4 第三章 市场比较法

项 目
交易 交易 时间 容积 年 价格 方式 率 期 正常 1998 1.2 协议 1998 1.3
区域 个别 因素 因素
A 800 B 480
40 +5% -2% 30 0 +3%
C 1000 正常 1999 1.5
D 正常 1999 1.5
50 +1% +2%
50 0 0
经调查该城市的地价 1999 年比 1998 年 略 有上升，幅度为2%。此类用地的容积 率最低为1.0，据统计分析，该城市此 类用地的容积率在1.0—1.5之间，容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率 为1.0时增加3%。
待估不动产区域因素条件指数 —————————————— 比较案例案例不动产区域因素条件指数
15．若经选择确定的比较案例价格为 500元/平方米，经调查分析比较案例不 动产的区域因素条件指数为11.25，待 估不动产的区域因素条件指数为 11.10，则区域因素修正后的价格为 （ ）元/平方米。
7、个别因素修正 个别修正的目的在于待估不动产与比较 案例之间由于个别因素差异而产生的价 格差、异剔除掉。计算公式如下： 个别域因素修正后 的交易案例价格 = 比较价格 待估不动产个别因素条件指数 案例价格 ×————————————— 案例不动产个别因素条件指数
（2）案例比待估 可以待估不动产的某因素条件指数 为 100% ，然后利用经验或统计数据确定 比 较案例的某因素的条件指数。 若比较案例的该因素条件指数较优， 则其条件指数＞100%， 若比较案例的该因素条件指数较劣， 则其条件指数＜100%： 确定各因素条件指数的准确数值后， 代入公式计算即可。
4．交易情况修正 交易情况修正是指排除 掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易 价格偏差，计算公式： 情况修正后 交易案例价格 =
比较案例 待估不动产情况指数 价格 ×———————————— 比较案例不动产情况指数
练习1．某城市运用市场比较法评估某地块 的拍卖底价，已选取的某交易案例为招标 方式，成交价为500元/平方米，目前该市 确定的交易形式情况修正系数如下：
容积率 1 2 1.8 3 2.4 4 3.0 5 3.5
修正指数 1
（二）评估要求 请按上述条件评估该 宗地在1994年10月的单位地价。 实例四： （一）评估对象概况 某企业有一工业 用地需要评估，面积为5000平方米，容 积率为1.5，现收集到该区域已成交的 条件类似的三宗地，各宗地的条件如 下，
（2）交易资料收集的内容 在收集交易资料时，需要收集的内容有 座落、用途、权利、交易价格、交易形 式、交易日期、交易情况、区域因素、个 别因素等，见表1—1。
2．确定比较交易案例 选择比较参照 的交易案例时，应符合下列要求： 一是与待估不动产用途应相同，这里 的用途主要指具体的利用方式。 二是与待估不动产的交易类型应相同， 主要指买卖、租赁、抵押、入股等形 式；
比较案例 待估不动产容积率修正系数 价格 ×——————————— 案例不动产容积率修正系数
练习12．运用市场比较法评估某宗地价 格时，若选择的比较案例成交价为1500 元/平方米，容积率为3.5，待估宗地的 容积率为1.8，根据该市容积率修正系 数表，进行容积率修正后的交易案例价 格为（ ）元/平方米。
表中的区域因素和个别因素的修正都是 案例宗地与待估宗地比较，当地的土地 还原利率为6%。又知该市协议出让价 格是正常交易价格的60%。 （二）评估要求 评估该工业用地50年 土地使用权的价格。
思考题: 1 名词 市场比较法 类似不动产 个别 因素 区域因素 2 市场比较法评估的步骤有那些? 3 选择交易案例应符合哪些条件?
