4 第三章 市场比较法

1—1/（1+r）m K= ———————— 1—1/（1+r）n
练习10．运用市场比较法评估某宗地价 格时，若选择的比较案例成交价为1300 元/平方米，对应使用年期为40年，而 待估宗地使用年期为50年，该市土地还 原利率为 9% ，则进行年期修正后的地 价 为（ ）元/平方米。
9．容积率修正 容积率修正可采用下式计算： 容积率修正后 的比较案例价格 =
ห้องสมุดไป่ตู้
项 目
交易 交易 时间 容积 年 价格 方式 率 期 正常 1998 1.2 协议 1998 1.3
区域 个别 因素 因素
A 800 B 480
40 +5% -2% 30 0 +3%
C 1000 正常 1999 1.5
D 正常 1999 1.5
50 +1% +2%
50 0 0
经调查该城市的地价 1999 年比 1998 年 略 有上升，幅度为2%。此类用地的容积 率最低为1.0，据统计分析，该城市此 类用地的容积率在1.0—1.5之间，容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率 为1.0时增加3%。
容积 1.8 率
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
修正 1.3 指数
1.7
2.0
2.1
2.3
2.5
10．不动产价格的最终确定 通过对所选择的交易案例分别进行 各项修正后，即可得出待评估不动产的 试算比准价格。 一是简单平均法； 二是加权平均法； 三是取交易案例多个比准价格的中位数 或众数。
四、市场比较法应用实例 市场比较法可应用于不动产的买卖、租 赁、抵押等各种交易形式的价格及租金 的确定。 １．利用市场比较法评估土地的价格 ２．利用市场比较法评估建筑物的价格 3．利用市场比较法评估土地及建筑物 为一整体的价格 4．利用市场比较法评估租金
比较案例期日修 正后的价格 =
比较案例 待估不动产估价期日价格指数 价格 ×————————————— 案例不动产交易时的价格指数
练习3．采用市场比较法评估某地块价 格时，估价期日为1997年12月31日， 选取的比较案例之一是1994年成交的， 成交价为400元/平方米，根据所在城市 地价指数表，进行期日修正的交易案例 在估价期日的价格为（ ）元/平方 米。
。
项目 待估宗 地 交易 1994.1 日期 0 价格 容积 2 率 区域 0 条件 个别 0 条件
案例A 案例B 案例C 案例D 1993. 1993. 1994. 1993. 10 12 8 4 1200 1230 1400 850 3 -5% -7% 3 0 -3% 4 +6% -4% 2 -3% -8%
比较的过程就是一系列的修正过程：
比较案例价格
情况修正
期日修正
区域因素修正 修正
个别因素
[……] 待估不动 产的价格

二、市场比较法的基本公式
PD = PB × A × B × D × E …… 式中：PD——待估不动产的价格 PB ——比较案例的价格
待估不动产情况指数 A= ———————————— 比较案例不动产情况指数 待估不动产估价期日价格指数 B= ————————————— 比较案例不动产交易日期价格指数
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念及基本原理 1、概念 市场比较法是将估价对象不动产 与近期已经发生了交易的类似不动产加以 比较对照，从已经发生了交易的类似不动 产已知价格，修正得出估价对象不动产价 格的一种评估方法。 估价对象不动产 类似不动产 待估不动产 （比较案例） 价格（未知） 价格（已知） 修正
待估不动产区域因素条件指数 D= ——————————————— 比较案例不动产区域因素条件指数 待估不动产个别因素条件指数 E= ——————————————— 比较案例不动产个别因素条件指数
