%
典型企业 统一、顶好、润田、娃 哈哈 科伦药业、维奥制药、 明欣药业 中立数据、品胜电子 ——
产业链占位 食品生产制造 生产制造、企业总部及 研发中心 （区域）总部、研发与 制造
二产
80平米普通住宅 47.8万 可支配收入 31856 房价/人均可支配收入 7.5 5972
2014年普通商品房成交均价(元/㎡)
温江
龙泉驿 郫县 新都区
5435
6137 5491 5647
行业结构 制造业 电力煤气及水的生产和供应业 建筑业 交通运输、仓储和邮政业 信息传输、计算机服务和软件业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 科学研究、技术服务和地址勘查业 水利、环境和公共设备管理业 居民服务和其他服务业 教育 卫生、社会保证和社会福利业 文化、体育和娱乐业 公共管理和社会组织
地铁（2017年底）将会贯通光华新城，影响客群基础和竞争强度，
外部利好
但由于3000亩待拆区割裂，区域难以完全融入光华新城。
光华新城城市级商圈（130万）
温江中学
wk.baidu.com
2017年底开通
南熏大道站 凤溪站 杨柳河站 大学城站
温江老 城
永辉 新光三越 天来国际 光华新城商圈
家乐福 伊藤
佳年华 太平洋广场 丰隆国际` 洲际亚洲湾 温江政府
双流
轨道 路面交通、城市配套
轨道、 路面交通、城镇配套
高新产业-高端服务业\天府新城
郫县
优化型发展区
高新产业-教育培训\郫县新城
新都
扩展型发展区
路面交通 城镇配套
物流-制造 （商贸物流、机电装备、冶金化工)
物流-制造\新青新城
服务业、工业均衡发展下，温江的居民富裕度和城市化率处
温江经济
于近郊领先水平。
52.3%
生物医药产业
电子信息产业 金融业
58.4%
8.9%
1.7%
12.0%
三产
43%
房地产业
批发和零售业
6.8%
3.8% ——
——
金强实业
——
——
一产
4.7%
农业
——
——
家庭收入超6万的约有5-7万户，受益于温江房价缓慢增长，
潜在容量
区县 双流
房价收入比相对合理，地缘工作人群是温江楼市重要力量。
行业 目前占二产比值 电子信息 1.70%
芙蓉大道轴线
海峡科技园开发趋于尾声，潜在职工增量约1万人，以蓝领
恒稳产业
工人为主。
• • •
海峡科技园规划28平方公里，已开发约24平方公里， 入驻企业1000余家，员工7-8万人 剩余开发面积3-4平方公里，预计员工约1万人
规划项目类型 已开发区域
十二五规划项目
博奥生物产业研发基地
待开发区域，约 3-4平方公里
内部利好
通将促进与老城融合，但地产开发进入缓慢增长期；区域价 值质变有赖于远期商业地块和拆迁区域的开发呈现。
温黄路 温 江 老 城
银滩 西南财经大学 项目 地铁首座 存量 15.3 6.1 26.5 出清时间 2016年3月 2016年6月 2020年后
四川交通 成都中医药大 技术学院 学
2 中铁丽景书香
【内部利好】16年中区域随在售项目交付进入低价值成熟期，温黄路打通将促进与老城融合，
但地产开发进入缓慢增长期；区域价值质变有赖于远期商业地块和拆迁区域的开发呈现 【区域发展】地铁开通将带动板块由共享型独立板块向有地铁支撑的主城边缘板块演变，但
区域价值属性和认知无跳涨点
【区域占位】中低价值成熟区，但难以取代柳城大道成为老城核心，同时受制于片区风貌和 待拆区难以融入光华大道核心片区。
温江三次产业 就业人口比例
就业人员 115 —— 690 298 —— —— —— 992 27 236 637 890 18 6045 4425 195 4701
私营及个体经济 就业人员 平均工资（元） 37258 40754 195 67703 3654 29772 698 39191 104 47211 2509 53808 1002 27998 350 24374 2814 51971 365 75019 212 67575 619 58453 100 1800 91 57314 —— —— 473 63985 —— ——
备注 吸附老城客群的聚集区 普通底商
其他 医疗 公建 教育
内容 校医院 校园绿地及体育场馆
备注 各大学校医院 无大型政府公建
成都师范学院附属实验
潜在项目
普通中小学
普通小学 知名中学
海科国际生活城（仅打围）；中
铁丽景书香隔壁地块（洽谈中，未推）
榕树岭小学 温江二中
2016年中区域随在售项目交付进入低价值成熟期，温黄路打
光 华 新 城
银滩 中铁丽景书香 潜在项目
4块土地，约500亩
成都师范学 地铁首座 院
项目用地
1
4
潜在商住地块（300亩） 80-100亩纯商业
潜在住宅用地，60-80亩 杨柳河待拆迁地块 待拆区3000-4000亩
商业 2
3 住宅 4 潜在土地
1
3
学校用地
已呈现住宅 海峡科技园 潜在地块
海峡科技园
区域
常住人口
2013年 GDP（亿 元） 9108.89 335.55 837.06 746.06 360.23
5年平均 增幅
2013年人 均GDP （元） 77150 85950 136129 76276 68472
5年平均 增幅
产业结构
工业化 率
城镇化 率
人均储 蓄余额
人均消 费性支 出 20362 22333 —— —— ——
主导产业 现代商务、金融服务、会展经济
主导项目 珠江广场、丰隆国际购物城、新光三越 天来写字楼、光华国际写字楼、德坤新天地 总部项目：四川省水电集团、成勘院、分时传媒 西南地区总部 文化项目：蜀风文化城 ——
城南老工 业区
城南产业组团
医学城组团
文化创意、电子信息、商贸流通
健康医疗、运动休闲、复合旅游