三、市场比较法评估的程序 1．收集交易资料（1）收集的途径: 一是查阅政府有关部门的不动产交易料; 二是查阅各种报刊有关不动产交易消息; 三是查访不动产经办人，了解各种信息； 四是通过市场调查，直接调查交易双方； 五是查阅当地评估机构所掌握的交易资料； 六是其它途径，如向当事人、四邻、金融机 构、司法机关等调查了解。
比较的过程就是一系列的修正过程：
比较案例价格
情况修正
期日修正
区域因素修正 修正
个别因素
[……] 待估不动 产的价格

二、市场比较法的基本公式
PD = PB × A × B × D × E …… 式中：PD——待估不动产的价格 PB ——比较案例的价格
待估不动产情况指数 A= ———————————— 比较案例不动产情况指数 待估不动产估价期日价格指数 B= ————————————— 比较案例不动产交易日期价格指数
练习９．采用市场比较法评估某宗地的 1995年1月价格，选择的比较案例的价 格为1280元/平方米，交易日期为1993 年1月，经调查该城市的地价指数以 1993年为100，以后平均每年上涨12% 个百分点，则该宗地1995年的价格应为 （ ）元/平方米。
6．区域因素修正 计算公式如下： 区域因素修正后价格=比较案例价格×
容积 1.8 率
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
修正 1.3 指数
1.7
2.0
2.1
2.3
2.5
10．不动产价格的最终确定 通过对所选择的交易案例分别进行 各项修正后，即可得出待评估不动产的 试算比准价格。 一是简单平均法； 二是加权平均法； 三是取交易案例多个比准价格的中位数 或众数。
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四、市场比较法应用实例 市场比较法可应用于不动产的买卖、租 赁、抵押等各种交易形式的价格及租金 的确定。 １．利用市场比较法评估土地的价格 ２．利用市场比较法评估建筑物的价格 3．利用市场比较法评估土地及建筑物 为一整体的价格 4．利用市场比较法评估租金
年度 92 93
94
95
96
97
地价 10 106.5 115.3 129.1 150.4 171.5 指数 0
练习4．某房地产1992年1月1日的价格 为1000元/平方米，1992年到1996年每 年比上一年上涨10%。该房地产1996年 1月1日的价格应为（ ）元/平方 米。
练习7．评估某不动产1997年9月的价 格，选取了下列可比实例：成交价格 3000元/平方米，成交日期1996年10 月。另调查获知，1996年6月至1997年 2 月，该类不动产的价格平均每月上涨 1.5%，1997年2月至1997年9月平均每 月上涨2%，则对该可比实例进行交易 日期修正后的价格为（ ）元/平 方米。
交易形式 修正系数
协议 0.6
招标 0． 7
拍卖 1． 0
该交易案例修正后的价格为： 待估不动产情况指数 1 500×—————————————— 比较案例不动产情况指数 0.7
=714.3
5．期日修正 最终决定估价额和评估结果的具体日期 交易案例的交易日期与待估不动 产的估价期日是有差异的，在此期间不 动产的价格很可能会发生变化，所以要 进行期日修正。 期日修正可以采用地价指数、房屋 价格指数和不动产价格指数，将交易价 格修正为估价期日的价格，计算公式：
实例一 （一）评估对象概况 某地块F需要评 估，现收集到与待估宗地条件类似的五 宗地，条件如表：
项目 交易 时间 容积 交易 区域 个别因 价格 率 情况 因素 素 A B C D E 580 640 650 700 680 1987 1.3 1988 1.2 1988 1.4 1989 1.4 1989 1.3 正常 0 正常 0 -5% -1%
待估不动产区域因素条件指数 D= ——————————————— 比较案例不动产区域因素条件指数 待估不动产个别因素条件指数 E= ——————————————— 比较案例不动产个别因素条件指数
公式有关指数的确定， （1）待估比案例 可设比较案例不动产的某因素条件 指数的基值为100%，然后利用经验或统 计数据判断： 若待估不动产的该因素条件指数较优， 则其条件指数＞100%， 若待估不动产的该因素条件指数较劣， 则其条件指数＜100%