公式有关指数的确定， （1）待估比案例 可设比较案例不动产的某因素条件 指数的基值为100%，然后利用经验或统 计数据判断： 若待估不动产的该因素条件指数较优， 则其条件指数＞100%， 若待估不动产的该因素条件指数较劣， 则其条件指数＜100%
（2）案例比待估 可以待估不动产的某因素条件指数 为 100% ，然后利用经验或统计数据确定 比 较案例的某因素的条件指数。 若比较案例的该因素条件指数较优， 则其条件指数＞100%， 若比较案例的该因素条件指数较劣， 则其条件指数＜100%： 确定各因素条件指数的准确数值后， 代入公式计算即可。
年度 92 93
94
95
96
97
地价 10 106.5 115.3 129.1 150.4 171.5 指数 0
练习4．某房地产1992年1月1日的价格 为1000元/平方米，1992年到1996年每 年比上一年上涨10%。该房地产1996年 1月1日的价格应为（ ）元/平方 米。
练习7．评估某不动产1997年9月的价 格，选取了下列可比实例：成交价格 3000元/平方米，成交日期1996年10 月。另调查获知，1996年6月至1997年 2 月，该类不动产的价格平均每月上涨 1.5%，1997年2月至1997年9月平均每 月上涨2%，则对该可比实例进行交易 日期修正后的价格为（ ）元/平 方米。
类似不动产，是指在用途、建筑结构、 所处地区等方面，与估价对象不动产相同 或类似的不动产。 采用市场比较法估价求得的价格，称 之为比准价格。
市场比较法根据比较基准的不同分为: 直接比较是以待估不动产的状况为基准， 把各交易案例与其逐项比较，然后将比较 的结果转化为修正价格。 间接比较是以一个标准不动产为基 准，把比较案例和待估不动产均与其逐项 比较，然后将结果转化为修正价格。
比较案例 待估不动产容积率修正系数 价格 ×——————————— 案例不动产容积率修正系数
练习12．运用市场比较法评估某宗地价 格时，若选择的比较案例成交价为1500 元/平方米，容积率为3.5，待估宗地的 容积率为1.8，根据该市容积率修正系 数表，进行容积率修正后的交易案例价 格为（ ）元/平方米。
容积率 1 2 1.8 3 2.4 4 3.0 5 3.5
修正指数 1
（二）评估要求 请按上述条件评估该 宗地在1994年10月的单位地价。 实例四： （一）评估对象概况 某企业有一工业 用地需要评估，面积为5000平方米，容 积率为1.5，现收集到该区域已成交的 条件类似的三宗地，各宗地的条件如 下，
练习16．若经选定的比较案例的价格为 1000元/平方米，个别因素条件指数为 1.20，而待估不动产的个别因素条件指 数为1.40，则待估不动产个别因素修正 后的价格为（ ）元/平方米。
8．土地使用权年期修正
消除由于使用期限不同所造成的价 格上的差别。 土地使用权年期修正的计算公式如下： 年期修正后的不动产总价= 比较案例价格×K
（2）交易资料收集的内容 在收集交易资料时，需要收集的内容有 座落、用途、权利、交易价格、交易形 式、交易日期、交易情况、区域因素、个 别因素等，见表1—1。
2．确定比较交易案例 选择比较参照 的交易案例时，应符合下列要求： 一是与待估不动产用途应相同，这里 的用途主要指具体的利用方式。 二是与待估不动产的交易类型应相同， 主要指买卖、租赁、抵押、入股等形 式；
三、市场比较法评估的程序 1．收集交易资料（1）收集的途径: 一是查阅政府有关部门的不动产交易料; 二是查阅各种报刊有关不动产交易消息; 三是查访不动产经办人，了解各种信息； 四是通过市场调查，直接调查交易双方； 五是查阅当地评估机构所掌握的交易资料； 六是其它途径，如向当事人、四邻、金融机 构、司法机关等调查了解。
4．交易情况修正 交易情况修正是指排除 掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易 价格偏差，计算公式： 情况修正后 交易案例价格 =
比较案例 待估不动产情况指数 价格 ×———————————— 比较案例不动产情况指数
练习1．某城市运用市场比较法评估某地块 的拍卖底价，已选取的某交易案例为招标 方式，成交价为500元/平方米，目前该市 确定的交易形式情况修正系数如下：
交易形式 修正系数
协议 0.6
招标 0． 7
拍卖 1． 0
该交易案例修正后的价格为： 待估不动产情况指数 1 500×—————————————— 比较案例不动产情况指数 0.7
=714.3
5．期日修正 最终决定估价额和评估结果的具体日期 交易案例的交易日期与待估不动 产的估价期日是有差异的，在此期间不 动产的价格很可能会发生变化，所以要 进行期日修正。 期日修正可以采用地价指数、房屋 价格指数和不动产价格指数，将交易价 格修正为估价期日的价格，计算公式：
案例宗地的交易情况与待估宗地相同， 都是正常交易，表中的数字是待估宗地 条件与案例宗地条件比较的结果。表中 的数字为正值，表示待估宗地优于案例 宗地；表中的数字为负值，说明待估地 块的条件比案例宗地差。
又知该市地价指数在 1993 年 1 月为 100 ， 以后每月上涨1个百分点；容积率修正 见表：
表中区域因素、个别因素对地价的修 正，都是案例宗地与待估地块相比较， 表中数字为负的，表示成交宗地的条件 比待估宗地条件差；表中数字为正的， 表示成交宗地的条件比待估宗地条件 好；数值表示对宗地地价修正的幅度。
（二）评估要求
根据以上条件评估1990年
宗地F的价格。
实例二： （一）评估对象概况 某城市内有一宗地 需要评估，根据当地条件，选择了与之类 似的四宗已成交案例。
练习９．采用市场比较法评估某宗地的 1995年1月价格，选择的比较案例的价 格为1280元/平方米，交易日期为1993 年1月，经调查该城市的地价指数以 1993年为100，以后平均每年上涨12% 个百分点，则该宗地1995年的价格应为 （ ）元/平方米。
6．区域因素修正 计算公式如下： 区域因素修正后价格=比较案例价格×
待估不动产区域因素条件指数 —————————————— 比较案例案例不动产区域因素条件指数
15．若经选择确定的比较案例价格为 500元/平方米，经调查分析比较案例不 动产的区域因素条件指数为11.25，待 估不动产的区域因素条件指数为 11.10，则区域因素修正后的价格为 （ ）元/平方米。
7、个别因素修正 个别修正的目的在于待估不动产与比较 案例之间由于个别因素差异而产生的价 格差、异剔除掉。计算公式如下： 个别域因素修正后 的交易案例价格 = 比较价格 待估不动产个别因素条件指数 案例价格 ×————————————— 案例不动产个别因素条件指数
表中的区域因素和个别因素的修正都是 案例宗地与待估宗地比较，当地的土地 还原利率为6%。又知该市协议出让价 格是正常交易价格的60%。 （二）评估要求 评估该工业用地50年 土地使用权的价格。
思考题: 1 名词 市场比较法 类似不动产 个别 因素 区域因素 2 市场比较法评估的步骤有那些? 3 选择交易案例应符合哪些条件?
实例一 （一）评估对象概况 某地块F需要评 估，现收集到与待估宗地条件类似的五 宗地，条件如表：
项目 交易 时间 容积 交易 区域 个别因 价格 率 情况 因素 素 A B C D E 580 640 650 700 680 1987 1.3 1988 1.2 1988 1.4 1989 1.4 1989 1.3 正常 0 正常 0 -5% -1%
正常 -2% 0 正常 -3% 0 正常 +3% 0
F
1990 1.0
正常 0
0
现假设该城市的地价指数以1987年为基 期，每年增长数同1987年比增长率为 12% ，此类地块的容积率最低为 1.0 ， 据 统计分析，该城市此类型地块的土地， 当容积率每增加0.1，宗地单位地价比 容积率为1.0时地价增加5%。
三是交易案例必须为正常交易。 四是与待估不动产所处地区的区域特 性及宗地的个别条件要相近； 五是交易时间与待估不动产的估价期 日应接近或可以进行比较修正，一般应 选择2年内,最长不超过3年。
3．建立价格可以基础 比较案例选定 后，还应根据各案例的情况，建立价格 比较的基础，如统一付款方式、统一币 种、统一化为单价、统一面积单价、统 一面积内涵等。