。
项目 待估宗 地 交易 1994.1 日期 0 价格 容积 2 率 区域 0 条件 个别 0 条件
案例A 案例B 案例C 案例D 1993. 1993. 1994. 1993. 10 12 8 4 1200 1230 1400 850 3 -5% -7% 3 0 -3% 4 +6% -4% 2 -3% -8%
1—1/（1+r）m K= ———————— 1—1/（1+r）n
练习10．运用市场比较法评估某宗地价 格时，若选择的比较案例成交价为1300 元/平方米，对应使用年期为40年，而 待估宗地使用年期为50年，该市土地还 原利率为 9% ，则进行年期修正后的地 价 为（ ）元/平方米。
9．容积率修正 容积率修正可采用下式计算： 容积率修正后 的比较案例价格 =
类似不动产，是指在用途、建筑结构、 所处地区等方面，与估价对象不动产相同 或类似的不动产。 采用市场比较法估价求得的价格，称 之为比准价格。
市场比较法根据比较基准的不同分为: 直接比较是以待估不动产的状况为基准， 把各交易案例与其逐项比较，然后将比较 的结果转化为修正价格。 间接比较是以一个标准不动产为基 准，把比较案例和待估不动产均与其逐项 比较，然后将结果转化为修正价格。
比较案例期日修 正后的价格 =
比较案例 待估不动产估价期日价格指数 价格 ×————————————— 案例不动产交易时的价格指数
练习3．采用市场比较法评估某地块价 格时，估价期日为1997年12月31日， 选取的比较案例之一是1994年成交的， 成交价为400元/平方米，根据所在城市 地价指数表，进行期日修正的交易案例 在估价期日的价格为（ ）元/平方 米。
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念及基本原理 1、概念 市场比较法是将估价对象不动产 与近期已经发生了交易的类似不动产加以 比较对照，从已经发生了交易的类似不动 产已知价格，修正得出估价对象不动产价 格的一种评估方法。 估价对象不动产 类似不动产 待估不动产 （比较案例） 价格（未知） 价格（已知） 修正
三是交易案例必须为正常交易。 四是与待估不动产所处地区的区域特 性及宗地的个别条件要相近； 五是交易时间与待估不动产的估价期 日应接近或可以进行比较修正，一般应 选择2年内,最长不超过3年。
3．建立价格可以基础 比较案例选定 后，还应根据各案例的情况，建立价格 比较的基础，如统一付款方式、统一币 种、统一化为单价、统一面积单价、统 一面积内涵等。
案例宗地的交易情况与待估宗地相同， 都是正常交易，表中的数字是待估宗地 条件与案例宗地条件比较的结果。表中 的数字为正值，表示待估宗地优于案例 宗地；表中的数字为负值，说明待估地 块的条件比案例宗地差。
又知该市地价指数在 1993 年 1 月为 100 ， 以后每月上涨1个百分点；容积率修正 见表：
正常 -2% 0 正常 -3% 0 正常 +3% 0
F
1990 1.0
正常 0
0
现假设该城市的地价指数以1987年为基 期，每年增长数同1987年比增长率为 12% ，此类地块的容积率最低为 1.0 ， 据 统计分析，该城市此类型地块的土地， 当容积率每增加0.1，宗地单位地价比 容积率为1.0时地价增加5%。
表中区域因素、个别因素对地价的修 正，都是案例宗地与待估地块相比较， 表中数字为负的，表示成交宗地的条件 比待估宗地条件差；表中数字为正的， 表示成交宗地的条件比待估宗地条件 好；数值表示对宗地地价修正的幅度。
（二）评估要求
根据以上条件评估1990年
宗地F的价格。
实例二： （一）评估对象概况 某城市内有一宗地 需要评估，根据当地条件，选择了与之类 似的四宗已成交案例。
练习16．若经选定的比较案例的价格为 1000元/平方米，个别因素条件指数为 1.20，而待估不动产的个别因素条件指 数为1.40，则待估不动产个别因素修正 后的价格为（ ）元/平方米。
8．土地使用权年期修正
消除由于使用期限不同所造成的价 格上的差别。 土地使用权年期修正的计算公式如下： 年期修正后的不动产总价= 比较案例价格×K